N° RG 24/06050 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PZ6M

Décision du Juridiction de proximité de [Localité 11] en référé du 01 juillet 2024

RG : 12-24-0000

[O]

C/

[G]

[D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 12 Novembre 2025

APPELANT :

Monsieur [L] [O] domicilié chez CITYA VENDOME LUMIERE, SASU immatriculée sous le numéro 352 332 159 du registre du commerce et des sociétés de LYON ayant son siège [Adresse 1]

Représenté par M^e Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

INTIMÉS :

Mme [I] [D] épouse [G]

née le 24 Juillet 1994 à [Localité 10]

[Adresse 5]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-69123-24-14858 du 17/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentée par M^e Caroline BRUN, avocat au barreau de LYON, toque : 1299

M. [J] [G]

né le 23 mai 1990 à [Localité 6] (TUNIS)

Domicilié chez Madame [Y] [G] au [Adresse 2]

Signification de la déclaration d’appel le 3 septembre 2024 en l’étude du commissaire de justice

Défaillant

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 07 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 12 Novembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Olivier GOURSAUD, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2017 à effet au 16 novembre 2017, M. et Mme [R] [O] ont consenti à M. [J] [G] et à Mme [I] [D] épouse [G] une location portant sur un appartement situé [Adresse 9]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 € et d’une provision mensuelle sur charges de 80 €.

Le 28 [O] 2023, M. [L] [O] a fait signifier à M. et Mme [G] un congé pour vendre à effet au 15 novembre 2023 avec offre de vente au prix de 260'000 €.

Prétendant que les locataires, devenus sans droit ni titre en raison du congé délivré, se maintenaient dans les lieux, M. [L] [O] a, par exploits des 24 et 25 [O] 2024, fait assigner M. et Mme [G] devant la formation de référé du tribunal de proximité de Villeurbanne en constat de la résiliation du bail par l’effet du congé et en expulsion.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 1er juillet 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne a rejeté toutes les demandes de M. [O] et l’a condamné aux dépens.

Le juge a retenu en substance que le trouble manifestement illicite n’était pas caractérisé en raison de plusieurs contestations sérieuses tenant aux faits que':

aucune pièce n’explique en quoi M. [L] [O] vient aux droits de M. et Mme [R] [O], bailleurs,

le mandat de gestion produit au nom de M. [L] [O] porte sur un bien situé [Adresse 3],

il n’est pas expliqué, ni justifié, que M. [J] [G], qui a fait l’objet d’un jugement d’expulsion du 9 janvier 2024, vit encore dans le logement ou y serait revenu,

il n’est pas justifié que la sommation de quitter les lieux ait été adressée à Mme [G], qui vit seule dans le logement suite à la séparation comme cela résulte du jugement du 9 janvier 2024 et d’ailleurs, elle a été assignée à une autre adresse de sorte qu’il est permis de penser qu’elle a quitté les lieux.

Par déclaration en date du 22 juillet 2024, M. [L] [O] a relevé appel de cette décision à l’encontre de toutes les parties et en tous ses chefs et, par avis de fixation du 28 août 2024 pris en vertu des articles 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 3 octobre 2025 (conclusions d’appelant n°2), M. [L] [O] demande à la cour':

Réformer l’ordonnance rendue le 1er juillet 2024 en toutes ses dispositions,

Constater, à l’encontre de Mme [I] [G], la résiliation du contrat de bail au 15 novembre 2023, date de fin du préavis suivant le congé pour vendre,

Condamner Mme [G] et tous occupants de son chef à quitter les lieux sis [Adresse 4],

Condamner les consorts [G] à payer à M. [L], [N], [F] [O] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif du logement sis [Adresse 4],

Condamner Mme les consorts [G] à payer à M. [L], [N], [F] [O] la somme de 3'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 21 octobre 2024 (conclusions), Mme [I] [G] née [D] demande à la cour':

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dire et juger que le congé pour vendre délivré à Mme [G] est frauduleux,

En conséquence :

Prononcer la nullité du congé et constater la poursuite du bail de Mme [G],

En tout état de cause,

Dire n’y avoir lieu à condamnation de Mme [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens adverses,

Condamner M. [O] à la somme de 2'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

***

M. [J] [G], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel par exploit du 3 septembre 2023, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'dire et juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

La cour rappelle par ailleurs qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu’elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n’y seraient pas intégrées comme c’est le cas des demandes de nullité du commandement de quitter les lieux du 19 février 2024, de l’assignation du 25 avril 2024 et de la signification de la déclaration d’appel qui ne sont pas intégrées au dispositif des écritures de l’intimée.

Enfin et en l’absence de comparution de M. [G], il sera fait application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en nullité du congé pour vendre':

Mme [G] demande à la cour de juger que le congé pour vendre qui lui a été délivré est frauduleux et, en conséquence, de prononcer la nullité de ce congé en faisant valoir que M. [O] n’a jamais eu l’intention de vendre son bien. Elle relève que si tel avait été le cas, l’intéressé aurait déjà mis l’appartement en vente. Elle ajoute que les échanges entre son assistante sociale et l’appelant confirment que ce dernier n’a pas pour projet de vendre l’appartement mais le projet d’y loger sa mère. Elle dénonce en outre les propos menaçants de M. [O].

M. [O] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre notamment les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à un locataire énonce, en son alinéa 6, qu'«'en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé'».

En l’espèce, la contestation de la validité du congé pour vendre que M. [O] a fait délivrer le 28 avril 2023 à M. et Mme [G] suppose une appréciation de fond qui excède les pouvoirs du juge des référés. D’ailleurs, la demande en nullité subséquente ne peut s’analyser, ni comme une mesure conservatoire ou de remise en état qui s’imposerait pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite, ni comme une obligation qui ne se heurterait à aucune contestation sérieuse.

Dès lors, la cour ne peut que dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en nullité présentée par Mme [G] concernant le congé pour vendre qui lui a été signifié.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail et les demandes subséquentes en expulsion et indemnités d’occupation':

M. [O] demande à la cour de constater qu’en l’absence d’acceptation de l’offre de vente, les locataires devaient quitter les lieux au 15 novembre 2023 et il demande à la cour de constater que ceux-ci sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il critique la décision du premier juge ayant considéré qu’il n’était pas établi que les lieux seraient toujours occupés par les intéressés, relevant que s’il avait eu la libre disposition de son bien, il n’aurait pas été contraint d’assigner.

Il précise que Mme [G] a bien été touchée par la sommation de quitter les lieux, ainsi que par l’assignation de première instance.

Il ajoute avoir, depuis lors, eu confirmation de l’occupation des lieux par Mme [G] en l’état de l’accompagnement social dont elle fait l’objet par une association, laquelle lui a précisé le 16 août 2024 que la locataire était dans l’attente d’une solution de relogement. Au demeurant, il relève que l’intimée elle-même reconnaît occuper les lieux.

Mme [G] s’oppose à ces demandes en considérant d’abord que le congé pour vendre délivré est frauduleux dès lors que, selon elle, M. [O] n’a jamais eu l’intention de vendre son bien. Elle relève que si tel avait été le cas, l’intéressé aurait déjà mis l’appartement en vente. Elle ajoute que les échanges entre son assistante sociale et l’appelant confirment que ce dernier n’a pas pour projet de vendre l’appartement mais celui d’y loger sa mère. Elle dénonce en outre les propos menaçants de M. [O].

Elle considère ensuite que la procédure en validation de congé est irrégulière puisqu’elle n’a pas été touchée à personne par la sommation de quitter les lieux du 19 février 2024, affirmant que cette sommation n’a été signifiée qu’à M. [G] à l’adresse du bail alors que celui-ci n’y résidait déjà plus. Elle ajoute ne pas avoir été touchée par l’assignation en référé ultérieure puisque cet acte a été délivré à une adresse à [Localité 8], alors qu’à l’inverse, la signification faite à M. [G] a été faite à l’adresse des lieux loués. Elle relève que M. [O] a utilisé le même procédé devant la cour en lui signifiant sa déclaration d’appel à une adresse à [Localité 8] et elle précise qu’elle n’a eu connaissance de l’instance d’appel qu’en ouvrant l’avis de passage, laissé à son domicile, mais destiné à M. [G]. Elle considère dans ces conditions que la mauvaise foi de M. [G] est flagrante.

Sur ce,

L’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même, sans qu’il ne soit besoin de caractériser une quelconque urgence, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des référés a le devoir de faire cesser.

L’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 dispose': «'Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis … A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.'».

L’alinéa 6 de l’article 15, I, énonce qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé.

La contestation d’un congé délivré, si elle est sérieuse, est de nature à ôter au trouble son caractère manifeste illicite.

En l’espèce, le congé pour vendre du 28 avril 2023 a été régulièrement signifié par acte déposé à l’étude dès lors que les intimés ne contestent pas, ni que le nom de M. [G] figurait bien sur la boîte aux lettres, ni que ce dernier, qui avait quitté le domicile conjugal depuis novembre 2022, n’en avait pas informé le bailleur et n’avait pas lui-même délivré congé. A cet égard, il sera rappelé que les mesures provisoires prises en juin 2023 par le juge aux affaires familiales ayant attribué le domicile conjugal à Mme [G] n’ont d’effet qu’entre les époux, sans être opposables au bailleur.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le congé du 28 avril 2023, délivré six mois avant le terme triennal du contrat de bail, comporte régulièrement une offre de vente et qu’il précise le prix et les modalités de la vente. Or, il est constant que les intimés n’ont pas fait connaître dans le délai de deux mois imparti leur volonté de se porter acquéreur de l’appartement loué et occupé par Mme [G] seule depuis la séparation du couple.

Enfin, si en première instance, M. [O] ne produisait pas le procès-verbal de signification à Mme [G] de la sommation de quitter les lieux du 19 février 2024, tel n’est plus le cas et il est désormais établi que la locataire s’est régulièrement vue signifier cet acte à l’adresse des lieux loués selon un procès-verbal déposé à l’étude, étant toutefois précisé que cette sommation préalable à l’obtention d’un titre exécutoire ne se confond pas avec le comandement de quitter les lieux évoqué par la partie intimée.

En revanche, alors qu’une contestation portant sur la réalité du motif du congé est expressément soulevée en défense, M. [O] ne justifie d’aucune annonce de vente diffusée, d’aucun mandat de vente donné, ni enfin d’aucunes visites des lieux par des candidats acquéreurs organisées ou envisagées.

Outre cette absence de démarche en vue de la mise en vente du bien immobilier donné à bail, la cour relève qu’il résulte de la décision rendue le 9 janvier 2024 (dans une autre instance qui avait été engagée par M. [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne) que le bailleur avait fait signifier le 3 février 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Or, l’on comprend que ce commandement, délivré antérieurement au congé pour vendre litigieux, portait sur un arriéré de loyer qui a rapidement été en voie de résorption en raison de la reprise du paiement des loyers courants par Mme [G]. D’ailleurs, le jugement du 9 janvier 2024 prend en compte les perspectives pour la locataire d’obtenir le déblocage d’un FSL (fond de solidarité logement) en lui accordant des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Cette chronologie, conjuguée à l’absence de toute justification de démarche engagée en vue de la vente de l’appartement, est de nature à faire apparaître le congé pour vendre délivré par M. [O] comme une tentative de sa part de contourner les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sans volonté réelle de mettre en vente les lieux loués.

Enfin, M. [O] a pu, aux termes d’un courriel adressé le 30 septembre 2024 à l’association «'Action pour l’insertion par le logement'» assurant une mission d’accompagnement de Mme [E], indiquer que sa mère âgée de 77 ans se retrouvait sans domicile. Le bailleur a alors écrit': «'je reprendrai mon appartement avant la fin du mois d’octobre coûte que coûte. Je ne laisserai pas ma famille dans cette situation quitte à risquer gros'». Sans mésestimer la légitimité du souci de M. [O] de loger sa famille, la cour ne peut que relever que l’intéressé n’avait pas fait délivrer en temps utile un congé pour reprise au profit de sa mère.

Surtout, les termes de son courriel confortent le doute existant sur la réalité de sa volonté de vendre le logement, renforçant par là même la contestation élevée par Mme [G] susceptible, si le débat était porté devant le juge du fond, d’invalider le congé pour le cas où cet acte ne reposerait effectivement pas sur un motif réel.

A la lueur de l’ensemble ces éléments, la contestation de la validité du congé délivré le 28 avril 2023 présente un caractère suffisamment sérieux pour tenir en échec, devant le juge des référés, la demande en constat de la résiliation du bail par l’effet de ce congé. Par voie de conséquence, le caractère manifestement illicite de l’occupation des lieux par Mme [G] n’est pas établi avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Dès lors, l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a rejeté la demande en constat de la résiliation du bail par l’effet du congé et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à l’expulsion de Mme [G] et en condamnation de cette dernière, aux côtés de M. [G], au paiement d’indemnités d’occupation, est confirmée.

Sur les demandes accessoires':

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a condamné M. [O], partie perdante, aux dépens de première instance et qui l’a débouté de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles.

M. [O], partie perdante à hauteur d’appel, est condamné aux dépens de seconde instance.

L’équité ne commande pas d’indemniser l’une quelconque des parties de ses frais irrépétibles, d’autant moins concernant Mme [G] qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et que son avocat ne précise y renoncer en cas d’indemnité allouée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande présentée par Mme [I] [G] née [D] en nullité du congé pour vendre délivré par M. [L] [O] le 28 avril 2023,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 1er juillet 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne en toutes ses dispositions critiquées.

Y ajoutant,

Condamne M. [L] [O] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette les demandes réciproques des parties présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT