COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2026

N° 2026/ 216

Rôle N° RG 21/16264

N° Portalis DBVB-V-B7F-BINEJ

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER [Adresse 1]

C/

SCI LA PALETTE [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas SIROUNIAN

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de [Localité 1] en date du 29 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/05296.

APPELANT

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2] À [Localité 2] Es qualité de « Administrateur judiciaire » de la « Maître [C] [T] », demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nicolas SIROUNIAN de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pauline COSTANTINI-RABINOIT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

SCI LA PALETTE [X] Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siègesignification de la DA le 07.12.2021 à étude, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée M^e Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Nadia FAYALA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

La SCI LA PALETTE [X] est propriétaire au sein d’un ensemble immobilier organisé en copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 04 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à Saint-Tropez, représenté par son administrateur provisoire, a fait assigner la SCI LA PALETTE [X] devant le tribunal judiciaire de Draguignan statuant selon la procédure accélérée au fond, en règlement de charges de copropriété et de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 29 septembre 2021 et selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire de Draguignan a :

* condamné la SCI LA PALETTE [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à Saint-Tropez, pris en la personne de son administrateur provisoire Maître [C] [T]:

— la somme 13.957,58 euros, outre intérêts au taux légal à compter du16 février 2021,

— la somme 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SCI LA PALETTE [X] aux entiers dépens.

Le premier juge, qui avait soulevé d’office le moyen tiré de la nullité de l’acte introductif d’instance en raison du défaut de mention relative à l’obligation de la constitution d’un avocat, a estimé que l’assignation n’était pas nulle, en l’absence de grief subi par le défendeur.

Il a relevé que la mise en demeure de la SCI LA PALETTE [X] du 16 février 2021 était restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Il a estimé que le syndicat des copropriétaires, qui avait justifié de sa créance au titre des charges des exercices 2012 à 2015, 2018 et 2019, n’avait en revanche pas justifié de sa créance pour les exercices 2016, 2017 et 2020 ni des appels de fonds provisionnels pour l’année 2021.

Suivant acte en date du 19 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne la SCI LA PALETTE [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à Saint-Tropez, pris en la personne de son administrateur provisoire Maître [C] [T] la somme 13.957,58 euros, outre intérêts au taux légal à compter lui verser la somme 13.957,58 euros outre intérêts au taux légal à compter du16 février 2021.

La SCI LA PALETTE [X] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par arrêt avant-dire droit du 16 juin 2022, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à justifier de sa représentation, notant qu’il ressortait de ses conclusions que Maître [C] [T] n’était habilité à le représenter que jusqu’au 08 mars 2022.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2022 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par MaîtreVincent [T], demande à la cour de :

* déclarer réguliers les actes de procédure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 3], au regard de sa représentation par Maître [C] [T] et sa capacité d’agir en justice,

* débouter la SCI LA PALETTE [X] de son exception de nullité de l’assignation qui lui a été délivrée le 4 août 2021 devant Madame le Président du Tribunal Judiciaire de Draguignan,

*infirmer le jugement déféré rendu le 29 septembre 2021 uniquement en ce que le premier juge a limité à la somme de 13.957,58 euros le montant de la dette de charge de la SCI LA PALETTE [X],

Et statuant à nouveau de ce seul chef,

* condamner la SCI LA PALETTE [X] à lui verser la somme de 20.066,74 euros, comptes arrêtés au 11 février 2021, outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter du 11

février 2021,

*confirmer la décision déférée pour le surplus.

Y ajoutant,

*condamner la SCI LA PALETTE [X] à lui verser la somme de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

*condamner la SCI LA PALETTE [X] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au

profit de Maître Nicolas SIROUNIAN, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, sur son affirmation de droit.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par MaîtreVincent [T] indique produire une ordonnance du 1er juillet 2022 qui proroge pour une durée de deux années la mission de Maître [T], en qualité d’administrateur provisoire.

Il expose que la cour n’est pas régulièrement saisie de l’exception de nullité de l’acte introductif d’instance puisque la SCI LA PALETTE [X] sollicite uniquement l’infirmation du jugement déféré concernant sa condamnation pécuniaire.

En tout état de cause, il conclut au rejet l’exception de nullité en relevant que l’absence de mention relative à la représentation par avocat n’a créé aucun grief à la SCI LA PALETTE [X].

Il déclare justifier de sa créance. Il note que cette copropriétaire ne conteste ni le principe ni le montant de la créance.

Il précise que les troubles de jouissance dénoncés par la SCI LA PALETTE [X] ne lui permettent pas de s’exonérer du paiement de ses charges de copropriété.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer, la SCI LA PALETTE [X] demande à la cour de :

* déclarer irrecevable en sa demande le syndicat des copropriétaires de l’immeub1e [Adresse 2] à [Localité 2] pour défaut de droit d’agir,

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, de ses demandes au titre des charges de copropriété, s’agissant des exercices 2016, 2017, 2020 et des appels de fonds provisionnels transmis pour l’année 2021,

Vu les dispositions de l’article 56 du Code de Procédure Civile,

Vu l’absence de mention de la nécessité de constituer avocat sur l’exp1oit introductif d’instance d’origine,

Vu le grief ainsi causé à la SCI LA PALETTE [X] qui n’a donc pu assurer sa défense,

*juger nulle et de nul effet la procédure menée à l’encontre de LA SCI [Adresse 6] PALETTE [X],

A titre subsidiaire et sur le fond :

*infirmer à titre principal le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 7]

[X] à payer la somme de 13 957,58 euros au syndicat des copropriétaires,

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Saint- Tropez à payer à la SCI LA PALETTE [X] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI LA PALETTE [X] estime irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires qui n’était pas valablement représenté.

Elle soulève la nullité de l’acte introductif d’instance, au motif de l’absence de la mention du caractère obligatoire de la constitution d’avocat. Elle indique avoir subi un grief puisqu’elle n’a pu assurer sa défense.

Elle conteste la créance sollicitée en indiquant que les charges de copropriété sont appelées selon des tantièmes qui ne correspondent pas à l’état descriptif de division. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la réalité de sa créance.

Elle ajoute n’avoir pas été régulièrement destinataire des appels de fonds.

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 septembre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 septembre 2025

******

Par arrêt mixte contradictoire en date du 6 novembre 2025, la cour d’appel de céans a :

*rejeté l’exception de nullité de l’acte introductif d’instance soulevée par la SCI LA PALETTE [X] ;

*rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LA PALETTE [X] au titre du défaut de droit d’agir ;

*ordonné la réouverture des débats,

*invité les parties à s’expliquer sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires en arriéré de charges sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

*sursit à statuer sur les autres demandes et sur les dépens,

*renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 5 mars 2026 à 9 heures

******

Par dernières conclusions récapitulatives après réouverture des débats notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026 auxquelles il convient de se référer, la SCI LA PALETTE [X] demande à la cour de:

* déclarer irrecevable en sa demande le syndicat des copropriétaires de l’immeub1e [Adresse 2] à [Localité 2] pour non respect des dispostions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

* déclarer irrecevables les deux mises en demeure produites les 9 août 2019 et 16 février 2021

*infirmer en conséquence le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Draguignan en toutes ses dispositions le 29 septembre 2021

* débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] de ses demandes au titre des charges de copropriété, s’agissant des exercices 2016, 2017, 2020 et des appels de fonds provisionnels transmis pour l’année 2021,

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] au paiement de la somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts.

* s’entendre désigner tel expert qu’il plaira à la Cour de nommer avec mission de :

— se rendre sur les lieux, [Adresse 8][Localité 4] en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées.

— décrire les lieux et les visiter.

— entendre tous sachants.

— recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission et notamment toutes les pièces relatives au présent litige.

— déterminer le préjudice moral et matériel subi par la SCI LA PALETTE [X] .

— plus généralement faire toutes constatations et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la solution du litige

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Saint-Tropez à payer à la SCI LA PALETTE [X] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] aux entiers dépens

Au soutien de ses demandes, la SCI LA PALETTE [X] souligne que les dispositions strictes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées, les conséquences des manquements vérifiés étant l’irrerecevabilité de la demande de l’appelant dans la mesure où la mise en demeure et les pièces jointes telles que visées à l’article 19-2 de ladite loi qui constituent le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance, font défaut

A supposer que la demande du syndicat des copropriétaires copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Saint-Tropez soit jugée recevable, la SCI LA PALETTE [X] maintient qu’elle doit en tout état de cause être rejetée comme infondée, faute pour celui-ci de rapporter la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible

Enfin elle sollicite des dommages et intérêts en raison des procédures diligentées à son encontre lesquelles sont à la fois abusives et vexatoires et propose l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire à l’effet de déterminer la réalité et le quantum de ses préjudices.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2026 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par MaîtreVincent [T], demande à la cour de :

*ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 12 février 2026.

*déclarer recevables les présentes conclusions.

*déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la SCI LA PALETTE ORANDE indemnitaire d’une part ainsi qu’en désignation d’un expert judiciaire d’autre part

*déclarer réguliers les actes de procédure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3], au regard de sa représentation par Maître [C] [T] et sa capacité d’agir en justice,

* débouter la SCI LA PALETTE [X] de son exception de nullité de l’assignation qui lui a été délivrée le 4 août 2021 devant Madame le Président du Tribunal Judiciaire de Draguignan,

*infirmer le jugement déféré rendu le 29 septembre 2021 uniquement en ce que le premier juge a limité à la somme de 13.957,58 euros le montant de la dette de charge de la SCI [Adresse 6] PALETTE [X],

Et statuant à nouveau de ce seul chef,

* condamner la SCI LA PALETTE [X] à lui verser la somme de 20.066,74 euros, comptes arrêtés au 11 février 2021, outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter du 11

février 2021,

* confirmer la décision déférée pour le surplus.

Y ajoutant,

* condamner la SCI LA PALETTE [X] à lui verser la somme de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamner la SCI LA PALETTE [X] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au

profit de Maître Nicolas SIROUNIAN, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses demandes , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2], fait valoir que l’arrêt mixte du 6 novembre 2025 a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 5 mars 2026 à 9 heures sans aucune précision quant à une éventuelle clôture préalable.

Il justifie de la prorogation de la mission confiée à Maître [C] [T] jusqu’au 9 mars 2026.

Il maintient que les différents appels de fonds de la copropriété ont été régulièrement transmis à la SCI LA PALETTE [X] que ce soit par les mises en demeure adressées le 9 août 2019 et 16 février 2021 de même que par l’assignation ayant introduit la présente procédure.

Il ajoute que les appels de fonds ont été adressés à la nouvelle adresse du gérant de la SCI.

S’agissant des troubles prétendument subis par la SCI LA PALETTE [X], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Saint-Tropez fait valoir qu’ils ne sont pas de nature à l’exonérer du paiement de ses charges.

Enfin il soutient que les mises en demeure ne sont atteintes d’aucune irrégularité, celles-ci étant accompagnées des extraits de compte qui y sont visés et qui précisent très distinctement la nature ainsi que le montant des charges dont le paiement a été sollicité.

Il ajoute que la SCI LA PALETTE [X] pensant pouvoir tirer profit de la réouverture des débats, a formulé de nouvelles demandes indemnitaires ainsi qu’en désignation d’un expert judiciaire lesquelles, constituant des prétentions nouvelles, seront déclarées irrecevables

MOTIVATION

1°) Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile énonce que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2] demande à la cour d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture au motif qu’aucune précision n’était mentionnée dans l’arrêt mixte du 6 novembre 2025 quant à une éventuelle clôture préalable.

Effectivement, par arrêt mixte contradictoire en date du 6 novembre 2025, la cour d’appel de céans a invité les parties à s’expliquer sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires en arriéré de charges sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 5 mars 2026 à 9 heures

L’appelant a pu légitimement penser que la clôture de l’instruction serait prononcée à la date de l’audience de plaidoirie et ce d’autant plus qu’aucune audience de mise en état n’avait été annoncée aux parties.

Il y a lieu dés lors d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 19 février 2026, de fixer l’ordonnance de clôture à la date des plaidoiries, soit au 5 mars 2026 et de déclarer recevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par MaîtreVincent [T] notifiées par voie électronique le 23 février 2026

2°) Sur la nullité de l’acte introductif d’instance et sur la nullité du jugement de première instance

La cour est régulièrement saisie de la demande de nullité de l’acte introductif d’instance soulevée par la SCI LA PALETTE [X] ; en effet, le premier juge n’a pas évoqué, dans le dispositif de sa décision, la question de la nullité de l’acte introductif d’instance, si bien que l’intimée n’avait pas à solliciter l’infirmation du jugement déféré dont le dispositif n’a pas tranché cette question.

Selon l’article 56 du code de procédure civile et sous peine de nullité, l’assignation contient, à peine de nullité, l’indication des modalités de comparution devant la juridiction.

Aux termes de l’article 114 du code précité, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’absence de mention de la constitution d’un avocat dans l’acte introductif d’instance n’a pas créé un grief au détriment de la SCI LA PALETTE [X] puisque cette dernière n’a pas comparu à l’audience de première instance, que ce soit en personne ou représentée par une personne ne pouvant la représenter.

Il convient en conséquence de rejeter la demande d’annulation de l’acte introductif d’instance et par voie de conséquence la demande de nullité du jugement déféré.

3°) Sur l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires pour défait du droit d’agir

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai

préfix, la chose jugée.

Il ressort des mentions d’un arrêt du 06 juillet 2023 rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence que le syndicat des copropriétaire était représenté par Maître [C] [T], selon ordonnance du 17 décembre 2015, en remplacement de Maître [W] [T], mission prorogée jusqu’au 08 mars 2022 par ordonnance du 30 novembre 2020. Cette dernière ordonnance est également produite au débat (pièce 2 du syndicat des copropriétaires).

Par ordonnance du premier juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Draguignan a prorogé la mission de la SELARL [T] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [C] [T], es qualité d’administrateur provisoire, pour une durée de deux ans à compter du 09 mars 2022.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est valablement représenté par Maître [C] [T] et ses demandes ne sont donc pas irrecevables.

4° ) Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles (…)

Dans le cadre de cette procédure accélérée au fond, deviennent exigible par anticipation :

— les provisions dues au titre de l’article 14-1, c’est-à-dire les provisions sur charges votées au titre du budget prévisionnel de l’exercice entier ;

— les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ;

— les cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1 ;

De plus, le copropriétaire peut être condamné dans cette même procédure aux sommes appelées au titre de l’arriéré correspondant aux sommes restant dues lors des exercices précédents après approbation des comptes.

Cette procédure particulière permet donc d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échues du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après une mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures, à l’exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Il ressort des deux mises en demeure produites au débat (celle du 09 août 2019 et celle du 16 février 2021) qu’aucune précision n’est apportée sur le montant et la nature des provisions réclamées, les mises en demeure se contentant d’évoquer uniquement un solde débiteur. Il n’est pas démontré que le décompte était annexé aux mises en demeure. Enfin, les mises en demeure n’avertissent pas le copropriétaire qu’à défaut de règlement sous 30 jours à compter de la première présentation de la mise en demeure, il s’expose à une déchéance du terme pour toutes les provisions exigibles au cours de l’exercice. Les mises en demeure se contentent de noter que le copropriétaire est mis en demeure de régulariser sa situation et de régler dans les tous meilleurs délais son arriéré de charges de copropriété dont le montant 'figure ci-dessus'. Les mises en demeure ajoutent que 'la présente constitue donc une diligence entreprise en vue de parvenir à une résolution amiable du litige (…). A défaut de règlement ou de toute démarche de votre part en vue d’aboutir à une solution en ce sens, je serais contraint d’engager à votre encontre une procédure de recouvrement'.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que certes par un avis rendu le 12 décembre 2024 la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé les conditions d’exercice de la procédure prévue à l’article 19-2 du 10 juillet 1965 et tout spécialement le contenu de la mise en demeure préalable qui ne figurait pas dans le texte de loi et a considéré que celle-ci devait indiquer avec précision la nature, le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget à peine d’irrecevabilité de la demande.

Il fait valoir que cet avis ayant été prononcé postérieurement à la mise en 'uvre de la présente procédure et donc de l’expédition des mises en demeure querellées, il ne saurait s’y appliquer rétroactivement sauf à générer une insécurité juridique

Si la cour fait sien ces moyens de défense, il n’en demeure pas moins que l’appelant ne démontre pas que l’extrait de comptes de charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2019, s’agissant de la lettre de mise en demeure du 9 août 2019 et que l’extrait de compte de charges de copropriété arrêté au 11 février 2021, s’agissant de la lettre de mise en demeure du 16 février 2021 aient été joints auxdites mises en demeure.

En effet il est nullement indiqué sur ces lettres, l’envoi de pièces jointes.

Par ailleurs comme il a été rappelé ci-dessus, les mises en demeure n’avertissent pas le copropriétaire qu’à défaut de règlement sous 30 jours à compter de la première présentation de la mise en demeure, il s’expose à une déchéance du terme pour toutes les provisions exigibles au cours de l’exercice.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas cette omission mais soutient qu’elle est parfaitement indifférente dès lors qu’il ne sollicite aucunement le règlement des provisions exigibles durant l’exercice en cours à la date de mise en demeure, se bornant à réclamer le paiement de charges antérieures.

Dés lors il ne pouvait saisir le tribunal dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.

Il convient en effet de rappeler que les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont extrêmement précises, tout manquement à celles-ci étant sanctionné par l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

En l’état il y a lieu de constater que les mises en demeure et les pièces jointes telles que visées à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 constituent le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance.

A défaut, il y a lieu de dire et juger que la procédure accélérée au fond n’était pas possible.

Il convient par conséquent de déclarer irrecevable en sa demande le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2] pour non respect des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Il s’en suit que la SCI LA PALETTE [X] est bien fondée en sa demande tendant à voir infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Draguignan en toutes ses dispositions le 29 septembre 2021 et de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à SAINT TROPEZ de ses demandes au titre des charges de copropriété, s’agissant des exercices 2016, 2017, 2020 et des appels de fonds provisionnels transmis pour l’année 2021.

Il y a lieu également d’infirmer le jugement querellé en ce qu’ il a condamné la SCI LA PALETTE [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à Saint-Tropez, pris en la personne de son administrateur provisoire Maître [C] [T] la somme 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, motif pris que l’intimée avait fui ses obligations, privant ainsi la copropriété de fonds importants

5°) Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI LA PALETTE [X]

La SCI LA PALETTE [X] demande à la Cour la désignation d’un expert afin notamment de déterminer son préjudice moral et matériel et la condamnation provisionnelle du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à Saint-Tropez au paiement de la somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts.

Elle fait valoir qu’elle est victime de véritables préjudices moraux et matériels pour être gênée dans l’exercice de son commerce et de son fonctionnement dont elle demande le respect au visa d’un règlement de copropriété que l’administrteur provisoire peine à appliquer

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à Saint-Tropez soutient que la SCI LA PALETTE [X] pensant pouvoir tirer profit de la réouverture des débats, a formulé de nouvelles demandes indemnitaires ainsi qu’en désignation d’un expert judiciaire lesquelles ,constituant des prétentions nouvelles, seront déclarées irrecevables

L’article 565 du code de procédure civile énonce que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »

Et l’article 566 dudit code que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire »

En l’état, force est de constater que les demandes de l’intimée ne tendent pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et ne sont ni l’accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à Saint-Tropez lesquelles visaient à voir condamner la SCI LA PALETTE [X] à lui payer un arriéré de charges de copropriété impayées .

Il convient par conséquent de débouter cette dernière de ses demandes

6°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] au paiement des entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à Saint-Tropez à payer à la SCI LA PALETTE [X] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

Qu’il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Vu l’arrêt avant-dire droit du 16 juin 2022 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Vu l’arrêt mixte contradictoire en date du 6 novembre 2025 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 19 février 2026.

FIXE l’ordonnance de clôture à la date des plaidoiries, soit au 5 mars 2026

DECLARE recevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par MaîtreVincent [T] notifiées par voie électronique le 23 février 2026

INFIRME le jugement réputé contradictoire du 29 septembre 2021 du Président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond en toutes ses dispositions

STATUANT A NOUVEAU

DECLARE irrecevable en sa demande le syndicat des copropriétaires de l’immeub1e [Adresse 2] à [Localité 2] pour non respect des dispostions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] de ses demandes au titre des charges de copropriété, s’agissant des exercices 2016, 2017, 2020 et des appels de fonds provisionnels transmis pour l’année 2021,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts

DECLARE irrecevables les demandes nouvelles de la SCI LA PALETTE [X] indemnitaire d’une part ainsi qu’en désignation d’un expert judiciaire d’autre part

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] au paiement des entiers dépens de première instance

Y AJOUTANT

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à Saint-Tropez à payer à à payer à la SCI LA PALETTE [X] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] au paiement des entiers dépens exposés en appel

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

LE GREFFIER LE PRESIDENT