N° RG 23/07769 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PHUM

Décision du

Tribunal Judiciaire de VILLEFRANCHE SUR SAONE

Au fond

du 13 juillet 2023

RG : 21/00709

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 09 Septembre 2025

APPELANTE :

La société ATOUT IMO

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Ingrid JOLY de la SELARL JOLY – GATHERON, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

INTIMEE :

La SCI [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Eric DEZ, avocat au barreau de l’AIN

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Mai 2025

Date de mise à disposition : 09 Septembre 2025

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 8 novembre 2019, la SCI du Hameau [Adresse 9] Paul (la promettante) a consenti à la société Atout imo (la bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier situé à Lacenas (Rhône) pour la somme de 245 000 euros.

Une somme de 12 250 euros, correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, a été versée par la bénéficiaire entre les mains de Maître [Y] [B], notaire au sein de l’office notarial [O] [W] et [K] [J] à [Localité 12].

Des conditions suspensives ont été prévues dans l’acte, notamment l’obtention d’un permis de construire et d’un permis d’aménager avant le 8 avril 2020.

Considérant que la promesse était caduque du fait de la défaillance d’une condition suspensive, la bénéficiaire a assigné la promettante devant le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône afin que soit notamment constatée la caducité de la promesse de vente et qu’il soit ordonné à l’étude de Maître [J] de lui verser la somme de 12 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La promettante a soulevé l’irrecevabilité de cette demande, motif pris de ce que le notaire n’était pas dans la procédure, et a demandé reconventionnellement la condamnation de la bénéficiaire à lui verser la somme de 24'500 euros, subsidiairement de 12'250 euros, à titre de dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire du 13 juillet 2023, le tribunal a :

— rejeté la demande de la bénéficiaire de restitution de la somme de 12 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— rejeté la demande de la bénéficiaire de réduction de l’indemnité d’immobilisation à la somme d’un euro,

— rejeté la demande de la bénéficiaire de condamnation de la promettante à la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive,

— condamné la bénéficiaire à payer à la promettante la somme de 24 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la bénéficiaire à payer à la promettante la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la bénéficiaire aux dépens, avec droit de recouvrement direct des dépens au profit de Maître Eric Dez, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 11 octobre 2023, la bénéficiaire a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 avril 2025, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter la promettante de sa demande de voir juger irrecevables ses prétentions,

— prononcer la caducité de la promesse de vente,

— débouter la promettante de l’intégralité de ses contestations et demandes contraires,

— ordonner à l’étude de Maître [J], notaire à [Localité 12], de lui verser la somme de 12 500 euros, dont elle avait constitué séquestre au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— si cette demande devait être jugée irrecevable, condamner la promettante à lui payer la somme de 12 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, et plus généralement à lui rembourser les sommes versées suite au jugement rendu,

A titre infiniment subsidiaire,

— limiter l’indemnité d’immobilisation, qui s’analyse en une clause pénale, à la somme de 1 euro,

— ordonner à l’étude de Maître [J] de lui verser la somme de 12 500 euros,

— si cette demande devait être jugée irrecevable, condamner la promettante à lui payer la somme de 12 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, et plus généralement à lui rembourser les sommes versées suite au jugement rendu,

En tout état de cause,

— condamner la promettante à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 mai 2025, la promettante demande à la cour de :

— juger irrecevable la demande de voir ordonner à l’étude de Maître [J] de verser à la bénéficiaire la somme de 12 500 euros, le notaire n’étant pas dans la procédure,

— juger irrecevables les nouvelles prétentions de la bénéficiaire figurant dans ses conclusions notifiées le 9 juillet 2024 et plus particulièrement :

« ordonner à l’étude de Maître [J], notaire à [Localité 12], de verser à la bénéficiaire la somme de 12 500 euros, dont elle avait constitué séquestre au titre de l’indemnité d’immobilisation,

si cette demande devait être jugée irrecevable, condamner la promettante à payer à la bénéficiaire la somme de 12 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, et plus généralement ù lui rembourser les sommes versées suite au jugement rendu,

A titre infiniment subsidiaire,

ordonner à l’étude de Maître [J], notaire à [Localité 12], de verser à la bénéficiaire la somme de 12 500 euros, dont elle avait constitué séquestre au titre de l’indemnité d’immobilisation,

si cette demande devait être jugée irrecevable, condamner la promettante à payer à la bénéficiaire la somme de 12 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, et plus généralement è lui rembourser les sommes versées suite au jugement rendu »,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu,

— débouter la bénéficiaire de l’intégralité de ses prétentions, fins et moyens,

Y ajoutant

— condamner la bénéficiaire à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la bénéficiaire aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct des dépens d’appel au profit de Maître Eric Dez avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les fins de non-recevoir soulevées

1.1. Sur la recevabilité de la demande tendant à voir ordonner au notaire de verser la somme de 12'500 euros

La promettante fait valoir que la demande de voir ordonner à l’étude de Maître [J] de verser à la bénéficiaire la somme de 12'500 euros est irrecevable, le notaire n’étant pas dans la procédure.

La bénéficiaire réplique que, eu égard aux termes de la promesse, Maître [J], en sa qualité de séquestre, en cas de litige, doit attendre la résolution du litige pour se départir de la somme d’argent, sans qu’il soit besoin de l’attraire à la procédure judiciaire.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi.

Et selon l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L’inobservation de cette règle d’ordre public doit être relevée d’office.

En l’espèce, la bénéficiaire sollicite qu’il soit ordonné à « l’étude de Maître [J] » de lui verser la somme de 12 500 euros dont elle avait constitué séquestre au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Or, force est de relever que « l’étude de Maître [J] » n’est pas partie à l’instance d’appel et qu’elle n’était pas non plus partie à la procédure en première instance.

La demande est donc nécessairement irrecevable.

1.2. Sur la recevabilité des demandes figurant dans les conclusions d’appelante du 9 juillet 2024

La promettante fait valoir que :

— la bénéficiaire a élargi sa demande dans le cadre de ses conclusions d’appelant n° 2 puisqu’elle demande, au cas où la cour viendrait à déclarer irrecevable sa demande d’ordonner au notaire de lui verser la somme de 12'500 euros, de la condamner à lui payer cette somme au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— cette demande n’avait pas été formulée dans le cadre de la procédure de première instance, n’a pas été formée dans le cadre de ses premières conclusions d’appelante et ne répond pas à de nouvelles prétentions adverses ;

— elle est donc irrecevable.

La bénéficiaire réplique qu’aux termes de ses conclusions d’appelant n° 2, elle a répondu à l’argumentation adverse par ses demandes de condamnation de la promettante à lui payer la somme de 12'500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Réponse de la cour

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Et selon l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, l’article 566 dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la demande de condamnation de la promettante à payer à la bénéficiaire la somme de 12'500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, formée pour la première fois en appel, est la conséquence ou le complément nécessaire de la demande de caducité de la promesse de vente formée en première instance.

Par ailleurs, cette demande figurait déjà dans les conclusions d’appelante déposées dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile, seul le moyen à l’appui de la demande ayant été modifié.

Il en résulte que la demande est recevable.

2. Sur la caducité de la promesse de vente et la restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation

La bénéficiaire fait valoir essentiellement que :

— une demande de permis de construire a bien été déposée mais les contraintes émises par la commune de [Localité 7] (suppression de l’accès existant et interdiction d’en refaire un nouveau en zone UH pour maintenir le mur existant) ont rendu impossible la réalisation de l’opération qu’elle projetait ; le géomètre qu’elle a mandaté a donc sollicité de la mairie l’établissement d’un refus qui a été acté le 28 août 2020 pour non présentation de pièces supplémentaires, alors qu’elle avait bien répondu dans le délai imparti en précisant qu’elle n’était pas en mesure de poursuivre son projet contenu des contraintes imposées ;

— elle justifie de la défaillance de la condition suspensive entraînant la caducité de la vente et cette caducité ne lui est pas imputable ;

— la promettante avait déposé, avant la régularisation de la promesse de vente, une déclaration préalable qui avait abouti ; aucune demande de permis d’aménager n’avait été exigée à l’époque, ce qui explique qu’elle ait déposé une déclaration préalable et non une demande de permis de construire ou de permis d’aménager ;

— son dossier était parfaitement complet mais la commune a émis des contraintes, initialement inconnues, la conduisant à solliciter des pièces complémentaires ;

— c’est à tort que le tribunal a écarté les explications du géomètre expert, considérant son attestation comme étant une preuve à soi-même.

La promettante réplique essentiellement que :

— aucune demande d’aménager n’a été déposée par la bénéficiaire ; par conséquent, aucune décision de rejet tacite n’a pu être délivrée par la commune de [Localité 8] ;

— aux termes de la promesse, la bénéficiaire ne devait pas déposer une simple déclaration préalable mais une demande de permis d’aménager;

— la bénéficiaire n’a respecté ni le délai de deux mois pour déposer un dossier de permis d’aménager ni l’obligation de déposer un tel permis ;

— la bénéficiaire ne rapporte pas la preuve qu’elle ne pouvait répondre aux contraintes de la commune et satisfaire à la demande de pièces complémentaires ;

— le court délai de 14 jours entre la demande de la commune et la réponse du géomètre traduit la volonté de la bénéficiaire de ne plus donner suite au projet qu’elle envisageait pour des raisons inconnues, sans doute financières ; elle a tenté d’obtenir un refus qui aurait pu légitimer ses carences ;

— la responsabilité de la bénéficiaire est engagée dans la non réalisation de la promesse de vente car c’est par sa seule volonté que le projet n’a pu aboutir.

Réponse de la cour

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutes de bonne foi.

Et selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :

— l’acte stipule que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir des conditions suspensives, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et d’un dossier complet de demande de permis d’aménager dans le délai de deux mois à compter de la promesse, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente ;

— la bénéficiaire ne justifie pas du dépôt de dossiers complets de permis de construire et de permis d’aménager dans le délai de deux mois de la signature de la promesse, soit avant le 8 janvier 2020 ; seule une demande de déclaration préalable pour la division d’un lot en vue de construire a été déposée, après l’expiration du délai, et ce dossier n’était pas complet puisque la mairie a réclamé des pièces complémentaires qui n’ont pas été remises ;

— la bénéficiaire n’a pas obtenu de permis d’aménager avant le 8 avril 2020 comme il était prévu aux termes de la promesse et n’a pas fait état d’un refus de la mairie, ayant reçu uniquement une décision tacite de rejet au motif que les pièces complémentaires réclamées n’avaient pas été adressées à la mairie ; l’absence d’obtention du permis d’aménager n’est donc pas liée à un refus de la mairie mais à une absence de dépôt de dossier complet par la bénéficiaire dans les délais fixés ;

— la bénéficiaire, en déposant hors délai un dossier incomplet et en ne complétant pas le dossier malgré la demande de la mairie, a, par son fait, empêché l’accomplissement de la condition suspensive, de sorte qu’en application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie.

Pour confirmer le jugement déféré, la cour ajoute que :

— alors que la promesse de vente impose à la bénéficiaire de justifier du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et d’un dossier complet de demande de permis d’aménager, c’est vainement que l’appelante soutient, pour expliquer le dépôt d’une simple déclaration préalable, qu’avant la régularisation de la promesse de vente, une telle déclaration avait abouti ;

— la preuve que les contraintes émises par la mairie ne lui permettaient pas de mener à bien son projet n’est pas suffisamment rapportée par les explications de son géomètre expert ; notamment, si ce dernier indique que « les services instructeurs ont clairement indiqué qu’il n’était pas envisageable de desservir [le projet] par [l’accès existant à l’angle de la route de la chapelle [Localité 11] et du chemin de la bâtie] » et qu’il a été exigé le maintien intégral du mur entourant le site, il ressort de la demande de pièces complémentaires et modification du délai d’instruction de la commune de [Localité 7] du 10 février 2020, d’une part, que le maire relève que « le plan de division montre un accès existant au nord de la parcelle à bâtir » et demande qu’il soit « précisé si cet accès est maintenu ou supprimé au regard des autres éléments visibles sur ce plan », ce dont il ne peut être déduit la preuve claire qu’il n’était pas envisageable de desservir le projet par cet accès, d’autre part, que le maire demande « le maintien intégral du mur de clôture en limite Nord-Est » (souligné par la cour) mais n’impose aucun maintien s’agissant des autres limites de la parcelle ;

— le géomètre expert ayant indiqué à la mairie, par courrier du 24 février 2020, que la bénéficiaire n’était pas en mesure de répondre à ses préconisations et n’ayant pas fait parvenir à la commune les pièces complémentaires réclamées, la demande a fait l’objet d’une décision tacite de rejet au motif que l’ensemble des pièces complémentaires n’avait pas été adressées dans le délai fixé et que la bénéficiaire était réputée avoir renoncé à son projet ; il est donc inexact d’affirmer que le dossier de la bénéficiaire était parfaitement complet.

Au vu de ce qui précède, le tribunal a considéré à juste titre que la condition suspensive étant accomplie et l’acquisition n’ayant pas été réalisée, la promettante est en droit, en application de l’acte signé par les parties, de conserver l’indemnité d’immobilisation.

Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu’il déboute la bénéficiaire de sa demande tendant à voir déclarer la promesse de vente caduque et à se voir restituer l’indemnité d’immobilisation.

3. Sur la réduction de l’indemnité d’immobilisation

La bénéficiaire fait valoir que :

— l’indemnité d’immobilisation qui a pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence constitue une clause pénale ;

— le juge peut réviser la clause pénale lorsqu’elle est manifestement excessive ;

— en l’espèce, il n’est justifié d’aucun préjudice de sorte que la clause pénale doit être réduite à la somme d’un euro à titre symbolique.

La promettante réplique que :

— la volonté des parties n’était pas de prévoir une clause réductible dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil ;

— il s’est écoulé un délai de huit mois entre la décision de la bénéficiaire de ne pas donner suite à son projet d’acquisition et l’information qui en a été donnée à son notaire, la contraignant à immobiliser son bien et l’empêchant de le remettre en vente.

Réponse de la cour

L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. Elle rémunère l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire. Elle se distingue de la clause pénale à moins qu’il soit établi qu’elle avait pour objet de faire assurer par le bénéficiaire l’exécution de son obligation de diligence concernant un engagement pris. Dans ce cas, elle change de nature et constitue alors une clause pénale (en ce sens, Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, n° 07-13.989).

En l’espèce, l’acte notarié stipule que :

— la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2020 à 16 heures,

— la réalisation de la promesse aura lieu, soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant notamment au prix, soit par la levée de l’option par le bénéficiaire suivie de la signature de l’acte de vente, accompagnée du versement du prix par virement,

— « les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de […] 24'500 euros. Sur laquelle somme le bénéficiaire verse au promettant ['] la somme de ['] 12'250 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ['].

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de ['] 12'250 euros, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant ['] pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait ».

L’indemnité d’immobilisation faisant l’objet de dispositions contractuelles parfaitement claires et précises, la bénéficiaire n’est pas fondée à soutenir que la somme réclamée constitue une clause pénale, dès lors qu’elle ne vise pas à sanctionner une inexécution ou un défaut de diligence de sa part.

Par ailleurs, le montant de l’indemnité d’immobilisation, égal à 10% du prix de vente, n’est ni disproportionné ni excessif, et ne peut être considéré comme constituant un élément interdisant à la bénéficiaire, de fait, d’exercer son option.

L’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente constitue bien le prix de l’exclusivité consentie à la bénéficiaire entre le 8 novembre 2019, date de la signature de l’acte, et le 31 juillet 2020, date à laquelle la promesse expirait, et ne peut être qualifiée de clause pénale susceptible d’être réduite par le juge.

Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la bénéficiaire tendant à réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme d’un euro.

4. Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 24'500 euros

La cour ayant confirmé le jugement, d’une part, en ce qu’il a jugé que la condition suspensive étant accomplie et l’acquisition n’ayant pas été réalisée, la promettante est en droit, en application de l’acte signé par les parties, de conserver l’indemnité d’immobilisation, d’autre part, en ce qu’il a rejeté la demande de réduction de cette indemnité, il convient également de le confirmer en ce qu’il a condamné la bénéficiaire à payer à la promettant la somme de 24'500 euros représentant le montant de l’indemnité d’immobilisation.

5. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, le jugement est également confirmé en ce qu’il a débouté la bénéficiaire de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

La bénéficiaire, partie perdante en appel, est condamnée aux dépens d’appel et à payer à la promettant la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable la demande formée par la société Atout imo à l’encontre de « l’étude de Maître [J] »,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [Adresse 5] [Adresse 10], tirée du caractère nouveau de la demande de condamnation dirigée à son encontre,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Condamne la société Atout imo à payer à la SCI [Adresse 5] [Adresse 9] Paul la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Atout imo aux dépens d’appel,

Fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

La greffière, La Présidente,