N° RG 22/05424 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OOF2

Décision du Tribunal Judiciaire de VILLEFRANCHE SUR SAONE

Au fond du 10 mai 2022

RG : 20/00319

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

APPELANTES :

Mme [N] [X]

née le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787

S.A.R.L. [14]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787

INTIMEE :

Mme [Y] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Maïté ROCHE, avocat au barreau de LYON, toque : 539

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 août 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 septembre 2025

Date de mise à disposition : 13 novembre 2025

Composition de la cour lors des débats et du délibéré :

— Christophe VIVET, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Emmanuelle SCHOLL, conseillère

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS ET PROCÉDURE

En septembre 2016, Mme [N] [X], résidant en Haute-Savoie et exerçant la profession d’agent immobilier indépendant, a conçu le projet d’exercer l’activité de marchande de biens. Dans le cadre de ce projet, Mme [X] a envisagé d’acheter des biens immobiliers aux enchères. A cette fin elle est entrée en contact, par l’intermédiaire de M^e Marotto, avocat inscrit au barreau de Thonon-les-Bains, avec Me [Y] [K] exerçant au sein de la même association professionnelle. Mme [X] a alors fait état d’un projet de participation avec son compagnon M.[I] [H] à des enchères pour un bien sis à [Localité 17].

Par courrier du 12 septembre 2016, Me [B] a donc adressé à Mme [X] un projet de pouvoir pour enchérir pour l’audience d’adjudication du 16 septembre 2016, aux deux noms de [X] et [H], tous deux en qualité de marchands de biens. Le courrier en question attire l’attention de Mme [X] sur le fait qu’il lui appartient de vérifier que le projet ne comporte pas d’erreur, en particulier en ce qui concerne l’état-civil. Mme [X] a ensuite renoncé à participer aux enchères en question.

Au cours de cette période, Mme [X] a fondé une SARL [15], exerçant l’activité de marchand de biens.

Par courriel du 15 novembre 2017, Mme [X] a repris contact avec Me [K] indiquant qu’elle souhaitait « porter des enchères (via ma société de marchand de biens) à la vente de ce vendredi [17 novembre 2017] » concernant un bien sis à [Localité 9]. Me [K] lui a alors envoyé un nouveau projet de pouvoir pour enchérir, pré-rédigé au nom de Mme [X] ayant le statut de marchand de biens, sans mention d’une société. Mme [X] a retourné le pouvoir après l’avoir signé le 17 novembre 2017. Le projet d’adjudication n’a pas abouti.

Mme [X] a ensuite contacté Me [K] à deux reprises en novembre 2017 et décembre 2017 pour envisager de partager à des adjudications pour des biens à [Localité 10] et [Localité 6] (hors ressort de [Localité 16]), sans suites concernant Me [K]. Il est constant que la SARL [15] a participé à ces enchères tenues à Annecy, représentée par un avocat inscrit à ce barreau, et les a emportées.

Par courriel du 05 février 2018, dans le cadre d’une discussion concernant des enchères concernant une maison sise à [Localité 8], Mme [X] a contacté Me [K] pour envisager de participer aux enchères concernant une maison située à [Localité 13]. Par courriel du même jour, Me [K] lui a répondu « je n’ai pas encore de pouvoir et peux donc vous représenter. Je vous laisse faire le pouvoir et me l’adresser par courriel ' »

Par courriel du 13 février 2018, Mme [X] lui a répondu « si vous n’avez pas encore de pouvoir, je vous confirme avant jeudi si je porte des enchères pour les biens de [Localité 13] et d'[Localité 8] ' » puis, par courriel du 14 février 2018, lui a écrit qu’elle souhaitait participer aux enchères pour les deux maisons et a précisé « si vous souhaitez que je fasse les pouvoirs, pourriez-vous m’en envoyer un vierge ' ».

Par courriel du même jour 14 février 2018, Me [K] lui a répondu «je vous transfère un pouvoir que je vous avais établi l’année dernière. Je vous laisse le modifier. »

Dans des circonstances qui relèvent du litige, un pouvoir concernant la maison de [Localité 8] a été établi, portant la mention pré-imprimée désignant l’enchérisseuse comme étant Mme [X] ayant le statut de marchands de biens, qui l’a signé le 16 février 2018. Munie de ce pouvoir, Me [K] a emporté l’enchère le même jour, le tribunal ayant conformément aux termes du pouvoir adjugé le bien à Mme [X] en son nom personnel.

Suite à la signification du jugement d’adjudication à sa personne le 11 juin 2018, Mme [X], le 22 juin 2018 a saisi le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Thonon-les-Bains, reprochant à Me [K] d’avoir commis une erreur, en portant l’enchère au nom de Mme [X] et non au nom de la société [14]. Il n’a pas été donné de suite à la plainte. La société [15] a ensuite racheté l’immeuble à Mme [X].

Le 20 février 2020, Mme [X] a assigné Me [K] devant le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, demandant qu’elle soit condamnée à lui verser les sommes de 29.300 euros au titre des frais consécutifs au rachat du bien par sa société, 70.000 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix du marché, et 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La SARL [15] (la SARL) est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire du 10 mai 2022, le tribunal a déclaré recevable l’intervention de la SARL [15], rejeté toutes les demandes présentées par les parties, et condamné Me [K] aux dépens.

Pour rejeter les demandes de Mme [X] et de la SARL, le tribunal a considéré qu’il appartenait à l’avocat de vérifier l’identité de sa cliente, et qu’elle n’était pas dispensée de son devoir de conseil et diligence du fait de la qualité de marchand de biens de sa cliente. Le tribunal a retenu qu’il ressortait des débats que Me [K] ne pouvait ignorer l’existence d’une société créée par sa cliente pour procéder à des acquisitions immobilières et qu’elle devait dès lors s’assurer de l’identité exacte du mandant enchérisseur. Le tribunal a ensuite rejeté les demandes d’indemnisation présentées par Mme [X] et la SARL, considérant que les préjudices allégués n’étaient pas démontrés.

Par déclaration du 25 juillet 2022, Mme [X] et la SARL [14] ont relevé appel de l’ensemble des chefs de la décision.

Par conclusions notifiées le 18 janvier 2023, Mme [K] a formé appel incident, limité à sa condamnation aux dépens.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:

Par conclusions déposées le 5 juin 2023, Mme [X] et la SARL [14] demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes et, statuant à nouveau, de condamner Me [K] à verser à Mme [X] la somme de 10.000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral, à la SARL [15] la somme de 8.450 euros à titre d’indemnisation des frais consécutifs au rachat du bien, et la somme de 70.000 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix du marché, et à chacune la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile. Les appelantes demandent par ailleurs que Me [K] soit déboutée de son appel incident quant aux dépens.

Par conclusions déposées le 18 janvier 2023, Me [Y] [K] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées à son encontre, de l’infirmer en ce qu’il lui a imputé une faute et l’a condamnée aux dépens, et statuant à nouveau sur ces points de juger qu’elle n’a commis aucune faute, de débouter les appelants de leurs demandes à son encontre, et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé intégral de leurs prétentions et moyens.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 18 août 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la responsabilité de l’avocat :

A l’appui de leurs demandes, Mme [X] et la SARL [14] font valoir que Me [K] ne s’est jamais assurée de l’identité de sa mandante, alors que Mme [X] n’a jamais eu la qualité de marchand de biens à titre personnel et a toujours évoqué vouloir acquérir des biens immobiliers par l’intermédiaire de sa société. Elles soutiennent que Mme [X] avait évoqué ce point par des échanges de courriels avec Me [E], dont elle pensait qu’ils avaient été transférés à Me [K], et qu’en tout état de cause les échanges de mails avec cette dernière auraient dû l’alerter sur l’existence d’une société. Elles soutiennent que le statut de Mme [X], en tant qu’auto-entrepreneur, relevait du régime de la micro-entreprise et s’opposait à toute acquisition immobilière. Elles soulignent que les termes de société et d’entreprise individuelle ne recouvrent pas les mêmes réalités juridiques, ce qui aurait dû conduire Me [K] à demander des précisions. Concernant le pouvoir transmis pour l’acquisition litigieuse, elles affirment que le modèle transmis à Mme [X] ne pouvait être modifié qu’en ce qui concerne la désignation du bien concerné. Elles soutiennent que l’obligation de conseil et de diligences de l’avocat persiste quelles que soient les compétences du client, peu important donc que Mme [X] ait remporté une autre enchère quelques semaines plus tôt par l’intermédiaire de sa société avec un autre avocat et ait alors donné un pouvoir conforme.

A l’appui de sa position, Me [Y] [K] expose que, lorsqu’elle a adressé un premier pouvoir en 2016 à Mme [X], elle lui a demandé de le vérifier, et a attiré son attention sur le fait qu’il ne serait ensuite plus modifiable, et qu’il mentionnait expressément sa qualité de marchand de biens. Elle expose que, Mme [X] n’ayant jamais précisé les statuts ni la dénomination de sa société lorsqu’elle l’a mentionné sommairement, elle a cru en toute bonne foi qu’elle faisait référence à son entreprise individuelle. Elle souligne que Mme [X] n’a jamais effectué de modifications faisant référence à une société sur les projets de pouvoirs qu’elle lui transmettait, et que les paiements de ses factures étaient effectués depuis le compte personnel de sa cliente, laissaient supposer un achat à titre personnel. Elle relève que Mme [X] a demandé l’application d’un honoraire préférentiel applicable aux professionnels, impliquant l’absence de conseils. Elle constate que Mme [X] était informée de la distinction entre un achat en nom personnel et un achat par une société, en ce que sa société [15] a remporté des enchères en janvier 2018 à [Localité 6]. Elle soutient que la qualité de marchand de biens est un élément factuel dont elle n’avait pas à douter, et ce d’autant plus que Mme [X] s’est toujours présentée de la sorte, qu’elle avait la qualité d’agent immobilier, et qu’il n’existe aucun registre des marchands de bien. Mme [K] soutient que, en ce qui concerne la vente litigieuse, Mme [X] n’a jamais fait mention de l’intervention de sa société, et qu’il ne lui appartenait pas quant à elle de vérifier l’exactitude des renseignements donnés par sa cliente, professionnelle de l’immobilier.

SUR CE

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 412 du code de procédure civile, la mission d’assistance en justice emporte pouvoir et devoir de conseiller la partie et de présenter sa défense sans l’obliger.

L’article 413 du même code dispose que le mandat de représentation emporte mission d’assistance, sauf disposition ou convention contraire.

Il est admis qu’il appartient à l’avocat de recueillir de sa propre initiative auprès de ses clients l’ensemble des éléments d’information et les documents propres à lui permettre d’assurer, au mieux, la défense de leurs intérêts.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le premier contact de Mme [X] avec Me [K] fait suite à ses premiers échanges avec Me [E], qui a indiqué à sa consoeur que cette cliente était marchande de biens et que des formalités étaient en cours. Il est constant que le premier dossier soumis à Mme [K] en septembre 2016 concernait Mme [X] en son nom personnel et son conjoint, Me [K] l’ayant alors alertée sur la nécessité de vérifier les états civils dans le projet de pouvoir transmis.

La cour considère qu’il est établi que l’existence d’une société a été évoquée dans ces échanges en ce que, par courrier du 13 septembre 2016, Me [K] a demandé à Mme [X] de lui communiquer les statuts de la SAS, aucune des parties n’indiquant que ces pièces ont ensuite été transmises.

Il est établi que, par le courriel du 15 novembre 2017, Mme [X] a évoqué le projet de porter des enchères le 17 novembre 2017 « via [sa] société de marchand de biens. »

La cour en déduit que, à ce stade, Me [K] avait été destinatrice à deux reprises d’informations, certes succinctes, mais qui étaient de nature à l’alerter quant à la mise en place d’une société de marchand de biens par sa cliente.

Or, il est établi que par le courrier en réponse du 16 novembre 2017, Me [K] a transmis un pouvoir désignant l’enchérisseur comme Mme [X] en son nom personnel, sans élément attirant l’attention sur la nécessité de désigner précisément l’enchérisseur, ni sans interroger la cliente sur la société qu’elle avait pourtant évoquée.

Il n’est ensuite pas contesté que, par courriel du 21 novembre 2017, Mme [X] a demandé à Me [K] de réduire ses honoraires, indiquant qu’elle avait appris que certains avocats pratiquaient des tarifs réduits aux marchands de biens, et a précisé « J’espère que mes affaires seront de plus en plus fructueuses mais venant d’ouvrir ma société, c’est un point qui me semble important dans une éventuelle collaboration » et en demandant un rendez-vous. Il n’est pas précisé quelle suite a été donnée à ce mail, qui démontre que l’avocate avait été alertée à une troisième reprise de l’existence d’une société.

La cour considère qu’il résulte de ces éléments que, lors des échanges de février 2018, Me [K] avait été destinataire à trois reprises de communication de Mme [X] évoquant l’intervention de sa société de marchand de bien. La cour en déduit qu’il appartenait alors à l’avocate, en exécution de son devoir de conseil, de faire préciser à Mme [X] si elle souhaitait enchérir en son nom propre ou en qualité de représentante légale de la société.

La cour considère que Me [K] ne peut utilement invoquer le fait que Mme [X] intervenait en qualité de marchande de bien professionnelle, ce qui ne la dispensait pas de son devoir de conseil, ce d’autant que le caractère très récent de la création de la société et les imprécisions des demandes de Mme [X], au regard des valeurs importantes engagées lors des ventes en question, auraient dû l’amener en qualité de conseil à porter plus d’attention aux projets de pouvoir qu’elle envoyait à sa cliente. La cour en conclut que la faute du conseil est caractérisée, engageant donc sa responsabilité.

La cour considère par ailleurs que Mme [X] aurait dû relever l’erreur du pouvoir qui la désignait comme enchérisseuse en son nom personnel, alors qu’elle souhaitait enchérir par l’intermédiaire de sa société. La cour considère que l’absence de toute réaction de sa part n’a pas permis à son conseil de prendre conscience de son erreur et de la rectifier, ce qui a donc contribué à la survenance de l’erreur dans la désignation de l’adjudicataire.

La cour considère que Mme [X] a ainsi commis une faute ayant participé à son préjudice et justifiant une réduction de son droit à indemnisation à hauteur de 50%.

Sur les préjudices allégués

Sur le préjudice moral de Mme [X]

Mme [X] demande réparation du préjudice découlant de la surcharge de travail et du stress générés par la faute de Me [K], en ce que, en raison de l’adjudication à un particulier et non à une société, les frais de vente ont été réduits d’une manière qui s’est révélé indue, et qu’elle a donc craint que lui soit imposé un redressement fiscal à hauteur de 22.000 euros, qu’elle n’avait pas les moyens de régler. Elle ajoute qu’elle a dû gérer cette situation alors que sa situation personnelle était très délicate en raison d’une grossesse et de cancers chez l’un de ses enfants.

Me [K] estime que la preuve du préjudice alléguée n’est pas rapportée, de même que le lien de causalité.

SUR CE

La cour constate que, si l’erreur a entrainé l’obligation pour la société de racheter le bien pour régulariser la situation, Mme [X] ne justifie pas d’une surcharge de démarches ayant nécessairement généré le préjudice moral dont elle demande indemnisation, dont elle ne justifie par ailleurs par aucune pièce. En conséquence, la décision sera confirmée en ce qu’elle a rejeté sa demande de ce chef.

Sur les frais consécutifs au rachat du bien par la SARL [14]

La SARL [14] expose que dans la mesure où elle avait souscrit le prêt destiné à payer l’acquisition du bien et les travaux, il était indispensable qu’elle devienne propriétaire du bien, ce qui l’a contraint à racheter le bien à Mme [X], générant des frais à hauteur de 8.450 euros.

Me [K], pour s’opposer à la demande, rappelle que Mme [X] s’est présentée comme marchande de biens et conclut à l’absence de lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice invoqué. Elle insiste sur le fait que Mme [X], en l’état de son activité d’agent immobilier, pouvait vendre le bien directement à un tiers, sans passer par la revente à sa société. Elle ajoute que la société a acquis le bien pour le revendre avec une plus-value et que la somme réclamée est sans lien avec la faute reprochée.

SUR CE

La cour considère que les frais de notaire liés au rachat n’auraient pas été exposés si la SARL [14] avait elle-même été adjudicataire du bien, ce d’autant qu’elle a réglé l’intégralité du prix et des frais. Il s’en déduit que les frais liés au rachat du bien sont la conséquence de l’erreur, en ce que la société a été contrainte de les engager pour devenir propriétaire du bien conformément au projet initial. Me [K] n’est pas légitime à remettre en cause ce procédé en soutenant que Mme [X] aurait dû modifier le projet initial, la victime n’ayant pas l’obligation de minimiser son dommage. Le montant des frais payés étant démontré par le courrier du notaire demandant le paiement des droits et par le relevé bancaire afférent, le préjudice est caractérisé. En conséquence, Me [K] sera condamnée à verser à la SARL [15] la somme de 4.225 euros pour tenir compte du partage de responsabilité.

Sur la perte de chance de vendre au prix du marché

La SARL [14] fait valoir que, compte tenu de la situation financière et de l’urgence de dégager des liquidités pour faire face à l’éventuel redressement fiscal, elle a dû céder le bien au prix de 700.000 euros après travaux, alors qu’il était évalué entre 770.567 et 809.095 euros. La société souligne la différence entre la marge et la plus-value, expliquant que la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, constituant la plus-value, n’est pas représentative du gain réalisé, en ce qu’elle est amputée des frais et du coût de travaux réalisés.

Me [K] estime que le préjudice n’est pas démontré, en ce qu’une seule estimation est produite quant à la valeur du bien, et que rien ne démontre l’urgence de revendre le bien, la qualité de marchand de biens imposant en tout état de cause une revente dans les cinq ans. Me [K] constate que la société a tiré de la revente du bien une plus-value de 309.000 euros, cette circonstance permettant selon elle d’exclure tout préjudice.

SUR CE

La cour constate que la société ne précise pas la date de la mise en vente du bien immobilier ni ne justifie d’une quelconque urgence à procéder à la revente, le seul risque d’un éventuel redressement fiscal ne caractérisant pas l’urgence, en raison des délais inhérents à toute procédure fiscale.

A l’appui de sa position, la SARL [14] produit un unique avis de valeur établi le 16 septembre 2019 évaluant le prix du bien dans une fourchette située entre 770.567 euros et 809.095 euros. La cour considère que cet unique élément ne suffit pas à démontrer que le prix de 700.000 euros auquel le bien a été vendu, suite à sa mise en vente à une date que la société ne précise pas, est inférieur au prix auquel le bien aurait pu être vendu si l’erreur de Me [K] n’était pas intervenue. Il en résulte que la preuve de la perte d’une partie de la marge en relation causale avec la faute retenue n’est rapportée. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le tribunal, bien qu’il ait rejeté l’intégralité des demandes présentées par Mme [X] et la société, a condamné Me [B] aux dépens. Le seul fait que Me [B] ait commis une faute ne suffisant pas à justifier qu’elle supporte les dépens, le jugement sera infirmé sur ce point. Le jugement étant partiellement infirmé et Me [B] condamnée à payer une partie des sommes réclamées, il y a lieu de dire que chacune des parties conservera ses dépens de première instance et d’appel à sa charge.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties conservant la charge de leurs propres dépens, seront en conséquence déboutées de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700.

La demande au titre des articles 10 à 12 du décret du 12 décembre 1996 sera rejetée, ces frais désormais prévus par le code du commerce restant à la charge du créancier.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort,

— Déclare recevables les appels relevés à l’encontre du jugement n°RG 20-319 prononcé le 10 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône,

— Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée au titre des frais d’acte notarié par la SARL [14] et statué sur les dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :

— Condamne Mme [Y] [K] à verser à la SARL-MSV [11] la somme de 4.225 euros à titre de dommages et intérêts,

— Rejette le surplus des demandes présentées par Mme [N] [X] et de la SARL [14],

— Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens de première instance et d’appel,

— Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] le 13 novembre 2025.

Le greffier Le président

S.Polano C.Vivet