N° RG 22/04705 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OMK5

Décision du

Tribunal Judiciaire de [Localité 2]

Au fond

du 14 juin 2022

RG : 21/00139

ch n°

[W]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5]

S.A.S. FONCIA IGD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 02 Juillet 2024

APPELANT :

M. [L] [W]

né le 16 Janvier 1961 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Charles RICHARD, avocat au barreau de [Localité 2], toque : 71

INTIMEES :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice FONCIA IGD SAS dont le siège social est

[Adresse 3]

[Localité 2]

La SAS FONCIA IGD pris en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

ayant pour avocat plaidant M^e Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 2]

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 01 Juin 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Avril 2024

Date de mise à disposition : 02 Juillet 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par jugement d’adjudication du 26 juillet 2019, Mr [L] [W] est devenu propriétaire des lots n°16 et 17 constitués d’un appartement au 1er étage au sein d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 2] pour un montant de 10.100€

Le cahier des conditions de vente indiquait en son article 29 intitulé «désordres constatés dans l’appartement » qu’un rapport d’expertise judiciaire avait été réalisé et déposé par Mr [E] le 7 novembre 2017.

Au motif qu’il aurait rapidement constaté un affaissement du sol de son appartement dans le séjour, ainsi que l’éclatement progressif des gros de murs du dit appartement, après qu’il ait mis en demeure le syndic de réaliser 'les travaux nécessaires afin de remédier à la situation d’urgence’ et qu’il lui ait été répondu que les travaux sollicités ne relevaient pas de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, Mr [L] [W] a suivant exploit d’huissier du 12 janvier 2021, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de [Localité 2] en paiement d’une somme destinée à lui permettre de réaliser les travaux et de dommages et intérêts.

Par jugement du 14 juin 2022, le tribunal judiciaire de [Localité 2] a :

— rejeté les demandes de Mr [L] [W], aucun vice de construction ou défaut d’entretien ne pouvant être reproché au syndicat des copropriétaires,

— condamné Mr [L] [W] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice Foncia IGD SAS une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— déclaré n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 24 juin 2022, Mr [L] [W] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance en date du 15 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré irrecevables les conclusions d’incident formées pour le compte de Mr [W] par simples conclusions écrites déposées à la cour,

— constaté qu’aucun appel n’a été diligenté à l’encontre de la société Foncia IGD à titre personnel et dit n’y avoir lieu à déclarer irrecevable la déclaration d’appel formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] représenté par la société Foncia IGD ou de la société Foncia IGD représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2].

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 5 avril 2023, Mr [L] [W] demande à la cour de :

— juger que le syndicat des copropriétaires, poursuites et diligences de son syndic Foncia IGD, doit entreprendre tout ce qui est en son pouvoir pour la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes,

— juger que ledit syndic est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction et le défaut d’entretien des dites parties communes,

— réformer le jugement déféré,

et statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic Foncia IGD au paiement d’une somme de 12.000 € en ses mains, somme destinée à permettre une réalisation de travaux idoines,

à titre subsidiaire et dans le cadre de la réformation,

— condamner directement le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic Foncia IGD à réaliser les travaux idoines, sous astreinte comminatoire de 250 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

en tout état de cause,

— condamner Foncia IGD agissant es qualité de syndic de la copropriété à honorer 4.000 € TTC à titre de dommages et intérêts dès lors qu’un niet catégorique (sic) a été opposé à toutes réclamations du nouvel acquéreur Mr [W], somme naturellement qui sera acquittée aux mains de l’appelant,

— condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice à honorer 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic aux entiers dépens que Maître Richard pourra recouvrer directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et la SAS Foncia agissant es qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires demandent à la cour de :

— débouter Mr [L] [W] de ses demandes, celles-ci étant infondées,

par conséquent,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 juin 2022 par le tribunal judiciaire de [Localité 2],

y ajoutant,

— déclarer irrecevable Mr [W] et l’en débouter de sa demande de condamnation dirigée à l’encontre de la SAS Foncia IGD, qui n’est pas partie à l’instance :

« condamner Foncia IGD à honorer 4.000 € TTC à titre de dommages et intérêts dès lors qu’un niet catégorique a été opposé à toutes réclamations du nouvel acquéreur Mr [W] » ;

— déclarer irrecevable Mr [W] et l’en débouter de sa demande de condamnation pour laquelle il ne désigne pas de bénéficiaire s’agissant de la demande suivante :

— « condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic à honorer 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile».

— condamner, en cause d’appel, Mr [L] [W] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia IGD, une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel avec recouvrement direct au profit de Maître Astor, avocat sur son affirmation de droit,

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er juin 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, de même que les demandes tendant à voir 'dire et juger ' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Par ailleurs, ainsi que l’a indiqué le conseiller de la mise en état et comme rappelé par l’appelant dans ses écritures devant la cour, la société Foncia IGD n’est pas recherchée à titre personnel, la déclaration d’appel ayant été formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] représenté par la société Foncia IGD et de la société Foncia IGD représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], ce qui revient au même, de sorte qu’il n’y a pas lieu de déclarer irrecevable la demande de condamnation par Mr [W] en tant que dirigée à l’encontre de la société Foncia IGD.

1. sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Mr [W] sollicite à titre principal la condamnation du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic Foncia IGD au paiement d’une somme de 12.000 €, destinée à permettre une réalisation de travaux nécessaires à la réfection du plancher.

Il fait valoir que :

— la structure même du plancher est une partie commune et comme l’a constaté l’expert judiciaire, son affaissement a causé des dégâts sur le gros 'uvre dès lors qu’il a provoqué des fissures importantes mettant en cause la stabilité de l’immeuble puisque touchant aux murs porteurs,

— les travaux de reprise en sous oeuvre préconisés par l’expert doivent être effectués avant tout remise en habitation de l’appartement,

— le dommage provenant des parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, peu important que la faute initiale des désordres revienne à l’ancien propriétaire de l’appartement,

— la clause d’exclusion de responsabilité stipulée dans le cahier des conditions de vente ne saurait permettre d’écarter les disposition impératives de l’article 14 qui sont d’ordre public.

A titre subsidiaire, il s’estime fondé à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux idoines sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] fait valoir que :

— l’application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 nécessite de prouver l’existence d’un dommage et le rôle causal joué par les parties communes dans la production du dommage et en l’espèce, Mr [W] ne rapporte pas cette preuve,

— en effet, selon le rapport, l’affaissement du plancher n’est ni dû à un vice de construction, ni à un défaut d’entretien des parties communes et il a fait le nécessaire pour évacuer l’ensemble des matériaux et matériels entreposés au sein de l’appartement litigieux, responsables de l’affaissement, de sorte qu’il ne peut lui être reproché un défaut d’entretien des parties communes,

— la stabilité de l’immeuble n’est d’ailleurs pas été impactée et les travaux sollicités ne sont ni urgents ni nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble,

— Mr [W] ne justifie enfin d’aucun dommage dès lors qu’il a acheté l’appartement en connaissance de cause, l’adjudicataire étant tenu de prendre la chose en l’état des vices apparents, c’est-à-dire des vices dont il a eu connaissance par le cahier des charges lequel mentionne que le plancher fait l’objet d’une déformation permanente et que des travaux de reprise en sous-'uvre doivent être effectués,

— sa demande se heurte ainsi à la clause de non garantie inscrite dans le cahier des charges.

Sur ce :

En application de l’article 14 4ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes action récursoires.

Selon le rapport d’expertise de Mr [E] :

— l’appartement dés la porte d’entrée est encombré de matériel et matériaux divers dont le poids déposé sur le plancher a fait fléchir ce dernier et a décroché les cloisons du plafond,

— par ailleurs, le fléchissement du plancher a engendré des fissures importantes dans les cloisons et doublages des murs porteurs de l’immeuble,

— la charge de limite élastique des poutres et solives composant la structure du plancher a été dépassée,

— aucun désordre n’a été constaté dans les parties communes qui aurait pu être provoqué par la surcharge sur le plancher de l’appartement.

L’expert conclut que tous les désordres constatés proviennent de la surcharge du plancher effectué par Mr [R] dans son appartement et que la responsabilité incombe uniquement à ce dernier.

Il indique qu’il n’ya pas lieu pour l’instant d’entamer des travaux dans l’urgence pour conforter la structure de l’immeuble mais que des travaux de reprise en sous-oeuvre du plancher devront être effectués avant toute remise à l’habitation de cet apparemment.

Le premier juge a justement relevé par des motifs que la cour adopte qu’il ne ressortait pas du rapport d’expertise que la stabilité de l’immeuble avait été impactée alors notamment que les travaux de reprise des fissures dans l’appartement de l’étage supérieur étaient limités et qu’il n’était pas relevé de désordres dans les parties communes.

Au vu des conclusions de l’expert, il en a justement déduit que l’affaissement du plancher n’était pas du à un vice de construction ni à un défaut d’entretien du syndicat des copropriétaires qui avait fait le nécessaire pour faire évacuer les matériaux et matériels entreposés dans l’appartement et considéré que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne trouvait pas application en l’espèce.

La cour ajoute qu’aux termes du cahier de vente sur saisie immobilière qui a une valeur contractuelle vis à vis de Mr [W], adjudicataire du bien, il est fait mention des désordres constatés dans l’appartement et stipulé par ailleurs, que l’acquéreur prendra les biens dans l’état où ils se trouvent au jour de la vente sans pouvoir prétendre à aucune garantie ou indemnité contre le poursuivant et qu’il devra faire son affaire personnelle, à ses risques et périls sans aucun recours contre qui que ce soit de sorte que Mr [W], parfaitement informé des désordres affectant le bien qu’il a acquis est particulièrement mal fondé à venir rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour un défaut d’entretien des parties communes.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mr [W] de l’intégralité de ses demandes.

2. sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel sont mis à la charge de Mr [W] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

La cour estime que l’équité commande de nouveau de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires en cause d’appel et il lui est alloué à ce titre la somme de 2.500 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne Mr [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], en cause d’appel, la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mr [L] [W] aux dépens d’appel et accorde à Maître Astor, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, Le Président,