N°RG 24/00062 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PMMD

Décision du Président du TJ de [Localité 7] en référé du 04 décembre 2023

RG : 23/01193

S.A.S. CT EXPLOITATION

C/

[Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 22 Octobre 2025

APPELANTE :

La société CT EXPLOITATION, société par actions simplifiée au capital de 5.000 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 818 145 898, dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de sa Présidente, domiciliée en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Samayar MANALAI, avocat au barreau de LYON, toque : 2070

Ayant pour avocat plaidant M^e Solène BERNARD de l’AARPI TEJAS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

Mme [K] [M] [Z]

née le 20 Octobre 1986 à [Localité 8]

[Adresse 4],

[Localité 3]

Représentée par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Septembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Septembre 2025

Date de mise à disposition : 22 Octobre 2025

Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Nathalie LAURENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2011, Mme [K] [Z] a consenti à la société Sogerly Veigy, aux droits de laquelle vient la société CT Exploitation, le bail d’un appartement à usage commercial (activité para-hôtelière), dépendant d’une résidence étudiante dénommée [Localité 7] [Localité 5] G7 Campus, situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 4.639 €, payable par trimestre le 15 de chaque mois.

Le bail précise que le preneur a pour objet d’exploiter ladite résidence pour étudiants en assurant un certain nombre de prestations para-hôtelières et doit, à cet effet, prendre à bail commercial chacun des lots de cette résidence, préalablement garni de tout le mobilier nécessaire à leur occupation, puis les sous-louer aux futurs résidents, étant précisé que le preneur versera ainsi un loyer au bailleur quel que soit le taux d’occupation réel des lots.

Il contient toutefois en son article X 2° une clause de suspension du règlement du loyer « en cas de force majeure interrompant l’activité du preneur sur le lieu de situation des biens loués (tels que tremblement de terre, état de guerre ou de siège, entrave à la libre circulation des personnes et des biens) et dont la durée viendrait à excéder 8 jours consécutifs ».

Par acte du 3 février 2023, Mme [K] [Z] a fait délivrer à la société CT Exploitation un commandement de payer la somme de 1.591,01 €, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit du 29 juin 2023, Mme [K] [Z] a fait assigner la société CT Exploitation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, en constat de la résiliation du bail et paiement de l’arriéré de loyer.

Par ordonnance du 4 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent,

Constaté qu’à la suite du commandement en date du 3 février 2023, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de Mme [K] [Z] à compter du 23 mars 2023 ;

Dit que la société CT Exploitation et tous occupants de son chef devra avoir quitté les lieux qu’elle occupe résidence étudiante [Adresse 9], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et que, passé cette date, elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique ;

Condamné la société CT Exploitation au paiement de la somme provisionnelle de 1.591,01 € au titre des loyers et charges impayés pour la période du 16 mars 2020 au 30 juin 2020, outre intérêts à compter du 29 juin 2023, date de l’assignation ;

Débouté la société CT Exploitation de ses contestations ;

Condamné la société CT Exploitation à verser à Mme [K] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamné la société CT Exploitation à verser à Mme [K] [Z] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la société CT Exploitation aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

Le juge des référés retient que conformément à la jurisprudence relative à la crise Covid, la haute cour a jugé que :

la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance, en sorte qu’un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers,

l’obligation de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable, les preneurs ne pouvant invoquer ni l’exception d’inexécution ni la perte de la chose louée.

Par déclaration enregistrée le 2 janvier 2024, la société CT Exploitation a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 1er février 2024, la société CT Exploitation demande à la cour :

Infirmer l’ordonnance de référé du 4 décembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau,

Débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [Z] à payer à la SAS CT Exploitation la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions régularisées au RPVA le 31 juillet 2025, Mme [Z] demande à la cour :

Déclarer l’appel recevable mais mal fondé ;

Débouter la société CT Exploitation de ses demandes, fins et prétentions ;

Recevoir Madame [K] [Z] en ses demandes et la déclarer recevable et bien fondée ;

Confirmer l’ordonnance du 4 décembre 2023 du juge des référés en ce qu’elle a :

° Constaté qu’à la suite du commandement en date du 3 février 2023, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de Madame [K] [Z] à compter du 3 mars 2023,

° Décidé que la société CT Exploitation et tous ses occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu’elle occupe résidence étudiante [Localité 7] [Localité 5] G 7 campus sise [Adresse 1], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente et que passé cette date elle pourra expulsée avec le concours de la force publique,

° Condamné la société CT Exploitation au paiement de la somme provisionnelle de 1.591,01 € au titre des loyers et charges impayés pour la période du 16 mars 2020 au 30 juin 2020, outre intérêts à compter du 29 juin 2023, date de l’assignation,

° Condamné la société CT Exploitation à verser à Mme [K] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

° Condamné la société CT Exploitation à verser à Madame [K] [Z] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer ;

Y ajoutant,

Condamner la société CT Exploitation à payer à Mme [K] [Z] la somme de 6.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la société CT Exploitation à payer les entiers dépens de première instance et de la présente instance d’appel comprenant les frais de commandement de payer (120,38 €) ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en constat de la résiliation de plein droit du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, prescrire en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La société CT Exploitation fait valoir qu’il résulte de la combinaison de ces dispositions que le juge des référés ne peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet que si le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer est manifestement fautif et qu’à l’inverse, s’il ne l’est pas ou si le paiement se heurte à une contestation sérieuse, le juge des référés n’a pas le pouvoir de constater le jeu de la clause résolutoire.

Elle soutient que dans toutes les affaires au cours desquelles elle a été amenée à statuer, la Cour de cassation s’est en effet bornée à répondre au moyen tiré de l’applicabilité du droit commun de la force majeure, ayant plus précisément estimé que l’article 1218 du code civil ne pouvait être invoqué pour justifier le non-paiement des loyers durant la période Covid, alors qu’elle n’a jamais eu à statuer sur l’impact d’une clause contractuelle autorisant expressément le locataire à bail commercial à suspendre le paiement des loyers lorsqu’intervient un événement précis, contractuellement assimilé à un cas de force majeure, l’interprétation d’un contrat échappant par principe et sauf dénaturation, à son contrôle.

Elle estime qu’en affirmant que la jurisprudence de la Cour de cassation interdisait au locataire de se prévaloir des mesures gouvernementales d’interdiction de recevoir du public au titre de la force majeure, l’ordonnance entreprise en a donc méconnu la portée.

Elle soutient encore que l’affirmation tirée de l’absence de contestation sérieuse au paiement du loyer procède par ailleurs d’une dénaturation des termes clairs et précis de l’article X 2° du bail, en vertu duquel les parties ayant ainsi conventionnellement assimilé l’entrave à la libre circulation des personnes à un cas de force majeure justifiant la suspension des loyers, il n’était donc pas nécessaire, pour sa mise en oeuvre, qu’un juge apprécie s’il revêtait en outre un caractère imprévisible ou irrésistible, étant rappelé que les conditions requises pour qu’un événement soit considéré comme un cas de force majeure au sens de l’article 1148 ancien du code civil (devenu l’article 1218) ne sont que supplétives.

Elle fait valoir que certains obstacles rencontrés par le débiteur dans l’exécution de son obligation peuvent donc être conventionnellement assimilés à la force majeure prévue à la convention sans pour autant en recouvrir tous les caractères, les parties étant tout à fait libres d’ériger tel ou tel événement comme un cas de force majeure de nature à suspendre l’exécution d’une obligation, serait-elle une obligation de payer, ce qui est le cas en l’espèce, les parties ayant expressément assimilé l’entrave à la circulation des personnes (que les mesures de confinement prises ne peuvent mieux caractériser) à un cas de force majeure dispensant temporairement le locataire de son obligation de payer.

Elle estime que si une quelconque interprétation de l’article X 2° s’avérait nécessaire, alors le juge des référés aurait dû de plus fort reconnaître son incompétence.

Mme [Z] fait valoir en premier lieu que l’obligation de payer ses loyers par la société CT Exploitation ne se heurte à aucune contestation sérieuse alors que la Cour de cassation retient que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance, en sorte qu’un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers, étant précisé que la résidence exploitée par la société CT Exploitation n’a pas fait l’objet d’une fermeture administrative.

Elle soutient au visa de deux arrêts de la Cour de cassation afférents à la mise en oeuvre d’une clause contractuelle de suspension du loyer que le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail la liant à la société CT Exploitation ne se heurte pas aux stipulations claires du contrat de bail, qui ne nécessitent pas d’interprétation et encore moins à une contestation sérieuse, cette clause prévoyant clairement que le règlement du loyer ne pourra être suspendu qu’en cas d’interruption de l’activité en raison d’un cas de force majeure, alors que :

d’une part, la société CT Exploitation ne rapporte pas la preuve d’une d’interruption de son activité, justifiant au contraire de la poursuite de celle-ci,

d’autre part, celle-ci affirme de manière spécieuse que les parties ont conventionnellement assimilé l’entrave à la libre circulation des personnes à un cas de force majeure et que cette clause contractuelle s’évincerait des critères légaux prévus par l’article 1218 du code civil alors que cette affirmation est totalement contredite par celles écrites par la société CT Exploitation dans un courriel adressé à Mme [Z] le 17 avril 2020.

Elle ajoute que la société CT Exploitation vise à tort les critères légaux de la force majeure car la Cour de cassation maintient l’obligation des preneurs de payer leurs loyers commerciaux même durant les périodes de fermeture de leurs locaux, fermeture qui n’a pas eu lieu en l’espèce et qu’elle conditionne la reprise de son activité « à la normale » à la réouverture des établissements d’enseignement supérieur et non pas à la libre circulation des personnes et des biens, en sorte qu’elle ne peut à présent, et encore moins de bonne foi, se prévaloir des dispositions de la clause contractuelle prévue à l’article 10, alors qu’il appartient au preneur d’en justifier les conditions de mise en oeuvre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle rappelle qu’à ce jour, la société CT Exploitation n’a toujours pas payé les loyers et charges impayés pour la période du 16 mars au 30 juin 2020 qu’elle refuse de payer depuis plus de 5 ans et ce, malgré la condamnation du 4 décembre 2023.

Sur ce,

En application des textes précités, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, sans qu’il soit besoin de caractériser une quelconque urgence ou un trouble manifestement illicite, s’agissant du simple constat de l’application d’une clause claire et précise qui, sauf preuve du contraire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En effet, si le prononcé de la résiliation d’un contrat suppose une appréciation relevant des juges du fond, le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire entre dans les pouvoirs du juge des référés qui s’assure uniquement de l’existence de ladite clause et de la régularité de sa mise en oeuvre.

En l’espèce, le contrat de bail du 21 décembre 2011 liant les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 février 2023 pour la somme en principal de 1.591,01 €.

Il n’est pas contesté que la société CT Exploitation ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer, dans le mois suivant sa délivrance.

La cour retient que, indépendamment de la condition de force majeure, la clause de suspension du paiement du loyer stipulée à l’article X 2° du contrat de bail liant la société CT Exploitation à Mme [Z] est claire et n’a pas à être interprétée en ce qu’elle conditionne la suspension du paiement du loyer à l’interruption de l’activité du preneur sur le lieu de situation des biens loués, laquelle n’est pas rapportée par l’appelante. En effet, dans son courriel du 9 avril 2020, par lequel elle sollicite de Mme [Z] une réduction du loyer à compter du 16 mars 2020 et jusqu’à la fin du mois qui suivra la réouverture des établissements d’enseignement supérieur, la société CT Exploitation expliquait qu’en sa qualité d’exploitante des 114 lots composant la résidence et non pas en sa seule qualité de propriétaire du lot appartenant à Mme [Z], elle devait payer les charges d’exploitation qui subsistaient malgré le confinement et ce alors que le taux d’occupation de la résidence au 31 mars 2020 était de seulement 66%. La société CT Exploitation ne verse aux débats aucun élément de nature à rapporter une interruption de son activité qu’elle n’invoque d’ailleurs pas, étant précisé qu’elle ne conteste pas que les résidences étudiantes n’étaient pas concernées par la fermeture administrative des établissements commerciaux non essentiels. L’obligation de payer le loyer pendant la période visée par l’appelante n’est dès lors pas sérieusement contestable.

Cette absence de contestations sérieuse vaut bien que s’agissant de la force majeure visée par la clause litigieuse, la cour considère au contraire, qu’il est nécessaire de l’interpréter, les arrêts rendus par la Cour de cassation en lien avec les mesures sanitaires ne pouvant être transposés sans ladite interprétation y compris à la lumière des décisions relatives à la mise en oeuvre de clauses contractuelles de suspension du loyer dans d’autres décisions.

L’ordonnance déférée est confirmée mais la cour procède par substitution de motifs.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, la société CT Exploitation supportera également les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à Mme [Z] la somme de 1.500 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et de la débouter de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société CT Exploitation aux dépens d’appel ;

Condamne la société CT Exploitation à payer à Mme [K] [Z] la somme de 1.500 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Déboute la société CT Exploitation de sa demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT