N° RG 25/02630 – N° Portalis DBVX-V-B7J-QI6Y

Décision du

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 17 novembre 2022

RG : 21/01273

ch 10 cab 10 J

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 09 Juin 2026

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la Régie DELASTRE IMMOBILIER groupe AGDA IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque 359

ayant pour avocat plaidant M^e David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE,

INTIME :

M. [R] [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Claudio PARISI, avocat au barreau de LYON, toque : 2237

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Mars 2026

Date de mise à disposition : 19 Mai 2026 prorogée au 09 Juin 2026

Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété.

M. [T] est propriétaire d’un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble.

Le 4 décembre 2020, une assemblée générale des copropriétaires a adopté :

— une résolution n° 17 portant approbation du modificatif de l’état descriptif de division – règlement de copropriété par création des lots n° 10 et 11 par prélèvement sur les parties communes de l’immeuble,

— une résolution n° 18 autorisant la vente par le syndicat des copropriétaires au pro’t de M. [F], copropriétaire au sein de l’immeuble, des lots intermédiaires n° 10 et 11,

— une résolution n° 19 portant autorisation à M. [F] d’effectuer des travaux portant sur les parties communes de l’immeuble.

M. [T] a voté contre ces résolutions.

Par acte introductif d’instance du 12 février 2021, il a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Lyon afin d’obtenir la nullité de ces résolutions et de toutes les résolutions en découlant, la remise en état des lieux et l’indemnisation du préjudice résultant de l’atteinte à l’aspect esthétique de l’immeuble.

Par jugement contradictoire du 17 novembre 2022, le tribunal a :

— annulé les résolutions n° 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 4 décembre 2020,

— débouté M. [T] de sa demande de prononcer l’annulation de toutes les résolutions découlant des résolutions susvisées,

— débouté M. [T] de sa demande de faire sommation au syndicat des copropriétaires de remettre en état les lieux conformément au descriptif du règlement de copropriété,

— déclaré irrecevable M. [T] en sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre du copropriétaire maître de l’ouvrage des travaux,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [T] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance, dont distraction au pro’t de Maître Parisi,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par déclaration du 19 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement.

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire pour défaut d’exécution par le syndicat des copropriétaires de la décision le condamnant à payer à M. [T] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été réinscrite le 3 avril 2025 après justificatif du paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

* a annulé les résolutions n° 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 4 décembre 2020,

* l’a condamné à payer à M. [T] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance,

— confirmer le jugement pour le reste,

Par conséquent,

— débouter M. [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— le condamner à lui payer la somme de 5000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2026, M. [T] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* annulé les résolutions n° 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires daté du 4 décembre 2020,

* condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance,

* condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Parisi,

Par conséquent,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aucune des parties ne demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [T] de sa demande de prononcer l’annulation de toutes les résolutions découlant des résolutions susvisées,

— débouté M. [T] de sa demande de faire sommation au syndicat des copropriétaires de remettre en état les lieux conformément au descriptif du règlement de copropriété,

— déclaré irrecevable M. [T] en sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre du copropriétaire maître de l’ouvrage des travaux,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le jugement est donc irrévocable sur ces points.

1. Sur la nullité des résolutions

1.1. Sur la violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que :

— les résolutions attaquées pouvaient être approuvées à la majorité de l’article 26 et non à l’unanimité,

— en effet, l’aliénation de la partie commune ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de M. [T],

— la partie aliénée ne peut être qualifiée de « plateforme de retournement » nécessaire au transport d’objets volumineux dans l’escalier,

— tous les appartements de l’immeuble sont dotés d’une fenêtre sur la [Adresse 3] permettant l’installation d’une nacelle pour un déménagement,

— la montée d’escalier entre les autres étages est particulièrement exiguë et n’est dotée d’aucune plateforme de retournement,

— l’escalier n’est pas un escalier en colimaçon,

— l’espace concerné a seulement vocation à accueillir une ouverture permettant d’éclairer la cage d’escalier ; or, cette fonction sera préservée car un puits de lumière au plafond de l’escalier est prévu dans le projet,

— la ventilation pourra être assurée par cette même ouverture,

— il n’est pas démontré que des opérations de secours seraient compromises par l’animation de cette partie commune.

M. [T] réplique essentiellement que :

— les résolutions n° 17 et 18 doivent être annulées pour avoir été votées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non à l’unanimité,

— la nullité des résolutions n° 17 et 18 entraîne, par voie de conséquence, la nullité de la résolution n° 19,

— en effet, l’aliénation de la partie commune porte atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives en diminuant l’accès à son appartement,

— l’espace entre le deuxième et le troisième étage est une plateforme de retournement qui a pour fonction de permettre le passage des opérations de déménagement ou de secours,

— l’aliénation de cette partie commune va réduire l’espace de circulation, supprimer la lumière naturelle entre les deux étages et empêcher la ventilation et le désenfumage des parties communes, puisque la fenêtre se retrouvera dans la partie privative de M. [F],

— ceci portera atteinte à la sécurité des occupants et gênera les opérations de déménagement ou de secours,

— la résolution n° 19 ne donne aucune précision sur l’emplacement où la dimension du puits de lumière envisagé.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 1019, applicable à l’espèce, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Et selon l’article 26 de la même loi, dans sa rédaction issue de l’ordonnance précitée, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, ni décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

En l’espèce, M. [T] ne soutient pas que la conservation des parties communes dont l’aliénation a été décidée serait nécessaire au respect de la destination l’immeuble mais fait valoir que les résolutions n° 17 et 18 ont pour effet de lui imposer un changement de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance.

Il convient de rappeler que l’article 26 ne vise pas n’importe quelle atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance mais uniquement celles qui sont prévues par le règlement de copropriété.

Ainsi, le juge ne peut prononcer la nullité d’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires, au motif qu’elle a pour effet d’imposer à un copropriétaire un changement de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, sans constater que la destination desdites parties privatives et les modalités de leur jouissance sont prévues par un règlement de copropriété (en ce sens, 3e Civ., 4 décembre 2025, pourvoi n° 24-15.587).

Or, en l’espèce, ni M. [T], sur qui repose la charge de la preuve, ni le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le règlement de copropriété.

Nonobstant l’absence de production de cette pièce, la cour est en mesure de retenir, à la lecture des conclusions des parties, que les parties privatives de M. [T] sont destinées à l’habitation. Or, force est de constater que ce dernier ne rapporte pas la preuve que l’aliénation des lots intermédiaires n° 10 et 11 entraînerait une modification de cette destination.

En revanche, en l’absence de production du règlement de copropriété, rien ne permet de considérer que celui-ci prévoit, au titre des modalités de jouissance des parties privatives, des conditions particulières d’accès au logement, notamment pour les opérations de déménagement, ou d’éclairement de l’escalier situé entre les deuxième et troisième étages.

S’il est certain que le copropriétaire doit disposer d’un accès à son lot privatif et d’un éclairage de cet accès, pour des raisons de sécurité, la cour constate que ces exigences sont, en l’espèce, préservées. Il ressort en effet du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 24 mars 2023 versé aux débats par le syndicat des copropriétaires en cause d’appel, d’une part, qu’il est possible de monter un sommier d’une largeur de 140 cm jusqu’au troisième étage sans empiéter sur la plateforme, d’autre part, que les logements disposent de fenêtres donnant sur la voie publique pour le déménagement de meubles plus volumineux, enfin, que l’escalier bénéficie d’une source de lumière naturelle avec la présence d’une grande fenêtre sur le palier du deuxième étage et d’un éclairage artificiel avec la présence d’un plafonnier sur le palier du troisième étage. Par ailleurs, la résolution n° 19 prévoit la création d’un puits de lumière dans le plafond de la montée d’escalier. Sur ce point, la cour observe, à la lecture des pages du projet de travaux relatives aux combles que la future lucarne ne se trouve pas dans la partie grisée correspondant aux parties communes privatisées (lot intermédiaire n° 11 et lot n° 12) mais de l’autre côté de la « cloison à créer », de sorte qu’il ne ressort pas du projet soumis à l’assemblée générale la preuve que la fenêtre se retrouvera dans la partie privative de M. [F]. Au final, M. [T] n’établit pas la preuve que l’aliénation de la plateforme serait de nature à empêcher la ventilation ou le désenfumage des parties communes, pas plus qu’il ne démontre qu’elle serait de nature à compromettre d’éventuelles opérations de secours.

Au vu de ce qui précède, la cour rejette le moyen de nullité tiré de la violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

1.2. Sur la violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967

Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que :

— l’article 11 du décret du 17 mars 1967 a été respecté,

— en effet, un projet modificatif du règlement de copropriété et de l’acte descriptif de division était annexé à la convocation à l’assemblée générale,

— la loi n’exige pas que ce projet émane du notaire même si la modification devra ensuite être régularisée par acte authentique.

M. [T] réplique essentiellement que :

— la création des nouveaux lots n° 10 et 11 par la résolution n° 17 est irrégulière,

— en effet, l’ordre du jour ne comportait qu’un projet modificatif d’état descriptif de division sans projet de modification du règlement de copropriété,

— le non-respect de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 entraîne la nullité de la résolution n° 17.

réponse de la cour

Selon l’article 11, I, 6°, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction modifiée par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, applicable à l’espèce, est notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour : le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits acte, lorsque l’assemblée est appelée, selon le cas, à établir ou à modifier ces actes.

En l’espèce, il résulte de la pièce n° 1 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires qu’a été notifié aux copropriétaires un document intitulé « Modificatif état descriptif de division copropriété », comprenant un exposé, une première partie intitulée « Désignation et division de l’immeuble » et une deuxième partie intitulée « Modificatif du règlement de copropriété », laquelle est rédigée ainsi qu’il suit :

« Compte tenu des modifications intervenues sur l’état descriptif de division, il y a lieu de procéder à l’adaptation de la partie réglementaire de l’état descriptif de division-règlement de copropriété, afin de modifier les charges communes générales.

Les modifications intervenues sur l’état descriptif de division en première partie sont sans incidence sur le reste du règlement de copropriété qui ne distingue aucunes charges spéciales ou de services collectifs ou éléments d’équipements communs.

1. Modificatif de l’état descriptif de division-règlement de copropriété quant aux charges communes générales

Les quotes-parts de tantièmes de charges communes générales sont identiques aux quotes-parts générales de copropriété, modifiées suivant le tableau récapitulatif final ci-dessus ».

Au vu de cette pièce, la cour considère que les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées.

Le moyen de nullité tiré de la violation de ces dispositions est donc rejeté.

1.3. Sur l’illégalité du vote concernant les travaux sur les parties communes

Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que :

— les copropriétaires ont été amenés à voter sur les conditions essentielles du contrat puisqu’ils connaissaient la partie commune vendue et le prix,

— les travaux envisagés sont décrits et ne modifient pas l’aspect extérieur de la cage d’escalier,

— les documents sont parfaitement lisibles,

— la trappe est maintenue au niveau du troisième étage,

— les travaux ne vont pas entraîner la suppression de la seule source de lumière naturelle du palier.

M. [T] réplique essentiellement que :

— le dossier technique, difficilement lisible, flou et incomplet, n’a pas permis à l’assemblée générale de se prononcer en toute connaissance de cause sur le projet de travaux,

— les travaux vont entraîner la suppression de la trappe permettant d’accéder au toit,

— s’agissant de la vente, aucune estimation de prix de cession n’a été communiquée,

— la réalisation des travaux sur les parties communes est à l’origine d’un trouble manifestement illicite.

Réponse de la cour

Contrairement à ce que soutient M. [T], le descriptif des travaux envisagés et les plans établis par un cabinet de géomètre expert sont suffisamment précis pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet envisagé.

Par ailleurs, l’avis de convocation à l’assemblée générale mentionnait le prix de vente proposé tant pour le lot n° 10 que pour le lot n° 11, M. [T] n’offrant pas de démontrer que la communication d’une estimation du prix de cession serait exigée à peine de nullité de la résolution.

Enfin, si le projet de travaux fait apparaître la suppression d’une trappe au niveau des combles, celle située au troisième étage, au-dessus de la porte d’entrée de l’appartement de M. [T], figure toujours sur les plans de sorte que l’impossibilité d’accéder au toit n’est pas démontrée.

Dans ces conditions, et au vu de ce qui a été jugé plus avant, la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas démontrée.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la cour infirme le jugement déféré en ce qu’il a annulé les résolutions n° 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 4 décembre 2020 et déboute M. [T] de ses demandes.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

M. [T], partie perdante, est condamné aux dépens de première instance et d’appel, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

annulé les résolutions n° 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] du 4 décembre 2020,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à payer à M. [T] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] aux dépens de l’instance, dont distraction au pro’t de Maître Parisi,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant au jugement

Déboute M. [T] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière, La Présidente,