Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 5, 5 novembre 2025, n° 25/09417

CA Paris
Confirmation 5 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation
La cour a estimé que le bail était régi par le droit commun et que le congé délivré par les bailleurs était valable, rejetant ainsi l'argument de Monsieur [M] sur l'existence d'un moyen sérieux de réformation.
Rejeté
Conséquences manifestement excessives de l'exécution
La cour a jugé qu'une mesure d'expulsion ne constitue pas, en elle-même, une conséquence manifestement excessive, et que Monsieur [M] n'a pas démontré l'existence de conséquences irréparables.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné Monsieur [M] aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Accepté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a condamné Monsieur [M] à verser une somme aux bailleurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de sa position de partie perdante.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris, Monsieur [M] a interjeté appel d'un jugement du 5 mai 2025 qui ordonnait son expulsion et la restitution d'un appartement, ainsi que le paiement d'arriérés de loyer. La question juridique principale était de savoir si l'exécution provisoire de ce jugement devait être arrêtée en raison de moyens sérieux de réformation et de conséquences manifestement excessives. La juridiction de première instance avait confirmé la validité du congé donné par les bailleurs, considérant que le bail était régi par le droit commun. La Cour d'appel a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire, estimant que Monsieur [M] n'avait pas démontré l'existence de moyens sérieux de réformation. Elle a donc confirmé le jugement de première instance, condamnant Monsieur [M] aux dépens et à verser 2000 euros à ses adversaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 5, 5 nov. 2025, n° 25/09417
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/09417
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Elie SULTANRaphaël RICHEMOND

Texte intégral

Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 05 NOVEMBRE 2025

(n° /2025, 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/09417 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLNSU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mai 2025 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG n° 24/06948

Nature de la décision : Contradictoire

NOUS, Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assistée de Cécilie MARTEL, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Justine BOULANGER substituant M^e Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1129

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [C]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 5] – EMIRATS ARABES UNIS

Madame [U] [C]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 5] – EMIRATS ARABES UNIS

Représentés par M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : G400

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 01 Octobre 2025 :

Vu le jugement prononcé le 5 mai 2025 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux termes duquel celui-ci :

constate que les conditions de délivrance à M. [X] [M] par M. [N] [C] et Mme [U] [C] d’un congé relatif au bail conclu le 26 juillet 2022 et concernant un appartement à usage d’habitation meublée en résidence secondaire situé [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2024 ;

ordonne en conséquence à M. [X] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

dit qu’à défaut pour M. [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la M. [N] [C] et Mme [U] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamne M. [X] [M] à verser à M. [N] [C] et Mme [U] [C] la somme de 77000 euros (décompte en date du 26 février 2025, incluant la mensualité de février 2025) correspondant à l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation échues ;

condamne M. [X] [M] à verser à M. [N] [C] et Mme [U] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

condamne M. [X] [M] à restituer à M. [N] [C] et Mme [U] [C] la somme de 14 952 euros au titre des fruits civils ;

condamne M. [X] [M] à verser à M. [N] [C] et Mme [U] [C] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne M. [X] [M] aux dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice du 9 février 2024 ;

rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration effectuée par voie électronique au greffe le 29 mai 2025, M. [M] a interjeté appel de cette décision, sollicitant l’infirmation du jugement dans l’intégralité de ses dispositions.

Par acte régulièrement signifié au Ministère de la Justice des Emirats Arabes Unis le 11 juin 2025, M. [M] a fait assigner M. et Mme [C] devant le Premier président de cette cour d’appel, statuant en référé, aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement dont appel au visa de l’article 514-3 du code de procédure civile 12 et 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions en réponse remises le 1er octobre 2025 par M. et Mme [C].

SUR CE

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision entreprise et aux conclusions des parties susvisées, pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, ainsi que de leurs prétentions et moyens.

Sur l’arrêt de l’exécution provisoire

Il convient de rappeler, en droit, que selon l’article 514-3 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, comme en l’espèce :

« En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En cas d’opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d’office ou à la demande d’une partie, arrêter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives."

Il sera rappelé que l’existence de conséquences manifestement excessives au sens des dispositions précitées suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d’infirmation.

Le moyen sérieux de réformation est celui qui présente des chances raisonnables de succès, sans qu’il appartienne au premier président de se livrer à un examen approfondi de l’ensemble des moyens et arguments avancés par les parties et soumis à l’examen, au fond, de la cour d’appel.

Ces deux conditions sont cumulatives en sorte que si l’une d’elles n’est pas caractérisée, la demande de ce chef doit être rejetée.

En l’espèce il est constant que le contrat de bail conclu le 26 août 2022 avait pour objet 1'habitation d’un appartement constituant une résidence secondaire comme il est l’est expressément indiqué au contrat de bail.

ll y est mentionné par ailleurs que le bail est exclu du champ d’application de la loi du 10 juillet 1989.

Ainsi le contrat dc bail se trouve régi, outre par les stipulations contractuelles, par les seules dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil et en particulier des articles 1736 à 1739 relatifs au congé sans que le preneur ne justifie avoir sollicité son changement de régime applicable.

Il ressort de l’attestation de l’agent immobilier intervenu pour la signature du bail que M. [M] a déclaré qu’il résidait au [Adresse 3] et que l’appartement objet du bail litigieux constituait sa résidence secondaire.

Dès lors, c’est vainement que M. [M] soutient, pour prétendre à l’existence de moyens sérieux de réformation ou d’annulation de la décison entreprise, divers éléments de fait et de droit relatifs au changement du régime juridique du bail qui serait intervenu en cours de bail.

Il s’ensuit que le premier Juge a donc exactement considéré que le bail est « toujours soumis au droit commun du bail et aux articles 1736 à 1739 du code civil, qui permettent au bailleur de délivrer congé sans forme ni motif particulier, moyennant toutefois un préavis d’un délai correspondant aux usages sauf clause particuliere du bail. »

En l’espèce le bail prévoit expressément un congé pour les deux parties, au moins trois mois à l’avance et avant le premierjour de chaque terme. Le congé délivré par acte de commissaire le 14 mars 2024, à effet du 30 juin 2024, respectant les conditions de formes et de délai prévues par le contrat, est dès lors valable, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 juin 2024.

Par ailleurs, le Tribunal a également condamné M. [M] à reverser au propriétaire bailleur les fruits civils issus des sous-locations illicites des courtes durées sur AirBnB.

Il apparaît qu’une telle motivation relève de l’appréciation du fond du dossier, notamment de la force probante des éléments communiqués et de l’interprétation des termes du contrat, par seule application des dispositions prévues à l’alinéa 2 de l’article12 du code de procédure civile qui énonce que « Le juge (…) doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

Il est, par ailleurs, de jurisprudence constante qu’une mesure d’expulsion ne constitue pas, en elle-même, une conséquence manifestement excessive.

En conséquence, M. [M] échoue à démontrer l’existence de moyens sérieux de réformation du jugement attaqué et qui présenteraient des chances raisonnables de succès.

Par voie de conséquence, et sans qu’il y ait lieu d’examiner l’existence de conséquences manifestement excessives qu’engendrerait l’exécution de la décision frappée d’appel, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, partie perdante, M. [M] sera condamné aux dépens de la présente instance et à payer la somme de 2000 euros à M. et Mme [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déboutons M. [M] de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire ;

Condamnons M. [M] aux dépens ;

Condamnons M. [M] à payer à M. et Mme [C] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire.

ORDONNANCE rendue par Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, assistée de M^me Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Conseillère