COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°176

PAR DEFAUT

DU 03 JUIN 2025

N° RG 24/04460 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUQB

AFFAIRE :

S.A. EMMAUS HABITAT

C/

[Z] [C] épouse [M]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1123001908

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 03/06/25

à :

M^e Mariane ADOSSI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. EMMAUS HABITAT

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100 – N° du dossier 2301561

****************

INTIMES

Madame [Z] [C] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Défaillants, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 18 juillet 2019, la société Emmaüs Habitat a consenti à M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I], un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], à [Localité 11].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2023, la société Emmaüs Habitat a fait délivrer assignation à M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à M. et Mme [I],

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent [Adresse 3], à [Localité 11],

— dire que le commissaire de justice pourra se faire assister de la force publique,

— condamner solidairement M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] à lui payer la somme de 2 879,95 euros, terme de septembre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent acte,

— condamner solidairement M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges,

— dire que les locataires devront laisser libres de tout meuble les locaux qui leur avaient été donnés en location,

— dire que le commissaire de justice qui procédera à la reprise des lieux, pourra, s’il s’y trouve des biens meubles, les faire transporter à ses frais avancés, par toute personne de son choix, dans tel garde-meuble également de son choix,

— condamner M. [G] [J] [I] et Mme [Z] [C] épouse [I] à lui verser la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 16 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :

— déclaré recevables les demandes de la société Emmaüs Habitat,

— débouté la société Emmaüs Habitat de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion,

— condamné solidairement M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] à payer à la société Emmaüs Habitat la somme de 2 879, 95 euros, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné in solidum M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 11 juillet 2024, la société Emmaüs Habitat a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 septembre 2024, la société Emmaüs Habitat, appelante, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise du 16 mai 2024 en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion à l’encontre de M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I], en ce qu’il a condamné les locataires au paiement de la somme de 2 879,95 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal et enfin en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes,

statuant à nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I],

— ordonner l’expulsion de M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent [Adresse 4] à [Localité 9], avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [G] [J] [I] et Mme [Z] [C] épouse [I] à lui payer la somme de 8 491,97 euros, terme de juillet 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023, date de l’assignation,

— condamner solidairement M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges, et ce à compter du 1er août 2024 et jusqu’au jour où il sera justifié de la remise des clés,

y ajoutant,

— condamner solidairement M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] aux entiers dépens de l’instance et d’appel qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que tous les frais de mise à exécution, tels les frais d’expulsion, de la décision à intervenir.

M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] n’ont pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 19 septembre 2024, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées par dépôt à l’étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.

Sur l’appel de la société Emmaüs Habitat.

— Sur les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Au soutien de son appel, la société Emmaüs Habitat expose que c’est à tort que le premier juge l’a déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, au motif que le commandement de payer délivré le 10 août 2023 était irrégulier car visant une clause résolutoire laissant un délai de deux mois aux locataires pour s’acquitter de l’arriéré locatif, alors que la loi du 27 juillet 2023 a modifié les termes de la loi du 6 juillet 1989 en instaurant un délai de paiement de six semaines et non plus de deux mois. La société Emmaüs fait valoir qu’en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte et eu égard au caractère d’ordre public attaché à cette matière, il y a lieu de faire prévaloir l’intention initiale des parties relativement aux modalités de mise en oeuvre de la clause résolutoire, qu’en conséquence les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce. Elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché d’avoir laissé un délai supplémentaire aux locataires pour régulariser leur situation.

Sur ce,

En l’espèce, la Cour de cassation a été saisie d’une demande d’avis sur l’application de la loi nouvelle dans le temps. Après avoir confronté les deux versions de l’article 24 alinéa 1er et 1er de la loi du 6 juillet 1989 avant et après la réforme, et avoir constaté que la loi nouvelle ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, la cour de cassation a dit que les dispositions de l’article 10 de la loi précitée du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail qui a été conclu entre les parties le 18 juillet 2019 et qui est reconductible chaque année par tacite reconduction, a été renouvelé le 18 juillet 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Il s’ensuit que le commandement délivré le 10 août 2023 qui reproduisait la clause résolutoire insérée à l’engagement de location en cours reconduit le 18 juillet 2023 est parfaitement valable : en effet, le contrat de bail restait sur ce point régi par les stipulations des parties, encadrées par la loi alors en vigueur, sans que la nouvelle loi ne puisse avoir pour effet d’entraîner une réfaction automatique de la clause.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté la société Emmaüs Habitat de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, motif pris que le commandement délivré le 10 août 2023 est irrégulier.

La société Emmaüs Habitat a, par acte du 10 août 2023, fait délivrer à M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] un commandement parfaitement régulier d’avoir à lui payer la somme de 1 745,57 euros en principal au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de juillet 2023 inclus.

Les locataires n’ont pas comparu devant le premier juge, ni ne se sont constitués devant la cour, pour justifier du paiement des sommes dues dans le délai imparti.

Il s’ensuit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 10 octobre 2023.

Il y a lieu en conséquence de prononcer l’expulsion de M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux qu’ils occupent [Adresse 1], à [Localité 10], selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt.

Il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, et de condamner solidairement M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C], épouse [I], à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

La société Emmaüs Habitat actualise sa demande au titre de sa créance locative à la somme de 8 491,97 euros, terme de juillet 2024 inclus. Il ressort du décompte arrêté au 13 août 2024 produit par la société bailleresse que M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C], épouse [I], lui sont effectivement redevables de cette somme au paiement de laquelle ils doivent être solidairement condamnés avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 2 879,95 euros et du 19 septembre 2024, date de la signification de ses conclusions, pour le surplus.

Sur les mesures accessoires.

M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C], épouse [I], doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Emmaüs Habitat au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant in solidum M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 16 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise en ce qu’il a débouté la société Emmaüs Habitat de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion à l’encontre de M. [G] [J] [I] et de Mme [Z] [C], épouse [I], et en ce qu’il a condamné les locataires au paiement de la somme de 2 879,95 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal et enfin en ce qu’il a débouté la société Emmaüs Habitat du surplus de ses demandes,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 10 octobre 2023,

A défaut de départ volontaire, ordonne l’expulsion de M. [G] [J] [I] et de Mme [Z] [C], épouse [I], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 2], à [Localité 11], avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelle que, par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Condamne solidairement M. [G] [J] [I] et Mme [Z] [C], épouse [I], à verser à la société Emmaüs Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés,

Condamne solidairement M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C] épouse [I] à verser à la société Emmaüs Habitat la somme de 8 491,97 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de juillet 2024 inclus,avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 2 879,95 euros et du 19 septembre 2024, date de la signification de ses conclusions, pour le surplus,

Condamne in solidum M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C], épouse [I], à verser à la société Emmaüs Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [G] [J] [I] et à Mme [Z] [C], épouse [I], aux dépens d’appel, qui comprendront les frais de mise à exécution du présent arrêt.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,