COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MARS 2026

N° RG 25/00171 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W6H3

AFFAIRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE – EPFIF

C/

[G] [E]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 1]

RG n° : 24/00013

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel DESPORTES,

M^e Mélina PEDROLETTI,

Mme [R] [J] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE – EPFIF

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243 et M^e Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

APPELANT

****************

Monsieur [G] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Louis VERMOT de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

Madame [S] [E] veuve [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Louis VERMOT de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

INTIMÉS

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [R] [J], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

[S] [M], [G] [E] et [A] [E] souhaitant vendre un bien sis [Adresse 4] à [Localité 5], sur une parcelle cadastrée AC n° [Cadastre 1] d’une superficie totale de 1 229 m², une déclaration d’intention d’aliéner (rédigée à leurs noms mais aussi à celui de [W] [X], qui pourtant était décédée) a été adressée à la commune de [Localité 5] et reçue par elle le 29 novembre 2023, qui visait un prix de 2 120 000 euros, outre une commission d’agence de 127 000 euros. La commune de [Localité 5], faisant usage de son droit de préemption, a offert de fixer le prix à la somme de 1 290 000 euros commission incluse, ce que [S] [M], [G] [E] et [A] [E] ont refusé.

Il s’avère que [W] [X] était décédée le 31 juillet 2023 ; elle avait consenti une donation à ses enfants [A] [E], [S] [M] et [G] [E].

Saisi par l’EPFIF selon mémoire visé par le greffe le 23 février 2024, le juge de l’expropriation de [Localité 1] a par jugement en date du 18 novembre 2024 fixé le montant du prix à 2 024 530 euros, sur la base de 1 670 euros/m² mais en déduisant les coûts de démolition (soit 280 m² x 100), outre 127 000 euros représentant la commission d’agence, et a condamné l’EPFIF à payer à [W] [X], [S] [M], [G] [E] et [A] [E] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 2 janvier 2025, l’EPFIF a relevé appel de ce jugement.

[A] [E] est décédée le 22 mars 2025, laissant pour lui succéder [S] [M] et [G] [E].

En son mémoire parvenu au greffe le 14 mars 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 20 mars 2025 dont le commissaire du gouvernement et [S] [M] et [G] [E] ont accusé réception respectivement les 21 et 26 mars 2025, lequel sera suivi d’un autre mémoire déposé le 26 août 2025 qui sera notifié en une lettre recommandée du 4 septembre 2025 dont le commissaire du gouvernement et les consorts [E] ont accusé réception le 8 septembre 2025, l’EPFIF expose :

— que les conclusions des intimés sont irrecevables pour avoir été déposées par un avocat du barreau de Paris qui n’avait pas postulé en première instance ;

— que la date de référence se situe au 7 décembre 2021 ;

— que le bien est une parcelle sur laquelle se trouve une maison édifiée en 1937, d’une surface de 280,20 m², l’ensemble n’étant pas en très bon état ;

— que le juge de l’expropriation a écarté à tort des termes de comparaison présentant une surface de terrain inférieure à celle du bien préempté, alors qu’il en a retenu d’autres présentant une surface bien plus importante ;

— qu’il propose d’utiliser la méthode de la récupération foncière, ce qu’a fait le premier juge, dans la mesure où les constructions existantes ont vocation à être démolies ; qu’il propose 5 termes de comparaison portant sur des terrains à bâtir qui donnent une moyenne de 1 246 euros/m² ; que ce taux doit être ramené à 1 065 m² eu égard à la configuration de la parcelle en 'S', circonstance que le premier juge n’a pas pris en considération alors que cela justifie l’application d’une valeur moyenne inférieure à celle des divers termes de comparaison ;

— que le prix du bien doit donc être fixé à 1 229 m² x 1 065 euros, dont il faut déduire les frais de démolition (280 x 100 m²), soit 1 290 000 euros ;

— que le terme de comparaison discuté par [S] [M], [G] [E] et [A] [E] n’a pas à l’être, car la vente de ce terrain était préalable à la mise en oeuvre d’un bail réel solidaire ;

— que contrairement à ce qu’ils affirment, le juge de l’expropriation a écarté certains termes de comparaison pour des motifs autres que leur zonage ;

— que ceux produits par eux en appel correspondent à des ventes réalisées au bénéfice d’un seul promoteur immobilier et doivent être en conséquence écartés.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et de :

— fixer à 1 290 000 euros le prix du bien, non comprise la commission d’agence de 127 000 euros à la charge de l’acquéreur ;

— condamner solidairement [S] [M], [G] [E] et [A] [E] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens d’appel.

Dans leur mémoire (établi par la SCP Cordelier, avocat au barreau de Paris) parvenu au greffe le 23 juin 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 11 septembre 2025 dont le commissaire du gouvernement et l’EPFIF ont accusé réception le 12 septembre 2025, lequel sera suivi d’un autre mémoire (établi par Maître Pedroletti, avocat au barreau de Versailles) déposé le 18 décembre 2025 et notifié en une lettre recommandée du 18 décembre 2025, [S] [M] et [G] [E] répliquent :

— qu’à supposer que leurs premières conclusions soient entachées d’un défaut de pouvoir, les secondes, déposées avant que la Cour ne statue, ont couvert cette irrégularité ;

— qu’en outre, si la représentation est obligatoire devant la Cour, les règles de postulation territoriale ne s’appliquent pas ;

— qu’un avocat parisien peut en outre postuler devant la Cour d’appel de Versailles dès lors qu’il a représenté une partie devant le juge de l’expropriation de Nanterre ;

— que l’absence de postulation en première instance n’exclut pas l’application de la dérogation prévue à l’article 5 de la loi du 31 décembre 1971 ;

— que sur le fond, le premier juge n’a pas appliqué la méthode de la récupération foncière, mais au contraire, la méthode comparative ;

— que l’un des termes de comparaison (bien sis [Adresse 5]) correspond à un bien inclus dans un projet de bail réel solidaire, et doit dès lors être écarté ; que de plus, le juge de l’expropriation a retenu deux fois la valeur au m² du terrain en question ;

— que c’est à tort que la partie adverse critique certains termes de comparaison ; qu’il y a lieu de tenir compte du zonage de chacun d’eux ; que les références hors zone UT ou Uta doivent ainsi être écartées ;

— que deux des références du commissaire du gouvernement sont inadéquates, l’une étant la cession d’un bien en bail réel solidaire, l’autre correspondant à l’implantation d’une station de métro ;

— que ne sauraient être retenus non plus les termes de comparaison correspondant à des terrains d’une surface très inférieure à celle du bien litigieux ;

— qu’il en résulte que le prix au m² est de 2 597,92 euros, alors que doit être déduit le coût des démolitions (28 000 euros), si bien que le prix s’élève à 3 291 843,68 euros, commission d’agence incluse (127 000 euros).

[S] [M] et [G] [E] demandent en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a fixé le prix du bien (hors commission d’agence) à la somme de 2 024 530 euros ;

— l’infirmer sur ce point ;

— fixer le prix à 2 120 000 euros, outre 127 000 euros de frais d’agence ;

— condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui seront recouvrés par Maître Pedroletti dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Le 24 juin 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié par une lettre recommandée du 11 septembre 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le prix du bien à 1 843 500 euros (soit 1 229 m² x 1 500 euros).

MOTIFS

En vertu de l’article 5 de la loi du 31 décembre 1971 :

Les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions et organismes juridictionnels ou disciplinaires, sous les réserves prévues à l’article 4.

Ils peuvent postuler devant l’ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de cour d’appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d’appel.

Par dérogation au deuxième alinéa, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle ni dans le cadre des procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, ni au titre de l’aide juridictionnelle, ni dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l’affaire chargés également d’assurer la plaidoirie.

Ces règles s’appliquent à la procédure d’appel en matière d’expropriation.

Au cas d’espèce le premier mémoire a été déposé le 23 juin 2025 par la SCP Cordelier, avocat au barreau de Paris. L’intéressée n’était pas habile à régulariser cet acte de procédure, comme n’appartenant pas au barreau de Versailles ou à l’un des barreaux des tribunaux du ressort de ladite cour. La dérogation prévue à l’article 5-1 de la loi du 31 décembre 1971, selon laquelle un avocat du barreau de Paris peut postuler devant la Cour d’appel de Versailles lorsqu’il a postulé devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, est inapplicable. En effet le juge de l’expropriation est une juridiction spécifique, régie par le code de l’expropriation (en son article L 211-1) et non pas par le code de l’organisation judiciaire, dont l’article L 261-1 prévoit d’ailleurs qu’il y a lieu de distinguer un certain nombre de juridictions particulières dont le juge de l’expropriation. Il ne s’agit donc pas du Tribunal judiciaire. De plus, l’argumentation des intimés selon laquelle l’absence de postulation en première instance n’exclut pas l’application de la dérogation susvisée ne peut être suivie, car ce texte précise justement que c’est lorsque l’avocat a postulé en première instance qu’il peut bénéficier de ladite dérogation.

Ce mémoire est donc affecté d’une irrégularité de fond, au sens de l’article 117 du code de procédure civile, laquelle ne nécessite pas de grief pour pouvoir être retenue, en vertu de l’article 119 du même code.

Si l’article 121 du même code dispose que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue, encore faut il, au cas d’espèce, que le second mémoire ait été déposé dans les délais. Celui déposé par Maître Pedroletti, avocat au barreau de Versailles, l’a été le 18 novembre 2025.

Or, en vertu de l’article R 311-26 du code de l’expropriation :

(…)

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

(…)

En l’espèce, le mémoire de l’appelant a été notifié à [S] [M] et [G] [E] par le greffe par une lettre recommandée dont ils ont accusé réception le 26 mars 2025. Le délai de trois mois à eux imparti pour répondre courait donc à partir de cette date. Or le second mémoire a été déposé au greffe le 18 novembre 2025, soit hors délai.

Ledit mémoire est donc irrecevable et n’a en outre pas pu régulariser le précédent. Les deux mémoires déposés par [S] [M] et [G] [E], ainsi que leurs pièces, sont donc irrecevables.

[W] [X] est décédée le 31 juillet 2023, soit avant le prononcé du jugement dont appel, et même avant les plaidoiries. En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. Le jugement en question sera donc infirmé en ce qu’il a condamné l’EPFIF à payer à payer [W] [X] une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’intéressée figurait de façon inexacte dans la déclaration d’intention d’aliéner puisqu’elle était décédée ; elle avait consenti une donation à ses enfants [A] [E], [S] [M] et [G] [E]. Et seuls [S] [M] et [G] [E] restent dans la cause par suite du décès de [A] [E].

En vertu de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l’alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l’article L 213-8.

Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.

L’article L 213-4 alinéa 1er du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Et l’article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

1° La date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l’absence d’un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d’aliéner le bien ;

2° Les améliorations, transformations ou changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 novembre 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 7 décembre 2021, date à laquelle est devenu opposable le dernier document modifiant le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 5]. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’EPFIF compte faire de l’immeuble.

Le bien litigieux est un terrain qui supporte une maison d’habitation construite en 1937, en pierres meulières, laquelle dispose d’une cave, d’un sous-sol semi enterré, d’un rez-de-chaussée surélevé, et d’un étage mansardé (combles aménageables). Le mur de clôture est en mauvais état, et l’immeuble proprement dit en état très moyen. La surface de l’habitation est de 280,20 m². Le bien se trouve en zone Uta qui correspond à un tissu urbain mixte ; la hauteur maximale des constructions autorisées est de 19 m.

La méthode d’évaluation par comparaison, si elle n’est pas obligatoire, est la plus communément utilisée. La méthode dite de « récupération foncière » est utilisée pour des immeubles insalubres ou vétustes c’est à dire que sont déduits du prix du terrain les coûts de démolition. Or c’est bien cette méthode qui a été appliquée par le premier juge, d’ailleurs avec l’accord de toutes les parties, et qui est adaptée à l’état de l’immeuble, tel que décrit supra. Ce qui n’écarte pas pour autant la nécessité qu’il y a d’évaluer le prix dudit terrain à l’aide de termes de comparaison.

L’EPFIF a versé aux débats cinq références de mutation :

— celle du terrain à bâtir sis à [Adresse 6], vendu le 25 janvier 2019 (1 098 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté comme étant trop ancien ;

— celle du terrain à bâtir sis à [Localité 5], [Adresse 7], vendu le 26 juillet 2019 (954 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté comme étant trop ancien ;

— celle du terrain à bâtir sis à [Localité 5], [Adresse 8], vendu le 15 septembre 2020 (549 euros/m²) ;

— celle du terrain à bâtir sis à [Localité 5], [Adresse 5], vendu le 30 décembre 2022 (1 382 euros/m²) ;

— celle du terrain à bâtir sis à [Localité 5], [Adresse 9], vendu le 17 novembre 2023 (2 247 euros/m²).

Le commissaire du gouvernement propose trois termes de comparaison :

— la cession du 30 décembre 2022 susvisée ;

— la cession du 17 novembre 2023 susvisée ;

— la cession du 12 décembre 2022 : terrain à bâtir sis [Adresse 10] à [Localité 5], cédé pour la somme de 983 euros/m².

La moyenne de ces termes de comparaison donne un prix de 1 290 euros/m² ; compte tenu de la présence d’un carrefour giratoire à forte circulation situé à proximité et de la configuration de la parcelle en 'S', cette somme sera réduite à 1 250 euros/m².

Les frais de démolition, et cela n’a été contesté par aucune des parties, s’élèvent à 28 000 euros.

Le prix de vente est donc de 1 229 m² (surface du terrain) x 1 250 euros, moins 28 000 euros soit 1 508 250 euros, et sera fixé à cette somme, par infirmation du jugement. Ce dernier n’est pas contesté en ce qu’il a fixé à 127 000 euros la commission d’agence due en sus.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’EPFIF au stade de l’appel. En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué une somme en vertu de ce texte à [S] [M], [G] [E] et [A] [E].

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné l’EPFIF aux dépens de première instance.

[S] [M] et [G] [E], qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— DECLARE irrecevable les deux mémoires et les pièces déposés par [S] [M] et [G] [E] ;

— INFIRME le jugement en date du 18 novembre 2024 en ce qu’il a fixé à 2 024 530 euros euros le prix de vente du bien, et en ce qu’il a condamné l’EPFIF à payer à payer [W] [X] une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 1 508 250 euros le prix de vente du bien ;

— DECLARE irrecevable la demande de [W] [X] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— REJETTE la demande de l’EPFIF en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE [S] [M] et [G] [E] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT