N° RG 24/07977 – N° Portalis DBVX-V-B7I-P6PF

Décision du Tribunal Judiciaire de Lyon

Au fond du 11 septembre 2024

(chambre 1 cab 01 A)

RG : 22/09796

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 05 Juin 2025

APPELANTE :

Mme [K] [R]

née le 09 Avril 1981 à [Localité 21]

[Adresse 18]

[Localité 15]

Représentée par la SELARL CABINET BEATRICE BURNICHON, avocat au barreau de LYON, toque : 1631

INTIMES :

Mme [E] [P]

née le 14 Mars 1983 à [Localité 22]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON,avocat postulant, toque : 1106

Et ayant pour avocat plaidant la SELEURL KAIZEN AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 3314

Mme [M] [H] représentée par ses parents Madame [E] [P] et Monsieur [X] [H]

née le 05 Janvier 2021 à [Localité 19]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON,avocat postulant, toque : 1106

Et ayant pour avocat plaidant la SELEURL KAIZEN AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 3314

M. [X] [H]

né le 07 Décembre 1985 à [Localité 23]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Représenté par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON,avocat postulant, toque : 1106

Et ayant pour avocat plaidant la SELEURL KAIZEN AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 3314

S.E.L.A.R.L. [T] & ASSOCIES

[Adresse 11]

[Localité 14]

Représentée par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

INTERVENANTS :

MONSIEUR LE DIRECTEUR REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION AUVERGNE RHONE ALPES ET DU DEPARTEMENT DU RHONE gestion des patrimoines pôle gestion des patrimoines privés chargé de la curatelle des successions vacantes

[Adresse 12]

[Localité 13]

Non constitué

Mme [V] [J]

née le 17 Avril 1961 à [Localité 20]

[Adresse 17]

[Localité 16]

Représentée par la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 2167

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 25 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Mars 2025

Date de mise à disposition : 05 Juin 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Françoise CLEMENT, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Le 25 juin 2012, la société Idées [J] a cédé aux consorts [A]-[O] les lots n°4, 14 et 15 d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 16], [Adresse 2], constitués d’un appartement de type T3 avec la jouissance d’un jardin privatif et deux emplacements de stationnement extérieur.

Le 28 juin 2017 les consorts [A]-[O] ont cédé ces mêmes lots à Madame [K] [R].

Le 7 mars 2018, Madame [R] a signé avec Madame [E] [P] un compromis de vente portant sur les lots susvisés, réitéré par acte authentique le 22 mai 2018, par le seul ministère de Maître [T], notaire au sein de la Selarl [T] & associés, moyennant un prix de vente de 238'000 euros.

La propriété acquise est devenue le domicile de Madame [P] qui y a emménagé avec son compagnon Monsieur [X] [H] puis leur fille [M] née le 5 janvier 2021.

En février 2019, Monsieur et Madame [I], voisins de Madame [P], ont découvert une pollution sur leur terrain et ont obtenu en référé que soit ordonnée une expertise judiciaire ; il est alors apparu que leur propriété, comme plusieurs autres dont celle de Madame [P], est située dans le périmètre de l’emprise d’une ancienne installation industrielle exploitée depuis 1959 par les différentes sociétés successives des établissements [L] [J], devenues société Dégraissage Application Silicone Ignifugation (DASI), puis société Ignifugation et dégraissage [J] (ID [J]) elle-même devenue Idées [J] le 30 avril 2010, ayant développé des activités utilisant des substances chimiques.

Plusieurs diagnostics environnementaux ont alors été réalisés par l’exploitant de l’époque, la société Khalyge1, à la demande de la préfecture.

Par assignations à jour fixe des 7 et 9 novembre 2022, autorisées le 30 octobre précédent par le président du tribunal judiciaire de Lyon et publiées au service de la publicité foncière le 25 janvier 2023, Madame [P], Monsieur [H] et leur fille [M] représentée par ses représentants légaux, on fait citer devant le tribunal judiciaire de Lyon Madame [R], la Selarl [T] & associés, Madame [V] [W], Madame [G] [N] veuve [J] et la société ATC Energie aux fins de voir, à titre principal, annuler la vente du 22 mai 2018, à titre subsidiaire prononcer sa résolution et, en tout état cause, condamner les défendeurs à la restitution du prix et au paiement de dommages-intérêts au titre des préjudices financiers, moraux et d’anxiété.

En cours de procédure les demandeurs se sont désistés de l’instance introduite à l’encontre de la société ATC Energie.

Madame [N] veuve [J] est décédée le 8 mars 2023 ; ses deux enfants ayant renoncé à la succession, cette dernière a été déclarée vacante et l’autorité administrative chargée du domaine, en l’espèce le Directeur régional des finances publiques de la région Rhône-Alpes et du département du Rhône (DRFIP), chargé de la gestion des patrimoines privés, en a été nommé curateur par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Lyon du 23 octobre 2023 ; assignation à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Lyon a alors été délivrée à ce dernier par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023.

Par jugement rendu le 11 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— déclaré parfait le désistement d’instance de Madame [P], Monsieur [H] et leur fille [M] à l’encontre de la société ATC Energie,

— constaté l’extinction de l’instance à l’égard de la société ATC Energie,

— rejeté la demande d’annulation de la vente pour vice du consentement du fait d’une erreur sur les qualités essentielles,

— prononcé la résolution judiciaire de la vente intervenue entre Madame [P] et Madame [R] portant sur les lots n° 4, 14 et 15 d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 16], [Adresse 2], aux termes d’un compromis de vente du 7 mars 2018 réitéré le 22 mai 2018,

— condamné Madame [R] à restituer le prix de 238'000 euros à Madame [P],

— rejeté la demande de condamnation in solidum du notaire à restituer le prix de vente,

— dit que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022,

— dit que les intérêts dus pour une année au moins porteront intérêts,

— condamné Madame [P] à restituer à Madame [R] les lots n° 4, 14 et 15 d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 16], [Adresse 2],

— rejeté la demande de condamnation du notaire à produire le récapitulatif des frais et émoluments notariaux,

— condamné in solidum Madame [W], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P] la somme de 54'390,48 euros au titre des préjudices financiers,

— condamné in solidum Madame [W], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P], Monsieur [H] et leur fille [M] [H] les sommes de :

—  10'000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

—  15'000 euros chacun au titre de leur préjudice d’anxiété,

— condamné in solidum Madame [W] et la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante à garantir la Selarl [T] & associés des condamnations mises à sa charge à hauteur de 80 %,

— condamné la Selarl [T] & associés à garantir Madame [W] et la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, des condamnations mises à leur charge à hauteur de 20 %,

— dit que le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [N] veuve [J] ne pourra être tenu à un quelconque paiement au-delà de l’actif recueilli,

— débouté Madame [P], Monsieur [H] et [M] [H] de leur demande de condamnation in solidum de Madame [R] au titre de leurs divers préjudices,

— rejeté la demande de Madame [R] tendant à être garantie par la Selarl [T] & associés,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné Madame [W], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à supporter le coût des dépens de l’instance,

— condamné Madame [W], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P], Monsieur [H] et leur fille [M] [H] la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarté le prononcé de l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré en substance que :

— la clause d’exonération de garantie à raison des vices cachés trouvait à s’appliquer dans la double mesure où Madame [P] ne soutenait nullement que sa venderesse avait la qualité de professionnelle de l’immobilier et où aucun élément n’était produit quant à la connaissance par cette dernière, antérieurement et au plus tard au moment de la vente, des vices de pollution affectant le bien,

— la venderesse avait garanti à son acquéreur, aux termes de l’acte authentique de vente, qu’à sa connaissance, le bien n’avait pas accueilli d’installations classées présentant des risques pour la santé ou l’environnement ; Madame [P] qui établit qu’une entreprise classée ICPE a été exploitée sur le terrain servant d’assiette à la copropriété, n’a pas été informée par Madame [R] de cette situation contrairement à l’article L514-20 du code de l’environnement ; l’ensemble des éléments produits démontre que le bien acquis par Madame [P] n’est donc pas conforme à sa destination d’habitation et justifie que soit prononcée la résolution de la vente du 7 mars 2018 réitérée le 22 mai suivant,

— Madame [V] [W] a eu un rôle majeur dans l’opération de transformation du site industriel en réalisant les démarches de transformation du bâtiment industriel en logements, puis de vente, le tout sans signaler l’existence d’activités industrielles polluantes à l’occasion de la vente des parcelles, se rendant en cela coupable à la fois d’une faute d’une particulière gravité détachable de sa fonction de gérante puis d’une faute commise dans le cadre de ses fonctions de liquidatrice de la société Idées [J], susceptible d’engager sa responsabilité personnelle,

— Madame [G] [N] veuve [J] a également eu un rôle majeur dans l’opération de transformation du site industriel en réalisant et signant avec sa fille les démarches de transformation du bâtiment industriel en logements, puis dans les opérations de vente, sans jamais signaler l’existence d’activités industrielles polluantes ni procéder à des opérations de dépollution, commettant en cela une faute engageant sa responsabilité personnelle,

— le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil sur le bien objet de la vente, n’annexant pas au compromis ni à l’acte de vente la fiche détaillée BASIAS datée de plus d’un an avant la vente, n’engageant aucune démarche complémentaire en privant ainsi l’acquéreur de la possibilité de prendre connaissance du passé industriel des parcelles dont l’acquisition était envisagée, peu important le défaut de connaissance personnelle par ce dernier du passé industriel du site,

— les fautes ainsi relevées ont toutes concouru à la réalisation des dommages subis par les consorts [P]/[H], les fautes commises par Mesdames [V] [W] et [G] [N] veuve [J] restant les plus déterminantes comme étant à l’origine des dissimulations préjudiciables aux acquéreurs successifs en ce qui concerne au moins l’activité antérieure des établissements [J] alors que l’étude notariale a manqué pour sa part de vigilance.

Selon déclaration du 18 octobre 2024, Madame [R] a formé appel à l’encontre de ce jugement, intimant Madame [P], Monsieur [H] et leur fille [M] [H] ainsi que la Selarl [T] & associés.

Par ordonnance du 10 décembre 2024, l’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 906 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, Madame [P], Monsieur [H] et [M] [H] représentée par ses représentants légaux ont formé appel provoqué à l’encontre de Madame [V] [W] et du Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [N] veuve [J], signifiant à ces derniers la déclaration d’appel, l’avis de fixation et leurs conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 13 janvier 2025, Madame [R] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel à l’encontre du jugement du 11 septembre 2024 et l’infirmer en ce qu’il a :

— prononcé la résolution judiciaire de la vente intervenue entre Madame [P] et Madame [R] portant sur les lots n° 4, 14 et 15 d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 16], [Adresse 2], aux termes d’un compromis de vente du 7 mars 2018 réitéré le 22 mai 2018,

— condamné Madame [R] à restituer le prix de 238'000 euros à Madame [P],

— rejeté la demande de condamnation in solidum du notaire à restituer le prix de vente,

— dit que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022,

— dit que les intérêts dus pour une année au moins porteront intérêts,

— condamné Madame [P] à restituer à Madame [R] les lots n° 4, 14 et 15 d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 16] [Adresse 2],

— rejeté la demande de condamnation du notaire à produire le récapitulatif des frais et émoluments notariaux,

Statuant à nouveau,

— débouter Madame [P], Monsieur [H] et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner l’étude notariale [T] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [H] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 24 mars 2025, Madame [P], Monsieur [H] et [M] [H] représentée par ses représentants légaux demandent à la cour de :

Sur l’appel principal de Madame [K] [R] :

— débouter Madame [K] [R] et la Selarl [T] & associés de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions,

Sur l’appel incident de la Selarl [T] & associés :

— débouter l’office notarial de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

Sur l’aéppel incident de Madame [V] [W] :

— débouter Madame [V] [W] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

A titre incident et provoqué :

— déclarer recevables et bien-fondés Madame [P], Monsieur [H] et [M] [H] en leur appel incident et provoqué du jugement rendu le 11 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’annulation de la vente pour vice du consentement du fait d’une erreur sur les qualités essentielles,

— rejeté la demande de condamnation in solidum du notaire à restituer le prix de vente,

— rejeté la demande de condamnation du notaire à produire le récapitulatif des frais et émoluments notariaux,

— limité la condamnation in solidum de Madame [V] [W], la succession de Madame [G] [F] représentée par le curateur de sa succession, et l’office notarial [T] & associés à payer à Madame [E] [P] la somme de 54 390,48 euros au titre des préjudices financiers,

— limité la condamnation in solidum de Madame [V] [W], la succession de Madame [G] [F] représentée par le curateur de sa succession, et l’office notarial [T] & associés à payer à Madame [E] [P], à Monsieur [X] [H] et à Madame [M] [H] la somme de 10 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

— limité la condamnation in solidum de Madame [V] [W], la succession de Madame [G] [F] représentée par le curateur de sa succession, et l’office notarial [T] & associés à payer à Madame [E] [P], Monsieur [X] [H] et Madame [M] [H] la somme de 15 000 euros chacun au titre de leur préjudice d’anxiété,

— débouté Madame [E] [P], Monsieur [X] [H] et Madame [M] [H] de leur demande de condamnation in solidum de Madame [K] [R] au titre de leurs divers préjudices,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— débouté les consorts [P]-[H] du surplus de leurs demandes.

— l’infirmer de ces chefs et le confirmer pour le surplus, en ses dispositions non contraires aux présentes,

Et, statuant à nouveau :

— à titre principal, annuler la vente du 22 mai 2018 entre Madame [K] [R] et Madame [E] [P] sur le fondement de l’erreur,

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution de la vente du 22 mai 2018 entre Madame [K] [R] et Madame [E] [P] sur le fondement du défaut de délivrance conforme,

— à titre très subsidiaire, prononcer la résolution de la vente du 22 mai 2018 entre Madame [K] [R] et Madame [E] [P] sur le fondement de l’article L. 514-20 du code de l’environnement,

En conséquence et en tout état de cause,

— prendre acte du défaut de communication de pièces de la part de Madame [K] [R] suite à la sommation de communiquer visant à obtenir l’ensemble des éléments permettant de faire état de son patrimoine qui lui a été notifiée le 8 janvier 2025,

— condamner Madame [K] [R] à restituer la somme de 238 000 euros et condamner in solidum la Sarl [T] & associés à payer cette somme dans son intégralité, outre intérêts au taux légal capitalisés à compter du jour de la signification de l’assignation,

— ordonner la restitution de la maison sise [Adresse 2] à [Localité 16] par Madame [E] [P] à Madame [K] [R] dans un délai de 9 mois à compter du versement de la totalité des condamnations des parties perdantes,

— condamner in solidum Madame [K] [R], Madame [W], Monsieur le Directeur de la direction régionale des Finances publiques, ès qualités de curateur de la succession de Madame [N] et la Selarl [T] & associés à verser à Madame [E] [P], à Monsieur [X] [H] et à Madame [M] [H] la somme de 149 113,44 euros en réparation de leur préjudice financier,

— condamner in solidum Madame [K] [R], Madame [W], Monsieur le Directeur de la direction régionale des Finances publiques, ès qualités de curateur de la succession de Madame [N], et la Selarl [T] & associés à verser à Madame [E] [P], Monsieur [X] [H] et Madame [M] [H] la somme de 99 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamner in solidum Madame [K] [R], Madame [W], Monsieur le Directeur de la direction régionale des finances publiques, ès qualités de curateur de la succession de Madame [N], et la Selarl [T] & associés à verser à Madame [E] [P], à Monsieur [X] [H] et à Madame [M] [H] la somme de 40 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,

— condamner in solidum Madame [K] [R], Madame [W], Monsieur le Directeur de la direction régionale des finances publiques, ès qualités de curateur de la succession de Madame [N], et la Selarl [T] & associés à verser à Madame [E] [P] et à Monsieur [X] [H] la somme de 35 000 euros chacun en réparation de leur préjudice d’anxiété,

— condamner in solidum Madame [K] [R], Madame [W], Monsieur le Directeur de la direction régionale des finances publiques, ès qualités de curateur de la succession de Madame [N], et la Selarl [T] & associés à verser à Madame [M] [H] la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice d’anxiété,

— condamner in solidum Madame [K] [R], Madame [W], Monsieur le Directeur de la Direction régionale des Finances publiques, ès qualités de curateur de la succession de Madame [N], et la Selarl [T] & associés à verser à Madame [E] [P], à Monsieur [X] [H] et à Madame [M] [H] la somme de 6 000 euros au titre des frais de déménagement,

— condamner in solidum Madame [K] [R], Madame [W], Monsieur le Directeur de la Direction régionale des Finances publiques, ès qualités de curateur de la succession de Madame [N], et la Selarl [T] & associés à verser à Madame [E] [P], Monsieur [X] [H] et Madame [M] [H] la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner que l’exécution forcée de l’arrêt à intervenir soit mise à la charge des parties perdantes,

— condamner in solidum Madame [K] [R], Madame [W], Monsieur le Directeur de la Direction régionale des Finances publiques, ès qualités de curateur de la succession de Madame [N], et la Selarl [T] & associés à payer les sommes auxquelles ils sont condamnés dans un délai de trente jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière aux frais Madame [K] [R], Madame [W], Monsieur le Directeur de la direction régionale des Finances publiques, ès qualités de curateur de la succession de Madame [N], et la Selarl [T] & associés dans un délai de trente jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées le 19 mars 2025 par la Selarl [T] & associés qui demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du 11 septembre 2024 en ce qu’il a :

— condamné in solidum Madame [W], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P] la somme de 54'390,48 euros au titre des préjudices financiers,

— condamné in solidum Madame [W], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P], Monsieur [H] et leur fille [M] [H] les sommes de :

—  10'000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

—  15'000 euros chacun au titre de leur préjudice d’anxiété,

— condamné in solidum Madame [W] et la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante à garantir la Selarl [T] & associés des condamnations mises à sa charge à hauteur de 80 %,

— condamné in solidum la Selarl [T] & associés à garantir Madame [W] et la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, des condamnations mises à leur charge à hauteur de 20 %,

— dit que le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [N] veuve [J] ne pourra être tenu à un quelconque paiement au-delà de l’actif recueilli,

— débouté Madame [P], Monsieur [H] et leur fille [M] [H] de leur demande de condamnation in solidum de Madame [R] au titre de leurs divers préjudices,

— rejeté la demande de Madame [R] tendant à être garantie par la Sarl [T] & associés,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné Madame [W], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à supporter le coût des dépens de l’instance,

— condamné Madame [W], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P], Monsieur [H] et leurs fille [M] [H] la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger défaillants Madame [E] [P], Monsieur [X] [H] et

Mademoiselle [M] [H] dans la démonstration d’une faute du notaire directement

génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable,

— débouter Madame [E] [P], Monsieur [X] [H] et Mademoiselle [M] [H] de leur demande de réparation d’un préjudice financier à hauteur de 147 273, 43 euros, d’un préjudice de jouissance à hauteur de 99 000 euros, d’un préjudice moral à hauteur de 120 000 euros, d’un préjudice d’anxiété à hauteur de 120 000 euros,

— débouter Madame [E] [P], Monsieur [X] [H] et Mademoiselle [M] [H] de leur demande de frais de déménagement à hauteur de 6 000 euros,

— débouter Madame [E] [P], Monsieur [X] [H] et Mademoiselle [M] [H] de leur demande de leur demande d’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 30 000 euros,

— débouter Madame [E] [P], Monsieur [X] [H] et Mademoiselle [M] [H] de leur demande d’astreinte aux fins d’exécution,

— débouter Madame [E] [P], Monsieur [X] [H] et Mademoiselle [M] [H] de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Selarl [T] & associés,

— juger défaillante Madame [K] [R] dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable,

— débouter Madame [K] [R] de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Selarl [T] & associés,

— débouter Madame [K] [R] de sa demande de garantie en remboursement du prix de vente,

— débouter Monsieur le Directeur régional des finances publiques, en qualité de curateur à la succession de Madame [N], d’une éventuelle demande de garantie,

— débouter Madame [V] [J] de sa demande de garantie,

— condamner Madame [V] [J] et Monsieur le Directeur des finances publiques, ès qualités de curateur à la succession de Madame [N], à relever et garantir la Selarl [T] & associés de l’intégralité des condamnations résultant de leur propre faute dans l’absence de déclaration aux actes d’une activité polluante, déjà condamnée,

— condamner Madame [E] [P] et Monsieur [X] [H] ou tout

succombant à payer à la Selarl [T] & associés la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Romain Laffly, avocat sur son affirmation de droit,

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées le 13 mars 2025 par Madame [V] [J] qui demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné in solidum [V] [W], la succession de [G] [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, et la Selarl [T] & associés à payer à [E] [P] la somme de 54 390,48 euros au titre des préjudices financiers,

— condamné in solidum [V] [W], la succession de [G] [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, et la Selarl [T] & associés à payer à [E] [P], [X] [H] et [M] [H] la somme de 10 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral et la somme de 15 000 euros chacun au titre de leur préjudice d’anxiété,

— condamné in solidum [V] [W], la succession de [G] [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante à garantir la Selarl [T] & associés des condamnations mises à sa charge à hauteur de 80 %,

— condamné la Selarl [T] & associés à garantir [V] [W] et la succession de [G] [N] veuve [J], représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, des condamnations mises à leur charge à hauteur de 20 %,

— dit que le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante de [G] [N] veuve [J] ne pourra être tenu à un quelconque paiement au-delà de l’actif recueilli,

— condamné [V] [W], la succession de [G] [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne- Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, et la Selarl [T] & associés à supporter le coût des dépens de l’instance,

— condamné [V] [W], la succession de [G] [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne- Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, et la Selarl [T] & associés à payer à [E] [P], [X] [H] et [M] [H] la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— juger que Madame [P] ne rapporte pas la preuve de l’exploitation par la société ID [J] d’une installation classée pour la protection de l’environnement soumise à autorisation ou enregistrement,

— juger que [V] [J] est étrangère à la pollution du site,

— juger que [V] [J] n’a commis aucune faute intentionnelle d’une particulière gravité et détachable de ses fonctions sociales,

— débouter Madame [P], Monsieur [H], Mademoiselle [H], la Selarl [T]& associés, M^me OlivierMo et le Directeur régional des finances publiques ès qualités, de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner la Selarl [T] & associés à relever et garantir Mme [V] [J] de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner Madame [P], ou qui mieux le devra, à payer à Mme [V] [J] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Julie Beugnot, avocat sur son affirmation de droit.

Vu les significations par Madame [P], Monsieur [H] et [M] [H], à Monsieur le Directeur régional des finances publiques ès qualités, de la déclaration d’appel et de leurs conclusions selon acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, remis à personne habilitée,

Vu la signification par Madame [V] [J] [S] à Monsieur le Directeur régional des finances publiques ès qualités, de ses conclusions selon acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, remis à personne habilitée,

Vu les significations par la Selarl [T] & associés à Monsieur le Directeur régional des finances publiques ès qualités, de ses conclusions selon actes de commissaire de justice en date des 17 et 25 mars 2025, remis à personne habilitée,

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure en date du 25 mars 2025,

Il sera référé aux conclusions des parties pour plus ample examen de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS ET DECISION

La cour constate en préambule qu’aucune des parties n’a critiqué, que ce soit aux termes de la déclaration d’appel ou des conclusions déposées devant la cour, les chefs de jugement ayant déclaré parfait le désistement d’instance de Madame [P], Monsieur [H] et [M] [H] à l’encontre de la SAS ATC Energie et constaté l’extinction de l’instance à l’égard de cette dernière, chefs de jugement devenus en conséquence irrévocables.

A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes’ tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ ou 'juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

De la même façon, la 'demande’ de Madame [P], Monsieur [H] et [M] [H] consistant à voir prendre acte du défaut de communication d’un document par Madame [R] malgré une sommation de communiquer ne constituant pas une prétention, ne justifie aucune réponse de la cour.

La cour rappelle par ailleurs que seules les demandes des parties présentées aux termes du dispositif de leurs conclusions sont prises en compte par la cour et qu’aucune réponse ne sera donc apportée aux prétentions développées seulement dans la partie 'discussion’ de leurs écritures ; tel est le cas notamment des développements présentés par l’appelante en page 9 de ses conclusions dans un paragraphe intitulé 'D Subsidiairement', aux termes duquel cette dernière sollicite la suspension de l’exécution de l’arrêt à venir dans l’attente de la décision qui sera rendue aux termes de l’action qu’elle aurait elle-même intenté à l’encontre de ses propres vendeurs.

La cour constate enfin que l’orthographe du nom patronymique '[R]' est présentée de façon erronée par certaines des parties et notamment par Madame [R] elle-même aux termes de sa déclaration d’appel ; l’orthographe exacte '[R]' sera donc la seule utilisée par la cour ; de la même façon, seule l’exacte dénomination Selarl [T] & associés et seul le patronyme [J] seront retenus pour désigner l’office norarial d’une part et Madame [V] [J] divorcée [S] d’autre part.

I Sur la demande d’annulation de la vente conclue le 22 mai 2018 pour erreur sur les qualités substantielles :

Madame [P], Monsieur [H] et [M] [U] soutiennent que l’ensemble des documents produits aux débats établissent sans équivoque que leur propriété se trouve dans l’assiette des zones gravement polluées par les exploitations successives des sociétés [J] ; ils ajoutent que le premier juge a confondu l’action en annulation d’une vente pour erreur sur les qualités substantielles et la garantie des vices cachés ; ils soutiennent que Madame [P] a contracté ensuite d’une erreur concernant les qualités essentielles du bien acquis puisque celui-ci est affecté d’une pollution grave des sols, des eaux souterraines et des réseaux d’eaux usées situés au droit du bâtiment, la pollution dont s’agit ayant atteint un niveau de gravité rare, exposant notamment les enfants et femmes enceintes à des expositions toxiques.

Madame [R] ne fait valoir aucun argument en réponse.

Sur ce :

Aux termes des articles 1130 et suivants du code civil, 'l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

L’erreur sur un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant, n’est pas une cause de nullité, à moins que les parties n’en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement.'

Ainsi, l’erreur qui s’apprécie au moment de l’échange des consentements, correspond à une appréciation erronée de la réalité. Elle est un vice du consentement lorsqu’elle a été déterminante, qu’elle est excusable et qu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation ou – dans les contrats intuitu personae – de la personne.

La jurisprudence n’admet pas que l’acheteur puisse invoquer un vice caché comme ayant été à l’origine d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose. La garantie

des vices cachés constitue l’unique fondement de l’action de l’acheteur dans ce cas.

Elle ne peut pas se cumuler avec l’action en nullité pour erreur ; si seule l’erreur est invoquée, en l’absence de vice du consentement, le juge a l’obligation de requalifier l’action en une demande en garantie des vices cachés.

La cour constate que le premier juge, après avoir rappelé les dispositions légales applicables aux termes des articles 1130 et suivants du code civil telles que ci-dessus énoncées, a poursuivi son raisonnement en faisant valoir, sans aucune motivation et alors même que l’action n’était pas invoquée, l’existence d’une clause exonératoire de responsabilité relative aux vices apparents et aux vices cachés pour finalement rejeter 'la demande en annulation de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés'.

Ce faisant, il a maladroitement entendu requalifier la demande des acheteurs en annulation de la vente pour erreur sur les qualités essentielles en une demande en 'annulation’ de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Il n’a cependant pas recherché, dans le cadre de cette action en nullité pour erreur sur les qualités essentielles, s’il existait une pollution des sols, eaux souterraines et réseaux d’eaux pluviales née du passé industriel du site, telle qu’invoquée par les acheteurs qui prétendaient avoir acquis un bien exempt de toute pollution et sans risque d’exposition à des substances chimiques cancérogènes, et dans l’affirmative, si cette réalité pouvait s’analyser en une erreur sur les qualités essentielles du bien acquis ainsi que le soutenaient ces derniers.

La cour, à qui il incombe de procéder à cette recherche, constate que l’ensemble des documents produits aux dossiers des parties démontrent, comme l’a très justement relevé le premier juge, en pages 16, 17 et 18 de sa décision que :

— il ressort de l’étude historique et documentaire réalisée le 25 mars 2020 par l’AECOM, de l’ensemble des diagnostics réalisés sur le site et de l’expertise judiciaire ordonnée dans le cadre du litige [J]/[I], versée aux débats et soumise à la critique des parties que : les parcelles (cadastrées section B n° [Cadastre 1], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10]) constituant le terrain d’assiette de la copropriété contenant l’appartement acquis par Madame [P], ont été le siège de nombreuses activités exploitées par les établissements [J] successifs et leurs ayants droit : blanchisserie, teinturerie, dégraissage, ingnifugation, ennoblissement de textiles, chaufferie, stockage de cuves de fioul aériennes, chargement et déchargement des camions et zones de stockage de solvants chlorés ; dans ce cadre, des substances chimiques ont été utilisées et stockées, le plan joint en annexe au rapport d’expertise montrant que l’usine d’apprêt exploitée par les établissements [J] était située sur les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] ; au moins les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 5], et [Cadastre 7] ont été le siège d’une ICPE soumise à autorisation d’exploiter, concernant l’activité de blanchisserie en gros considérée comme très polluante,

— le diagnostic environnemental de l’AECOM du 13 novembre 2020 établit que : le bien acquis par Madame [P] est directement situé sur les zones de pollution B3 (usine d’apprêt) et B4 (cuve de fioul aérienne et chaufferie) et se trouve à proximité immédiate des zones de pollution B2 (réfrigérant et zone de compresseur), B5 (ateliers de dégraissage) et B8 (ancien transformateur) ; les mesures réalisées au droit de ce bien, ont permis de détecter des pollutions dans les sols, dans les eaux souterraines, dans les réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées ; les zones sources de pollution sont à l’origine d’un transfert vers les résidents via le contact direct avec les sols et surfaces et l’inhalation des particules des sols, la volatilisation de composés organiques et leurs migration vers la surface atteignant l’air ambiant extérieur ou intérieur, la perméation de composés organiques présents dans les sols vers les canalisations et la migration des composés dissous au sein des eaux souterraines,

— le rapport réalisé par le bureau d’études Ginger Burgeap publié le 31 mars 2022, indique que le bien acquis par Madame [P] est identifié comme une maison dont l’usage est compatible avec la qualité des milieux mais où des transferts de polluants depuis le milieu souterrain sont caractérisés et/ou sont dans un environnement fortement pollué et pour lesquels des actions visant à améliorer la qualité du milieu souterrain sont recommandées, des travaux de réhabilitation accompagnés d’investigations complémentaires étant préconisés pour l’ensemble de la copropriété alors même qu’un arrêté municipal du 25 août 2020 a interdit à tous les habitants des logements situés sur le site des anciens établissements [J], l’utilisation de l’eau du robinet à des fins alimentaires.

Il est ainsi établi que le bien acquis par Madame [P], est situé au sein du périmètre de l’exploitation passée par les établissements [J] d’activités industrielles polluantes, classées 'Installation Classée Pour l’Environnement’ (ICPE), soumises au régime d’autorisation au moins pour certaines d’entre elles et rendant ainsi soumises à autorisation l’ensemble des installations connexes, entraînant un risque avéré pour la santé des occupants des habitations installées sur ce site, le relogement de certains habitants voisins des consorts [P]/[H] ayant même été décidé par l’autorité administrative en raison d’un dépassement très significatif de certaines valeurs concernant la présence de trichloréthylène.

La cour constate que tant la promesse de vente du 7 mars 2018 que l’acte authentique du 22 mai suivant rappellent l’usage d’habitation du bien vendu et qu’au delà même de cet usage d’habitation, il est indiqué que :

— le bien est situé dans une copropriété constituée en 2012,

— la construction est récente puisqu’ayant fait l’objet d’un permis de construire délivré en août 2010,

— une déclaration attestant de l’achèvement de l’ouvrage et de la conformité a été délivrée en 2012,

— le bien n’est pas situé dans un périmètre d’information sur les sols,

— selon la venderesse, le terrain n’a pas accueilli d’installations entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé ou l’environnement,

— le terrain ne présente aucun danger ou inconvénient important,

— il n’a jamais été déposé ni enfoui de déchets pouvant entraîner des dangers et inconvénients pour la santé et l’environnement et il n’avait jamais été utilisé de substances présentant ce même type de danger,

— les vérifications du notaire relativement aux informations rendues publiques au jour de la vente n’ont permis de détecter l’existence d’aucune activité industrielle passée sur le site de l’actuelle copropriété et/ou de supposer que ce site pourrait affecté par une importante pollution,

— la copropriété n’est concernée par aucun travaux.

Lorsqu’elle a donné son consentement à l’acquisition du logement, Madame [P], profane en matière immobilière, industrielle ou juridique, pouvait donc légitimement se sentir protégée et être certaine qu’elle achetait un bien implanté dans un environnement sain, indemne de tout passé industriel ayant pu entraîner un risque de pollution spécifique et sans risque pour la santé.

Il est ainsi suffisamment démontré qu’existe un décalage manifeste entre la réalité de la situation décrite ci-dessus et la représentation de cette réalité telle qu’elle ressort de l’acte de vente ; si le bien acquis par Madame [P] ne souffre en lui-même d’aucun vice majeur, l’environnement pollué plus vaste au sein duquel il se situe et génère, en l’absence de travaux propres à y remédier, un risque sur la santé de ses habitants, caractérise l’absence d’une qualité essentielle que constitue l’habitabilité sans risque d’un bien immobilier.

Il est manifeste que si Madame [P] avait eu connaissance, au moment où elle a contracté, de la réalité du passé industriel du bien et de l’importance de la pollution avérée par la suite, elle n’aurait pas consenti à cette acquisition ; l’erreur excusable et déterminante de son consentement justifie que soit prononcée l’annulation de la vente du 22 mai 2018, infirmant en cela la décision critiquée.

II Sur les demandes en restitution :

Madame [P], Monsieur [H] et [M] [H] font valoir que le juge doit condamner le vendeur et le notaire in solidum à restituer le prix de vente, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal.

La Selarl [T] & associés fait valoir que la restitution du prix de vente d’un bien comme la moindre valeur qui lui est donnée, ne peuvent constituer un préjudice indemnisable à la charge du notaire qui n’a nullement perçu le prix.

Sur ce

L’annulation rétroactive de la vente justifie que soit ordonnée la restitution par Madame [P] à Madame [R] du bien immobilier acquis et que réciproquement cette dernière soit condamnée à restituer à Madame [P] la somme de 238 000 euros constituant le prix de vente qu’elle a reçu, outre de cette somme intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation le 7 novembre 2022, avec capitalisation, confirmant en cela le jugement du 11 septembre 2024.

La restitution du bien immobilier dont la vente a été résolue s’opérant de plein droit par l’effet de la décision qui ordonne cette résolution, il n’y a pas lieu de la subordonner à l’écoulement d’un délai courant à compter du versement des condamnations par les parties perdantes.

Selon une jurisprudence constante, en cas d’annulation ou de résolution de l’acte établi avec le concours d’un professionnel du droit, les restitutions réciproques consécutives à l’annulation ou la résolution d’un contrat qui ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable ne sont garanties par ce professionnel du droit en faute que si elles s’avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l’insolvabilité du contractant qui en est débiteur.

Ainsi, si la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, tel n’est pas le cas lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l’insolvabilité démontrée du vendeur, de sorte que les acquéreurs, privés de la contrepartie de la restitution du bien vendu, justifient ainsi d’une perte subie équivalant au prix de la vente annulée.

La demande de condamnation in solidum de la Sarl [T] & associés à restituer le prix de vente sera rejetée en l’espèce dans la mesure où cette somme n’a pas été versée à son profit et où, malgré une sommation de communiquer restée vaine, Madame [P] ne demande pas à la cour d’enjoindre la production par Madame [R], des éléments financiers susceptibles de démontrer son insolvabilité, laquelle ne saurait seulement dépendre de la diminution de la valeur du bien immobilier, confirmant encore en cela le jugement susvisé.

III Sur la responsabilité du notaire :

Madame [P], Monsieur [H] et [M] [H] soutiennent que le notaire, qui a seulement réutilisé une recherche datant de 2017 ayant alors consisté à consulter les bases de données BASIAS, n’a effectué aucune recherche actuelle et documentée sur le passif environnemental du site préalablement à la signature de l’acte de vente, se dispensant même d’annexer à l’acte la fiche BASIAS permettant à l’acheteur de connaître l’exact passé industriel ; qu’en cela, il a manqué à son obligation d’information et de conseil et engagé sa responsabilité délictuelle.

La Selarl [T] & associés fait quant à elle valoir que les consorts [P]/[H] ne rapportent pas la preuve d’une faute du notaire directement génératrice d’un préjudice ; elle expose que les bases de données ont été dument consultées, notamment la base BASIAS qui a été annexée à l’acte, cette consultation n’ayant pas pour objet de rechercher une éventuelle pollution mais une activité industrielle passée ; elle ajoute que le notaire ne saurait être responsable des carences des parties dans les déclarations omises ou des carences de l’administration dans le suivi des obligations rappelées aux sociétés Dasi et [J] dès 1985.

Elle indique que le notaire qui n’avait aucun lien avec la famille [J], ne disposait d’aucune information concernant la pollution ensuite découverte et qu’il ne pouvait donc alerter Madame [P] lors de son achat ; qu’enfin, l’existence d’aucun préjudice n’est démontrée, ce dernier ne pouvant en tout état de cause constituer qu’une perte de chance.

Sur ce :

Le notaire, officier public et ministériel, authentifiant les actes qu’il rédige ou auxquels il prête son concours, est débiteur d’un devoir de conseil, tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; il doit veiller à ce titre à ce que les parties disposent des clés juridiques nécessaires pour comprendre la portée ou les risques des actes qu’elles concluent par son intermédiaire, peu important les compétences personnelles de celles-ci ou leur assistance par un autre conseil, fut-il notaire.

Il est par ailleurs tenu d’une obligation de mise en garde lui imposant d’informer les parties sur les risques de l’opération, en anticipant notamment les difficultés à naître de la situation juridique susceptible de résulter de l’acte authentique qu’il instrumente.

Il lui incombe à ce titre de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente et il lui faut pour cela, porter à la connaissance de ses clients tous les événements et toutes les circonstances qui peuvent compromettre cette efficacité.

Il doit procéder, par toutes investigations utiles, à la vérification des déclarations des parties lorsqu’il existe un élément de nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d’ordre factuel du vendeur ou des circonstances particulières justifiant une vigilance accrue.

La délivrance de ses conseils ou mises en garde par le notaire doit être effective et accessible, sans être limitée à des formules générales ne pouvant suffire à satisfaire à ces exigences.

Les obligations du notaire prennent naissance dès son intervention, y compris lors de l’élaboration de la promesse de vente, créatrice de droits et il lui appartient de rapporter la preuve de ce qu’il a effectivement donné les informations et conseils qu’on attendait de lui.

L’ensemble des documents produits aux dossiers des parties permet à la cour de constater que :

— Me [T], notaire unique pour les deux parties, a dressé à la fois la promesse de vente et l’acte authentique,

— il a notamment annexé à l’acte de vente :

— une copie d’écran issue d’une consultation internet faite le 25 avril 2017, soit plus d’un an avant la vente du 22 mai 2018, du site Georisques, sous-rubrique 'BASIAS', très difficilement lisible compte tenu de la petite taille de la police de caractères et de la piètre qualité de la copie papier, sur laquelle apparaît néanmoins une liste de 3 établissements situés sur la commune de [Localité 16], dont la société DASI, affectée d’une fiche consultable en lien hypertexte sous le numéro d’identification RHA6900072, une activité 'teinturerie', une adresse 'en bordure du CD 38" et une mention 'activité terminée’ y étant également précisées,

— une copie d’écran issue d’une consultation internet faite le 25 avril 2017, soit plus d’un an avant la vente du 22 mai 2018, du site BASOL concernant la base de données nationale des sites et sols pollués (ou potentiellement pollués) appelant une action des pouvoirs publics, aux termes de laquelle il est indiqué 'Désolé, pas de site correspondant au(x) critère(s) de recherche suivant(s) : Mot-clé [Localité 16]'.

Il est pourtant produit par les consorts [P]/[H] une fiche BASIAS détaillée n° RHA6900072, issue du lien hypertexte fourni par le site Georisques sous-rubrique BASIAS, créée en 1999 et mise à jour en 2013, accessible de manière publique et gratuite, identifiant les exploitants '[J] et fils, Sarl DASI et [L] [Y] [J] (toujours en 1989)', détaillant l’activité industrielle exploitée par ces derniers sur le site même de la copropriété, avec comme dates respectives de début d’exploitation 19/11/1959 pour le premier et 01/01/1979 pour les suivants ; cette fiche mentionne non seulement les activités qui ont été exploitées sur le site du Tupinier (blanchisserie, teinturerie, dépôt de liquides inflammables, ennoblissement de textiles, transformateur, démantèlement d’épave, récupération de matières métalliques recyclables avec stockage de déchets…) mais également d’une part la liste de certains produits et substances utilisés et stockés dans le cadre de ces activités et notamment perchloéthylène, essence, liquides halogénés, solvants et d’autre part le classement des installations selon le régime administratif 'déclaration’ ou 'autorisation’ ; il y est enfin précisé à la rubrique 'bibliographie', que le site a fait l’objet 'd’un signalement auprès du parquet et de la préfecture par l’inspection des installations classées suite à une pollution d’un puits par du perchloéthylène (courriers respectifs du 27 juillet 1982 et 30 novembre 1982 dossier DREAL'.

Il est ainsi établi qu’aucune consultation efficace du fichier BASIAS, base nationale créée en 1999 recensant les sites industriels, abandonnés ou en activité, susceptibles d’engendrer une pollution de l’environnement, destinée à conserver la mémoire de ces sites, fournir des informations utiles aux acteurs de l’urbanisme, du foncier, et de la protection de l’environnement et fournir une information aux acteurs de l’immobilier, notaires, détenteurs, acheteurs, n’a été faite de façon complète et efficace par la Sarl [T] & associés au moment de la vente du bien immobilier acquis par Madame [P], la fiche BASIAS susvisée, détaillée, gratuitement et librement accessible, n’ayant nullement été annexée ni au compromis ni à l’acte de vente, privant ainsi Madame [P] de prendre connaissance de la teneur exacte du passé industriel des parcelles sur lesquelles a été édifié l’immeuble qu’elle envisageait d’acquérir.

Par ailleurs et alors même que le notaire rédacteur de l’acte de vente avait rappelé à l’acte authentique, en pages 21 à 23, sous la rubrique 'Situation environnementale déclarations relatives aux installations classées', plusieurs obligations nées des dispositions du code de l’environnement sur les installations classées pour la protection de l’environnement concernant notamment le traitement et stockage des déchets ou substances toxiques, il avait fait figurer les déclarations du vendeur aux termes desquelles ce dernier précisait notamment 'qu’à sa connaissance, l’installation dans l’immeuble ne comporte aucun danger ou inconvénient important et qu’à sa connaissance, il n’a jamais été exercé sur le terrain d’activités entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé ou l’environnement (air, eaux superficielles et souterraines, sols et sous-sols)', renvoyant enfin aux annexes jointes à l’acte consistant dans la consulation sommaire et incomplète des bases de données BASOL, BASIAS, Base des installations classées et Georisques.

Si le notaire avait procédé sérieusement et de façon efficace à la consultation des bases de données susvisées, il n’aurait pu ignorer le passé industriel exact du site servant d’assiette à la copropriété au sein de laquelle se trouvait l’appartement que Madame [P] s’apprêtait à acquérir et il aurait alors constaté qu’une exploitation soumise à autorisation avait été exploitée sur le site et que les déclarations du vendeur étaient inexactes, se devant d’en informer l’acquéreur.

La Sarl [T] & associés ne peut sérieusement s’exonérer de ses obligations en indiquant que le notaire ne connaissait ni l’existence de la pollution avérée seulement postérieurement à l’acte de vente, ni le site, ni son passé industriel, ni la famille [J], connaissances inopérantes en la matière dans la mesure où d’une part il ne lui appartenait pas de rechercher l’existence d’une pollution avérée mais de rechercher et donner toutes informations nécessaires sur le passé industriel du site et où d’autre part les obligations d’information, de conseil et d’éventuelle mise en garde du notaire ne dépendent nullement de sa connaissance personnelle des lieux ou des propriétaires.

Il prétend encore en vain ne pas être responsable des carences de l’administration dans son devoir de surveillance des installations présentant un danger pour l’environnement et la santé alors même que la consultation de la fiche BASIAS mise à jour par l’administration lui aurait permis de délivrer les informations, conseils et mises en garde indispensables aux parties.

En se limitant à rappeler les dispositions du code de l’environnement et en l’absence de délivrance aux acquéreurs, d’informations primordiales concernant l’exact passé industriel du site sur lequel était construit le bien immobilier acquis par Madame [P], de tout conseil ou mise en garde visant à éclairer cette dernière sur les inconvénients du bien en l’invitant à tout le moins à procéder à une vérification préalable à la vente, de l’état des lieux ensuite de la cessation de l’activité industrielle du site avec changement de destination, le notaire n’a pas permis à l’acquéreur d’apprécier les caractéristiques essentielles du bien acheté ; cette absence de diligence constitue manifestement un manquement à son obligation d’information, de conseil et de mise en garde engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, faute directement à l’origine des préjudices subis par Madame [P] et sa famille.

IV Sur la responsabilité de Madame [V] [J] et de [G] [N] veuve [J] :

Madame [P], Monsieur [H] et [M] [H] soutiennent que Madame [J] a commis de nombreuses fautes au titre de ses multiples interventions dans l’activité industrielle exploitée au Tupinier et dans la création de la copropriété du [Adresse 2]; qu’aux termes de l’article 1240 du code civil, sa responsabilité tant à titre personnel qu’en sa qualité de gérante puis liquidatrice de la société qu’elle exploitait doit être retenue alors même qu’elle s’est rendue coupable de fausses déclarations et qu’elle a joué un rôle singulier et décisif dans la transformation de bâtiments industriels en logements, sans diagnostics ni opérations de dépollution préalables et alors même qu’elle avait elle-même exploité sur les lieux une activité industrielle entraînant le stockage et la manipulation de produits chimiques.

Ils contestent toute prescription de l’action en responsabilité en soutenant que le délai de prescription ne pouvait être antérieur au 13 novembre 2020, de sorte que leur action, introduite le 7 novembre 2022 s’avère parfaitement recevable.

Madame [P], Monsieur [H] et [M] [H] mettent en cause également la responsabilité de Madame [N] veuve de Monsieur [L] [J], sur le même fondement de l’article 1240 du code civil ; ils exposent que cette dernière a été l’une des associées fondatrices de la société ID [J] devenue Idees [J] dont l’objet était tant industriel qu’immobilier, ayant joué un rôle central dans la transmission de l’activité industrielle au sein des membres de la famille, sans qu’aucun des actes translatifs de propriété ne comportent d’information concernant le passé industriel et l’état environnemental du site.

Madame [V] [J] fait valoir quant à elle que :

— aucun élément ne permet de démontrer que [G] [N] a repris l’exploitation de l’entreprise [L] [J], le fonds qu’elle exploitait ayant disparu le 31 décembre 2000,

— ayant 18 ans en 1979, elle n’a jamais été tenue informée de l’exploitation de l’entreprise [L] [J] et ne connaissait pas la pollution du site qu’elle a découverte en 2019 lorsque des investigations ont eu lieu à la demande de ses voisins,

— les biens constituant les lots de la copropriété litigieuse ne se situent pas dans le périmètre de la prétendue activité ICPE de stockage des déchets,

— Madame [P] savait pertinemment qu’elle achetait au sein d’une ancienne usine et donc sur un ancien site industriel et que ce bien était impacté par des installations classées,

— pour les mêmes raisons, elle ne s’est rendue coupable d’aucune faute personnelle en sa qualité de liquidatrice de la société ID [J],

— elle n’a jamais eu la qualité d’ayant droit de [L] [J].

Sur ce :

Il ressort de de l’ensemble des documents produits au dossier et notamment de l’exploitation de l’étude historique et documentaire du 25 mars 2020 réalisée par l’AECOM et de l’acte authentique de vente du 6 décembre 2010 que les parcelles sur lesquelles se situe le bien acquis par Madame [P], ont été le siège des activités exploitées par les sociétés [J] fils, [L] [J], établissements [J], Dégraissage [J], Dasi-[J] et la propriété de [L] [J] et son épouse [G] [N] depuis au moins 1956 pour les acquisitions les plus anciennes ; suite à une donation-partage du 26 mai 1997, Madame [V] [J] est devenue nue-propriétaire de ces terrains, sa mère [G] [N] restant usufruitière.

Le 3 juin 2010, ces dernières ont déposé une demande de permis de construire pour la démolition partielle et l’aménagement en trois logements résidentiels du bâtiment industriel anciennement exploité par les établissements [J] successifs, le tout portant sur les parcelles section OB n° [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ; le permis de construire a été obtenu le 31 août 2010.

Le 6 décembre 2010, [G] [N] et sa fille [V] [J] ont vendu à la sociéte Idées [J], dont la première était gérante et toutes les deux associées, les parcelles supportant l’ancien site d’exploitation des établissements [J] successifs ; aux termes de cet acte, il était notamment précisé par les venderesses qu’elles ne disposaient pas d’information leur permettant de supposer que les lieux, à un moment quelconque, avaient supporté une installation classée ou encore, d’une façon générale, une installation soumise à déclaration.

Le 25 juin 2012, une fois les travaux de transformation terminés, la société Idées [J], représentée par sa gérante Madame [V] [J], a établi l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble, une parcelle B2773 étant alors cédée par acte du même jour par [G] [J] à sa fille, de façon à ce que les 6 parcelles composant la copropriété soient réunies ; aucune mention concernant le passé industriel du site n’y était portée, les déclarations de Madame [V] [J] en page 7 de l’acte aux termes desquelles cette dernière garantissant au contraire l’absence d’une exploitation ICPE quelque soit son régime (autorisation, enregistrement ou déclaration) et l’absence plus générale de toute activité source de danger pour l’environnement.

Le premier juge a alors très justement considéré dans des termes pertinents que la cour adopte, que contrairement aux déclarations susvisées, en raison à la fois de son appartenance à la famille [J] ayant exploité le site depuis 1959 et de sa qualité de gérante de la société Idées [J] depuis 1994 ensuite de sa mère, Madame [V] [J], tout comme [G] [N] veuve [J], ne pouvaient ignorer l’existence d’une installation soumise à autorisation ou qui aurait dû l’être, ayant conduit à la manipulation de produits et substances chimiques, quand bien même Madame [V] [J] aurait ignoré du fait de son jeune âge à l’époque, la condamnation pénale de son père [L] [J] en 1985, confirmée en appel l’année suivante, pour pollution d’un puits.

Il est ainsi suffisamment démontré que Madame [V] [J] a eu, avec sa mère [G] [N] veuve [J], un rôle majeur dans l’opération de transformation du site industriel en logements, sans réalisation d’aucun diagnostic environnemental préalable au permis de construire, ni signalement à un quelconque moment de l’existence d’activités industrielles polluantes à l’occasion de la vente des logements, revendus par la société Idées [J] notamment aux consorts [A]-[O], puis à Madame [R] qui a cédé son bien à Madame [P].

Les déclarations mensongères intentionnelles de Madame [V] [J], agissant en qualité de gérante puis liquidatrice de la société Idées [J], ajoutées au non respect des dispositions légales environnementales tendant à la remise en état du site avant la mise en vente des logements, exposant ainsi les futurs habitants aux conséquences de la pollution générée par les activités industrielles passées, caractérisent une faute d’une exceptionelle gravité, détachable de ses fonctions de gérante ou liquidatrice, engageant sa responsabilité personnelle au sens des articles L 223-22 et L 237-12 du code de commerce, ainsi que l’a très justement considéré le tribunal qui n’a pas retenu, à raison, la responsabilité de cette dernière en sa qualité d’ayant droit ICPE d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) de la société [L] [J], en l’absence d’éléments de preuve suffisants.

Tout comme sa fille, [G] [J], associée fondatrice de la société ID [J] devenue Idées [J], ne pouvait ignorer le passé industriel du site et l’existence d’une installation soumise à autorisation ou qui aurait dû l’être, ayant entraîné la manipulation de produits et substances chimiques, quand bien même elle aussi aurait ignoré la condamnation pénale de son mari en 1985, confirmée en appel en 1986 ; avec sa fille, en sa qualité d’usufruitière, elle a participé aux opérations de transformation de bâtiments industriels en logements et a vendu à la société Idées [J] dont elle était associée, les parcelles supportant l’actuelle copropriété au sein de laquelle se trouve l’appartement acquis par Madame [P], sans jamais signaler l’existence d’activités polluantes ni procéder aux opérations de remise en état du site ; le premier juge a alors justement considéré que sa faute personnelle était également démontrée.

La responsabilité de Madame [V] [J] et celle de [G] [N] doivent en conséquence être retenues.

VI Sur la responsabilité de Madame [R] :

Les consorts [P]/[H] ne précisent pas le fondement de leurs demandes indemnitaires présentées à l’encontre de Madame [R].

L’article 1178 alinéa 4 du code civil, applicable à tous les cas de nullité d’un contrat, dispose qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

S’il résulte de ce qui précède que Madame [R] n’a pas informé Madame [P] sur les qualités essentielles du bien vendu de sorte que le consentement donné par celle-ci a été vicié, justifiant en cela que soit prononcée l’annulation de la vente, il n’est pour autant allégué à son encontre aucune faute ou abus qui aurait été commis de façon intentionnelle par la venderesse, susceptible d’engager sa responsabilité extracontractuelle dans les conditions susvisées, alors même qu’il n’est discuté par aucune des parties que Madame [R] n’était pas personnellement informée du passé industriel du site.

Il convient dès lors, confirmant en cela le jugement frappé d’appel, de rejeter les demandes en dommages-intérêts formées par les consorts [P]/[H] contre Madame [R].

VII Sur les demandes en réparation des préjudices :

Madame [V] [J] soutient qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la pollution découverte en 2019 et les manquements qui lui sont reprochés, n’ayant pu savoir que son père s’était éventuellement affranchi du respect d’une règlementation qui a vu le jour en 1976; elle conteste par ailleurs le bien fondé de l’existence même des préjudices allégués.

La Selarl [T] & associés soutient qu’il appartient à Madame [P] de solliciter le remboursement des frais de notaire directement auprès de l’administration fiscale, les frais bancaires résultant d’un choix personnel de cette dernière ; elle ajoute que les travaux réalisés lui ont profité et que les impôts fonciers et charge de copropriété sont justifiées par l’occupation du bien ; elle indique enfin que les préjudices allégués ne sont pas justifiés alors même que l’intéressée qui n’a pas dû être relogée, n’a même pas attendu l’organisation de mesures de dépollution.

Les fautes commises tant par le notaire que par Madame [V] [J] et par [G] [N] veuve [J], ci-dessus caractérisées, ont concouru à la réalisation du dommage subi par les consorts [P]/[H].

Ces derniers se prévalent de divers préjudices qu’il convient de reprendre successivement.

— sur les préjudices financiers :

— sur les frais engagés par Madame [P] à titre de nouvelle propriétaire:

Madame [P] est fondée à solliciter le remboursement des divers frais engagés en pure perte au titre de l’acquisition du bien immobilier (frais et émoluments de notaire produits et justifiés en cours d’instance d’appel par l’étude notariale, frais bancaire, charges, assurances…) lesquels constituent des préjudices découlant directement de l’annulation de la vente ; il convient cependant de déduire les charges courantes (charges de copropriété et cotisations d’assurance habitation) correspondant à la période d’habitation dans l’immeuble, de sorte qu’il revient à cette dernière une somme globale de 22 999,54 euros, justifiée par l’ensemble des documents produits au dossier.

Il y a lieu d’ajouter à cette somme le coût des frais engagés pour l’installation d’un système de climatisation et la réfection des peintures à hauteur de 5 429,29 euros selon les factures produites.

— sur les préjudices nés des pertes de chance de pouvoir mobiliser l’argent engagé pour la vente et réaliser une plus-value :

Madame [P] prétend avoir dû immobilier le prix de vente depuis son acquisition en 2018 et ainsi perdu une chance de mobiliser cette somme pour un autre projet et elle chiffre le préjudice subi à ce titre à la somme de 23 800 euros correspondant au bénéfice qu’elle aurait pu retirer du placement de son argent.

Elle ajoute que l’évolution du prix du marché immobilier dans les monts du Lyonnais entre 2018 et 2025 aurait pu lui permettre la réalisation d’une plus value à la revente de son bien qu’elle chiffre à 92 000 euros.

Elle considère enfin que la perte de chance de bénéficier des avantages susvisés doit être fixée à 80 % et non 50 % comme l’a retenu le premier juge.

Sur ce :

La décision de Madame [P] de mobiliser son argent résulte uniquement de sa décision d’acheter un bien immobilier en vue d’y habiter et non pas de réaliser un investissement spéculatif et elle ne peut donc à ce titre se prévaloir d’un quelconque préjudice de perte de chance ; le premier juge n’a donc pas, à juste titre, retenu le préjudice allégué en la matière.

Il est par contre indiscutable que Madame [P], indemnisée de la perte de son bien par la restitution du prix, a cependant perdu une chance de réaliser une plus value à la revente du dit bien ; au regard des aléas de la conjoncture économique, particulièrement au cours des dernières années dans le domaine immobilier et de l’absence de certitude que l’intéressée ait revendu son bien à une période où il aurait eu nécessairement une valeur supérieure au prix d’achat, il convient de fixer le taux de perte de chance de réaliser une plus value à 50 % comme l’a justement considéré le tribunal.

L’assiette de la perte de chance est constituée par la différence entre le prix d’acquisition du bien (238 000 euros) et le prix qu’il aurait fallu débourser pour acquérir un bien identique ou de même nature et dans le même secteur aux conditions du marché, soit la somme de 305 666 euros selon la moyenne des trois estimations produites par Madame [P], actualisée selon l’avis du cabinet Boulez de février 2025.

Le préjudice de perte de chance s’élève donc à la somme de 305 666 – 238 000, soit 67 666 qu’il convient de multiplier par le taux de 50 %, soit une somme de 33 833 euros.

— sur les frais d’expertise immobilière et les frais de psychologue :

Les frais d’expertise immobilière facturés par Monsieur [C] en septembre 2022 à hauteur de 1 440 euros entrent dans les prévisions des frais irrépétibles et ne doivent donc pas donner lieu à une indemnisation spécifique au titre des préjudices subis contrairement à ce qu’a retenu le premier juge.

Les frais de psychologue engagés par Madame [P] pour l’aider à supporter la situation particulièrement compliquée et stressante qu’elle supportait seront en revanche pris en compte pour un montant justifié de 354 euros comme l’a justement retenu le tribunal.

— sur les frais de déménagement :

Les consorts [P]/[H] sollicitent une indemnisation à hauteur de 6 000 euros au titre de frais de déménagement.

Aucun élément n’est produit au dossier en la matière et comme le premier juge, la cour ne peut donc que rejeter cette demande.

* * * *

L’ensemble des préjudices financiers subis par Madame [P] s’établit ainsi à la somme de 22 999,54 + 5 429,29 + 33 833 + 354 = 62 615,54 euros.

— sur le préjudice de jouissance :

Les consorts [P]/[H] sollicitent à ce titre l’allocation d’une somme de 99 000 euros correspondant à 30 % de la valeur vénale du bien immobilier.

Ces derniers qui ne justifient pas de l’état d’abandon de la copropriété, ont en revanche incontestablement été privés de la jouissance paisible du bien acquis par Madame [P] depuis la découverte de l’existence d’une pollution du site : organisation de nombreuses investigations au cours des années 2021 à 2023 avec mise en place de matériels, transports de camions et passage de personnel, générant notamment d’importantes nuisances sonores, privation de potabilité de l’eau du robinet ; une juste indemnisation de 8 000 euros chacun sera allouée à ce titre à Madame [P] et à Monsieur [H] et une somme de 5 000 euros à leur fille [M].

— sur les préjudice moraux :

Depuis la découverte de la pollution du site au sein duquel est édifiée la copropriété dont fait partie le bien immobilier acquis en 2018 par Madame [P], les consorts [P]/[H] ont subi, au delà même du préjudice de jouissance ci-dessus caractérisé, diverses contraintes liées à la découverte de la pollution consistant notamment dans la prise en charge de l’importante gestion du dossier administratif ayant entraîné un accroissement de consultations, d’études, de rapports et de suivi de réunions publiques ; Madame [P] était enceinte pendant la période de ces investigations et elle a avec son compagnon, Monsieur [H], accueilli leur fille [M] au cours de cette période d’investigations, lesquelles par leur fréquence et l’incertitude de leurs résultats, ont généré un stress anormalement élevé et empiété sur le temps familial pouvant être consacré chacun à chacun d’entre eux.

Une somme de 15 000 euros chacun sera allouée à Madame [P] et Monsieur [H] et une somme de 10 000 euros compensera le préjudice moral subi par la jeune [M].

— sur les préjudices d’anxiété :

Le premier juge a très justement retenu que la nature et la toxicité des substances polluantes découvertes sur le site du bien habité par les consorts [P]/[H], les circonstances de découverte de ces pollutions alors que Madame [P] était enceinte et l’absence de mesures de dépollution prises depuis la découverte de cette situation justifient l’allocation d’une somme de 15 000 euros à chacun d’eux en réparation du préjudice d’anxiété nécessairement subi par les trois occupants du logement qui devront vivre, le restant de leurs jours, en se demandant si eux-mêmes ou leur enfant, vont développer une maladie grave née de cette situation.

IX Sur les condamnations et appels en garantie :

Madame [R] fait valoir que l’étude notariale a manqué à ses obligations d’information et de conseil en n’annexant pas à l’acte de vente la fiche BASIAS consultée plusieurs années auparavant, portant trace de l’exploitation industrielle sur le site où se trouve implantée la copropriété, fiche dont seule une partie a été reproduite à l’acte de vente ; elle ajoute que si elle avait été informée de l’exploitation d’une industrie polluante passée, elle n’aurait bien évidemment pas acquis le bien litigieux.

La Selarl [T] & associés soutient que Madame [J] ne pouvait ignorer, à l’inverse du notaire, l’activité polluante de la société ID [J] ni les condamnations antérieures à dépollution compte tenu de ses liens familiaux avec les dirigeants ; ayant procédé au changement de destination de l’ancienne usine familiale en locaux d’habitation, elle sera déboutée de sa demande en garantie et condamnée à garantir l’office notarial de l’intégralité des condamnations prononcées.

Madame [V] [J] soutient que le notaire qui a dressé l’ensemble des actes a inévitablement engagé sa responsabilité pour avoir manqué à son devoir de conseil et d’information, situation justifiant qu’elle soit relevée et garantie par ce dernier de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Sur ce :

Il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que si les fautes relevées à l’encontre de Madame [V] [J], de [G] [N] épouse [J] et de la Selarl [T] & associés ont toutes concouru à la réalisation des dommages subis par Madame [P], Monsieur [H] et leur fille [M], celles commises par Madame [V] [J] et [G] [N] épouse [J] restent les plus déterminantes comme étant à l’origine des dissimulations préjudiciables aux acquéreurs successifs en ce qui concerne au moins l’activité antérieure des établissements [J] successifs, l’étude notariale ayant manqué pour sa part de vigilance.

La part de responsabilité du notaire, dont il n’est pas démontré qu’il avait eu connaissance de ces activités antérieures, dans la survenance du dommage, sera fixée à 20 % et celle de Madame [V] [J] et de sa mère [G] [N] épouse [J], à 80 %.

Il convient dès lors de condamner Madame [V] [J] et la succession de [G] [N] épouse [J] représentée par le directeur régional des finances publiques, à garantir la Selarl [T] et associés à hauteur de 80 % des condamnations prononcées à son encontre et inversement de condamner la Sarl [T] et associés, à garantir les premières des condamnations mises à leur charge à hauteur de 20 %, étant rappelé que le Directeur régional des finances publiques ne pourra en tout état de cause, être tenu au delà de l’actif reccueilli dans la succession.

Les demandes indemnitaires dirigées contre Madame [R] ayant été rejetées et cette dernière n’étant tenue qu’à la restitution du prix de vente, son appel en garantie contre la Selarl [T] et associés doit être rejeté.

X Sur les dépens, les demandes aux titre de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes d’astreinte :

Madame [V] [J], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés, parties perdantes seront condamnés aux dépens d’appel.

Il convient d’allouer aux consorts [P]/[H] une indemnité supplémentaire de

12 000 euros sur le fondemnent de l’article 700 du code de procédure civile, toute autre demande en la matière devant être rejetée.

Ces condamnations seront supportées in solidum par Madame [V] [J] et la succession de [G] [N] épouse [J] représentée par le directeur régional des finances publiques d’une part et la Selarl [T] et associés d’autre part, dans les proportions déterminées ci-dessus.

Aucune astreinte n’a lieu d’être d’ores et déjà prononcée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 11 septembre 2024 en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’annulation de la vente pour vice du consentement du fait d’une erreur sur les qualités essentielles,

— prononcé la résolution judiciaire de la vente intervenue entre Madame [P] et Madame [R] portant sur les lots n° 4, 14 et 15 d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 16], [Adresse 2], aux termes d’un compromis de vente du 7 mars 2018 réitéré le 22 mai 2018,

— rejeté la demande de condamnation du notaire à produire le récapitulatif des frais et émoluments notariaux,

— condamné in solidum Madame [W], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P] la somme de 54'390,48 euros au titre des préjudices financiers,

— condamné in solidum Madame [W], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P] et Monsieur [H] la somme de 10'000 euros chacun au titre de leur préjudice moral,

Vu l’évolution du litige, confirmant pour le surplus et statuant à nouveau sur les chefs de jugements infirmés,

— annule pour erreur sur les qualités essentielles, la vente intervenue aux termes d’un compromis de vente du 7 mars 2018 réitéré par acte authentique le 22 mai 2018, entre Madame [R] et Madame [P], portant sur les lots n° 4, 14 et 15 d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 16], [Adresse 2],

— rejette la demande de délai en restitution du bien dont la vente a été annulée,

— constate que le récapitulatif des frais et émoluments notariaux a été produit en cours d’instance d’appel par la Selarl [T] & associés,

— condamne in solidum Madame [V] [J], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P] la somme de 62 615,54 euros euros au titre des préjudices financiers,

— condamne in solidum Madame [V] [J], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P] et à Monsieur [H] une somme de 8 000 euros chacun au titre du préjudice de jouissance et à Madame [P] et Monsieur [H], en leur qualité de représentants légaux de leur fille mineure [M] [H], une somme de 5'000 euros de ce chef,

— condamne in solidum Madame [V] [J], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P] et à Monsieur [H] une somme de 15'000 euros chacun au titre de leur préjudice moral, et à Madame [P] et Monsieur [H], en leur qualité de représentants légaux de leur fille mineure [Z] [H], une somme de 10 000 euros,

— condamne in solidum Madame [V] [J], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P] et à Monsieur [H] chacun la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice d’anxiété et à Madame [P] et Monsieur [H], en leur qualité de représentants légaux de leur fille mineure [M] [H], la même somme de 15 000 euros,

— condamne in solidum Madame [V] [J], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande,

— condamne in solidum Madame [V] [J], la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et la Selarl [T] & associés à payer à Madame [P], Monsieur [H] et [M] [H] une somme de 12'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette toute demande supplémentaire de ce chef,

— ordonne la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière aux frais in solidum de Madame [V] [J], de la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante et de la Selarl [T] & associés,

— condamne in solidum Madame [V] [J] et la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante à garantir la Selarl [T] & associés de ces condamnations à hauteur de 80 %,

— condamne la Selarl [T] & associés à garantir Madame [V] [J] et la succession de Madame [N] veuve [J] représentée par le Directeur régional des finances publiques de la région Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, de ces condamnations mises à leur charge à hauteur de 20 %,

— rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE