N° RG 23/07816 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PHYD

Décision du Tribunal de proximité de Villeurbanne au fond du 15 septembre 2023

RG : 11-23-0003

[S]

[W]

C/

[E]

[C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 03 Décembre 2025

APPELANTS :

M. [O] [S]

né le 07 Juin 1971 à [Localité 4] (TCHAD) (99)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Mme [R] [W] épouse [S]

née le 25 Janvier 1980 à [Localité 5] (RWANDA) (99)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentés par M^e François-xavier MATSOUNGA, avocat au barreau de LYON, toque : 431

INTIMÉS :

M. [B] [E]

né le 16 Décembre 1960 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Mme [Z] [C] épouse [E]

née le 13 Février 1967 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentés par M^e Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocat au barreau de LYON, toque : 1776

* * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 03 Décembre 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2014 à effet au 1er avril 2014, M. [B] [E] et Mme [Z] [C] son épouse ont consenti à M. [O] [S] et Mme [R] [W] son épouse un bail portant sur un appartement situé au [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 765 € et d’une provision mensuelle sur charges de 85 €. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte sous seing privé du 7 mars 2014, Mme [K] [J] s’était portée caution solidaire du respect par les locataires de leurs obligations, dont celle de payer des loyers et charges.

Le 22 juillet 2022, M. et Mme [E] ont fait signifier à M. et Mme [S] un congé pour vendre à effet au 31 mars 2023, cet acte comportant une offre de vente au prix de 130'000 €.

Le 3 octobre 2022, M. et Mme [E] ont fait signifier à M. et Mme [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme en principal de 2'543 €. Cet acte a été dénoncé à la caution par exploit du 5 octobre 2022.

Par exploits des 3 et 12 janvier 2023, M. et Mme [E] ont fait assigner M. et Mme [S], ainsi que Mme [J], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne, en résiliation de bail.

La caution n’a pas comparu et, par jugement du 15 septembre 2023, le Juge des contentieux de la protection a :

Déclaré valable le congé délivré le 22 juillet 2022 par M. et Mme [E] à M. et Mme [S] et a constaté en conséquence la résiliation du bail conclu le 25 mars 2014,

Dit que M. et Mme [S] sont sans droit ni titre depuis le 31 mars 2023,

Ordonné, en conséquence, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des consorts [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique,

Rappelé qu’en application des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lien approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’expulsion,

Condamné solidairement M. et Mme [S] et Mme [J] à payer à M. et Mme [E] :

La somme de 491 € au titre des loyers, charges et indemnité d d’occupation arrêtés au 22 juin 2023, échéance de juin 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

Une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant et augmenté des charges à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à leur départ effectif,

Condamné M. et Mme [E] à délivrer les quittances pour les mois dont les loyers et charges auront été intégralement réglés entre janvier 2023 et juin 2023 avec une astreinte provisoire fixée à 10 € par jour de retard et pour une durée de six mois à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

Débouté M. et Mme [S] de leurs demandes de délais pour libérer le logement,

Condamné in solidum M. et Mme [S] et Mme [J] à payer à M. et Mme [E] la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné in solidum M. et Mme [S] et Mme [J] aux dépens de la présente procédure,

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 8 décembre 2022, M. [O] [S] et Mme [R] [W] son épouse a relevé appel de cette décision, contre M. et Mme [E] uniquement, et en ceux de ses chefs leur étant défavorables.

Par ordonnance du 18 mars 2024, le délégué du premier président a rejeté la demande des appelants en arrêt de l’exécution provisoire.

Après avoir saisi le juge de l’exécution notamment aux fins d’obtenir un délai pour quitter les lieux, demande rejetée par jugement rendu le 4 juin 2024, M. [O] [S] et Mme [R] [W] son épouse ont restitué les lieux loués en juillet 2024.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 3 octobre 2025 (conclusions récapitulatives), M. [O] [S] et Mme [R] [W] son épouse demandent à la cour':

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 15 septembre 2023,

Juger que les époux [E] ont exécuté le bail de mauvaise foi,

Débouter les époux [E] de leur demande en paiement,

Annuler le congé pour vendre délivré par les époux [E] dans ces conditions ou à tout le moins le juger sans effet,

Juger que, dans ces conditions, la famille [T] avec leurs six enfants ne pouvaient pas faire l’objet d’expulsion dans délai et laissant à la charge du bailleur tous les frais de procédure,

Condamner les époux [E] à payer à M. et Mme [S] la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec autorisation de recouvrement à M^e Matsounga, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 30 septembre 2025 (conclusions récapitulatives), M. [B] [E] et Mme [Z] [C] son épouse demandent à la cour':

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Déclaré recevable le congé délivré le 22 juillet 2022 par M. et Mme [E] à M. et Mme [S],

Dit que M. et Mme [S] sont occupants sans droit ni titre depuis le 31 mars 2023,

Ordonné leur expulsion,

Condamné solidairement M. et Mme [S] à verser à M. et Mme [E] la somme de 491 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 juin 2023, échéance de juin 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, outre une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant augmenté des charges à compter du 1er juillet 2023,

Débouté M. et Mme [S] de leur demande de délais pour libérer le logement,

Condamné M. et Mme [S] à payer à M. et Mme [E] la somme de 300 € au titre des frais de procédure outre les dépens ;

Et, y ajoutant,

Condamner M. et Mme [S] à payer à M. et Mme [E] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. et Mme [S] aux entiers dépens de l’instance.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Par ailleurs, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu’elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n’y seraient pas intégrées.

Sur la dette locative':

Le juge de première instance a retenu que contrairement à ce que allèguent les défendeurs, les loyers sont payés avec plusieurs mois de retard et l’ensemble de leur paiements ont bien été pris en compte.

M. [O] [S] et Mme [R] [W] son épouse demandent l’infirmation de la décision qui les a condamnés à payer la somme de 491 €, affirmant qu’en réalité, le compte leur était favorable pour 466 € en tenant compte de leur paiement 557 € et 400 €. Ils expliquent que, bénéficiaires de l’APL, ils s’acquittaient du reliquat du loyer par virements mais que, pour créer artificiellement un arriéré, les bailleurs ont pris la fâcheuse tendance de ne pas délivrer les quittances en fin de mois et d’omettre de tenir compte de leurs paiements. Ils versent aux débats leurs relevés bancaires attestant des paiements effectués et ils déplorent que les quittances erronées établies par les bailleurs aient été transmis, d’une part, à la CAF qui a suspendu leurs APL, et d’autre part, à un commissaire de justice qui leur a délivré un commandement de payer. Ils expliquent qu’ils ont obtenu le rétablissement des APL en justifiant de leur paiement, ainsi que la correction des décomptes du bailleur devant le premier juge qui a néanmoins retenu une dette alors que le compte leur était favorable. Ils critiquent le décompte produit à hauteur d’appel par les bailleurs qui incluent des frais d’exécution.

M. [B] [E] et Mme [Z] [C], son épouse, contestent avoir créé artificiellement une dette de loyer, affirmant au contraire qu’au mois de juillet 2022, les locataires n’étaient pas à jour de leurs loyers, ce qui a justifié la délivrance d’un commandement de payer. Ils affirment qu’à la date du 3 décembre 2022, les causes du commandement n’étaient pas apurées, la dette s’élevant à 4'051 €. Ils ajoutent qu’en réalité, les locataires étaient systématiquement en retard dans leur paiement et que leurs règlements n’ont pas permis d’apurer la dette.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les appelants produisent des extraits de leurs relevés de compte bancaire qui établissent leurs paiements en novembre et décembre 2021, en janvier, octobre et novembre 202, puis en mars 2023. En l’état de ces éléments incomplets, il n’est pas possible de retracer l’historique de leurs paiements, sauf à constater en revanche que chacun de ces paiements se retrouvent dans les décomptes du bailleur.

A l’inverse, M. et Mme [E] justifient régulièrement du principe et du montant de leur créance en produisant le contrat de bail et un historique des sommes quittancées et encaissées depuis janvier 2022, première échéance impayée. Ce décompte comporte le rappel d’APL encaissé en février 2023 et démontre, sans preuve contraire, qu’au 22 juin 2023, date de l’audience devant le premier juge, la dette locative s’élevait à 491 €.

En conséquence, et étant précisé qu’il n’y a pas lieu d’examiner le décompte actualisé produit en l’absence de toute demande d’actualisation de la condamnation prononcée en premier instance, le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné M. et Mme [S] à payer la somme de 491 € selon décompte arrêté au 22 juin 2023, échéance de juin 2023 incluse, est confirmé.

Sur la demande en annulation du congé pour vendre':

Le juge de première instance a retenu que le congé signifié le 22 juillet 2022 est conforme aux dispositions légales applicables de sorte qu’il a produit ses effets au 31 mars 2023.

M. [O] [S] et Mme [R] [W] son épouse exposent que les bailleurs n’ont pas exécuté le bail de bonne foi, ce qui justifie l’annulation du congé. Ils font d’abord valoir qu’il a fallu une condamnation sous astreinte pour que les bailleurs leur communiquent des quittances de janvier à juin 2023. Ils affirment que les époux [E], se rendant compte qu’ils n’obtiendraient pas le jeu de la clause résolutoire, ont saisi le juge en validation du congé. Ils considèrent que ce comportement est fautif puisqu’il s’ajoute à la création artificielle d’une dette et au refus d’exécuter des travaux nécessaires à la jouissance paisible des lieux.

Ils demandent à la cour d’annuler le congé mais également de juger qu’ils ne pouvaient pas être privés de délais pour quitter les lieux, ni être exposés aux frais de l’exécution forcée.

M. [B] [E] et Mme [Z] [C] son épouse font valoir que le circonstance, en réalité non-démontrée, que les locataires auraient été à jour de leur loyers ne fait pas obstacle à la délivrance d’un congé pour vendre. Ils précisent que leur décision de vendre le logement a pour objectif d’améliorer leur situation financière puisque M. [E] est actuellement au chômage.

Sur ce

Aux termes de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. ' En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

L’article 15, II précise': «'Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.'»

En l’espèce, il a retenu ci-avant qu’il n’est pas établi que l’arriéré de loyer aurait été créé artificiellement et la cour relève que le litige concernant la délivrance des quittances du premier semestre de l’année 2023 était directement en lien avec l’arriéré de loyers litigieux. D’ailleurs, les locataires produisent eux-mêmes les quittances antérieures. Ainsi, ces premiers éléments allégués comme démontrant la mauvaise foi des bailleurs ne résistent pas à l’analyse.

La cour relève ensuite que la circonstance que les bailleurs aient été condamnés, par un arrêt de la cour d’appel de Lyon rendu le 16 juin 2021, à effectuer des travaux de remise en état dans le logement ne suffit à établir leur mauvaise foi dans la délivrance du congé pour vendre, le lien entre cette condamnation et la décision de vendre reposant sur une simple supposition.

Enfin, dans la mesure où le congé pour vendre litigieux est antérieur au commandement de payer visant la clause résolutoire, il ne peut pas avoir été délivré afin de contourner le risque de voir le jeu de la clause résolutoire, non reconnu ou suspendu.

Au final, M. et Mme [S] échouent à démontrer la mauvaise foi qu’ils imputent à M. et Mme [E] dont le congé pour vendre respecte les prescriptions légales pour avoir été délivré six mois avant le terme du bail et pour contenir une offre de vente aux locataires. En outre, les locataires n’ont pas été privés d’un délai pour quitter les lieux, le jugement attaqué rappelant au contraire l’application du délai légal de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Les appelants sont en conséquence déboutés de leur demande tendant à voir annuler le congé pour vendre qui leur a été délivré par exploit du 22 juillet 2022 et le jugement attaqué, en ce qu’il a validé ce congé, ordonné l’expulsion de M. et Mme [S] et condamné solidairement ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation, est confirmé.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné in solidum M. et Mme [S], parties perdantes, aux dépens de première instance et à payer M. et Mme [E] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, montant justifié en équité.

M. et Mme [S], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens à hauteur d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Matsounga, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les appelants sont déboutés de leur demande d’indemnisation de leurs frais irrépétibles et la cour condamne in solidum à payer M. et Mme [E] la somme de 1'500 € à valoir sur l’indemnisation de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de M. [O] [S] et Mme [R] [W] son épouse tendant à voir annulé le congé pour vendre qui leur a été délivré par acte d’huissier de justice du 22 juillet 2022,

Confirme le jugement rendu le 15 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne en toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [O] [S] et Mme [R] [W] son épouse aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître François-Xavier Matsounga, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [O] [S] et Mme [R] [W] son épouse d’indemnisation de leurs frais irrépétibles,

Condamne in solidum M. [O] [S] et Mme [R] [W] son épouse à payer à M. [B] [E] et Mme [Z] [C] son épouse la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT