N° RG 23/02601 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O4EJ

Décisions :

Tribunal de Grande Instance de Bourg-en-Bresse

au fond du 15 Février 2018

RG 14/324

Cour d’Appel de LYON

Au fond du 08 Juin 2021

RG 18/1916

Cour de Cassation

Civ3 du du 16 mars 2023

Pourvoi X21-23.702

Arrêt 197 F-D

Société SPL TERRITOIRE D’INNOVATION

C/

S.N.C. FERJAC

Etablissement Public EPF DE L’AIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 02 Juillet 2024

statuant sur renvoi après cassation

DEMANDERESSE A LA SAISINE :

Société Publique Locale (SPL) TERRITOIRE D’INNOVATION

[Adresse 12]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas GAUTIER de la SELARL BG AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2356

DEFENDEURS A LA SAISINE :

La société FERJAC (S.E.N.C) société en nom collectif de droit canadien,

[Adresse 23]

[Adresse 23]

[Localité 37] CANADA

Représentée par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

ayant pour avocat plaidant M^e Alexis GRISONI de l’AARPI Listo avocats, avocat au barreau de PARIS

Etablissement Public Foncier (EPF) DE L’AIN

[Adresse 26]

[Localité 1]

Représentée par M^e Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 29 Janvier 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Février 2024

Date de mise à disposition : 07 Mai 2024 prorogée au 02 Juillet 2024, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte reçu par Maître [R] [K], notaire à [Localité 35], le 31 janvier 2012, suivant un compromis de vente du 25 novembre 2011, la société de droit canadien Ferjac a vendu à l’Etablissement Public Foncier (l’EPF) de l’Ain, ci-après l’EPF de l’Ain, agissant pour le compte de la communauté de communes du pays de Gex, les parcelles de terre situées à [Localité 35] [Adresse 38] section AO n°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15] et AP n°[Cadastre 25], [Cadastre 28] et [Cadastre 29] d’une surface totale de 7 ha 56 a et 10 ca pour le prix de 2.430.861,50€, soit un prix rapporté au mètre carré de 32,15 €.

L’acte de vente contient la clause suivante : 'Dans le cadre de la réalisation des travaux d’aménagement de l’opération projetée sur les biens objet des présentes, l’acquéreur, en son nom et pour ses ayants droits et ayant cause, s’engage à livrer tous les réseaux et voies divers, à savoir assainissement, eau, électricité, téléphone, voie d’accès et plus généralement tous réseaux d’usage, en installant ces voies et réseaux en limite Sud du groupement formé par les parcelles suivantes':

— les parcelles cadastrées AO n°[Cadastre 20], [Cadastre 18], [Cadastre 16] appartenant au vendeur,

— les parcelles cadastrées AO n° [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 33], [Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 30] appartenant à l’indivision [I]

Ces voies et réseaux mis en place pour la desserte de l’opération projetée par la collectivité devront être de taille et de puissance suffisamment importantes pour permettre un raccordement futur pour une opération immobilière d’ensemble qui serait réalisée sur les parcelles AO n°[Cadastre 20], [Cadastre 18], [Cadastre 16] et sur les parcelles AO n°[Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 33], [Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 30]. Il est ici précisé que le coût de réalisation de ces voies et réseaux se trouve inclus dans le prix des biens objet des présentes négocié entre les parties."

Par exploit du 29 janvier 2014, la société Ferjac a fait assigner l’EPF de l’Ain devant le tribunal de grande instance de Bourg en Bresse aux fins de constater que les faits articulés sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer une lésion dans le cadre de la vente conclue avec l’EPF et de désignation subséquente d’un collège d’expert aux fins d’évaluer la valeur réelle des terrains objet de la vente.

Elle a demandé en cours d’instance, et à titre principal, l’annulation de la vente pour dol et seulement à titre subsidiaire, la rescision pour lésion.

Par arrêté du 22 juillet 2016, le préfet a déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition des terrains nécessaires à l’aménagement de la zone d’aménagement concerté [Localité 35]-Innovation, incluant trois parcelles demeurées la propriété de la société Ferjac, situées en partie nord de la zone Paimboeuf et Bois Durand.

L’ordonnance d’expropriation de ces parcelles au profit de la société publique locale

Territoire d’innovation (SPL), à qui la communauté de communes du pays de Gex a

confié l’aménagement de la ZAC, a été prononcée le 12 septembre 2018.

Le juge de l’expropriation a fixé une indemnité sur la base de 103 € le m², confirmé en cela par un arrêt de la cour d’appel de Lyon en date du 24 novembre 2020.

Par jugement du 15 février 2018, le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse a :

— déclaré recevable l’action en nullité de la vente présentée par la société Ferjac

— prononcé la nullité pour dol de la vente consentie par la société Ferjac à l’EPF de l’Ain par acte de Maître [R] [K], notaire à [Localité 35], le 31 janvier 2012, portant sur les parcelles de terres situées à [Localité 35] lieux-dits Paimboeuf et Bois Durand section AO [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15] et AP [Cadastre 25], [Cadastre 28] et [Cadastre 29] d’une surface totale de 7ha 56a 10ca pour le prix de 2.430.861,50 €,

— condamné l’EPF à payer à la société Ferjac la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

L’EPF de l’Ain a interjeté appel de cette décision.

La Société Publique Locale Territoire d’Innovation, ci-après la société SPL, à qui la communauté du pays de Gex avait concédé, par décision du 30 janvier 2014, l’aménagement de la ZAC, est intervenue volontairement à la procédure en cause d’appel.

Par un arrêt du 8 juin 2021, la cour d’appel de Lyon a :

— infirmé la décision déféré

— débouté la société Ferjac de l’ensemble de ses demandes

— condamné la société Ferjac à verser à l’EPF de l’Ain et à la société SPL la somme de 3.000€ chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la société Ferjac aux dépens de l’appel,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires

Sur pourvoi de la société Ferjac et par un arrêt rendu le 16 mars 2023, la Cour de cassation a cassé et annulé mais seulement en ce qu’il rejette la demande de rescision pour lésion, l’arrêt rendu le 8 juin 2021 par la cour d’appel de Lyon et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Lyon autrement composée.

La Cour de cassation au visa de l’article 1677 du code civil et rappelant qu’aux termes de ce texte, la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, a retenu un manque de base légale dans le fait pour la cour d’appel de ne pas avoir recherché, comme cela lui était demandé, si les valeurs retenues par le juge de l’expropriation pour indemniser la société Ferjac de la dépossession de ses parcelles situées à Paimboeuf nord sur la base de 103 € le mètre carré à la date de référence fixée au 11 février 2014, avec un abattement de 5 % seulement pour celles concernées par le plan d’exposition au bruit, soit 97,85 € le mètre carré, alors que le seuil de la lésion s’élevait en l’espèce à 77,16 € le mètre carré, ne faisaient pas présumer le caractère lésionnaire de la vente.

Par déclaration du 27 mars 2023 la société SPL Territoire d’innovation a saisi la juridiction de renvoi.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2023, la Société Publique Locale Territoire d’Innovation demande à la cour de :

— lui donner acte de son intervention volontaire et la déclarer recevable,

— faire droit à l’ensemble des demandes et prétentions de l’EPF de l’Ain,

— condamner la société Ferjac à lui verser la somme de 5.000 € au visa de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2024, la société Ferjac demande à la cour de :

— constater que les faits articulés sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer le caractère lésionnaire de la vente conclue avec l’EPF de l’Ain le 31 janvier 2012 à son détriment,

en conséquence,

— désigner un collège de trois experts, en application de l’article 1678 du code civil, aux fins d’évaluer la valeur réelle des terrains objet de la vente à la date de cette dernière

en tout état de cause,

— débouter l’EPF de l’Ain et la SPL Territoire d’innovation de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner l’EPF de l’Ain à lui payer la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner la SPL Territoire d’innovation à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’EPF de l’Ain et la SPL Territoire d’innovation aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2023, l’EPF de l’Ain demande à la cour de :

— dire et juger qu’il n’est pas rapporté la démonstration de faits vraisemblables et assez graves pour faire présumer l’existence d’une lésion,

en conséquence,

— débouter la société Ferjac de l’intégralité de ses demandes, fins et moyens,

— condamner la société Ferjac à lui payer la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Ferjac aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel et autoriser la Selas Léga-cité, avocat, sur son affirmation de droit, qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 8 juin 2021 est définitif en ce qu’il a débouté la société Ferjac de sa demande en nullité de la vente pour dol, la cassation portant seulement sur le rejet de rescision pour lésion.

L’intervention à l’instance de la société SPL n’est pas discutée et il convient de la constater.

La cour constate au préalable que l’objet de la demande par la société Ferjac porte exclusivement sur la désignation d’un collège d’experts, demande fondée sur les disposition des articles 1674 et suivants du code civil.

Il n’est pas par contre demandé, dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, de se prononcer sur la valeur du prix du terrain en litige, une fois l’expertise terminée.

1° sur la demande d’expertise :

La Société Publique Locale Territoire d’Innovation fait valoir que la société Ferjac est mal fondée à contester la validité de la condition particulière contenue dans l’acte de vente alors qu’elle s’en est prévalue à l’occasion de la fixation judiciaire des indemnités d’expropriation pour la partie du terrain conservée, que l’engagement de l’EPF de l’Ain souscrit dans cet acte était parfaitement valide et qu’en tenant compte de la condition particulière qui y est mentionnée, le seuil lésionnaire est en réalité de 133,94 € le m².

Elle soutient qu’il n’existe pas de faits assez vraisemblables pour faire présumer la lésion et déclare que :

— à la date de signature du compromis, le tènement acquis était pour la plus grande partie classé au PLU approuvé en 2007 en zone 2AU,

— au regard de ce classement, correspondant à une zone non urbanisable, l’ensemble du terrain était inconstructible, ce qui doit être pris en compte en l’espèce, l’appréciation de la lésion se faisant au moment de la vente et la société Ferjac n’est donc pas fondée à faire état d’une ouverture effective à l’urbanisation à court terme qui n’était pas acquise,

— des servitudes impactent la valeur du terrain, notamment du fait de nuisances sonores dues à la proximité de l’aéroport de [Localité 36] et la proximité avec la RN35, voie à grande circulation impliquant des contraintes de constructibilité,

— en outre, le terrain n’est pas suffisamment desservi par les réseaux pour permettre une opération d’aménagement de construction et la société Ferjac ne démontre pas que les réseaux dont elle fait état seraient effectivement suffisants pour permettre un aménagement de l’ensemble du terrain.

Elle demande à la cour d’écarter les expertises produites par la société Ferjac au motif que les méthodes du « compte à rebours » ou « bilan promoteur » utilisées par les experts anticipent sur la constructibilité du terrain.

Elle fait également valoir que les indemnités d’expropriation allouées aux propriétaires expropriés ne caractérisent pas l’existence d’une lésion alors que les terrains de la ZAC ayant fait l’objet de décisions fixant les indemnités d’expropriation ont été évalués à la date des jugements, soit à une date postérieure au compromis signé avec la société Ferjac.

Elle déclare au contraire que les éléments de comparaison qu’elle produit démontrent l’absence de lésion et ajoute que le classement au PEB d’une partie du terrain a une incidence déterminante pour ce qui concerne les terrains classés en 2AU.

La société Ferjac fait valoir qu’il existe des faits assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, que compte tenu du prix de vente et de la surface vendue, le prix au m² s’établit à 32,15 €, que le seuil lésionnaire s’établit donc à 77,16 € du mètre carré et que la valeur réelle des terrains au jour de la vente était supérieure à ce seuil lésionnaire .

Elle déclare concernant l’engagement financier spécifique prévu par la condition particulière de livrer tous réseaux et voies divers que :

— l’EPF de l’Ain chiffre péremptoirement cet engagement à 1.788.943 € sans démontrer qu’il correspond à des surcoûts qui auraient été supportés spécifiquement pour exécuter la condition particulière contenue dans l’acte de vente,

— il n’était pas valide en raison d’un défaut de pouvoir de l’EPF de l’Ain ou de sa mandante, la communauté de communes du pays de Gex, au jour de la vente de souscrire un tel engagement,

— en outre, cette condition particulière n’a eu aucune portée alors même que lors de l’évaluation des terrains de Paimboeuf Nord et en application des règles du code de l’expropriation, le juge de l’expropriation n’a pas tenu compte de la réalisation de ces équipements et que dans le cadre de cette procédure d’expropriation, la SPL Territoire d’innovation ne l’a elle-même pas pris en compte dans son offre d’indemnisation.

Elle fait valoir par ailleurs que :

— les parcelles litigieuses bénéficient d’un emplacement de premier ordre, proche de la frontière suisse et desservis par des réseaux (eaux usés, téléphonie, eau potable, fibre optique, ') et immédiatement accessible par la réalisation d’un raccordement routier qui a été effectivement réalisé,

— s’agissant du zonage, il convient de prendre en considération le PLU qui était en vigueur à la date de la vente, même s’il a été ultérieurement annulé, de sorte que l’ensemble du tènement se trouvait classé en zone 2AU, destinée à terme à l’urbanisation,

— la modification des règles d’urbanisme visant à rendre constructible une part importante du terrain litigieux était manifestement envisagée et les parties en avaient conscience,

— les parcelles litigieuses relevaient des espaces déjà urbanisés et les restrictions liées à la présence de la RD 35 pouvaient dès la date de la vente être considérées comme n’ayant pas vocation à s’appliquer à la zone une fois rendue constructible.

— le prix fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner pour des terrains présentant des caractéristiques similaires était de 136,73 € du mètre carré,

— le juge de l’expropriation a fixé dans le secteur de Paimboeuf, pour des terrains présentant des caractéristiques proches des terrains litigieux si ce n’est qu’ils n’étaient pas aussi accessibles que ces derniers et qu’ils ne présentaient pas une situation en entrée de ville, une valeur de 103 € le mètre carré, et pour ce faire, le juge a retenu comme date de référence le 11 février 2014, soit une date proche de celle de la vente des terrains litigieux, et s’est fondé sur les éléments de comparaison du commissaire du gouvernement qui portaient sur des cessions intervenues les années précédentes,

— en outre, le marché immobilier local n’a connu aucune variation significative à la hausse entre la date de la vente et celle du premier jugement d’expropriation,

— le classement d’une partie des parcelles en zone C du plan d’exposition au bruit (PEB) n’a qu’une incidence marginale sur la valeur du terrain,

— les expertises qu’elle verse aux débats comme celle produite par l’EPF confirment le caractère lésionnaire de la vente.

Elle soutient que les valeurs de référence invoquées par l’EPF de l’Ain ne sont pas pertinentes ni de nature à démontrer l’absence de caractère lésionnaire de la vente en litige.

l’Etablissement Public Foncier de l’Ain déclare que le caractère lésionnaire de la vente n’est pas démontré.

Il fait valoir qu’il convient de tenir compte de l’insertion de la condition particulière qui se justifiait par l’état d’enclave des parcelles qui restaient la propriété de la société Ferjac, que le caractère lésionnaire de la vente doit s’apprécier au regard du coût des travaux réalisés et que la part du prix global de la vente correspondant au coût de ces travaux s’élève à 1.788.943 €, ce qui porte ainsi le prix total de la vente à 4.219.804,50 €.

Il déclare que :

— les travaux ont été réalisés et la société Ferjac est mal venue à contester la validité de cette condition particulière et à la remettre en cause alors qu’elle y trouvait un intérêt pour désenclaver son fonds et qu’elle lui permettait un accès supplémentaire par le Sud,

— elle s’en est d’ailleurs prévalue lors des actions judiciaires antérieures,

— son engagement à livrer les 'réseaux et voies divers’ était en outre valide,.

L’EPF soutient encore qu’aucun élément ne permet de rendre vraisemblable l’existence d’une lésion et il fait valoir que :

— il convient de se référer au PLU de 2007, puisque le PLU de 2010 a été annulé,

— en tout état de cause, l’appréciation de la lésion se détermine au moment de la vente, soit en l’espèce à une date où terrain litigieux n’était pas constructible et le classement en zone 2AU n’implique pas une constructibilité future et automatique.

— le tènement se trouvait dans une zone de servitude d’utilité publique lié au plan d’exposition du bruit, ce qui impacte la valeur des terrains et les terrains litigieux n’étaient pas urbanisés et il existait alors une inconstructibilité.

— le terrain n’était pas desservi par les réseaux et ne permettait pas une opération d’aménagement de construction,

— la société Ferjac ne démontre pas que les réseaux dont elle fait état étaient suffisants pour permettre un aménagement de l’ensemble du terrain.

L’EPF de l’Ain demande à la cour d’écarter les expertises produites par la société Ferjac au motif qu’il ne s’agit que d’éléments théoriques qui ne permettent pas de comparaison avec le terrain litigieux et qui se fondent sur des éléments postérieurs à la date du compromis de vente.

Il se fonde sur plusieurs éléments de comparaison qu’il considère comme probants pour évaluer la valeur du terrain.

Il soutient enfin que les décisions rendues en matière d’expropriation ne permettent pas de démontrer le caractère lésionnaire de la vente et fait valoir que la société Ferjac s’appuie sur la valeur des biens expropriés postérieurement à la signature du compromis, que le prix de 189 € revendiqué par la société Ferjac n’est corroboré par aucun élément et qu’en se basant sur les valorisations retenues par le juge de l’expropriation, on peut retenir une valeur de 56,36 €, en dessous du seuil lésionnaire.

Réponse de la cour :

L’article 1674 du code civil dispose que 'Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value'.

L’article 1675 du même code précise que 'Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation'.

Selon l’article 1677 du même code 'La preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion'.

L’article 1678 du code civil dispose enfin que 'Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix'.

Il appartient donc à la cour d’apprécier le caractère suffisamment vraisemblable et grave des faits faisant présumer l’existence d’une lésion des deux tiers.

L’acte du 31 janvier 2012 a fixé à 2.430.861,50 € le prix de vente des parcelles en litige.

Ainsi que rappelé en préambule de l’arrêt, l’acte de vente contient une condition particulière contenant engagement de l’acquéreur de livrer les réseaux et voies divers en les installant en limite Sud du groupement formée par trois parcelles conservées par la société Ferjac (170,168 et [Cadastre 16]) et par l’indivision [I] ([Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 33],, [Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 21] et [Cadastre 30]), situées plus au Nord Ouest.

Il a été par ailleurs stipulé dans l’acte de vente, une clause selon laquelle 'le coût de réalisation de ces voies et réseaux se trouve inclus dans le prix des biens objets des présentes négociés entre les parties'.

L’EPF de l’Ain et la société SPL demandent que soit pris en compte dans l’évaluation du prix la valorisation de cette condition particulière.

La cour constate tout d’abord le caractère ambigu de la clause qui peut être interprétée dans le sens que l’engagement de faire des travaux serait compris dans le prix fixé à 2.430.861,50€ ou bien au contraire dans le sens qu’une partie du prix est constituée d’une obligation de faire mise à la charge de l’acquéreur.

En interprétant la clause en faveur de celui qui s’engage, soit en l’espèce l’EPF de l’Ain, il convient de relever que :

— l’acte ne chiffre pas le coût de cet engagement et la cour ne saurait à cet égard se référer à une évaluation chiffrée sur un document intitulé 'coût prévisionnel’ dont il n’est pas précisé qui en est l’auteur et qui ne repose sur aucun élément objectif chiffré,

— les travaux ainsi réalisés profitaient à l’ensemble des terrains du secteur et pas seulement à ceux vendus par la société Ferjac.

Il est par ailleurs acquis aux débats la société Ferjac ne profitera jamais des dits travaux dans le sens invoqué par les intimées à savoir que la contrepartie financière des travaux avait pour objectif de valoriser les terrains conservés par elle puisqu’en effet, à la suite d’une déclaration d’utilité publique, ces terrains dont elle était encore propriétaire ont fait l’objet d’une expropriation au profit de la société SPL, désignée concessionnaire de l’aménagement de la ZAC, qui a acquis l’ensemble des parcelles litigieuses situées dans la zone [Adresse 39].

Cet engagement n’a pas eu pour effet non plus de faire bénéficier à la société Ferjac d’une indemnité supérieure dans le cadre de la procédure d’expropriation alors que le juge de l’expropriation comme la cour d’appel ont refusé de tenir compte de cet élément dans l’évaluation du préjudice.

C’est ainsi que le juge de l’expropriation dans son jugement du 30 janvier 2019 mentionne que le préjudice allégué par la société Ferjac résultant de la violation de l’engagement pris par la société SPL de procéder à l’aménagement des parcelles, incertain, indirect et futur, ne peut être pris en compte pour évaluer les indemnités devant revenir à la société Ferjac, motivation reprise par la cour dans son arrêt du 24 novembre 2020 par lequel elle estime que le premier juge à juste titre a valorisé les parcelles litigieuses sans prendre en compte leur usage futur ou la plus value apportée par les opérations urbanistiques prévues par l’autorité expropriante et que le préjudice invoqué par la société Ferjac du fait du non respect de la clause particulière par l’EPF de l’Ain n’était pas en lien direct et certain avec l’expropriation.

La cour retient encore que dans son arrêt du 8 juin 2021, définitif en ce qu’il a débouté la société Ferjac de sa demande d’annulation de la vente pour dol, la cour d’appel de Lyon relève notamment que cette clause très vague ne prévoyait aucun délai de réalisation, ni aucune sanction et qu’elle ne portait pas sur un élément déterminant de leur consentement et que les vendeurs n’ignoraient pas que leur éventuel projet immobilier était en tout état de cause subordonné à la modification du PLU, les parcelles litigieuses étant en zone non constructible et aucun engagement de la puissance publique, n’ayant été pris à ce sujet.

Ainsi, il ne peut être à la fois considéré que l’engagement pris par l’EPF de l’Ain de livrer des réseaux était sans portée sur celui des vendeurs de céder leur bien et qu’il n’était assorti d’aucune sanction, le ramenant ainsi à un simple engagement formel, et soutenu dans le même temps qu’il peut être évalué à 1.788.943 €, soit un prix représentant plus de 70 % du prix de vente tel que chiffré dans l’acte.

La cour retient ainsi l’absence de portée réelle de cette condition particulière stipulée dans l’acte et estime qu’il n’y a pas lieu d’en tenir compte dans l’évaluation du prix.

La vente ayant été conclue au prix de 2.430.861,50 € pour une surface vendue de 75.610 m² soit 32,15 €, le seuil lésionnaire s’établit à 32,15 : 5 x 12 soit 77,16 €.

A la date de la vente, le 31 janvier 2012, les parcelles acquises par l’EPF de l’Ain étaient situées en zone 2AU, à savoir une zone non desservie par des équipements mais destinée à terme à l’urbanisation et dés lors que la lésion s’apprécie à la date de conclusion du contrat, il n’y a pas lieu à cet égard de prendre en compte le fait que ce PLU a été ultérieurement annulé, étant observé au surplus que le déclassement d’une partie du terrain vendu en zone naturelle résultant de l’application de l’ancien PLU, soit 9.268 m², n’a concerné qu’une petite portion des parcelles vendues, soit environ 12 % de sorte que ce point n’a qu’une faible incidence sur la valorisation du terrain, ainsi que le reconnaît d’ailleurs l’EPF de l’Ain dans ses écritures.

La société Ferjac verse aux débats les décisions du juge de l’expropriation de Bourg en Bresse et de la cour d’appel de Lyon ayant statué sur la valeur des terrains conservés par la société Ferjac, ainsi que d’autres terrains ayant appartenu à la famille [I], situés dans la même zone et présentant les mêmes caractéristiques.

Dans le cadre de la procédure d’expropriation des terrains cadastrés section AO N° [Cadastre 16], [Cadastre 18] et [Cadastre 20], lesquels sont restés propriété de la société Ferjac, le juge de l’expropriation de Bourg en Bresse, confirmé en cela par la cour d’appel de Lyon dans son arrêt du 24 novembre 2023, a fixé leur valeur à 103 € le m².

De même, par jugement du 13 juillet 2018, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bourg en Bresse a retenu une valeur unitaire de 103 m² pour d’autres terrains de l’îlot Paimboeuf appartenant à la famille [I] et de 83 € le m² pour le secteur Très-la-Grande, soit dans tous les cas une somme excédant le seuil lésionnaire ci-dessus rappelé, et ce chiffrage a été validé par la cour d’appel de Lyon dans son arrêt du 26 mai 2020.

Ces terrains, contigus à ceux objets du présent litige, présentent des caractéristiques similaires à savoir des terrains de grande surface permettant des construction d’ampleur et elles sont pour partie soumises à l’existence d’un plan d’exposition au bruit, ce qui est également le cas des terrains vendus.

Les différentes décisions produites ont retenu pour date de référence le 11 février 2014, soit une date relativement proche de celle de la vente en litige.

Par ailleurs, si les décision d’expropriation ont été rendues plusieurs années après la vente, soit en juillet 2018 et janvier 2019, il convient de relever que l’écoulement du temps n’a pas eu de réelle influence sur la valorisation du prix de vente dés lors que les décisions se sont fondées sur cinq éléments de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, soit février 2014, juin 2015, juin et juillet 2016 et novembre 2017, et donc pour au moins certains d’entre eux des références relativement anciennes et proches de la date de la vente.

La société Ferjac verse d’ailleurs aux débats des éléments statistiques établis par les organismes professionnels notariaux démontrant une relative stagnation, voire même une légère baisse des prix de l’immobilier, dans le département de l’Ain entre mars 2013 et mars 2019.

Ces évaluations qui ressortent de décisions judiciaire définitives portant sur des parcelles de terrain situées à toute proximité des terrains vendu par la société Ferjac et qui présentent des caractéristiques physiques et urbanistiques très proches doivent être prises en compte à titre prépondérant pour apprécier le dépassement du seuil lésionnaire.

Elles suffisent, sans égard aux autres éléments de référence produit par les parties adverses et dont la cour estime au vu des pièces produites que leur pertinence est à juste titre contestée par la société Ferjac, soit en raison d’une trop grande ancienneté, soit en raison du fait que les transactions mentionnées s’inscrivaient dans des logiques de partenariat entre les vendeurs et les acheteurs pouvant être de nature à fausser l’application du prix du marché.

Au regard du prix fixé par les décisions d’expropriation précitées, soit 103 € le m², la cour estime que les faits articulés sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer l’existence d’une lésion.

Il convient, infirmant le jugement entrepris, de déclarer recevable l’action en rescision pour lésion et d’ordonner une expertise, confiée à trois experts, dans les conditions de l’article 1678 du code civil afin d’estimer la valeur des terrains au moment de la vente.

Cette expertise aura lieu aux frais avancés de la société Ferjac.

2° sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

L’équité commande de faire de nouveau application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Ferjac en cause d’appel et condamne à ce titre l’EPF de l’Ain et la société SPL à lui payer les sommes respectives de 4.000 € et 2.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge de l’EPF de l’Ain et de la société SPL ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

statuant dans les limites de la saisine de la cour

Constate l’intervention volontaire à l’instance de la société publique locale Territoire d’Innovation .

Confirme le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant sur la demande d’expertise et y ajoutant,

Dit l’action en rescision pour lésion recevable ;

Ordonne une expertise des terrains sis [Localité 35]) [Adresse 38] section AO n°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15] et AP n°[Cadastre 25], [Cadastre 28] et [Cadastre 29] ;

Désigne pour y procéder un collège d’experts composé de :

* Mme [H] [L] née [X]

[Adresse 27]

Port. : [XXXXXXXX06]

Mèl : [Adresse 34]@orange.fr

* Mr [O] [F]

[F] Expertise s [Adresse 22]

[Localité 32]

Tél : [XXXXXXXX07]

Port. : [XXXXXXXX04]

Mèl : [Courriel 40]

* Mr [Z] [M]

[Adresse 24]

[Localité 31]

Tél : [XXXXXXXX03]

Port. : [XXXXXXXX05]

Mèl : [Courriel 41]

avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties ;

— évaluer les terrains, à la date de leur vente, vendus par la société Ferjac à l’EPF de l’Ain le 31 janvier 2012 sis à [Localité 35] [Adresse 38] section AO n°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15] et AP n°[Cadastre 25], [Cadastre 28] et [Cadastre 29] ;

Dit que les experts feront connaître sans délai leur acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu à leur remplacement.

Dit que les experts pourront s’adjoindre tout spécialiste de leur choix, à charge pour eux d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

Dit que les experts devront communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels ils devront répondre dans leur rapport définitif ;

Dit qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées dans le délai imparti ci-dessus, l’expert devra déposer son rapport au greffe de la 1ère chambre civile B de la cour d’appel de Lyon avant le 31 mars 2025, sauf prorogation de délai expressément accordée par le magistrat chargé du contrôle.

Fixe à 4.000 € la provision mise à la charge de la société Ferjac que celle-ci devra consigner au greffe de la cour avant le 31 août 2024.

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation des experts sera caduque par application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge chargé du suivi à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité.

Dit qu’en cas de caducité, l’instance se poursuivra sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de droit du refus de consigner.

Dit que lors de la première réunion ou en tout cas au début de ses opérations, les experts feront connaître au juge chargé du suivi et aux parties le montant prévisible du coût de leurs opérations et sollicitera le cas échéant une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile.

Dit que les experts informeront le juge de l’avancement des leurs opérations et de leurs diligences.

Désigne le conseiller de la mise en état de la 1ère chambre civile B comme magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertises.

Rappelle que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation aux experts d’adresser une copie de leur rapport à chacune des parties ou, pour elles, à leur avocat;

Condamne l’EPF de l’Ain à payer à la société Ferjac la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne la société publique locale Territoire d’Innovation à payer à la société Ferjac la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne l’EPF de l’Ain et la société publique locale Territoire d’Innovation in solidum aux dépens de l’instance d’appel qui comprennent ceux afférents à la décision cassée.

La greffière, Le Président,