N° RG 24/07925 – N° Portalis DBVX-V-B7I-P6LY

Décisions:

— du Tribunal Judiciaire d’Albertville

Au fond du 20 novembre 2020

RG 17/00078

— de la Cour d’appel de Chambery du 7 février 2023

(chambre civile première section)

RG 20/1534

— de la Cour de cassation du 26 septembre 2024

Pourvoi X 23-14.786

Arrêt 504 F-D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 21 MAI 2026

STATUANT SUR RENVOI APRES CASSATION

DEMANDERESSE A LA SAISINE :

S.A.S. FISCALITE AUDIT INTERNATIONAL

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque : 716

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS A LA SAISINE :

M. [F] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Mis hors de cause par arrêt de la Cour de cassation du 26 septembre 2024

S.A.R.L. AGENCE DES ALPES A.N

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 896

S.A.R.L. IMMOBILIERE GENERALE (CHALET DES ALPES)

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 896

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 15 janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 janvier 2026

Date de mise à disposition : 23 avril 2026 prorogé au 21 mai 2026 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la cour lors des débats et du délibéré :

— Christophe VIVET, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Emmanuelle SCHOLL, conseillère

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 14 décembre 1994, feue [R] [M] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée Agence des Alpes (devenue la société Immobilière Générale), un local commercial situé à [Localité 4] (Savoie), dans le domaine skiable des Trois-Vallées.

Ce bail commercial a été consenti pour une durée de neuf ans courant jusqu’au 14 décembre 2003, pour l’exercice de l’activité d’agence immobilière. Il s’est poursuivi par tacite reconduction passé cette date.

Par acte d’huissier du 27 avril 2007, la bailleuse a signifié à la société preneuse un congé avec offre de renouvellement à effet au 15 novembre 2007.

La société Agence des Alpes a accepté le renouvellement et le loyer du bail renouvelé a été fixé par jugement du 08 février 2012.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 04 décembre 2014, la société Agence des Alpes, conseillée par le cabinet d’expertise comptable Fiscalité Audit International, a informé feue [R] [M] et son fils M. [F] [M] de son intention de céder son fonds de commerce, conformément à la règlementation en vigueur.

Selon acte sous seing privé du 08 janvier 2015, rédigé par la société Fiscalité Audit International, la société Agence des Alpes a cédé son fonds de commerce, en ce inclus le bénéfice de 37 baux commerciaux, à la société Agence des Alpes AN, moyennant un prix de 225.026 euros.

Cette cession est intervenue hors la présence du bailleur.

Par acte d’huissier de justice du 14 janvier 2016, M. [F] [M], venant aux droits de sa mère, a signifié à la société Immobilière Générale (anciennement dénommée Agence des Alpes) un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction à effet au 14 novembre 2016, fondé sur l’absence d’immatriculation du local au registre du commerce.

M. [M] a considéré en effet que la cession du fonds de commerce, opérée par acte sous seing privé en méconnaissance des dispositions du bail, ne lui était pas opposable et qu’il demeurait fondé à considérer la société Immobilière Générale comme étant locataire des locaux.

Par exploit d’huissier de justice du 17 juin 2016, la société Agence des Alpes AN a signifié à M. [M] un projet d’acte authentique de cession de fonds de commerce, et lui a fait sommation d’être présent à la signature de l’acte prévue le 29 juin 2016.

Par exploit d’huissier de justice du 20 juillet 2016, la société Agence des Alpes AN a fait signifier à M. [M] la cession de fonds de commerce ainsi qu’une demande de renouvellement de bail à compter du 15 novembre 2016.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 juillet 2016, le conseil de M. [M] a indiqué au notaire que le bailleur entendait se prévaloir de la nullité de l’acte de signification du 20 juillet 2016, motif tiré de ce que cet acte ne précisait pas les modalités de sa remise.

Le 21 septembre 2016, la société Agence des Alpes AN a donc fait délivrer à M. [M] un nouvel acte d’huissier portant sommation d’être présent à la régularisation par acte authentique de la convention de cession de bail, prévue le 30 septembre 2016.

Le 30 septembre 2016, le contrat de cession du fonds de commerce a été formalisé par acte authentique hors la présence de M. [M].

Par acte d’huissier du 7 octobre 2016, M. [M] a indiqué que la demande de renouvellement du bail commercial était sans effet, car un congé avait été délivré le 14 janvier 2016.

Le 25 octobre 2016, une copie exécutoire de l’acte authentique de cession du fonds de commerce a été remise au bailleur.

Par acte d’huissier du 21 décembre 2016, M. [M] a fait sommation à la société Agences des Alpes AN de libérer les locaux dans un délai de huit jours.

Par acte d’huissier du 17 janvier 2017, la société Agence des Alpes AN a assigné M. [M] devant le tribunal de grande instance d’Alebrtville, en nullité du congé délivré le 14 novembre 2016 et en renouvellement du bail commercial à compter du 15 novembre 2016.

Les sociétés Immobilière Générale et Fiscalité Audit International (en sa qualité de rédactrice de l’acte) ont été appelées en cause et la société Agence des Alpes AN a sollicité que la société Fiscalité Audit International soit condamnée à l’indemniser de tout préjudice susceptible de naître de son éviction.

Par jugement mixte et contradictoire du 20 novembre 2020, le tribunal devenu tribunal judiciaire d’Albertville a statué comme suit:

— dit que la cession de bail opérée entre la société Immobilière Générale et la société Agence des Alpes AN est inopposable à M. [F] [M] ;

— juge valable le congé délivré par M. [F] [M] à la société Immobilière Générale le 14 janvier 2016 ;

— dit que le bail a pris fin le 14 novembre 2016 par l’effet de ce congé ;

— dit que la société Agence des Alpes AN est occupante sans droit ni titre du local appartenant à M. [M] depuis le 15 novembre 2016 ;

— dit que M. [M] sera tenu de payer à la SARL Agence des Alpes AN une indemnité d’éviction ;

— déboute M. [M] de sa demande de remise de clefs ;

— dit qu’en cas de maintien des lieux, la société Agence des Alpes AN sera tenue de payer à M. [M] une indemnité d’occupation à compter du 15 novembre 2016 ;

— condamne la société Agence des Alpes AN à payer une indemnité provisionnelle mensuelle de 1.500 euros sur le montant de l’indemnité d’occupation, tant qu’elle se maintiendra dans les lieux ;

— ordonne une expertise en vue de la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation et commis Mme [A] [J] pour y procéder ;

— condamne la société Agence des Alpes AN et la société Immobilière Générale à payer à la société Fiscalité Audit international la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— surseoit à statuer sur le surplus des demandes ;

— réserve les dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire.

Le tribunal ayant retenu que la société Agence des Alpes AN avait droit à une indemnité d’éviction, il ne s’est pas prononcé sur la demande indemnitaire dirigée contre la société Fiscalité Audit International.

Par déclaration du 16 décembre 2020, M. [F] [M] a relevé appel du jugement.

Par arrêt du 7 février 2023, la cour d’appel de Chambéry a confirmé le jugement en ce qu’il a statué comme suit :

— dit que la cession de bail opérée entre la société Immobilière Générale et la société Agence des Alpes AN était inopposable à M. [M],

— juge valable le congé délivré par M. [M] à la société Immobilière Générale le 14 janvier 2016,

— dit que le bail avait pris fin le 14 novembre 2016 par l’effet de ce congé,

— dit que la société Agence des Alpes AN était occupante sans droit ni titre du local appartenant à M. [M] depuis le 15 novembre 2016,

— déboute M. [M] de sa demande de remise de clefs.

La cour a infirmé le jugement pour le surplus et a statué comme suit :

— déboute la société Agence des Alpes A.N de sa demande tendant à voir condamner M. [M] au paiement d’une indemnité d’éviction ;

— ordonne la libération des lieux par la société Agence des Alpes A.N dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt ;

— ordonne, à défaut de libération volontaire dans le délai susvisé, l’expulsion de la société Agence des Alpes A.N, ainsi que de tous occupants de son chef ;

— condamnée in solidum la société Agence des Alpes A.N et la société Immobilière Générale à payer à M. [F] [M] une indemnité d’occupation mensuelle payable au 15 de chaque mois à compter du 15 novembre 2016 et ce jusqu’à la libération effective des locaux au montant actuel du loyer et des charges avec indexation conforme au contrat de bail initial ;

— déboute M. [F] [M] du surplus de ses demandes liées à l’indemnité d’occupation ;

— dit que la société Fiscalité Audit International avait engagé sa responsabilité vis à vis de la société Immobilière Générale et de la société Agence des Alpes A.N lors de la rédaction de l’acte de cession sous seing privé en date du 8 janvier 2015 en raison des manquements commis ;

— déclare irrecevable la demande de la société Agence des Alpes A.N de voir condamner la société Fiscalité Audit International à indemniser l’ensemble de ses postes de préjudice, sa demande étant indéterminée ;

— déboute la société Agence des Alpes A.N de sa demande formée contre la société Fiscalité Audit International en réparation de la perte de son fonds de commerce ;

— condamne la société Fiscalité Audit International à relever et garantir la société Agence des Alpes A.N et la société Immobilière Générale des condamnations prononcées à leur encontre au paiement des dépens et de l’indemnité procédurale ;

— déboute la société Immobilière Générale et la société Agence des Alpes A.N du surplus de leur demande tendant à être relevées et garanties par la société Fiscalité Audit International ;

— déboute la société Immobilière Générale, la société Agence des Alpes A.N et la société Fiscalité Audit International de leurs demandes d’indemnité procédurale ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamne in solidum la société Immobilière Générale et la société Agence des Alpes AN à payer à M. [M] la somme de 5.000 euros ensemble pour la première instance et l’instance d’appel ;

— condamne les mêmes in solidum aux dépens de 1ère instance et d’appel, comprenant notamment le coût du congé en date du 14 janvier 2016, le coût de l’acte signifié le 07 octobre 2016 à la société Agence des Alpes AN et le coût de la sommation de quitter les lieux en date du 21 décembre 2016, distraits au profit de M^e Chapuis, sur son affirmation de droit.

***

La société Agence des Alpes AN et la société Immobilière Générale se sont pourvues en cassation contre l’arrêt susvisé et la société Fiscalité Audit International en a formé pourvoi incident.

Par arrêt du 26 septembre 2024, la troisième chambre civile Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt, seulement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de la société Agence des Alpes AN en condamnation de la société Fiscalité Audit International à indemniser l’ensemble de ses postes de préjudices et débouté l’Agence des Alpes AN de ses demandes formées contre la société Fiscalité Audit International en réparation de la perte de son fonds de commerce et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ces points, la Cour a remise l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt en les renvoyant devant la cour d’appel de Lyon, et a mis M. [M] hors de cause.

La Cour de cassation a jugé que, en déclarant irrecevable la demande indemnitaire de la société Agence des Alpes AN au motif de son caractère indéterminé, alors que la société Agence des Alpes AN avait formulé une demande chiffrée a minima à la somme de 225.026 euros, la cour d’appel de Chambéry avait violé les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, aux termes duquel l’objet du litige se trouve déterminé par les prétentions respectives des parties.

La Cour de cassation a également jugé qu’en rejetant la demande de la société Agence des Alpes AN en indemnisation de la perte de son fonds de commerce, au motif que le bail ne concernait qu’un établissement secondaire et que la demanderesse n’établissait pas la perte du fonds, alors qu’elle avait antérieurement retenu que la société Agence des Alpes AN avait perdu son droit au bail sur les locaux litigieux et que ce droit présentait une valeur patrimoniale, la cour d’appel avait violé l’article 4 du code civil, en application duquel le juge ne pouvait refuser d’indemniser un dommage dont il avait constaté l’existence en son principe.

Par déclaration déposée le 17 octobre 2024 puis déclaration rectificative du 07 novembre 2024, la société Fiscalité Audit International a saisi la cour de renvoi, en appelant M. [M], et les sociétés Agence des Alpes AN et Immobilière Générale en poursuite de l’instance d’appel.

Par ses conclusions récapitulatives notifiées le 08 janvier 2026, la société Fiscalité Audit International présente les demandes suivantes à la cour :

— constater le désistement d’instance à l’égard de M. [M] et prononcer sa mise hors de cause ;

— confirmer le jugement du 20 novembre 2020 ;

— débouter la société Agence des Alpes AN de ses demandes indemnitaires ;

— condamner toute partie succombante au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société Fiscalité Audit International soutient que la cassation ne concerne que le rejet des demandes indemnitaires formées par la société Agence des Alpes AN, de sorte que la saisine de la cour de renvoi se limite au « bien-fondé » de l’action en responsabilité exercée par l’intéressée et à l’existence du préjudice allégué.

Elle considère que le préjudice de la société Agence des Alpes AN ne s’entend point de la perte du droit à indemnité d’éviction, à laquelle elle ne pouvait prétendre en l’absence de bail opposable aux consorts [M], mais de la valeur du droit au bail dont le fonds de commerce se trouve amputé.

Elle avance qu’un tel préjudice caractérise une éviction du cessionnaire au sens du droit de la vente et relève de la garantie d’éviction du vendeur organisée aux articles 1626 et suivants du code civil.

Elle en déduit que la société Agence des Alpes AN ne saurait agir à son encontre en paiement d’une indemnité d’éviction et qu’il lui appartenait de solliciter la garantie de son vendeur et que, ayant omis d’engager cette action en garantie, elle ne saurait lui imputer la conséquence de son inaction par l’exercice d’une action en responsabilité.

Elle ajoute que la société Immobilière Générale n’a subi aucun préjudice, pour avoir perçu le prix de cession sans en reverser quelque fraction que ce soit à la société Agence des Alpes AN en exécution de sa garantie d’éviction.

Elle conclut en conséquence au rejet des demandes indemnitaires formées par ses contradictrices.

La société Fiscalité Audit International soutient à titre subsidiaire que la demande indemnitaire ne saurait être appréciée sur la base du montant d’une indemnité d’éviction, au versement de laquelle la société Agence des Alpes AN ne pouvait prétendre.

Elle avance que le préjudice réside au contraire dans « l’impact de la disparition de la valeur intrinsèque du droit au bail dans le cadre plus global de la cession du fonds de commerce », qu’il représente la perte d’un élément entrant dans la détermination du prix de cession et se trouve nécessairement plafonné au montant de ce prix.

Elle observe que la société Agence des Alpes AN prétend en page 18 de ses conclusions obtenir l’indemnisation « de la valorisation des bénéfices que la concluante pouvait escompter de la cession », ce dont elle déduit que le préjudice allégué s’entend non point d’une perte subie mais d’un gain manqué et qu’il ne constitue que la perte d’une chance purement hypothétique et non indemnisable.

Elle ajoute que la demande adverse revient à solliciter au titre de la perte d’un élément du fonds de commerce, un montant supérieur à celui payé pour l’intégralité des éléments corporels et incorporels. A supposer le préjudice établi en son principe, elle considère que l’indemnisation doit être limitée à la fraction du prix d’achat des éléments incorporels du fonds correspondant au seul bail perdu.

Relevant que le prix d’achat des éléments incorporels, fixé à 100.000 euros n’a donné lieu à aucune ventilation, elle avance que l’indemnisation de la perte du droit au bail sur le local litigieux ne peut être estimée et que le préjudice n’est pas établi en son quantum.

Par leurs conclusions récapitulatives notifiées le 19 janvier 2025, les sociétés Agence des Alpes AN et Immobilière Générale (Chalet des Alpes) demandent à la cour de réformer le jugement en ce qu’il a dit qu’elles avaient attrait inutilement la société Fiscalité Audit International et, en conséquence, les a condamnés à payer à cette dernière la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de statuer à nouveau comme suit :

— juger que la société Fiscalité Audit International a commis des manquements en sa qualité de rédactrice d’acte et a engagé sa responsabilité civile à l’égard des sociétés Immobilière Générale et Agence des Alpes AN :

— débouter la société Fiscalité Audit International de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société Fiscalité Audit International à payer à la société Agence des Alpes AN la somme de 460.862 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société Fiscalité Audit International à payer à la société Immobilière Générale la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société Fiscalité Audit International, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la société Agence des Alpes AN la somme de 7.000 euros, et à la société Immobilière Générale la somme de 7.000 euros, outre les entiers dépens.

Les deux sociétés font valoir que la société Fiscalité Audit International a engagé sa responsabilité, en rédigeant un acte inefficace et inopposable au bailleur.

Elles expliquent qu’il en est résulté, au détriment de la cessionnaire du droit au bail, un préjudice

né de la perte de son droit au bail et de l’impossibilité d’en demander le renouvellement. Elles soutiennent que ce préjudice s’entend de la perte partielle du fonds de commerce (limitée à la partie exploitée dans les locaux litigieux) et que la cessionnaire doit être indemnisée à concurrence de ce qu’aurait été l’indemnité d’éviction si elle en avait bénéficié.

Elles rappellent que l’expert a chiffré la valeur du fonds perdu à 381.707 euros, auxquels s’ajoutent l’indemnité de remploi et l’indemnité pour trouble commercial, que la jurisprudence accorde en pareilles circonstances, ainsi que les frais de rédaction d’acte exposés en pure perte.

Elles contestent qu’il faille indemniser le préjudice de la société Agence des Alpes AN sur la base du prix de cession du fonds versé à la société Immobilière Générale ou qu’il faille le limiter à la seule valeur du droit au bail sur le local litigieux, alors que la faute de la société Fiscalité Audit International a provoqué la perte de son fonds et que le préjudice s’élève en conséquence à la valeur du fonds perdu, augmenté des préjudices accessoires.

Elles contestent que l’engagement de la responsabilité du rédacteur de l’acte de cession soit subordonné à l’exercice préalable d’une action en responsabilité du cessionnaire contre le cédant ou que l’existence d’une garantie d’éviction à la charge du cédant fasse disparaître son préjudice.

Elles soutiennent en dernier lieu que la société Immobilière Générale a également subi un préjudice né de la nécessité de défendre à une instance pendant près de huit ans et du temps perdu pour la gestion de ses propres affaires.

***

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

Le président de chambre a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 15 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience du jeudi 22 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogé au 21 mai 2026.

MOTIFS

Sur la situation procédurale de M. [M] :

Vu l’article 625 du code de procédure civile ;

Conformément au troisième alinéa de l’article 625 du code de procédure civile, la Cour de cassation peut, si elle en est requise, prononcer la mise hors de cause des parties dont la présence devant la cour de renvoi n’est plus nécessaire à la solution du litige.

M. [M] a été mis hors de cause par la Cour de cassation, de sorte qu’il ne pouvait plus être attrait devant la présente cour de renvoi par voie de déclaration de saisine.

La cour retient en conséquence que l’intéressé n’est pas partie à la présente instance et que le désistement exprimé par la société Fiscalité Audit International se trouve dépourvu d’objet.

Sur le principe de la responsabilité de la société Fiscalité Audit International :

Vu les articles 623, 624 et 625 du code de procédure civile ;

Le chef de dispositif par lequel la cour d’appel de Chambéry a déclaré la société Fiscalité Audit International responsable à l’égard des sociétés Immobilière Générale et Agence des Alpes AN à raison des fautes commises lors de la rédaction de l’acte de cession du 08 janvier 2015 demeure exempt de cassation.

Il s’ensuit que le principe de la responsabilité de l’intéressée est acquis, ainsi que son obligation d’indemniser tout préjudice en relation causale avec la faute retenue.

Sur l’absence d’action en garantie d’éviction et son incidence sur l’action en responsabilité :

Vu l’article 1626 du code civil ;

Vu les articles 1135 et 1147 du même code, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Il résulte du premier de ces textes que la garantie d’éviction du fait d’un tiers est due si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur.

Il est acquis en l’espèce que la faute commise par la société Fiscalité Audit International réside dans la rédaction d’un acte sous seing privé, en méconnaissance des dispositions du bail litigieux prescrivant le recours à l’acte authentique.

Il en est découlé que l’acte de cession n’a pu être valablement opposé aux consorts [M] et que ceux-ci ont pu bénéficier du congé délivré le 14 janvier 2016 à la société Immobilière Générale, nonobstant la cession du fonds intervenue le 08 janvier 2015, à effet d’entraîner l’éviction de la cessionnaire des locaux litigieux.

L’éviction dont s’agit résulte en conséquence du fait d’un tiers à la cession, savoir les consorts [M]. Or, il n’est pas allégué que le trouble subi par la société Agence des Alpes AN ait existé au moment de la vente et qu’il ait été connu de la société Immobilière Générale.

Il n’est pas acquis en conséquence que les conditions de la garantie d’éviction à la charge du vendeur soient réunies au cas d’espèce.

A supposer au surplus qu’elles le soient, cette circonstance ne ferait nullement obstacle à l’exercice par la société Agence des Alpes AN de l’action en responsabilité contre la rédactrice de l’acte de cession défaillant. La cessionnaire évincée n’est pas tenue en effet d’agir en priorité contre le cédant plutôt qu’à l’encontre du rédacteur responsable par sa faute de l’éviction.

Il s’ensuit que le moyen élevé par la société Fiscalité Audit International n’est pas de nature à faire obstacle à l’indemnisation de la société Agence des Alpes AN.

Sur les demandes indemnitaires de la société Agence des Alpes AN :

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Conformément à l’article 1147 susvisé, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il a été précédemment retenu que la faute de la société Fiscalité Audit International dans la rédaction de l’acte de cession de fonds, tenant à la méconnaissance des formes prévues dans le contrat de bail commercial, avait provoqué la perte du droit au bail au détriment de la société Agence des Alpes AN.

Le droit au bail ayant été perdu, la société Agence des Alpes AN n’a pu en solliciter le renouvellement, ni poursuivre l’exploitation du fonds dans l’établissement secondaire de [Localité 4]. Elle a pu en revanche poursuivre l’exploitation du fonds au sein de l’établissement principal des Menuires.

La cour rappelle toutefois que, si l’acte de cession avait été rédigé en la forme authentique et s’était trouvé opposable à M. [M], ce dernier n’en aurait pas moins conservé la possibilité de refuser le renouvellement du bail, sous réserve de régler une indemnité d’éviction, que la poursuite de l’exploitation au sein de l’établissement de [Localité 4] n’était donc pas acquise, fût-ce même en l’absence de faute dans la rédaction de l’acte de cession et que, de la même manière qu’un renouvellement n’est jamais acquis, le versement d’une indemnité d’éviction ne peut être tenu pour certain, le preneur évincé pouvant s’en trouver privé en cas de manquement de nature à justifier la résiliation du bail durant la période de maintien dans les lieux.

Il s’ensuit que la faute de la société Fiscalité Audit International a fait perdre à la société Agence des Alpes une chance de bénéficier du renouvellement du bail et d’éviter la perte partielle du fonds ou de percevoir une indemnité d’éviction venant réparer celle-ci.

L’indemnisation s’entend dans les deux cas de l’application du taux de perte de chance à la valeur du fonds partiellement perdu (1) et aux indemnités nécessaires à la création d’un fonds de même nature (2), dont la somme (1 + 2) correspond à ce qu’aurait été l’indemnité d’éviction pour perte partielle du fonds, si la preneuse en avait bénéficié.

La société Fiscalité Audit International ne saurait en revanche baser la réparation sur le prix de cession convenu en janvier 2015 pour en retenir la seule fraction correspondant à la valeur du droit au bail à la date de la mutation, alors que la perte endurée par la société Agence des Alpes AN ne s’entend pas du seul droit au bail mais d’une partie du fonds et qu’elle doit être appréciée au plus près de la date à laquelle le juge statue.

La cour retient par ailleurs que le taux de perte de chance doit être arrêté à 85 % compte tenu de l’absence de cause évidente de refus de l’indemnité d’éviction et de la faible probabilité que M. [M] choisît de s’exposer au paiement de celle-ci.

La réparation à laquelle la société Agence des Alpes peut prétendre est donc égale à 85 % de ce qu’aurait été la valeur de l’indemnité d’éviction correspondant à la perte partielle du fonds.

Ressortent à cet égard du pré-rapport d’expertise judiciaire de Mme [J] les éléments suivants :

— une partie de l’activité exercée sur le site de [Localité 5] a pu être transférée dans les locaux exploités aux Menuires, de sorte que la perte d’activité n’a pas été totale ;

— le surplus de l’activité exercée sur le site de [Localité 5] a été perdu, en l’absence de local de remplacement susceptible d’accueillir l’activité non transférable ;

— l’indemnité doit être en ce cas de remplacement plutôt que de transfert, pour la fraction d’activité perdue ;

— la valeur du fonds partiellement perdu peut être fixée par référence au chiffre d’affaires moyen sur les derniers exercices, avec application d’un coefficient de 50 % pour l’activité « transactions », de 120 % pour l’activité « syndic » et de 220 % pour l’activité « gestion locative » ;

— en considérant la seule fraction du chiffre d’affaires réalisée sur l’établissement perdu de [Localité 4] (déterminée sur la base des retraitements effectués par la société Fiscalité Audit Conseil) et après prise en compte du quantum d’activité transférable sur le site des Menuires, la valeur de la perte partielle du fonds s’élève à 350.442 euros ;

— en cas de calcul de la valeur du fonds sur la rentabilité et en tenant compte des reports de clientèle, la valeur de la perte partielle du fonds s’élève à 412.972 euros ;

— la moyenne des deux modes de calcul s’élève à 381.707 euros, à laquelle il convient d’ajouter les frais nécessaires à l’acquisition d’un fonds de même valeur de 38.170 euros, l’indemnité pour trouble commercial de 34.414 euros et les frais administratifs de 1.500 euros, pour un total de 455.792 euros.

Ces calculs ne font l’objet d’aucune contestation autre que celles précédemment écartées.

Il s’ensuit que la société Agence des Alpes peut prétendre, après application du taux de perte de chance, à une réparation de 387.423 euros.

Le tribunal ne s’étant pas prononcé sur la demande indemnitaire dirigée par la société Agence des Alpes AN contre la société Fiscalité Audit International, il n’y a pas lieu à cet égard à infirmation ou confirmation de son jugement.

Ajoutant à ce jugement, il convient en revanche de condamner la société Fiscalité Audit International à payer à la société Agence des Alpes AN la somme de 387.423 euros.

Sur les demandes indemnitaires de la société Immobilière Générale :

Vu l’article 9 du code de procédure civile ;

La société Immobilière Générale ne démontre pas en quoi la gestion du litige l’aurait exposée à des démarches telles qu’elles auraient conduit à la détourner de son exploitation, non plus partant que la réalité du préjudice dont elle allègue.

Il convient en conséquence de rejeter la demande correspondante, formée pour la première fois devant la présente cour de renvoi.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Vu l’article 639 du même code ;

Conformément à l’article 639 susvisé, la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée.

La société Fiscalité Audit International succombe à l’instance d’appel. Il convient en conséquence de la charger de l’intégralité des dépens de 1ère instance et d’appel, en ce inclus ceux exposés devant la cour d’appel de Chambéry.

Il convient par le même motif d’infirmer le chef de jugement par lequel le tribunal judiciaire d’Albertville a condamné les société Agence des Alpes AN et Immobilière Générale à payer à la société Fiscalité Audit International la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande enfin de condamner la société Fiscalité Audit International à payer aux sociétés Agence des Alpes AN et Immobilière Générale la somme de 4.000 euros chacune, en indemnisation de leurs frais irrépétibles, et de rejeter sa propre demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu l’arrêt de cassation prononcé le 26 septembre 2024 entre les parties ;

— Constate que M. [F] [M] n’est pas partie à l’instance devant la présente cour de renvoi et que le désistement exprimé par la société Fiscalité Audit International à son égard se trouve dépourvu d’objet ;

— Infirme le jugement prononcé le 20 novembre 2020 par le tribunal judiciaire d’Albertville sous le numéro RG 17/00078, en ce qu’il condamne les sociétés Agence des Alpes AN et Immobilière Générale à payer à la société Fiscalité Audit International la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau du chef de jugement infirmé et y ajoutant :

— Condamne la société Fiscalité Audit International à payer à la société Agence des Alpes AN la somme de 387.423 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamne la société Fiscalité Audit International aux dépens de 1ère instance et d’appel, en ce inclus les dépens exposés devant la cour d’appel de Chambéry ;

— Condamne la société Fiscalité Audit International à payer aux sociétés Agence des Alpes AN et Immobilière Générale la somme de 4.000 euros chacune, en indemnisation de leurs frais irrépétibles ;

— Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] le 21 mai 2026.

Le greffier Le président

S. Polano C. Vivet