Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12294 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGCEE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection de Sucy-en-brie – RG n° 11-18-0016

APPELANTE

Madame [Z] [B]

Née le 29 juillet 1980 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Michaël ABOULKHEIR, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 353 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/018114 du 16/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. IMMOBILIERE 3 F

RCS B552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A220

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Conseiller et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er avril 2005, la société Immobilière 3F a donné à bail à Mme [Z] [B] et M. [V] [F] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2]-[Adresse 4] à [Localité 5].

Par courrier du 3 mai 2016, Mme [Z] [B] a informé son bailleur d’un dégât des eaux survenu le 29 mars 2016 en provenance de la toiture et ayant endommagé les peintures de son logement et le carrelage des pièces.

Par courrier du 24 mai 2016, Mme [Z] [B] a rappelé à la société Immobilière 3F les désordres consécutifs à ce dégât des eaux et lui a signalé des dysfonctionnements de l’installation électrique (certaines lumières et interphone ne marchent pas) et des radiateurs (qui fuient).

Par courrier du 15 novembre 2016, la compagnie d’assurance de Mme [Z] [B] a demandé à la société Immobilière 3F de procéder aux réparations de la fuite survenue dans sa salle de bain et de prendre en charge des dommages immobiliers à savoir la remise en état du carrelage de la salle de bain.

Par assignation en date du 24 octobre 2018, Mme [Z] [B] a saisi le Tribunal

d’Instance de SUCY EN BRIE des chefs de demandes suivants :

— Condamner la SA d’HLM IMMOBILIERE 3 F sous astreinte de 100 euros par jour de retard à faire cesser le trouble en procédant aux frais de ce dernier à l’exécution des travaux nécessaires,

— Suspendre le paiement des loyers et charges dus par Madame [B] à la SA

d’HLM IMMOBILIERE 3 F jusqu’à l’accomplissement des réparations nécessaires à la jouissance paisible du bien,

— Condamner la SA d’HLM IMMOBILIERE 3 F à verser à Madame [B] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice assortie des intérêts légaux à compter de la présente,

— Condamner la SA d’HLM IMMOBILIERE 3 F à lui verser la somme de 1.500 euros à titre

d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 23 mai 2019, le Tribunal d’Instance de SUCY EN BRIE a enjoint les parties à rencontrer un conciliateur de justice.

Le 19 septembre 2019, un procès-verbal d’accord signé par les parties a été dressé par le conciliateur de justice.

A l’audience du 17 juin 2021, Mme [Z] [B] représentée, a contesté la régularité du procès-verbal de conciliation du 19 octobre 2019 et a demandé au juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de SUCY EN BRIE de condamner la société Immobilière 3F à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son entier préjudice et celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre de débouter la bailleresse de toutes ses demandes et de la condamner aux dépens.

La société Immobilière 3F, représentée, a sollicité quant à elle, à titre principal, le rejet des demandes de Mme [Z] [B] et l’homologation du constat d’accord signé le 19 septembre 2019, et subsidiairement la condamnation de Mme [Z] [B] à lui verser la somme de 8.385,20 euros en remboursement des travaux réalisés au titre des réparations locatives, ainsi que la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 07 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SUCY EN BRIE, a :

— Débouté Madame [Z] [B] de sa demande en nullité du constat d’accord conclu le 19 septembre 2019 avec la société IMMOBILIERE 3 F dans le cadre de la conciliation déléguée ordonnée par jugement en date du 23 mai 2019 ;

— Débouté Madame [Z] [B] de sa demande d’indemnisation à l’encontre de la société IMMOBILIERE 3 F ;

— Homologué le constat d’accord conclu entre Madame [Z] [B] et la société IMMOBILIERE 3 F le 19 septembre 2019 et lui donne force exécutoire,

— Dit qu’il sera annexé au présent jugement ;

— Condamné Madame [Z] [B] aux dépens ;

— Dit n’avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’ appel interjeté le 30 juin 2022 par Mme [Z] [B] ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 mars 2023 par lesquelles Mme [Z] [B] demande à la cour au visa des articles 1719 et suivants du code civil, 1231 et suivants du code civil, et 700 du code de procédure civile, de :

Dire et juger recevables et bien fondées les demandes et prétentions de Madame [Z] [B],

En conséquence,

INFIRMER le jugement rendu le 7 avril 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de proximité de Sucy-en-brie,

Et, donc,

CONDAMNER la SA d’HLM IMMOBILIERE 3 F à verser à Madame [Z] [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice subi du fait d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien d’un logement et d’en faire jouir paisiblement,

CONDAMNER la SA d’HLM IMMOBILIERE 3 F à lui verser la somme 3 500 euros à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTER pour le surplus la SA d’HLM IMMOBILIERE 3 F de ses demandes et prétentions,

La condamner encore aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 décembre 2022 au terme desquelles la Société Immobilière 3F SA d’HLM demande à la cour de :

A titre principal :

— CONFIRMER le jugement rendu le 07 avril 2022 par le juge des contentieux de la

protection du Tribunal de Proximité de SUCY EN BRIE en toutes ses dispositions;

— DÉBOUTER Madame [Z] [B] de toutes ses demandes, fins et

conclusions contraires ;

A titre subsidiaire et pour le cas où la Cour viendrait à infirmer le jugement dont appel et refuserait d’homologuer le constat d’accord signé le 19 octobre 2019 :

— CONDAMNER Madame [B] à payer à la société IMMOBILIÈRE 3F, la somme de 8.385,20 euros ;

— DÉBOUTER Madame [Z] [B] de toutes ses demandes, fins et

conclusions contraires ;

En toutes hypothèses :

— CONDAMNER Madame [Z] [B] au paiement d’une somme de

3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Madame [Z] [B] aux entiers dépens, qui seront

directement recouvrés par Maître Judith CHAPULUT pour ceux la concernant,

conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’homologation de l’accord signé par les parties

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a accueilli la demande de la société Immobilière 3F, d’homologation du procès-verbal de constat signé le 19 septembre 2019, Mme [Z] [B] maintient que l’accord a été signé au mépris de ses droits.

Elle considère que la société Immobilière 3F a obtenu l’homologation d’un procès-verbal de conciliation pour échapper à ses obligations de bailleur d’entretien du logement et d’en faire jouir paisiblement le locataire.

La société Immobilière 3F demande la confirmation du jugement faisant valoir que le constat d’accord signé par les parties est parfaitement valable.

Aux termes de l’article 129-2 du code de procédure civile, lorsque le juge, en vertu d’une disposition particulière, délègue sa mission de conciliation, il désigne un conciliateur de justice à cet effet, fixe la durée de sa mission et indique la date à laquelle l’affaire sera rappelée.

Selon l’article 130 du code de procédure civile, la teneur de l’accord, même partiel, est consignée, selon le cas, dans un procès-verbal signé par les parties et le juge ou dans un constat signé par les parties et le conciliateur de justice.

Aux termes de l’article 131 du code de procédure civile, des extraits du procès-verbal dressé par le juge peuvent être délivrés. Ils valent titre exécutoire.

A tout moment, les parties ou la plus diligente d’entre elles peuvent soumettre à l’homologation du juge le constat d’accord établi par le conciliateur de justice. Le juge statue sur la requête qui lui est présentée sans débat, à moins qu’il n’estime nécessaire d’entendre les parties à l’audience. L’homologation relève de la matière gracieuse.

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

Les obligations de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant en exonérer le bailleur pendant la durée du contrat de bail.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Au titre de ces réparations locatives, figurent l’entretien des canalisations d’eau et le remplacement notamment de joints et de colliers de ces canalisations.

En l’espèce, par jugement avant dire-droit du 23 mai 2019, le tribunal d’instance a renvoyé les parties devant le conciliateur de justice.

Le conciliateur de justice délégué par le juge a transmis le constat d’accord signé par les parties et lui-même le 19 septembre 2019 au greffe du tribunal d’instance, le 23 septembre 2019.

Par cet accord, les parties ont décidé de mettre fin à leur différend portant sur la prise en charge des frais de remise en état de l’appartement occupé par Mme [Z] [B] et portant sur les demandes de dommages-intérêts et indemnités et suspension de paiement des loyers.

La société Immobilière 3F s’est engagée, après audit du logement réalisé le 31 juillet 2019, à effectuer diverses réparations à ses frais, dont certaines étaient d’ores et déjà réalisées le jour de l’accord (fuite sur siphon lavabo salle de bain, fuite sur réservoir WC du rez-de-chaussée, réservoir WC à l’étage, contrôle débit de la VMC, remplacement baignoire et carrelage dans la salle de bain) et d’autres étaient à réaliser (fuites radiateurs par le prestataire Garanka, réparation charnières de la salle de bain, intervention sur la téléphonie par prestataire électricité, peinture du mur de l’entrée).

Mme [Z] [B] s’est engagée à effectuer les déclarations de sinistre auprès de son assurance concernant la fuite du siphon dans la salle de bain et celle du réservoir dans le WC du rez-de-chaussée, la remise en état des murs et plinthes du 1er dégagement, du WC du rez-de-chaussée, de la salle de bain et des chambres 1,2 et 3, la remise en état des portes du WC au rez-de-chaussée, cuisine et pose de serrure dans la salle de bain, chambre 1 et WC à l’étage, ainsi qu’à poser des cache-prises et refixer la prise électrique de la chambre 1 et à réparer la contremarche de l’escalier.

Cet accord mentionne que Mme [Z] [B] renonce à ses demandes de dommages-intérêts et indemnités et suspension de paiement des loyers et qu’après sa lecture, les parties ont accepté de le signer.

Devant la cour, Mme [Z] [B] maintient que cet accord ne préserve pas ses droits en ce qu’elle n’a pas été assistée d’un avocat contrairement à la société Immobilière 3F, qu’elle n’a pas bénéficié d’un délai de réflexion et que l’accord ne conclut nullement à des concessions réciproques.

S’agissant de l’absence de son conseil au processus de conciliation, non contestée par la société Immobilière 3F, le premier juge a exactement énoncé que l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire et que cette absence ne saurait caractériser un vice du consentement, défini à l’article 1130 du code civil précité.

Concernant ensuite l’absence de délai de réflexion, la cour relève que les dispositions applicables en matière de conciliation ne prévoient aucun délai de réflexion et qu’au demeurant en l’espèce, le procès-verbal d’accord a été signé après un audit contradictoire en présence de Mme [Z] [B] réalisé le 31 juillet 2019 à son domicile, listant l’ensemble des réparations et remises en état à effectuer dans le logement, dont celles relevant des 'travaux locatifs’ (une partie étant prise en charge par le bailleur 'à titre exceptionnel') et celles relevant de la responsabilité du bailleur.

Cet audit contradictoire qui mentionne les causes et origines des dégradations relevées dans les lieux n’est pas contesté par Mme [Z] [B] et la lecture du procès-verbal d’accord permet de constater que les parties ont repris les mentions de cet audit aux fins de déterminer leurs obligations réciproques.

Dans ces conditions, Mme [Z] [B] ne peut valablement se prévaloir de l’absence d’un délai de réflexion lors de la signature du procès-verbal d’accord.

Mme [Z] [B] conteste également l’accord faisant valoir qu’il ne conclut nullement à des concessions réciproques car il n’acte que l’exécution par le bailleur de ses obligations légales.

L’existence de concessions réciproques est cependant une condition de validité spécifique à la transaction, définie à l’article 2044 du code civil comme un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Or, l’acte litigieux est un constat d’accord amiable, dont la validité n’est pas subordonnée à une telle condition.

Ce moyen est inopérant.

Enfin, il n’est pas démontré, ni même allégué que l’accord litigieux contrevient à des dispositions d’ordre public.

Mme [Z] [B] se contente d’affirmer que la société Immobilière 3F a obtenu l’homologation d’un procès-verbal de conciliation pour échapper à ses obligations de bailleur d’entretien du logement et d’en faire jouir paisiblement le locataire.

Or, s’il exact qu’un sinistre dû à la VMC a endommagé le pavillon de Mme [Z] [B], le bailleur justifie par les factures produites de mars, avril et juillet 2016, avoir réalisé les travaux de réparation, ainsi que le nettoyage des gouttières et le remplacement du disjoncteur du branchement du logement outre que les peintures du couloir et du séjour du pavillon ont été refaites.

De surcroît, il résulte de l’audit contradictoire réalisé le 31 juillet 2019 dans les lieux en présence de Mme [Z] [B] et du bon de commande des travaux de plomberie effectués, que le bailleur a pris en charge dans le cadre de la conciliation, des réparations de fuites relevant de l’entretien courant à la charge de la locataire, dans la salle de bain (fuite sous lavabo) et dans les deux toilettes (cuvettes fêlées en cours de bail) et a remplacé la baignoire piquée de rouille et dont les joints d’étanchéité étaient manquants et moisis du fait d’un manque de ventilation de la pièce (bon d’intervention de l’entreprise Reolian du 15 juillet 2016).

Le procès-verbal d’accord de conciliation signé par les parties et le conciliateur de justice apparaît parfaitement valable, Mme [Z] [B] l’a régularisé en connaissance de cause et a renoncé à ses demandes pécuniaires.

C’est à juste titre que le premier juge, considérant que l’accord entre les parties étant conforme à l’ordre public et portant sur des droits dont les parties ont la libre disposition, l’a homologué et lui a conféré force exécutoire.

Le jugement sera confirmé sur ce point et en ce qu’il a débouté Mme [Z] [B] de ses demandes de nullité du constat d’accord et d’indemnisation à l’encontre de la société Immobilière 3F.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens, et les frais de l’article 700 de première instance.

Mme [Z] [B], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [B] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président