02/07/2025

ARRÊT N° 361/2025

N° RG 23/01876 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PO22

JCG/IA

Décision déférée du 20 Avril 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

( 22/01948)

M^me LEBON

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

[W] [V]

[S] [V]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [W] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Clément ROUGER, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/001103 du 10/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Madame [S] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Clément ROUGER, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/001102 du 10/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2005, la Sa Patrimoine Languedocienne a donné à bail à M. [W] [V] et Mme [S] [V] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 292,58 euros, outre 156,93 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte d’huissier en date du 24 mai 2022, la Sa Patrimoine Languedocienne a fait assigner M.[W] [V] et Mme [S] [V] devant le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse aux 'ns d’obtenir, notamment, la résiliation du bail, leur expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire en date du 20 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— déclaré irrecevables l’ensemble des demandes formées par la Sa Patrimoine Languedocienne;

— condamné la Sa Patrimoine Languedocienne à verser à M. [W] [V] et Mme [S] [V] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sa Patrimoine Languedocienne aux dépens de l’instance ;

— débouté les parties de toutes plus amples demandes ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, au regard de l’article 7 B alinéa 5 des conditions générales de location, que si la demande de résiliation judiciaire du bail pour faute grave reprochée au locataire n’est pas conditionnée selon les termes de la loi à une sommation préalable du bailleur, en l’espèce les parties avaient entendu soumettre l’action à un tel préalable, lequel n’avait pas été respecté en l’espèce.

Par déclaration en date du 24 mai 2025, la Sa Patrimoine Languedocienne a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 19 décembre 2023, la Sa Patrimoine Languedocienne demande à la cour au visa des articles 1108, 1227, et 1729 du code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6-2 du contrat de bail, de :

— infirmer dans son intégralité le jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 20 avril 2023,

— statuant à nouveau :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location signé le 31 octobre 2005 ;

— ordonner l’expulsion immédiate des consorts [V] ainsi que de tous occupants de leur chef si besoin est avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation à charge des consorts [V] à une somme mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges actualisé, et ce à compter de la date de la résiliation judiciaire du bail,

— condamner solidairement les consorts [V] à payer cette indemnité d’occupation à la Sa Patrimoine Languedocienne jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner solidairement les consorts [V] à payer à la Sa Patrimoine Languedocienne la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens.

A cet effet, la Sa Patrimoine languedocienne expose qu’au cours des dernières années, les consorts [V] se sont rendus coupables de faits d’agressions à l’égard de plusieurs résidents de l’immeuble, dans un contexte de trafic de stupéfiants et de représailles diverses ; que c’est ainsi que le 2 février 2021, une locataire de l’immeuble, Mme [O] [T], a été victime d’une agression de la part de Mme [I] [V], fille de M et Mme [V], que sa plainte a été suivie d’une agression verbale et de menaces de mort, et que Mme [I] [V] a été condamnée à une peine d’emprisonnement de deux ans par jugement du tribunal correctionnel de Toulouse en date du 11 mars 2021, peine ramenée à un an d’emprisonnement par arrêt de la cour d’appel de Toulouse en date du 23 juin 2021.

Elle fait valoir que Mme [I] [V] était bien occupante du logement avec ses parents et que demeurant le trouble manifeste causé par les agissements de la famille [V], elle a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] d’une demande de résiliation du bail fondée sur le manquement des consorts [V] à leur obligation de jouissance paisible du logement.

Elle soutient que les comportements de plusieurs membres de la famille [V] constituent des manquements graves aux obligations des locataires telles que résultant tant de la loi que du contrat de bail, et qu’il n’est raisonnablement pas possible de considérer que les faits reprochés aux consorts [V] seraient des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage, et ce d’autant plus qu’elle n’a pas entendu fonder ses demandes sur la théorie des troubles anormaux de voisinage mais sur le manquement des consorts [V] à leur obligation de jouissance paisible du logement prévue par les articles 1728 et 1729 du code civil, qui n’entre pas dans les cas prévus à l’article 7 B alinéa 5 du contrat de bail.

M. [W] [V] et Mme [S] [V] dans leurs dernières conclusions en date du 3 novembre 2023, demandent à la cour au visa des articles 54, 122, 123, 695, 696 et 700 du code de procédure civile, et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— à titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection en date du 20 avril 2023,

— en tout état de cause,

— débouter la Sa Patrimoine Languedocienne de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la Sa Patrimoine Languedocienne à payer à M. [W] [V] et Mme [S] [V] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sa Patrimoine Languedocienne au paiement des entiers dépens de l’instance.

Ils exposent qu’ils sont locataires de l’appartement litigieux depuis le 31 octobre 2005, qu’ils sont à jour du règlement de leurs loyers et charges et que leur fille aînée, [I] [Y], née le 21 janvier 1994, n’est pas déclarée occupante du logement dans la mesure où elle dispose depuis le mois de janvier 2019 de son propre logement [Adresse 6], donné à bail par la société Promologis.

Ils sollicitent la confirmation de l’irrecevabilité des demandes pour absence de mise en demeure préalable, la délivrance de la sommation s’analysant contractuellement comme un préalable nécessaire et indispensable à toute saisine d’une juridiction.

A titre subsidiaire, ils considèrent qu’ils ne peuvent être responsables du comportement de leur fille majeure qui ne vivait pas sous leur toit à la date des faits ayant donné lieu à sa condamnation pénale.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 1728 du code civil dispose que 'Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

(…)'

L’article 1729 du code civil dispose que 'si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail'.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ' le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

(…)'

L’article 6-2 du contrat de location prévoit :

'Dans l’intérêt de la sécurité, de l’hygiène, de la conservation et de la bonne tenue des immeubles et de leurs dépendances, le locataire s’engage à respecter outre les réglementations municipales et préfectorales, les prescriptions suivantes :

(…)

— S’abstiendra en toute circonstance, lui et les personnes de sa famille, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité de l’immeuble, nuire à sa bonne tenue ou à sa conservation'.

L’article 7 – B du contrat de location 'Fin du contrat par la société’ dispose :

'(…) En cas de modification des lieux, de dégradations volontaires, de troubles de voisinage, de non occupation personnelle, comme en cas de cession, subrogation du droit de bail, sous-location totale ou partielle, même en chambres garnies, etc, un mois après une sommation de se conformer aux clauses du contrat, restée infructueuse, la Société pourra saisir le tribunal et demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef'.

En l’espèce, aux termes de l’assignation introductive d’instance, la Sa Patrimoine languedocienne a demandé au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6-2 du contrat de location, reprochant plus précisément aux locataires de ne pas s’être abstenus de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité de l’immeuble.

Les faits allégués à l’appui de sa demande constituant des troubles anormaux de voisinage, le contrat de location faisant la loi des parties lui imposait de délivrer aux locataires une sommation préalable de se conformer aux clauses du contrat avant toute saisine d’une juridiction.

Pour s’exonérer de cette obligation, la Sa Patrimoine languedocienne ne peut utilement soutenir qu’elle n’a pas entendu fonder ses demandes sur la théorie des troubles anormaux de voisinage mais sur le manquement des consorts [V] à leur obligation légale de jouissance paisible du logement, alors que les faits allégués ne correspondent pas à un simple manquement à l’obligation de jouissance paisible du logement, le bailleur reprochant aux locataires de graves troubles survenus dans les parties communes et leur comportement vis-à-vis des autres occupants de l’immeuble.

Le défaut de délivrance d’une sommation de se conformer aux clauses du contrat n’étant pas contesté, le jugement dont appel doit être confirmé en ce que les demandes de la Sa Patrimoine languedocienne ont été déclarées irrecevables.

— - – - – - – - – - -

La Sa Patrimoine languedocienne, partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

— Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 20 avril 2023.

Y ajoutant,

— Condamne la Sa Patrimoine languedocienne aux dépens d’appel.

— Condamne la Sa Patrimoine languedocienne à payer à M et Mme [V] la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Déboute la Sa Patrimoine languedocienne de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA