N° RG 24/05468 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PYSS

Décision du

TJ hors [21], JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 30]

[21]

du 18 avril 2024

RG : 21/00612

ch n°

[U]

C/

[Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

2ème chambre A

ARRET DU 17 Décembre 2025

APPELANT :

M. [O] [U]

né le [Date naissance 8] 1958 à [Localité 23]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représenté par M^e Alban BARLET, avocat au barreau de LYON, toque : 1099

INTIMEE :

Mme [G] [Y]

née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 24]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par M^e Laure MATRAY, avocat au barreau de LYON, toque : 1239

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 25 Septembre 2025

Date des plaidoiries tenues publiquement : 19 Novembre 2025

Date de mise à disposition : 17 Décembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Isabelle BORDENAVE, président

— Géraldine AUVOLAT, conseiller

— Sophie CARRERE, conseiller

assistés pendant les débats de Sophie PENEAUD, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Isabelle BORDENAVE, président, et par Sophie PENEAUD, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de vente notarié du 14 décembre 2017, Mme [G] [Y] et M. [O] [U] ont acquis, en indivision et à hauteur de moitié chacun, une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 13] (Rhône).

Pour cette acquisition, Mme [Y] et M. [U] ont contracté un prêt immobilier auprès de la [14] pour un montant de 262 667,34 euros, remboursable sur une durée de 242 mois, par mensualités de 1 470,89 euros.

Par courrier du 15 janvier 2018, M. [U] a indiqué qu’il se séparait de Mme [Y], qu’il quittait le logement acheté en indivision, que Mme [Y] rembourserait seule le prêt, qu’il lui faisait don de la somme qu’il avait versée comme apport pour la vente et qu’elle ferait les démarches pour changer le nom de propriétaire.

Par courrier du 10 septembre 2018, M. [U] a sollicité l’accès à la maison, rappelant à Mme [Y] qu’il en était aussi propriétaire.

Par lettre du 17 septembre 2018, M. [U] a, par l’intermédiaire de son conseil, proposé à Mme [Y] de lui vendre sa quote-part dans l’indivision et a sollicité le paiement par elle d’une indemnité d’occupation.

Un désaccord est intervenu entre les parties sur la valorisation de la maison indivise.

Par acte d’huissier remis en étude du 15 décembre 2020, Mme [Y] a fait assigner M. [U] devant le tribunal judiciaire de Lyon, aux fins d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision et de désigner un notaire.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience de mise en état du 4 mars 2021, puis régulièrement renvoyée pour permettre les échanges de conclusions et de pièces entre les parties.

Sur incident soulevé par M. [U], et par ordonnance du 6 mai 2021, le juge de la mise en état a déclaré incompétent le tribunal judiciaire de Lyon au profit du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 12 janvier 2022, M. [U] a soulevé la nullité de l’assignation, pour défaut de représentation par un avocat habilité.

Selon ordonnance du 5 août 2022, le juge de la mise en état a constaté, à l’audience, le désistement de l’incident de M. [U], et a débouté les parties de leurs demandes d’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 16 novembre 2022, Mme [Y] demandait à la juridiction de :

— dire recevable la demande en justice qu’elle a introduite,

— la dire recevable et bien fondée à agir en liquidation et partage de l’indivision existante avec M. [U] portant sur le bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 13],

— ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre M. [U] et elle,

— désigner tel notaire qu’il plaira au tribunal judiciaire afin de procéder à la liquidation de l’indivision,

— désigner tel juge commissaire qu’il plaira à l’effet de surveiller les opérations de partage et faire rapport en cas de difficultés,

— dire qu’en cas d’empêchement des juge et notaire commis, il sera procédé à leur remplacement par simple ordonnance de M. le président du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, mis au pied de requête,

— débouter M. [U] de ses demandes indemnitaires comme n’étant pas fondées,

— débouter M. [U] de toutes ses autres demandes comme n’étant pas fondées ni justifiées,

— condamner M. [U] à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour sa part, M. [U] demandait au tribunal, dans ses dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2023, de :

— ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existante entre Mme [Y] et lui,

— désigner tel notaire qu’il plaira au tribunal judiciaire afin de procéder à la liquidation de l’indivision,

— désigner tel juge commissaire qu’il plaira à l’effet de surveiller les opérations de partage et faire rapport en cas de difficultés,

— dire qu’en cas d’empêchement des juge et notaire commis, il sera procédé à leur remplacement par simple ordonnance de M. le président du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, mis au pied de requête,

— dire que la valeur de la maison sera retenue pour la somme de 361 000 euros, dans le cadre des opérations de liquidation de l’indivision, et fixer cette somme dans le cadre des opérations de liquidation de l’indivision si ledit bien se trouvait être attribué à Mme [Y],

— dire que dans le cadre des opérations de liquidation et partage de l’indivision, M. [U] est créancier envers l’indivision d’une somme de 10 000 euros en principal (soit 3,984 % du financement de l’acquisition), laquelle sera majorée proportionnellement au regard de la plus-value prise par la maison et sa valeur qui sera retenue au jour de la sortie de l’indivision comme valant créance de M. [U] envers l’indivision,

— dire que dans le cadre des opérations de liquidation partage de l’indivision, Mme [Y] est redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision d’un montant de 1 200 euros au titre de l’occupation privative qu’elle fait du bien indivis depuis le 15 août 2018, et ce jusqu’au jour de la sortie de l’indivision,

— dire que ladite indemnité d’occupation sera majorée de 5 % chaque année jusqu’à la date effective de licitation,

— dire que Mme [Y] a manipulé et a congédié brutalement M. [U] dès la vente régularisée, et qu’elle l’a manipulé dans l’unique dessein d’acquérir la maison de [Localité 13],

— condamner ce faisant Mme [Y] à lui payer la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi en application de l’article 1240 du code civil,

— débouter Mme [Y] de toutes ses demandes dirigées à son encontre comme non fondées,

— condamner Mme [Y] à payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Alexandra Cret, avocat.

Par jugement du 18 avril 2024, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé du litige, le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône a :

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision de concubinage existant entre Mme [Y] et M. [U],

— désigné pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage, Me [F] [R], notaire, Enoas Notaire, [Adresse 2] à [Localité 12] (04 74 67 28 48 ; www.enoas-anse-villefranche-notaires.fr),

— fixé la valeur du bien immobilier situé [Adresse 5] à la somme de 295 000 euros,

— dit que Mme [Y] est redevable à l’indivision, à compter de la date d’assignation, soit à compter du 15 décembre 2020, d’une indemnité d’occupation de 983 euros par mois pour le bien indivis situé [Adresse 5],

— rappelé, en application des articles 1364 et suivants du code civil :

* qu’il sera adressé au notaire désigné une copie du jugement ;

* qu’il pourra être procédé au remplacement du notaire empêché par simple ordonnance sur requête ;

* que le notaire désigné accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 1364 et suivants du code de procédure civile ;

* que le notaire aura la faculté de demander aux parties la production de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, et invité les parties à procéder à cette communication dans les délais impartis à peine de condamnation sous astreinte par le juge commis ;

* que le notaire désigné rend compte au juge commis des difficultés rencontrées et peut solliciter de lui toutes mesures de nature à en faciliter le déroulement ;

* que le notaire peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis ;

* que dans le délai d’un an suivant sa désignation, le notaire dressera un état liquidatif qui établira les comptes entre les parties, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir ;

* que si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informera le juge qui constatera la clôture de la procédure ;

— désigné le juge aux affaires familiales en charge des liquidations de régimes matrimoniaux près le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône pour surveiller les opérations liquidatives,

— autorisé le notaire désigné à prendre tous renseignements utiles auprès de la [17] par l’intermédiaire du [18] ([19]) et à consulter l’association pour la gestion du risque en assurance,

— renvoyé les parties devant le notaire pour la suite des opérations sur la base du dispositif, à charge pour les parties, en cas de désaccords subsistants, de saisir le juge de la liquidation sur la base d’un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif du notaire commis,

— débouté Mme [Y] et M. [U] de toutes leurs autres demandes, en particulier en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, employés en frais privilégiés de partage, et pourront directement être recouvrés par les avocats de la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et sous réserve des règles applicables en matière d’aide juridictionnelle,

— dit que la décision sera signifiée par acte d’huissier à l’initiative de la partie la plus diligente à son adversaire.

Par déclaration du 3 juillet 2024, M. [U] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— fixé la valeur du bien immobilier situé [Adresse 5] à la somme de 295 000 euros,

— dit que Mme [Y] est redevable à l’indivision, à compter de la date de l’assignation, soit à compter du 15 décembre 2020 d’une indemnité d’occupation de 983 euros par mois pour le bien indivis situé [Adresse 5],

— renvoyé les parties devant le notaire pour la suite des opérations sur la base du dispositif, à charge pour les parties, en cas de désaccords subsistants, de saisir le juge de la liquidation sur la base d’un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif du notaire commis,

— débouté Mme [Y] et M. [U] de toutes leurs autres demandes, en particulier en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 14 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, M. [U] demande à la cour de :

— juger recevable et bien fondé l’appel qu’il a interjeté à l’encontre du jugement rendu le 18 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône le 18 avril 2024 en ce qu’il a :

* fixé la valeur du bien immobilier situé [Adresse 5] à la somme de 295 000 euros ;

* dit que Mme [Y] est redevable à l’indivision, à compter de la date de l’assignation, soit à compter du 15 décembre 2020 d’une indemnité d’occupation de 983 euros par mois pour le bien indivis situé [Adresse 5] ;

* renvoyé les parties devant le notaire pour la suite des opérations sur la base du dispositif, à charge pour les parties, en cas de désaccords subsistants, de saisir le juge de la liquidation sur la base d’un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif du notaire commis ;

* débouté Mme [Y] et M. [U] de toutes leurs autres demandes, en particulier en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau de ces chefs :

— juger que la valeur de la maison sera retenue pour la somme de 361 000 euros dans le cadre des opérations de liquidation de l’indivision, et fixer cette somme dans le cadre des opérations de liquidation de l’indivision, si ledit bien se trouvait être attribué à Mme [Y],

— juger que dans le cadre des opérations de liquidation partage de l’indivision, Mme [Y] est redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision d’un montant de 1 200 euros au titre de l’occupation privative qu’elle fait « de » bien indivis depuis le 15 août 2018, et ce jusqu’au jour de la sortie de l’indivision,

— juger que ladite indemnité d’occupation sera majorée de 5 % chaque année à compter du jour du présent arrêt à intervenir, jusqu’à la date effective de sortie d’indivision ou licitation,

— juger que Mme [Y] est redevable de l’indemnité d’occupation au bénéfice de l’indivision, et ce à compter du 15 août 2024,

— dire et juger que ladite indemnité d’occupation sera majorée de 5 % chaque année jusqu’à la date effective de la licitation,

— juger que dans le cadre des opérations de liquidation et partage de l’indivision, il est créancier envers l’indivision d’une somme de 10 000 euros en principal (soit 3,984 % du financement de l’acquisition), laquelle sera majorée proportionnellement au regard de la plus-value prise par la maison et sa valeur qui sera retenue au jour de la sortie de l’indivision comme valant créance de M. [U] envers l’indivision,

— juger que Mme [Y] l’a manipulé et l’a congédié brutalement dès la vente régularisée et qu’elle l’a manipulé « uniquement dans l’unique » dessein d’acquérir la maison de [Localité 13],

— condamner ce faisant Mme [Y] à lui payer la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi en application de l’article 1240 du code civil,

— confirmer pour le surplus le jugement rendu en première instance,

— débouter Mme [Y] de tout appel incident comme irrecevable ou mal fondé,

— condamner Mme [Y] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre du présent incident,

— condamner Mme [Y] en tous les dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Alban Barlet, avocat sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, notifiées le 5 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, Mme [Y] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident de la décision rendue le 18 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

* fixé la valeur du bien immobilier situé [Adresse 5] à la somme de 295 000 euros ;

* dit que Mme [Y] est redevable à l’indivision, à compter de la date du d’assignation, soit à compter du 15 décembre 2020, d’une indemnité d’occupation de 983 euros par mois pour le bien indivis situé [Adresse 5] ;

* débouté Mme [Y] et M. [U] de toutes les autres demandes en particulier en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau :

— juger que la valeur de la maison sera retenue pour la somme de 242 500 euros dans le cadre des opérations de liquidation de l’indivision, et fixer cette somme dans le cadre des opérations de liquidation de l’indivision, en cas d’attribution du bien à Mme [Y],

— juger que, dans le cadre des opérations de liquidation partage de l’indivision, elle est redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision d’un montant de 566 euros au titre de l’occupation privative qu’elle fait du bien indivis depuis le 15 décembre 2020, et ce jusqu’au jour de la sortie de l’indivision,

— condamner M. [U] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dans le cadre de la première instance,

— confirmer pour le surplus le jugement rendu en première instance en ses dispositions non contraires aux présentes,

— débouter M. [U] de son appel comme irrecevable ou mal fondé,

— condamner M. [U] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] en tous les dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Laure Matray, avocat, sur son affirmation de droit en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

L’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que la cour n’est tenue de statuer que sur les demandes figurant dans le dispositif des conclusions des parties.

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte'.

Par l’effet dévolutif de l’appel la cour connaît des faits survenus au cours de l’instance d’appel, postérieurement à la décision déférée, et statue au vu de tous les éléments justifiés même s’ils n’ont été portés à la connaissance de l’adversaire qu’au cours de l’instance d’appel.

Si M. [U] demande à la cour de «débouter Mme [Y] de tout appel incident comme irrecevable ou mal fondé», et si Mme [Y] sollicite de «débouter M. [U] de son appel comme irrecevable ou mal fondé», aucune des parties ne développe toutefois un quelconque élément relatif à l’irrecevabilité de l’appel.

Il y a également lieu de relever que M. [U], à hauteur d’appel, sollicite à la fois :

— la fixation d’une indemnité d’occupation envers l’indivision à la charge de Mme [Y] d’un montant de 1 200 euros depuis le 15 août 2018, et ce jusqu’au jour de la sortie de l’indivision, ladite indemnité devant être majorée de 5 % chaque année à compter du jour du présent arrêt à intervenir, jusqu’à la date effective de sortie d’indivision ou licitation,

— la fixation d’une indemnité d’occupation à la charge de Mme [Y] au bénéfice de l’indivision et ce à compter du 15 août 2024, ladite indemnité devant être majorée de 5 % chaque année jusqu’à la date effective de la licitation.

Enfin, ni M. [U] ni Mme [Y] ne sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, employés en frais privilégiés de partage et pourront directement être recouvrés par les avocats de la cause qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et sous réserve des règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Sont en définitive soumises à la cour, au regard de l’acte d’appel et des dernières conclusions des parties, les prétentions portant sur :

— la valeur de la maison indivise

— l’indemnité d’occupation

— la créance de M. [U] au titre du financement du bien indivis

— la demande de dommages et intérêts

— les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur la valeur de la maison indivise

M. [U] fait valoir que :

— la valeur du bien doit être retenue à la date la plus proche de la sortie de l’indivision,

— la premier juge a retenu une valorisation de 295 000 euros, mais cette valeur est manifestement inférieure à la valeur intrinsèque du bien, acquis pour 251 000 euros le 14 décembre 2017, soit il y a huit années,

— la valeur du bien a augmenté du fait de l’ouverture de l’autoroute A89 en 2018 et de l’échangeur de [Localité 13], la commune étant désormais à 20 minutes de [Localité 22],

— la crise sanitaire Covid 19 a renforcé l’attractivité des maisons situées en campagne et proches des grandes aires urbaines,

— il produit une estimation du 16 avril 2021, mentionnant que la valeur de la maison ne saurait être inférieure à 300 000 euros,

— en septembre 2022, le prix moyen pour une maison situé dans la commune de [Localité 13] est de l’ordre de 3 010 euros par m², soit 361 000 euros pour le bien de 120 m², lequel comprend en outre une piscine extérieure et des dépendances sur un terrain de 900 m²,

— il convient de réformer le jugement et de retenir cette valeur de 361 000 euros,

— il sollicite également «la confirmation du jugement rendu en première instance concernant le prix fixé pour la valeur de la maison sise [Adresse 7]», le jugement ayant «fixé le prix de la maison à 295 000 euros»,

— il indique ainsi que «la valorisation retenue en première instance est conforme à l’état du marché et à son évolution depuis l’acquisition faite ['] en décembre 2017 et elle sera confirmée par la cour qui déboutera Mme [Y] de son appel incident comme non fondé».

Mme [Y] fait valoir que :

— comme l’a relevé le premier juge, l’estimation des prix moyens au m² à [Localité 13] de septembre 2022, aboutissant à un prix de 361 000 euros, ne prend pas en compte les caractéristiques spécifiques du bien immobilier,

— M. [U] a par ailleurs lui-même versé des estimations comprises entre 290 000 et 300 000 euros, soit d’un montant moins élevé que celui qu’il entend retenir,

— elle produit plusieurs estimations réalisées par [26] (non datée), [28] (mai 2019) et [20] (novembre 2020), mentionnant une valeur comprise entre 230 000 et 250 000 euros,

— elle demande que la valeur soit fixée au prix médian de ces estimations, soit 242 500 euros.

L’article 829 du code civil dispose que :

«En vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant.

Cette date est la plus proche possible du partage.

Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l’égalité».

Il ressort de l’acte de vente versé aux débats par Mme [Y] que le bien indivis a été acquis le 14 décembre 2017. Si la page 3 de cet acte est manquante, la section relative au calcul des droits mentionne néanmoins que «l’assiette de la taxe exigible sur la présente mutation est constituée par le prix de la présente vente s’appliquant aux biens et droits immobiliers, de 251 000 euros».

Il ressort également du tableau d’amortissement [14] émis le 9 décembre 2017 que le montant total du prêt souscrit par les parties s’élevait à 262 667,34 euros.

Au soutien de sa demande de réformation du jugement ayant fixé la valeur du bien immobilier indivis à 295 000 euros, M. [U] produit les éléments suivants :

— une estimation réalisée le 16 avril 2021, par [15], mentionnant une valeur comprise entre 290 000 et 300 000 euros,

— un document précisant que le prix au m² moyen à [Localité 13] s’élève à 3 010 euros en septembre 2022, une mention manuscrite précisant que cela correspond à un prix de 361 200 euros, au regard de la surface de 120m² du bien indivis,

— un document mentionnant que l’autoroute A89 est achevée depuis le 3 mars 2018, soit postérieurement à l’acquisition du bien indivis par les parties.

Pour sa part, Mme [Y] verse les éléments suivants :

— une estimation non datée, réalisée par [27], mentionnant une valeur comprise entre 240 000 et 250 000 euros,

— une estimation réalisée en mai 2019, par [29], mentionnant une valeur comprise entre 230 000 et 250 000 euros,

— une estimation réalisée le 6 novembre 2020 par [20], mentionnant une valeur comprise entre 240 000 et 250 000 euros.

Afin de fixer la valeur du bien indivis à 295 000 euros, le premier juge a justement retenu le caractère plus récent de l’évaluation proposée par M. [U] en date du mois d’avril 2021, écartant par ailleurs l’estimation des prix moyens au m² de 2022, au motif qu’elle ne tient pas compte des caractéristiques spécifiques du bien indivis.

Faute pour les parties de justifier d’une estimation plus récente à hauteur d’appel, il convient de confirmer le jugement sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [U] fait valoir que :

— Mme [Y] occupe seule et privativement la maison indivise depuis le 15 août 2018, date à laquelle il a été mis à la porte, et elle reconnait implicitement cette réalité au regard des éléments qu’elle communique,

— il a regagné son appartement en location depuis lors, qu’il occupe sans discontinuité,

— Mme [Y] reconnait, dans ses écritures de première instance, qu’il a quitté la maison le 15 août 2018, et le fait qu’il ait conservé un temps les clés de la maison alors qu’il est propriétaire indivis est inopérant au regard de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable, du fait de son occupation privative du bien indivis,

— le seul fait que l’un des indivisaires occupe seul la maison indivise, de son seul chef ou non, suffit à justifier le bien-fondé d’une indemnité d’occupation,

— la seule occupation du bien par Mme [Y] permet à cette dernière de ne pas exposer de frais de logement, tout en privant l’indivision de la possibilité de générer des revenus par la location de la maison,

— il convient de réformer le jugement quant au point de départ de l’indemnité d’occupation afin de fixer cette date au 15 août 2018, jusqu’à la date effective de cessation de l’indivision,

— la valeur locative de la maison peut être chiffrée à 1 500 euros par mois, en tenant compte de sa configuration, de son emplacement et de la présence d’une piscine, de sorte que le montant de l’indemnité d’occupation ne peut être fixé à 983 euros, même après un dégrèvement,

— le raisonnement de Mme [Y], qui aboutit à une indemnité d’occupation réduite à 566 euros, n’est fondé ni en droit ni en fait, puisqu’elle est basée sur une valorisation inférieure à celle retenue par le premier juge, et au prix d’acquisition de la maison, tout en appliquant un coefficient de réduction de 30 % sur la valeur locative, soit un abattement supérieur à celui habituel de 20 %,

— il convient ainsi de réformer le jugement sur ce point, et de fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation dont est redevable Mme [Y] à 1 200 euros,

— il y aura également lieu de préciser que l’indemnité d’occupation sera majorée de 5 % au 1er janvier de chaque année, à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, jusqu’au jour de sortie de l’indivision.

Mme [Y] fait valoir que :

— elle conteste la jouissance exclusive du bien à compter du 15 août 2018, alors que M. [U] a conservé les clés du domicile, et s’y est rendu à plusieurs reprises,

— elle n’a jamais mis M. [U] à la porte, celui-ci ayant rapidement décidé, unilatéralement, de quitter le logement commun,

— M. [U] a tout de même conservé les clés et a pu faire de nombreux allers retours entre son appartement, qu’il avait conservé, et leur nouvelle maison,

— M. [U] est parti de son plein gré le 15 août 2018, sans lui remettre les clés, et il s’est rendu plusieurs fois au domicile, notamment les 28 et 30 janvier 2019 et le 14 février 2019, date à laquelle il lui a finalement restitué les clés,

— M. [U] l’a informé qu’il reviendrait le 2 juin 2019, pour profiter de la maison, et sur pression des gendarmes, elle lui a rendu les clés,

— M. [U] disposait donc à nouveau des clés et ne les a pas restitués, et il s’est notamment rendu sur les lieux le 3 juillet 2019, déclenchant l’alarme de télésurveillance,

— il y a donc lieu de retenir la date de l’assignation, soit le 15 décembre 2020, comme l’a fait le premier juge,

— concernant le montant de l’indemnité d’occupation, il y a lieu de retenir un pourcentage correspondant à 4 % de la valeur vénale de la maison s’élevant à 242 500 euros, et d’appliquer un correctif de 30 % de la valeur locative, soit 566 euros.

Selon le second alinéa de l’article 815-9 du code civil, «l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité».

Il est acquis que la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait, pour les coïndivisaires, d’user de la chose.

Le principe d’une indemnité d’occupation n’est pas contesté, seuls le point de départ et le montant de ladite indemnité faisant l’objet d’un débat.

S’agissant du point de départ de la période pour laquelle une indemnité d’occupation est due, M. [U] indiquait avoir quitté la maison indivise en janvier 2018, comme cela ressort du document qu’il aurait rédigé le 15 janvier 2018, versé aux débats par Mme [Y] :

«Je soussigné M. [U] [O] déclare prendre la décision de me séparer d’avec Mme [Y] [G]. Je quitte donc la maison que nous avons achetée ensemble le 14 décembre 2017, au [Adresse 6]».

M. [U] indique ultérieurement avoir été mis à la porte du bien le 15 août 2018, son conseil ayant indiqué à Mme [Y], par courrier du 17 septembre 2018 :

«je vous écris en ma qualité de conseil de M. [U], lequel me fait part des difficultés inhérentes à votre séparation intervenue le 15 août 2018. ['] Vous avez cru devoir, en date du 15 août 2018, mettre à la porte M. [U], lequel depuis cette date se trouve dans l’impossibilité de pouvoir accéder au logement dont il est propriétaire indivis, et que vous occupez donc de manière exclusive depuis cette date. Vous avez notamment changé le verrou de la cave tout en gardant fermés les deux portails d’accès à la maison pour lui en interdire l’accès. Je vous rappelle que vous êtes redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation envers l’indivision au titre de l’occupation privative et exclusive que vous faîtes du bien indivis depuis le 15 août 2018. ['] Par ailleurs, je vous indique que M. [U], que vous avez mis dehors, se trouve dans l’obligation de se reloger et ne « pas » à ce jour assurer le remboursement de sa quote-part de crédit outre le paiement de son loyer courant. ['] Par ailleurs je vous rappelle que M. [O] [U] a laissé une grande partie de ses affaires personnelles dans la maison dont vous lui interdisez l’accès et la possibilité de pouvoir les récupérer.».

Mme [Y] verse un courrier qui lui a été adressé quelques jours auparavant par M. [U], le 10 septembre 2018, indiquant :

«Suite à une visite le 10 septembre 2018, j’ai constaté que la boîte aux lettres avait été remplacée, ne me laissant pas la possibilité d’accéder à mon courrier. Je vous rappelle que la maison a été achetée en indivision, à parts égales. J’ai aussi constaté que vous faisiez obstruction à mon accès à la maison, en laissant les clefs dans les verrous. ['] Si, à ma prochaine visite, je constate que vous faites toujours obstruction, je serai obligé de faire appel à un huissier et à la gendarmerie, ainsi qu’à un serrurier [']. Je vous demande de me laisser le libre accès dans la maison, et d’arrêter de faire obstruction à mes allées et venues, étant, au même titre que vous, propriétaire. ['] Je me suis également aperçu que vous aviez mis dehors certaines de mes affaires qui étaient à la cave, en attendant de savoir où je pouvais les ranger.».

Il convient également de relever que M. [U] a effectivement arrêté de payer le prêt à compter de septembre 2018, comme cela ressort du courriel adressé le 8 février 2019 par Mme [Y] à Me [W] [D] : «Maître je tiens à vous spécifier que M. [U] n’a pas payer le prêt immobilier que je le paye seul depuis début septembre donc cela fait six mois que je paye le prêt seul dans son intégralité».

Mme [Y] indiquait également dans ce courriel du 8 février 2019 «je tiens à vous signaler que M. [N] débarque à la maison quand bon lui semble car il a conservé les clés nous ne sommes mes filles et moi-même surtout nous nous sentons pas en sécurité».

Le passage de M. [U] dans le bien indivis est en effet corroboré par un courriel qu’il a adressé le 30 janvier 2019 à Mme [Y], et dans lequel il écrivait :

«J’ai le 28.01.2019 eu envie et ai éprouvé le besoin de te voir, de discuter avec toi et de faire avancer les choses ['] enfin bref, j’étais venu dans l’espoir que tout pourrait s’arranger entre toi et moi. Je suis arrivé devant la maison à 21h tu n’étais pas là !!!! Les enfants étaient dans leurs chambres et je n’ai voulu dérangé personne, ainsi donc je me suis permis de rentré et j’ai constaté ton absence. ['] J’ai donc attendu dans le jardin jusqu’à tard dans le petit matin mais tu n’aie pas rentrée».

Le 6 mai 2019, le conseil de M. [U] écrivait à nouveau à Mme [Y], indiquant notamment :

«À ce jour, je note que vous n’avez toujours pas répondu favorablement à la proposition de vente des droits indivis de M. [O] [U] qu’il détient dans la maison que vous occupez privativement et seule depuis août 2018. ['] il conviendrait de permettre à M. [O] [U], propriétaire tout comme vous de la maison, de mandater tout agent immobilier de son choix pour permettre d’avoir une évaluation de la maison à ce jour, ce qui serait a minima la moindre des choses. ['] Je vous remercie donc de bien vouloir me confirmer votre accord pour le rachat des droits de M. [U] sur une base de 335 000 euros, ou à défaut quand vous êtes présente dans la maison pour permettre l’accès à la maison à l’agent immobilier que mandatera M. [O] [U], et ce alors que ce dernier ne dispose plus des clés de la maison suite au changement de serrures que vous avez effectué à l’insu de votre coindivisaire».

Par courrier du 12 juin 2019, le conseil de Mme [Y] a répondu au conseil de M. [U] comme suit :

«Si M. [U] souhaite mandater son propre agent immobilier pour faire estimer la maison, Mme n’y voit bien évidemment aucun inconvénient et invite vivement M. à le faire. Elle se tient à sa disposition, en fonction de ses horaires de travail, pour que M. [U] puise intervenir avec un professionnel. Par ailleurs Mme [Y] a parfaitement conscience de devoir une indemnité d’éviction à M. [U], qu’il conviendrait de faire fixer par une agence immobilière. Sur ce point, Mme [Y] me précise que M. est revenu vivre au domicile à compter du mois d’octobre jusqu’au mois de décembre 2018. M. [U] a conservé les clés de la maison jusqu’au 14 février 2019, date à laquelle il les a remises à ma cliente. Votre client, à sa demande, et devant les services de gendarmerie, a récupéré les clés de la maison le 2 juin 2019. M. est en effet revenu au domicile ce même jour pour profiter de la maison. Dès lors que Mme [Y] a répondu qu’elle n’entendait pas rester durant sa présence, M. a décidé de partir’ Mme [Y] ne comprend pas l’attitude de M. qui manifestement n’a jamais voulu habiter cette maison. M. [U] n’a jamais donné la dédite de son appartement, alors qu’il était censé emménager avec Mme. Il a par ailleurs indiqué à Mme qu’il allait réintégrer la maison au 1er juillet 2019'».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [U] a été effectivement privé de la jouissance du bien indivis à compter du 15 août 2018.

Du fait du contexte de séparation des parties à compter de cette date, la seule occupation continue du bien indivis par Mme [Y] a privé M. [U] de sa jouissance, et a privé l’indivision de toute possibilité de revenus locatifs.

Le seul fait que M. [U] ait conservé les clés du bien indivis jusqu’au 14 février 2019, puis à compter du 2 juin 2019, est sans incidence sur le point de départ de la période pour laquelle Mme [Y] est redevable d’une indemnité d’occupation du fait de la jouissance privative du bien dont elle a bénéficié.

Mme [Y] est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 15 août 2018.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, il sera déterminé au regard de la valeur locative du bien indivis, cette dernière étant elle-même calculée au regard de la valeur vénale du bien indivis, précédemment fixée à 295 000 euros.

La valeur locative annuelle du bien indivis correspond ainsi à 5 % de la valeur vénale, soit 14 750 euros (0.05 * 295 000 euros).

Le montant de l’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative mensuelle de 1 229,17 euros (soit 14 750 / 12), déduction faite d’un abattement usuel de 20 % tenant compte de la précarité des droits de l’occupant, soit un montant final de 983,33 euros (0.8 * 1 229,17 euros), arrondi à 983 euros.

Il convient par ailleurs de faire droit à la demande de revalorisation annuelle de l’indemnité d’occupation formée par M. [U], à l’aide de l’indice de référence des loyers, dans la limite maximale de 5 % par an conformément à sa demande.

Le jugement sera dès lors confirmé, en ce qu’il a dit que Mme [Y] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation de 983 euros par mois pour le bien indivis, mais infirmé en ce qu’il a dit que cette indemnité serait due seulement à compter du 15 décembre 2020.

Statuant à nouveau, il sera jugé que Mme [Y] est redevable de l’indemnité d’occupation à compter du 15 août 2018, et il sera précisé, ajoutant au jugement, que le montant mensuel de l’indemnité d’occupation sera revalorisé chaque année au regard de l’indice de référence des loyers, dans la limite de 5 % par an.

Sur la créance de M. [U] au titre du financement du bien indivis

M. [U] fait valoir que :

— Mme [Y], dans ses écritures de première instance, n’a pas contesté la réalité de l’apport personnel de 10 000 euros qu’il a réalisé, et elle a d’ailleurs communiqué une pièce en lien avec cette somme de 10 000 euros,

— il verse aux débats la preuve du virement personnel de 10 000 euros, qu’il a effectué le 28 septembre 2017, au titre du financement de l’acquisition indivise par l’intermédiaire d’un relevé bancaire,

— il est ainsi créancier d’une somme correspondant à 3,984 % de la valeur de la maison au jour de la sortie de l’indivision.

Mme [Y] ne développe aucun élément sur ce point.

Au soutien de sa demande de créance au titre d’un apport réalisé lors de l’acquisition du bien indivis, M. [U] produit deux documents :

— le récépissé d’une opération établi au nom de M. [U] [P] par le [16], en date du 27 septembre 2017, pour un montant de 10 000 euros et mentionnant comme bénéficiaire «M. [U] ou [Localité 25] [Y]» ;

— un relevé du compte joint des parties, détenu à la [14], mentionnant le crédit sur ce compte d’une somme de 10 000 euros le 28 septembre 2017, l’opération étant libellée «Vir Sepa M.[U] [O]».

Si M. [U] démontre ainsi avoir effectivement réalisé un virement de son compte personnel vers le compte joint pour un montant de 10 000 euros le 28 septembre 2017, il ne justifie toutefois d’aucun élément démontrant que cette somme a été affectée au financement de l’acquisition du bien indivis, étant rappelé que les parties avaient emprunté la somme de 262 667,34 euros.

Le jugement sera dès lors confirmé, en ce qu’il a débouté M. [U] de sa demande de la demande de créance qu’il forme à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [U] fait valoir que :

— Mme [Y] avait manifestement besoin d’un coemprunteur pour obtenir le financement quasi-intégral de l’acquisition à crédit,

— il a réalisé l’apport de 10 000 euros que Mme [Y] n’était pas en mesure de faire par un chèque émis à partir de son compte personnel vers le compte joint le 27 septembre « 2019 » (en réalité 2017),

— elle lui a rapidement proposé de vivre ensemble et de s’installer ensemble dans la maison dès son achat, et ce alors qu’ils ne se fréquentaient que depuis quelques temps,

— elle l’a de manière évidente manipulé, en lui promettant une vie commune afin d’acquérir la maison, ce qui lui était impossible seule et sans apport,

— ils sont entrés dans la maison les 16 et 17 décembre 2017, mais elle a rapidement exigé de lui qu’il quitte la maison,

— l’attitude de Mme [Y], qui l’a manipulé et congédié sans ménagement peu de temps après la régularisation de la vente, lui a causé un préjudice certain.

Mme [Y] fait valoir que :

— elle conteste les allégations sans fondement de M. [U],

— elle n’a jamais souhaité acquérir seule et elle ne l’a pas mis à la porte,

— c’est au contraire M. [U] qui l’a informée, par courrier du 15 janvier 2018, de sa volonté de mettre fin à la relation, et elle était surprise d’apprendre qu’il n’avait jamais donné la dédite de l’appartement qu’il occupait en location,

— elle n’a pas commis de faute, ni manipulé M. [U], dont la demande infondée doit être rejetée.

Selon l’article 1240 du code civil, «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

C’est à juste titre que le premier juge a relevé, d’une part, qu’il ressort des pièces que M. [U] est parti de son plein gré le 15 janvier 2018, déclarant dans le courrier qu’il a rédigé «prendre la décision de me séparer d’avec Mme [Y] [G]», et d’autre part que M. [U] ne démontre pas avoir été forcé de rédiger ce courrier pour endosser la responsabilité de sa propre expulsion.

Faute pour M. [T] de démontrer une quelconque faute de Mme [Y] à l’origine de son préjudice, il y a lieu de confirmer le jugement qui l’a débouté de la demande de dommages et intérêts qu’il forme à ce titre.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de rappeler que M. [U] et Mme [Y] n’ont pas fait appel du chef de jugement ayant «- dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, employés en frais privilégiés de partage et pourront directement être recouvrés par les avocats de la cause qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et sous réserve des règles applicables en matière d’aide juridictionnelle».

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a «débouté Mme [Y] et M. [U] de toutes leurs autres demandes, en particulier en application de l’article 700 du code de procédure civile».

À hauteur d’appel, l’équité ne commande pas davantage de condamner l’une ou l’autre des parties sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront également partagés par moitié entre les parties et employés en frais privilégiés de partage.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 18 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, sauf en ce qu’il a :

— dit que Mme [Y] est redevable à l’indivision d’une indemnité d’occupation seulement à compter de la date d’assignation, soit à compter du 15 décembre 2020,

Statuant à nouveau,

Dit que Mme [Y] est redevable envers l’indivision, à compter du 15 août 2018, d’une indemnité d’occupation de 983 euros par mois pour le bien indivis situé [Adresse 5].

Y ajoutant,

Dit que le montant mensuel de l’indemnité d’occupation sera revalorisé chaque année à compter du présent arrêt, au regard de l’indice de référence des loyers, dans la limite de 5 % par an.

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties et employés en frais privilégiés de partage.

Rejette les demandes formées à hauteur d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Isabelle BORDENAVE, président, et par Sophie PENEAUD, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président