N° RG 23/08420 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PJFA

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 04 octobre 2023

RG : 18/07386

ch n°9 cab 09 F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 18 Novembre 2025

APPELANTS ET INTIMES:

La société IMMOBILIERE F.BOURGEOIS

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON

S.A.S. GH INVEST

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représentée par M^e Didier SARDIN de la SCP SARDIN ET THELLYERE (ST AVOCATS), avocat au barreau de LYON, toque : 586

INTIMES :

Me [X] [N] notaire associé de la SELARL OFFICE

NOTARIAL DE L’EUROPE

[Adresse 11]

[Localité 12]

La Société Civile Professionnelle de notaires Florent PICOT,

Guillaume FAVRE, [X] [N] et Marianne PREZIOSO,

venant aux droits de la Société Civile Professionnelle de notaires Philippe RAMBAUD, Florent PICOT, Cédric POMMIER, Guillaume FAVRE, [X] [N] et Marianne PREZIOSO,

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représentés par M^e Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1813

ayant pour avocat plaidant M^e Guillaume BAULIEUX, avocat au barreau de LYON, toque : 719

La société INVEST M2

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentée par M^e Joseph PALAZZOLO de la SCP YVES HARTEMANN JOSEPH PALAZZOLO, avocat au barreau de LYON, toque : 480

La société 1629 NOTAIRES – THIERRY JULLIEN MICHEL LEBERQUIER

[Adresse 16]

[Localité 14]

Représentée par M^e Joël TACHET de la SCP TACHET, AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 609

PARTIE INTERVENANTE :

La société [G] représentée par Me [M] [G] ès-qualités de mandataire judiciaire de la société IMMOBILIERE F. BOURGEOIS

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 27 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Juin 2025

Date de mise à disposition : 23 Septembre 2025 prorogée au 18 Novembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat du 20 septembre 2016, la SA immobilière F. Bourgeois (la société Bourgeois) a confié à la société Lyonnaise de développement immobilier SLDI devenue la société GH invest, un mandat exclusif préférentiel de vente du tènement immobilier sis à [Localité 18], comprenant 6 bâtiments cadastrés BL [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 8]-[Cadastre 10] [Adresse 17] et BL [Cadastre 9]-[Adresse 1].

Selon promesse unilatérale de vente du 23 mai 2017 dressée par Me [X] [N], notaire associé de la SCP Rambaud, Picot, Pommier, Favre, [N] et Prezioso (la SCP [N]), la société F. Bourgeois a promis de vendre à la société Invest M2 ce bien immobilier moyennant un prix de 4.300.000 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique du 26 septembre 2017, dressé par M^e Thierry Jullien, notaire associé de la Selarl Thierry Jullien, Jean Michel Le Berquier et associés devenue la SEL Notaires 1629 Thierry Jullien Jean Michel Leberquier (la société Notaires 1629) avec la participation de Me [N].

Postérieurement à la vente, la société Invest M2 s’est aperçue que deux des cinq bâtiments n’avaient pas fait l’objet d’un diagnostic préalable concernant la recherche d’amiante et y a fait procéder par la société Anaplomb, laquelle a mis en évidence, selon rapports des 25 et 30 janvier 2018, la présence d’amiante dans le bâtiment 3, en recommandant la réalisation d’une évaluation périodique.

Estimant les responsabilités du vendeur et de son notaire engagées, la société Invest M2, par actes introductifs d’instance des 5 et 3 juillet 2018, les a assignés en réparation de son préjudice devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu tribunal judiciaire de Lyon.

Par acte du 27 février 2019, la société F. Bourgeois a mis en cause la société GH invest et la société Notaires 1629 et les procédures ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 4 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— condamné la société F. Bourgeois à payer à la société Invest M2 la somme de 475.586,34 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 5 juillet 2018,

— condamné la société GH invest à garantir la société F. Bourgeois des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 20 %,

— condamné in solidum la société F. Bourgeois et la société GH invest aux dépens, avec droit de recouvrement,

— condamné la société F. Bourgeois à payer à la société Invest M2 la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et celle de 1.500 euros sur ce même fondement à la société Notaires 1629,

— condamné in solidum la société F. Bourgeois et la société GH invest à payer à Me [N] et de la SCP [N] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 9 novembre 2023, la société immobilière F. Bourgeois a interjeté appel. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/8420.

Par déclaration du 21 novembre 2023, la société GH invest a interjeté appel. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/8703.

Par ordonnance du 19 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces procédures sous le numéro 23/8420.

Par jugement du 10 avril 2024 du tribunal de commerce de Lyon, la société F. Bourgeois a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde. La SELARL [G] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire et elle est intervenue volontairement à la présente instance.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 avril 2025, la société Immobilière F. Bourgeois représentée par son mandataire judiciaire la société [G] demande à la cour de :

— déclarer l’appel régularisé par elle recevable et fondé,

— déclarer la société [G], en qualité de mandataire judiciaire selon jugement du tribunal de commerce de Lyon du 10 avril 2024 ayant prononcé l’ouverture de la procédure de sauvegarde de la concluante, recevable en son intervention volontaire, par application des articles 325 et 554 du code de procédure civile,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 4 octobre 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— dire et juger qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation d’information qui serait à l’origine d’un préjudice à l’égard de la société Invest M2,

— dire et juger qu’aucun vice caché n’affecte les immeubles vendus à la société Invest M2,

En conséquence,

— débouter la société Invest M2 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la société GH invest a commis une faute contractuelle à l’origine de son préjudice en ce qu’elle est contrainte d’indemniser la société Invest M2,

— dire et juger que les deux sociétés de notaires ont commis une faute délictuelle à l’origine du préjudice subi par la société Invest M2 qui se trouve aujourd’hui contrainte d’indemniser la société Invest M2 de son préjudice (sic),

En conséquence,

— condamner in solidum la société GH invest, la SCP [N] ainsi que la société Notaires 1629 à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la société Invest M2,

En tout état de cause,

— rejeter la demande formulée par la société Invest M2 à hauteur de 499.668 euros TTC au titre de l’indemnisation de son préjudice,

— rejeter la demande d’indemnisation formulée par la société Invest M2 correspondant au coût des travaux de désamiantage outre frais de maîtrise d''uvre dès lors que le préjudice ne peut que correspondre à la perte de chance de négocier le bâtiment 3 à un prix plus avantageux,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions adverses,

— condamner solidairement la société Invest M2, la société GH invest, la SCP [N] ainsi que la société Notaires 1629 à lui verser la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2024, la société GH invest demande à la cour de :

A titre principal,

— réformer la décision entreprise notamment en ce qu’elle a retenu sa responsabilité,

— juger que la demande de la société Invest M2 vise à obtenir une diminution du prix qui ne peut pas être imputée à l’agent immobilier,

— juger qu’il appartenait à la société F. Bourgeois de fournir l’ensemble des documents techniques et notamment les constats d’amiante nécessaires à la vente,

— juger que la société F. Bourgeois ne saurait faire supporter par son mandataire ses propres carences,

— juger que la société Invest M2, professionnel de l’immobilier, qui était à même de se rendre compte qu’il manquait des diagnostics, ne subit aucun préjudice dans la mesure où soit le diagnostic amiante ne lui était pas indispensable avant la démolition du bâtiment, soit la présence d’amiante ne présentait aucune nécessité de réaliser les travaux dont il est demandé la prise en charge,

En conséquence,

— débouter l’ensemble des parties de toutes leurs demandes,

— condamner la société F. Bourgeois ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire,

— juger que seul le notaire a commis une faute de nature à avoir contribué au préjudice dont la société Invest M2 demande réparation,

— débouter de plus fort la société Invest M2, la société F. Bourgeois, représentée par son mandataire judiciaire, Me [X] [N], la SCP [N] et la société Notaires 1629 de toutes leurs demandes,

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à confirmer sur le principe les condamnations,

— limiter le montant du préjudice constitué par le devis le moins élevé et faire application d’une perte de chance de ne pas avoir pu négocier un meilleur prix,

— débouter la société Invest M2 du surplus de ses demandes.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 mai 2025, la société Invest M2 demande à la cour de :

— déclarer régulier en la forme et bien fondé sur le fond l’appel incident interjeté par la concluante,

— confirmer le jugement du 4 octobre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il retient la responsabilité de la société F. Bourgeois,

— confirmer le jugement du 4 octobre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il retient la garantie de la société GH invest à hauteur de 20% des condamnations mises à la charge de la société F. Bourgeois,

— infirmer le jugement du 4 octobre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il limite l’indemnisation du préjudice subi par la concluante à la somme de 475.586,34 euros,

— infirmer le jugement du 4 octobre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il juge que la responsabilité de Me [N] et de la SCP [N] ne peut être engagée,

Statuant à nouveau :

— juger Me [N] et la SCP [N] responsables du préjudice subi par la concluante,

— condamner solidairement la société F. Bourgeois, Me [N] et la SCP [N], à lui payer la somme de 499.668 euros, outre intérêts au taux légal capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 5 juillet 2018,

— juger que sa créance doit être inscrite au passif de la société F. Bourgeois pour la somme de 499.668 euros, à titre chirographaire,

— juger que l’arrêt à intervenir sera portée à l’état des créances par le greffier du tribunal de commerce de Lyon devant lequel la procédure de sauvegarde judiciaire a été ouverte selon jugement du 10 avril 2024,

En tout état de cause :

— condamner la société F. Bourgeois, Me [N] et la SCP [N], à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes en tous les dépens de première instance et d’appel.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 mai 2025, Me [X] [N] et la SCP Picot-Favre-[N]-Prezioso demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 4 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Lyon,

— juger défaillantes la société Invest M2, comme la société F. Bourgeois et aussi la société GH invest dans la démonstration d’une faute de Me [N] directement génératrice pour elles d’un préjudice indemnisable,

— débouter la société Invest M2, la société F. Bourgeois et la société GH invest de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre des concluants,

Subsidiairement,

— condamner la société F. Bourgeois à les relever et garantir de toute condamnation qui par impossible seraient prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,

En tout état de cause,

— condamner la société Invest M2 et la société F. Bourgeois à leur payer chacune la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SAS TW & associés, sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 avril 2024, la société Notaires 1629 – Thierry Jullien Jean Michel Leberquier demande à la cour de :

— confirmer la décision rendue en première instance par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’elle a débouté la société F. Bourgeois de ses demandes dirigées contre elle,

Y ajoutant,

— condamner la société F. Bourgeois à lui payer 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement, si une faute était retenue,

— la société F. Bourgeois ne démontant pas avoir pu échapper à une renégociation du prix si la présence d’amiante dans le « bâtiment 3 » avait été révélée, la réalité et l’importance d’une perte de chance de vendre au même prix n’étant pas démontrée, et la faute commise par la société F. Bourgeois étant la cause principale de la situation dont elle se plaint, rejeter la demande indemnitaire présentée par celle-ci,

— condamner la société F. Bourgeois aux entiers dépens de première instance et d’appel et dire que, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, la SCP Tachet pourra recouvrer directement ceux dont elle (il) a fait l’avance, sans en avoir reçu provision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

De manière liminaire, la société Bourgeois, a, sur autorisation de la cour, fait parvenir une note en délibéré précisant qu’il avait été mis en un terme à la procédure de sauvegarde de sorte que la société [G] est mise hors de cause, ce qui n’a pas été contesté.

La société Bourgeois fait valoir que :

— l’obligation mise à la charge du vendeur d’annexer le diagnostic technique amiante constitue une obligation spéciale d’information légale, son non-respect est sanctionné par la seule impossibilité pour le vendeur de se prévaloir de la clause exonératoire des vices cachés de l’acte de vente ; il n’existe pas d’autre sanction,

— en tout état de cause, seul peut se plaindre utilement d’un défaut d’information le créancier qui l’ignorait légitimement et celui qui en avait connaissance ne peut se prévaloir d’un tel manquement,

— les diagnostics de trois des six bâtiments vendus n’ont pas été annexés aux actes authentiques et il convient d’appréhender le manquement ou vice invoqué au regard de chaque bâtiment vendu, pour déterminer son étendue et le préjudice en résultant,

— l’acquéreur a été informé de la présence d’amiante dans les bâtiments B et C lors de la vente litigieuse et seul le bâtiment 3 est concerné par la présence d’amiante sans diagnostic ; le diagnostic finalement réalisé préconise une simple évaluation périodique de la situation, ce qui ne constitue pas un vice,

— l’acquéreur ne peut se prévaloir d’un défaut d’information et d’un vice caché affectant le bâtiment n°3 dès lors qu’il connaissait l’état de l’immeuble lors de l’acquisition et c’est un acteur du monde de l’immobilier rompu à l’acquisition de bâtiments industriels susceptibles de contenir de l’amiante, contrairement à elle ; un simple contrôle visuel permettait de constater la présence d’amiante dans le bâtiment 3 (plaques de fibrociment visibles) et l’acquéreur n’a pas réclamé le diagnostic de ce bâtiment, révélant sa connaissance, de sorte que l’amiante n’a eu aucun effet sur son projet immobilier,

— s’agissant des notaires et de l’agent immobilier, les premiers ont manqué à leur obligation de conseil et d’information, il ne lui a pas été demandé de diagnostic pour trois bâtiments, alors que tous connaissaient l’existence de 6 bâtiments,

— la société GH Invest connaissait la présence d’amiante dans le bâtiment 3 au regard du plan de l’avis de valeur, « compte tenu de l’état hors normes de ce bâtiment daté de plus de trente ans et de la présence de fibrociment amiantés en toiture, il serait difficile de trouver un Preneur » et si elle n’était pas tenue des obligations relatives au repérage de l’amiante qui incombent au propriétaire, elle devait transmettre à l’acquéreur les informations dont elle avait connaissance et vérifier l’existence des diagnostics, et, le cas échéant, inviter le mandant à faire établir ceux-ci mais GH Invest n’a pas procédé à ces diligences, et le jugement a à tort limité la responsabilité à 20%,

— le notaire est tenu de dresser les actes authentiques, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité et a, à ce titre, un devoir de conseil envers les parties, il doit vérifier exactement la consistance des biens vendus,

— le compromis et l’acte réitératif de vente ne font état que des trois diagnostics amiante portant sur le bâtiment administratif ainsi que les bâtiments B et C, alors même que la vente portait également sur trois autres bâtiments, et l’extrait cadastral ne fait pas apparaître trois masses de bâtiments mais six bâtiments distincts, et chaque diagnostic ne porte que sur un bâtiment.

La société GH Invest fait valoir que :

— les plans révélaient un ensemble immobilier complexe, mais la société Bourgeois, professionnel de l’immobilier, avait seul la charge des diagnostics, étant supposé connaître précisément la composition de ses biens,

— elle n’avait pas à présumer que les diagnostics remis à la signature du mandat étaient incomplets, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir vérifié une information qui lui avait été dissimulée,

— l’acquéreur et le vendeur connaissaient bien les lieux, ce qui ne nécessitait pas d’investigations particulières de sa part, elle n’a donc commis aucune faute dans sa gestion et elle était déchargée de l’obligation de produire les diagnostics ; elle n’est pas tenue par ailleurs à la recherche des vices cachés,

— une analyse comparative sommaire permettait à l’acquéreur et aux notaires de s’apercevoir du manque de diagnostics, et elle avait adressé les plans au notaire,

— l’acquéreur était à même de se rendre compte des vices apparents, il y a une erreur inexcusable qui doit être prise en compte, n’ignorant pas ne pas disposer des diagnostics amiante, ni la présence d’amiante dans le bâtiment litigieux,

— il n’y a pas de lien de causalité entre l’absence de diagnostic et un quelconque préjudice, l’acquéreur était en tout état de cause tenue de faire effectuer des diagnostics de matériaux contenant de l’amiante, il n’est pas établi que la démolition ait coûté plus cher, les diagnostics ne démontraient pas l’obligation de travaux, le seul préjudice est le diagnostic supplémentaire à la charge du vendeur,

— l’acquéreur cherche à obtenir une diminution du prix de vente, qui ne peut être à la charge d’un tiers, seule une perte de chance peut être retenue,

— subsidiairement, la faute du notaire doit être retenue.

La société Invest M2 rétorque que :

— en ne transmettant pas l’intégralité des diagnostics amiante afférents aux différents bâtiments acquis, le vendeur qui a seul cette obligation a commis une faute engageant sa responsabilité, sans pouvoir faire valoir que l’absence de réclamation de l’acquéreur vaudrait acquiescement, il a donc manqué à une exigence légale impérative,

— la mention de fibrociment dans un avis de valeur de juillet 2016 n’était pas un élément du dossier de vente, la venderesse savait que les diagnostics étaient incomplets, au vu de son activité principale, elle était une entité professionnelle du secteur immobilier,

— même un acheteur professionnel ne peut prétendre être en mesure d’effectuer ce type de diagnostic, et la simple constatation visuelle est inopérante, le simple fait de faire visiter les lieux à l’acquéreur ne peut exonérer le vendeur de ses obligations légales,

— la découverte d’amiante et ses répercussions financières majeures sur le projet immobilier est indéniable, bouleversant l’équilibre contractuel initial ; le vendeur se prévaut à tort de l’absence d’incidence, ceci minimise les risques de l’amiante,

— elle a dû elle-même faire appel à un diagnostiqueur spécialisé, elle n’aurait pas finalisé la vente dans sa configuration initiale si elle avait connu la présence d’amiante dans un des bâtiments concernés ; l’activité de désamiantage du précédent locataire est sans emport,

— elle supporte des charges financières en raison du désamiantage,

— à titre subsidiaire, la garantie des vices cachés doit être retenue puisque le vendeur ne pouvait ignorer la présence d’amiante,

— la responsabilité de Maître [N], qui a dressé la promesse de vente de manière expéditive, doit être retenue, étant tenu d’une obligation d’efficacité des actes qu’il rédige ; il devait veiller au respect de la réglementation en vigueur, il aurait dû être plus diligent compte tenu de la complexité du bien, il est resté évasif envers son confrère sur la désignation des bâtiments, la simple lecture du plan cadastral révélait l’insuffisance des diagnostics,

— l’agent immobilier a manqué à son devoir de conseil, la société GH Invest, informée précisément de la nature des espaces à vendre, devait vérifier et communiquer tous les éléments pertinents relatifs à l’état du bien, et ainsi vérifier que tous les diagnostics amiante étaient établis,

— elle a subi un préjudice substantiel, elle a dû faire procéder à un diagnostic amiante, des travaux de désamiantage sont nécessaires et estimés à 469.586 euros TTC outre divers frais.

La société [N] et Maître [N] soutiennent que :

— les sociétés appelantes sont défaillantes à rapporter la triple preuve de la faute du notaire, directement génératrice pour elles d’un préjudice indemnisable,

— le tènement à vendre comportait des locaux, des entrepôts et des bureaux et le vendeur s’était engagé à fournir tous les diagnostics et rapports portant sur la présence d’amiante, ces diagnostics au nombre de trois indiquant respectivement 'bâtiment administratif', bâtiment B’ et 'bâtiment C’ avec une photo lui ont été communiqués et annexés à l’avant contrat et à la vente réitérée ; chaque diagnostic précise que l’ensemble des parties de l’immeuble a été visité, ces diagnostics ont été lu au vendeur et à l’acquéreur sans observation de leur part,

— le vendeur, professionnel de l’immobilier, a construit l’essentiel des bâtiments vendus et ne peut se prévaloir de sa propre carence, voire de sa volonté de cacher à l’acquéreur et aux notaires des éléments qu’il connaissait,

— l’acquéreur a déclaré connaître parfaitement les lieux pour les avoir visités, sa prétendue méconnaissance est discutable, dès lors qu’entre avant contrat et vente définitive, il a loué le bâtiment litigieux,

— il n’avait pas d’obligation de se rendre sur place et vérifier que tous les bâtiments avaient fait l’objet d’un diagnostic, il ne pouvait sauf non-concordance flagrante s’apercevoir d’un manque, mais tel n’est pas le cas alors que le plan cadastral montre trois ensembles de bâtiments, et rien ne révélait l’insuffisance des diagnostics,

— il ne lui incombait pas de prendre à charge le coût du desamiantage, le préjudice invoqué par l’acquéreur n’est pas indemnisable, comme se rapportant à l’ensemble des bâtiments.

La société 1629 Notaires fait valoir que :

— le vendeur est un professionnel de l’immobilier, et ne pouvait ignorer les caractéristiques des biens vendus, désignés comme des locaux, entrepôts et bureaux et l’insuffisance des diagnostics d’amiante, ce qu’elle ne conteste pas ; elle ne peut se prévaloir de l’absence de description précise des biens alors qu’il n’est imposé qu’une désignation cadastrale dans les actes et non une description détaillée des biens,

— la société Invest M2 avait une connaissance et un plan détaillé du tènement, ce qui est reconnu dans l’acte, ainsi que la société GH Invest ; ces plans détaillés, distinguant le bâtiment 3, n’ont pas été donnés aux notaires, contrairement à l’affirmation dénuée de preuve de cette dernière,

— elle ne peut donc se voir reprocher la non concordance entre diagnostics et désignation des bâtiments, alors que la consultation du plan cadastral ne permettait pas l’insuffisance quantitative des diagnostics amiante,

— le préjudice ne peut être qu’une perte de chance d’avoir pu agir de manière différente, en étant mieux éclairé et l’appelante doit établir si l’acquéreur aurait ou non accepté quand même d’acquérir l’immeuble au même prix, alors qu’il devait effectuer des travaux ; la perte de chance ne peut être que minime.

Réponse de la cour

Sur les responsabilités

Selon l’article L 1334-13 du code de la santé publique, 'Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation'.

Selon l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation, 'En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante'.

En l’espèce, l’acquéreur recherche la responsabilité du vendeur, de l’agent immobilier et du notaire du vendeur.

L’appelante demandant pour sa part à titre subsidiaire la garantie du notaire de l’acquéreur, toutes les responsabilités sont donc examinées infra.

Sur la responsabilité de la société Bourgeois

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que :

— la garantie des vices cachés n’est pas exclusive d’une action en responsabilité contractuelle contre le vendeur et fondée sur son obligation d’information, notamment quant aux risques sanitaires présentés par le bâtiment,

— la société Bourgeois a omis de produire les diagnostiques techniques obligatoires relatifs à la recherche d’amiante concernant les bâtiments 3 et 5 alors que le bâtiment 3 en comporte (rapport Anaplomb des 25 et 30 janvier 2018),

— elle a ainsi manqué à ses obligations d’information lui incombant en qualité de vendeur et seule la démonstration de la connaissance par l’acheteur de la présence effective d’amiante dans le bâtiment 3 dans les proportions caractérisées par le rapport établi postérieurement serait de nature à la dispenser de cette obligation d’information légale et impérative,

— la qualité de professionnel de l’immobilier de l’acquéreur est inopérante, la caractérisation de la présence d’amiante relevant de données techniques et professionnelles qui échappent à celles du professionnel de l’immobilier,

— l’obligation de fournir les diagnostics concernant toutes les ventes immobilières, qu’elles soient consenties à un professionnel ou à un profane,

— même une visite approfondie des lieux avant l’acquisition ne pouvait permettre de convaincre l’acheteur de la présence d’amiante dans les locaux, cette présence étant établie non par un simple contrôle visuel mais par un rapport technique à cette fin,

— cette connaissance précise du bâtiment 3 et de son degré de contamination ne peut non plus s’induire de rapports concernant d’autres bâtiments dont la situation pouvait être différente, ni des termes du bail consenti le 9 juin 2017 à M. [S] par l’acquéreur, concernant la présence d’amiante dans le bâtiment dès lors qu’il est fait référence aux diagnostics annexés à l’acte de vente qui ne concernaient pas le bâtiment 3, ni enfin de la simple connaissance par l’acquéreur d’une activité industrielle en lien avec l’amiante exercée antérieurement ou du nom donné au bâtiment,

— la société Bourgeois ne démontre pas que la société Invest M2 avait une parfaite connaissance de l’état du bâtiment 3 au regard de la présence d’amiante de nature à la dispenser de son obligation d’information et de production du diagnostic exigé.

La cour ajoute que :

— aucune pièce produite en appel ne confirme une connaissance précise par l’acquéreur de l’absence des diagnostics et de sa connaissance précise et technique de la présence d’amiante dans le bâtiment 3, notamment aucun écrit ne confirme l’information donnée par le vendeur à l’acquéreur concernant le bâtiment 3,

— il n’est pas contesté que la société Bourgeois connaissait l’état du bâtiment d’où son obligation d’information, outre les diagnostics,

— alors que des diagnostics confiés à un professionnel sont requis en la matière, au regard des graves problèmes de santé générés par ce matériau, il ne peut être opposé à l’acquéreur la connaissance exacte que ce dernier aurait acquise par un simple contrôle visuel,

— il n’importe pas que le diagnostic finalement réalisé à l’initiative de l’acquéreur préconise une simple évaluation périodique de la situation,

— le vendeur ne peut se prévaloir par ailleurs de ce que l’acquéreur n’a pas réclamé le diagnostic de ce bâtiment, ce qui serait renverser la charge de la preuve, alors qu’il appartient au seul vendeur de faire établir scrupuleusement les diagnostics amiante de chaque bâtiment,

— la mention de fibrociment dans un avis de valeur de juillet 2016 n’était pas un élément du dossier de vente.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Bourgeois.

Sur la responsabilité des notaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

Il appartient au notaire chargé d’instrumenter de dresser un acte conforme aux lois et règlements et d’assurer l’efficacité des actes qu’il a à charge d’établir. Il est ainsi tenu d’un devoir de conseil comportant une obligation d’information et de vérification pour assurer l’efficacité de l’acte ; s’il rédige les actes au vu des pièces des parties, il doit procéder au contrôle de leurs déclarations, il n’a pas l’obligation de visiter les biens objet d’une vente.

Il appartient plus particulièrement au notaire de veiller à ce que tous les diagnostics requis soient établis et mentionnés dans l’acte qu’il doit dresser.

Le premier juge a estimé qu’il ne pouvait être reproché au notaire de ne pas s’être étonné de n’avoir que trois diagnostics alors que cela correspondait au nombre de bâtiments évoqués dans l’acte, l’extrait cadastral est insuffisant à établir l’exacte consistance des bâtiments, les plans du géomètre expert n’ont pas été remis au notaire.

Cependant, la cour relève que :

— pour donner toute efficacité à l’acte de vente, il appartenait aux notaires d’être particulièrement vigilants sur l’identification précise de tous les bâtiments vendus, d’autant plus que la composition du tènement s’avérait complexe ; les notaires devant instrumenter devaient en conséquence effectuer des vérifications complètes sur la consistance du bien vendu ;

— même si le notaire n’est pas tenu d’une telle description dans l’acte de vente, il doit avoir une connaissance exacte de ce qui est vendu et rien ne l’empêche, même s’il n’existe pas d’obligation légale sur ce point, de se rendre sur les lieux pour les appréhender au mieux, et à tout le moins il doit obtenir tous les renseignements utiles du vendeur (y compris des plans très précis autres que le cadastre), notamment pour vérifier si les diagnostics obligatoirement annexés à l’acte de vente sont bien réalisés,

— le diagnostic sur la présence d’amiante est particulièrement important au vu des graves répercussions sur la santé causées par la présence de ce matériau spécifique d’où une vigilance renforcée requise et les notaires en l’espèce devaient être d’autant plus vigilants qu’à la promesse de vente étaient annexés des diagnostics révélant la présence d’amiante dans le bâtiment administratif et les bâtiments B et C,

— le notaire qui a manqué à ses obligations ne peut être dégagé de sa responsabilité en se prévalait de la qualité de professionnel d’une des parties, il est donc vain d’invoquer la connaissance des lieux par l’acquéreur et l’acheteur,

— les deux notaires intervenant à la vente ont ont ainsi engagé tous les deux leur responsabilité envers l’acquéreur.

En conséquence, infirmant le jugement, la cour retient la responsabilité quasi-délictuelle des notaires.

Sur la responsabilité de la société GH Invest

La société GT invest en qualité de mandataire immobilier répond des fautes commises pendant sa gestion selon l’article 1992 du code civil.

Le jugement a retenu sa responsabilité, estimant qu’il devait opérer les vérifications nécessaires notamment quant à la réalisation des diagnostics obligatoires et ne pas s’en tenir aux seules déclarations du mandat et aux vérifications ultérieures du mandant.

Il résulte du mandat de vente conclu avec la société Bourgeois que l’agent immobilier n’était pas chargé de l’établissement des diagnostics même si ceux-ci lui étaient remis par la société Bourgeois, laquelle connaissait parfaitement ses locaux y compris la présence d’amiante.

Par ailleurs, les documents requis au titre du diagnostic de la présence d’amiante devaient être remis à l’acquéreur au moment de la promesse de vente à laquelle l’agent n’intervenait pas au contraire des deux notaires mis en cause qui assuraient l’efficacité de l’acte de vente.

En conséquence, la responsabilité de l’agent immobilier au titre d’un manquement à son devoir de conseil n’est pas suffisamment établie dans l’absence fautive d’établissement d’un diagnostic pour l’un des bâtiments vendus lors de la recherche d’un acquéreur et n’est pas retenue. Le jugement est infirmé de ce chef et les demandes envers l’agent immobilier sont rejetées.

Sur les préjudices

Le jugement a retenu que, peu important le projet à court terme d’utilisation des biens, le préjudice devant s’apprécier en considération de la revente éventuelle et des obligations qui pèseront sur l’acquéreur.

Dans ses conclusions d’intimée, la société Invest M2 sollicite désormais la condamnation du vendeur à lui verser la somme de 499.668 euros à titre de dommages et intérêts ou de réduction de prix, après avoir ramené à la baisse (50.332 €) différents postes dans le cadre de la présente instance tandis que l’appelante fait valoir que seule une perte de chance est indemnisable puisque les travaux de désamiantage ne sont pas obligatoires.

Les justificatifs produits en appel auxquels la cour se réfère expressément confirment le montant des travaux de désamiantage pour le coût revendiqué.

Toutefois, averti de la présence d’amiante dans le bâtiment, et compte tenu de la nature industrielle des bâtiments en cause, de l’absence d’obligation de procéder aux travaux de désamiantage et de l’activité habituelle de l’acquéreur, lequel avait par ailleurs une bonne connaissance des lieux, il n’est nullement certain que celui-ci, pourvu du diagnostic amiante se rapportant au bâtiment 3, aurait immanquablement renoncé à l’acquisition pour le prix affiché et négocié avec succès à hauteur du coût susvisé.

En conséquence, n’est indemnisable à titre de préjudice subi par le vendeur qu’une perte de chance (réelle et sérieuse) de l’acquéreur d’avoir acquis les biens en cause à un prix moindre et cette perte de chance reste en l’espèce limitée au regard de l’activité habituelle exercée par l’acquéreur.

La perte de chance est donc justement évaluée à 30% du coût du désamiantage du bâtiment 3 soit à la somme de 149.900,40 euros.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement sur son évaluation du préjudice subi, de retenir une perte de chance de 30% et de condamner in solidum la société Bourgeois et les notaires dont les fautes respectives ont généré ce préjudice à payer à la société Invest M2 ce montant.

Sur les appels en garantie

La société Bourgeois recherche la garantie des notaires et de l’agent immobilier.

La SCP [N] et maître [N] recherchent la garantie de la société Bourgeois.

Il convient donc de fixer, compte tenu des éléments susvisés établissant l’importante responsabilité du vendeur, les parts de responsabilité de chacun des co-responsables comme suit :

— Société Bourgeois 60%

— Maître [N] et la SCP [N] 20%

— la SCP Notaires 1629 20%

En conséquence, la société Bourgeois sera garantie des condamnations mises à sa charge à hauteur de 20% par Maître [N] et la société [N] et à hauteur de 20% par la SCP Notaires 1629. Maître [N] et la SCP [N] 20% seront garantis des condamnations mises à leur charge à hauteur de 60% par la société Bourgeois.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens de première instance et d’appel d’appel sont à la charge in solidum de la société Bourgeois et les notaires, et l’équité commande de les condamner sous la même solidarité à payer à la société Invest M2 pour l’ensemble de la procédure la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter toute autre demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Constate que la société immobilière F Bourgeois est redevenue in bonis et met hors de cause la SELARL [G],

Confirme le jugement querellé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société immobilière F. Bourgeois,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que Maître [N] et la SCP Picot, Favre, [N] Prezioso ainsi que la société 1629 notaires Thierry Jullien Michel Leberquier sont également responsables du préjudice subi par la société Invest M2,

Dit que le préjudice de la société Invest M2 est constitué d’une perte de chance d’avoir pu négocier l’achat à meilleur prix,

Fixe cette perte de chance à 30% du surcoût de désamiantage,

Condamne in solidum la société immobilière F.Bourgeois, Maître [X] [N] et la SCP Picot, Favre, [N] Prezioso à payer à la société Invest M2 la somme de 149.900,40 euros à titre de dommages intérêts,

Fixe les parts de responsabilité entre co-obligés comme suit :

— société immobilière F.Bourgeois 60%

— Maître [N] et la SCP Picot, Favre, [N] Prezioso 20%

— société 1629 notaires Thierry Jullien Michel Leberquier 20%

Dit que la société immobilière F.Bourgeois sera garantie des condamnations mises à sa charge à hauteur de 20% par Maître [N] et la SCP Picot, Favre, [N] Prezioso et à hauteur de 20% par la société 1629 notaires Thierry Jullien Michel Leberquier,

Dit que Maître [N] et la SCP Picot, Favre, [N] Prezioso seront garantis des condamnations mises à leur charge à hauteur de 60% par la société immobilière F.Bourgeois,

Déboute la société Invest M2 de ses demandes envers la société GH Invest,

Condamne in solidum la société immobilière F.Bourgeois, Maître [N] et la SCP Picot, Favre, [N] Prezioso et la société 1629 notaires Thierry Jullien Michel Leberquier aux dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement en application de 'larticle 699 du code de procédure civile,

Condamne la société immobilière F.Bourgeois, Maître [N] et la SCP Picot, Favre, [N] Prezioso et la société 1629 notaires Thierry Jullien Michel Leberquier à payer à la société invest M2 la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette les autres demandes présentées sur ce fondement.

La greffière, La Présidente,