N° RG 22/01281 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OD6Z

Décision du Tribunal Judiciaire de BOURG-EN-BRESSE

Au fond du 06 janvier 2022

(chambre civile)

RG : 20/01129

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 07 MAI 2026

APPELANTE :

S.C.I. EMMX

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par la SELARL SELARL D’AVOCAT PIERRE-EMMANUEL THIVEND, avocat au barreau d’AIN

INTIMEE :

S.A.S. AGMK COMMERCES

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 896

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 mai 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 février 2026

Date de mise à disposition : 07 mai 2026

Composition de la cour lors des débats et du délibéré :

— Christophe VIVET, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Emmanuelle SCHOLL, conseillère

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2002, la Société Lyonnaise de développement commercial a consenti à la société Distribution Casino France un bail commercial portant sur différents locaux à usage commercial et d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 2] (Ain), comprenant un local à usage de magasin au rez-de-chaussée et un appartement à usage d’habitation au 1er étage.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2009, moyennant un loyer annuel de 5.506,58 euros HT, payable par trimestre civil d’avance et révisable à l’expiration de chaque période triennale.

Ce bail a été renouvelé par avenant du 25 mars 2013 à effet au 1er juillet 2012, au loyer annuel indexé de 9.500 euros HT.

Par avenant sous seing privé des 31 janvier 2017 et 07 février 2017, la SCI EMMX venant aux droits de la société Lyonnaise de développement commercial (le bailleur) et la société Distribution Casino France (le preneur), sont convenues de modifier la désignation des locaux pris à bail, de manière à ce qu’ils portent sur un local au rez-de-chaussée à usage de magasin et un entrepôt (réserve) dans la cour arrière, à charge pour la bailleresse de réaliser à ses frais « une toilette » dans le local commercial du rez-de-chaussée et un « lieu de repos chauffé permettant le déjeuner » dans la réserve, au plus tard le 1er septembre 2017.

Par acte sous signature privée du 14 avril 2017, le preneur a cédé son fonds de commerce à la société AGMK Commerces au prix de 25.000 euros, sans que le bailleur n’intervienne à l’acte de cession.

Le 29 novembre 2019, le preneur a fait constater par huissier de justice que les travaux de création d’un lieu de repos chauffé n’avaient pas été réalisés par le bailleur dans le délai imparti.

Par lettre d’avocat du 27 janvier 2020, le preneur a mis en demeure le bailleur d’effectuer les travaux de création d’une salle de repos dans un délai de deux mois à compter de la date de réception du courrier.

Le bailleur a chargé le cabinet d’architectes Art’Bel d’étudier les possibilités d’aménagement du lieu de repos chauffé prévu à l’avenant des 31 janvier et 07 février 2017. Ce cabinet a déposé son rapport le 18 juin 2020.

***

Le 19 mai 2020, la société AGMK Commerces a fait assigner la société EMMX devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, pour l’entendre condamner à aménager une salle de repos sous astreinte, à l’indemniser de son préjudice de jouissance, à lui rembourser la somme de 200 euros en indemnisation de volumes d’eau indûment prélevés sur son réseau à l’occasion d’un chantier, et à lui remettre des quittances de loyer.

La société AGMK Commerces a également demandé que le montant du loyer soit amputé de 10 % jusqu’à la réalisation des travaux d’aménagement.

Le bailleur a fait grief à la société AGMK Commerces d’occuper sans droit ni titre le premier étage de la réserve située au fond de la cour, et d’avoir réalisé des travaux sans son accord (installation de blocs de ventilation au premier étage de la réserve et réalisation d’une dalle carrelée au rez-de-chaussée de la réserve).

Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a statué comme suit :

— ordonne à la société EMMX de réaliser les travaux de création d’une salle de repos chauffée au rez-de-chaussée de la réserve, dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant à compter de l’expiration de ce délai, pendant une durée de cent jours ;

— déboute la société AGMK Commerces de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— déboute la société AGMK Commerces de sa demande d’autorisation de réduire le montant des loyers jusqu’à complète réalisation des travaux ;

— condamne la SCI EMMX à payer à la société AGMK Commerces la somme de 50 euros au titre du remboursement de la consommation d’eau ;

— ordonne à la SCI EMMX de remettre à la société AGMK Commerces des quittances pour les loyers déjà réglés au jour du jugement dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— ordonnée à la SCI EMMX de remettre à la société AGMK Commerces des quittances pour chaque loyer réglé postérieurement au jugement dans le délai de quinze jours à compter du complet règlement,

— dit n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de remise des quittances d’une astreinte ;

— déboute la SCI EMMX de la demande reconventionnelle visant à ce qu’il soit fait injonction à la société AGMK Commerces de cesser d’utiliser le premier étage de la réserve ;

— déboutée la SCI EMMX de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour occupation abusive du premier étage de la réserve ;

— déboute la SCI EMMX de sa demande reconventionnelle de démolition des travaux réalisés par la société locataire ;

— déboute la SCI EMMX de sa demande de communication des rapports de vérification de l’installation électrique ;

— déboute la SCI EMMX de sa demande visant à ce qu’il soit fait injonction à la société AGMK Commerces de mettre en conformité l’installation électrique ;

— déboute les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Le tribunal a essentiellement retenu que le bailleur ne pouvait valablement se prévaloir de la tardiveté de la demande de réalisation des travaux d’aménagement et de l’absence d’utilité de ces travaux pour se soustraire à son obligation contractuelle.

Il a considéré que, à défaut de stipulation contractuelle quant au lieu de réalisation de la salle de repos, il convenait de rechercher la commune intention des parties, à défaut, la solution la plus raisonnable au sens de l’article 1188 du code civil (durée des travaux, coûts, continuité de l’activité commerciale, vétusté du bâtiment et obligations de mises aux normes, etc). Il a estimé que le rapport de l’architecte mandaté par le bailleur permettait de désigner le rez-de chaussée de la réserve sur cour comme le lieu devant accueillir les aménagements.

Statuant sur les demandes indemnitaires et de réduction de loyers formées par la société locataire, le tribunal a jugé que celle-ci ne démontrait pas l’existence de son préjudice, en observant que l’intéressée disposait de solutions alternatives pour les pauses déjeuner du personnel et que la réclamation s’expliquait par la dégradation des relations contractuelles.

Statuant sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse, le tribunal a retenu que les pièces versées aux débats ne permettaient pas de limiter le périmètre du bail au rez-de chaussée de l’entrepôt, le preneur disposant d’un droit de jouissance portant sur la totalité de ce bâtiment, en ce inclus le 1er étage.

Le tribunal a également jugé que les seuls travaux contractuellement soumis à l’autorisation préalable du bailleur s’entendaient des travaux de transformation, démolition, percement des murs ou de cloisons et changements de distribution, étrangers aux aménagements réalisés par la société locataire.

***

La SCI EMMX a relevé appel de cette décision selon déclaration enregistrée 14 février 2022.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 21 mars 2023, la SCI EMMX présente les demandes suivantes à la cour :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

ordonné à la société EMMX de réaliser les travaux de création de l’espace de repos chauffé,

condamné la société EMMX à rembourser la consommation d’eau,

ordonné à la société EMMX de remettre des quittances,

débouté la société EMMX de sa demande d’injonction de cesser d’utiliser le premier étage de la réserve,

débouté la société EMMX de sa demande de dommages-intérêts pour occupation abusive du premier étage de la réserve,

débouté la société EMMX de sa demande reconventionnelle de démolition de travaux,

débouté les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Et, statuant à nouveau :

— faire injonction à la société AGMK Commerces de cesser d’utiliser le premier étage de la réserve sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à venir ;

— condamner la société AGMK Commerces à lui payer la somme mensuelle de 150 euros à compter du 1er avril 2017 et jusqu’à la décision à intervenir à titre de dommages et intérêts pour l’utilisation sans droit ni titre du 1er étage de la réserve ;

— dire et juger que la société AGMK Commerces a effectué des travaux sans autorisation ;

— condamner la société AGMK Commerces à démonter les blocs de ventilation sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à venir ;

— condamner la société AGMK Commerces à détruire la dalle et le revêtement installés sans autorisation dans la réserve sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à venir ;

— sommer la société AGMK Commerces de communiquer les factures et attestations de garantie décennale afférentes aux travaux de réalisation de dalle et carrelage sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à venir ;

En tout état de cause :

— rejeter l’ensemble des demandes de la société AGMK Commerces ;

— condamner la société AGMK Commerces à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société AGMK Commerces à supporter les entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

***

Par conclusions déposées le 31 janvier 2023, la société AGMK Commerces présent les demandes suivantes à la cour :

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes de réduction du loyer, d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance et de condamnation de la partie adverse aux frais irrépétibles de 1ère instance ;

— le confirmer pour le surplus et assortir la condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt ;

— ordonner la réduction du loyer à hauteur de 10% du loyer hors taxes mensuel du 2 septembre 2017 jusqu’à la parfaite réalisation des travaux de création de la salle de repos chauffée et de détente ;

— condamner la SCI EMMX au remboursement du trop-perçu au titre de cette réduction de loyer ;

— condamner la SCI EMMX au paiement de la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’absence de création et mise à disposition dans les locaux d’une salle de repos chauffée ;

— condamner la SCI EMMX au paiement d’une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel ;

— débouter la SCI EMMX de toutes ses demandes complémentaires plus amples ou contraires.

***

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mai 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 05 février 2026, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 07 mai 2026.

MOTIFS

La cour relève à titre liminaire que le contrat de bail initial date du 18 avril 2002 et que son avenant de reconduction a été conclu le 25 mars 2013.

Ce contrat relève en conséquence des dispositions du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, quand bien même l’avenant ayant modifié la consistance des lieux loués a-t-il été conclu les 31 janvier 2017 et 07 février 2017.

Sur le périmètre du bail et la demande visant à ce qu’il soit fait injonction à la société AGMK Commerces de cesser d’utiliser le premier étage de la réserve :

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

La société EMMX soutient que la société AGMK Commerces utilise l’étage de la réserve sur cour comme zone de stockage, pour y entreposer d’importantes quantités de denrées, malgré la fragilité du plancher.

Elle conteste que l’avenant du mois de février 2017 ait eu pour objet, ou pour effet, d’étendre le périmètre de la location à l’étage de cet entrepôt, dont elle considère que l’intimée l’occupe sans titre.

Elle se prévaut à cet égard d’un plan dont elle explique qu’il constitue l’annexe 3 du contrat de bail. Elle observe que ce plan s’intitule « Rez-de-chaussée » et représente la réserve pour une surface de 32,5 mètres carrés, correspondant à la superficie du rez-de-chaussée, ce dont elle déduit que l’étage n’entre pas dans le périmètre de la location.

Elle ajoute qu’il aurait été impossible pour les parties de vouloir faire entrer l’étage, constitué d’une mezzanine, dans le périmètre de la location, alors que cette mezzanine ne constitue qu’un local technique employé pour l’entretien des groupes froids, que la fragilité de son plancher interdit l’usage de stockage, que l’escalier d’accès n’est pas aux normes et qu’il se trouvait barré d’une planche avant que la société AGMK Commerces n’entre en possession.

Elle demande en conséquence qu’il soit fait injonction à la société AGMK Commerces d’évacuer la mezzanine et de lui régler la somme de 150 euros par mois à compter du mois d’avril 2017, en indemnisation de son occupation illicite.

La société AGMK Commerces approuve le tribunal d’avoir retenu que le bail porte également sur l’étage du local sur cour servant de réserve.

Elle rappelle à cet égard que le bail vise la réserve sans distinguer entre le rez-de-chaussée et l’étage, lequel se trouve constitué d’une mezzanine dépourvue d’accès indépendant.

Elle ajoute que les photographies produites par l’appelante témoignent de ce que l’étage de la réserve était occupé par la société Casino Distribution France, sans que le propriétaire n’y trouve à redire.

Elle dénie tout caractère contractuel au plan produit par la partie adverse, dont elle observe qu’il n’est pas signé, qu’il a été établi en 2015 par l’architecte de la bailleresse dans le cadre d’un projet de transformation de la réserve en logement et qu’il n’est absolument pas certain qu’il s’entende du plan annexé à l’avenant de février 2017.

Réponse de la cour :

Conformément à l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’avenant au contrat de bail conclu les 31 janvier et 07 février 2017 dispose que la location porte sur :

« 1 local au rez-de-chaussée, à usage de magasin, 1 entrepôt (réserve) dans la cour arrière (annexe 1) »

La cour observe que ce contrat limite expressément la location au rez-de-chaussée du bâtiment principal, alors qu’il ne prévoit aucune limitation de pareille nature s’agissant de l’entrepôt (réserve).

Les photographies et constats d’huissier versés aux débats révèlent par ailleurs que l’étage de la réserve sur cour n’est accessible que par un escalier situé en rez-de-chaussée, l’ensemble formant un tout indivisible.

Ces circonstances donnent foi à l’affirmation de la société AGMK Commerces selon laquelle la location porte sur l’ensemble de la réserve.

Elle n’est aucunement combattue par le plan figurant le rez-de-chaussée du bâtiment principal et de la réserve, annexé à l’exemplaire de l’avenant produit par la bailleresse et portant le paraphe des parties.

Ce plan, réalisé en 2015 dans le cadre d’un projet de construction de logement, n’a jamais eu vocation en effet à servir la délimitation de l’emprise au sol du bail modifié deux ans plus tard. Il n’a été annexé à l’avenant de 2017 qu’à seul dessein de permettre au lecteur de se figurer quels sont les bâtiments concernés. Son intitulé « rez-de-chaussée » doit être lu en référence au projet de construction de logement alors nourri par le bailleur et non point en référence à l’avenant de 2017 conclu deux ans après sa réalisation.

Les photographies non datées communiquées par la bailleresse (pièce 24), montrant un accès à l’étage de la réserve partiellement condamnée par des moellons, ne permettent aucunement de combattre la lettre non équivoque de l’avenant.

Aucun élément ne démontre par ailleurs que l’escalier d’accès à l’étage serait non-conforme et dangereux.

S’il est vrai pour finir que l’architecte de la société EMMX a fait connaître en son rapport du 18 juin 2020 que le plancher du 1er étage de la réserve n’était pas adapté à un quelconque stockage de denrées, compte tenu de sa trop faible résistance, cette circonstance ne permet une nouvelle fois de limiter le périmètre contractuel du bail : susceptible de justifier une éventuelle injonction de cesser tout stockage de denrées à l’étage, elle ne saurait en revanche conduire au prononcé d’une injonction de cesser toute utilisation du 1er étage de la réserve, qui est la seule demandée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande correspondante et débouté la bailleresse de sa demande de dommages-intérêts pour occupation abusive du 1er étage de la réserve.

Sur la demande de création d’une salle de repos :

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016;

La société EMMX soutient à titre infirmatif que la société AGMK Commerces a attendu le mois de janvier 2020 pour demander l’exécution des travaux prévus à l’avenant de février 2017, sur instigation de son avocat, ce dont elle déduit que les travaux correspondants ne présentent aucune utilité particulière pour l’intimée. Elle approuve le premier juge d’avoir retenu que la société AGMK Commerces avait trouvé des solutions alternatives pour permettre à son personnel de déjeuner.

Elle ajoute que le confinement provoqué par la pandémie de Covid-19 au premier semestre 2020 a retardé l’accomplissement des travaux et que la société AGMK Commerces s’est opposée à ce que la salle de repos soit aménagée au rez-de-chaussée de la réserve, lequel se trouvait de toute façon entièrement rempli de marchandises stockées.

Elle considère en conséquence que l’intimée a fait obstacle à la réalisation des travaux litigieux et qu’il y a lieu par ce motif de rejeter sa demande.

La société AGMK Commerces réplique que l’avenant de février 2017 fait la loi des parties et oblige la société EMMX à réaliser les travaux litigieux, sans qu’elle puisse se réfugier derrière la tardiveté de la mise en demeure ou l’inutilité des ouvrages convenus.

Elle conteste par ailleurs s’être opposée de quelque manière que ce soit à l’installation de la salle de repos au rez-de-chaussée de la réserve, quoique sa préférence ait pu porter sur une installation à l’étage.

Elle conteste enfin que la société EMMX puisse se réfugier derrière le rapport de son architecte, empreint de partialité.

Elle demande que l’astreinte soit portée à 500 euros passé le délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Réponse de la cour :

Conformément à l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Ayant rappelé le principe de la force obligatoire des contrats, le tribunal a retenu par de justes motifs, que la cour adopte, que :

— l’avenant des 31 janvier 2017 et 07 février 2017 obligeait le bailleur à créer un cabinet de toilette dans le local commercial du rez-de-chaussée, ainsi qu’un lieu de repos chauffé dans la réserve, permettant le déjeuner, au plus tard le 1er septembre 2017 ;

— l’obligation ainsi contractée pesait désormais sur la société EMMX, par suite de la cession des locaux d’exploitation, tandis qu’elle profitait à la société AGMK Commerces, venant aux droits de la société Distribution Casino France par suite de la cession du fonds de commerce ;

— il résultait du constat d’huissier du 29 novembre 2019 que la société bailleresse n’avait pas respecté son obligation de créer un lieu de repos chauffé dans la réserve ;

— en l’absence de réalisation spontanée des travaux contractuellement convenus, la société preneuse était en droit de demander la condamnation de la société bailleresse à effectuer ces travaux, sans que cette dernière puisse lui opposer la tardiveté de la demande ou l’absence d’utilité des travaux sollicités ; qu’en effet ces circonstances n’étaient pas de nature à permettre de déroger à la force obligatoire du contrat ;

— en l’absence de stipulation arrêtant l’emplacement précis du local de repos, ou de tout élément permettant de déterminer la commune intention des parties à cet égard, il convenait de rechercher la solution la plus raisonnable ;

— il ressortait du rapport de l’architecte mandaté par la société EMMX que la solution la plus pratique la moins onéreuse était de créer la salle de repos au rez-de-chaussée de la réserve, à proximité du cabinet de toilette existant.

Ajoutant à ces motifs pertinents, la cour retient que l’épidémie de Covid-19 n’a pas constitué un obstacle durable à la réalisation des travaux litigieux. Elle retient également que les termes du courriel du 10 janvier 2020 et de la lettre d’avocat du 28 octobre 2019, par lesquels la société AGMK Commerces a fait connaître à la bailleresse qu’elle souhaitait que le local de repos chauffé soit installé à l’étage de la réserve, pour ne pas diminuer la superficie de stockage en rez-de-chaussée, ne caractérisent point son refus de voir la salle de repos construite au rez-de-chaussée, non plus surtout qu’une quelconque obstruction de sa part à la réalisation des travaux idoines.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné la réalisation des travaux sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois à compter de sa signification, dans la limite de 100 jours.

L’astreinte prononcée par le premier juge n’ayant pas suffi à assurer la réalisation des travaux litigieux, une nouvelle astreinte provisoire sera ordonnée par la cour, d’un montant de 200 euros par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance du preneur :

Vu les articles 1146 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

La société AGMK Commerces soutient qu’en application de l’article 1231-1 du code civil (remplaçant l’article 1147 du même code), le retard pris par la société EMMX dans l’exécution de son obligation de réaliser les travaux d’aménagement prévus à l’avenant de février 2017 lui ouvre droit à réparation.

Elle ajoute que l’absence de réalisation de ces travaux lui a causé un préjudice de jouissance du fait de l’absence de salle chauffée pouvant accueillir ses salariés.

Elle reproche au tribunal d’avoir rejeté la demande correspondante en considération de la tardiveté de la mise en demeure, en expliquant que la réparation d’un préjudice ne se trouve pas conditionnée à la délivrance préalable d’une interpellation comminatoire.

Elle conteste également que le fait que les salariés aient été contraints de trouver des solutions alternatives puisse effacer le préjudice de jouissance dont elle réclame réparation.

Elle estime son préjudice de jouissance à 10 % du loyer, soit 80,79 euros par mois ou la somme de 8.000 euros pour la période courue de septembre 2017 à décembre 2022 inclus.

La société EMMX réplique que la société AGMK Commerces a attendu le mois de janvier 2020 pour demander la réalisation des travaux litigieux, sur suggestion de son avocat, pour se venger d’une hausse de loyer. Elle estime en conséquence y avoir lieu de rejeter la demande, à tout le moins de faire courir l’indemnisation à compter de janvier 2020.

Réponse de la cour :

Conformément à l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu de l’article 1146 ancien du même code, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer.

Il est constant au cas d’espèce que la société EMMX n’a toujours pas aménagé le local de repos chauffé prévu à l’avenant des 31 janvier 2017 et 07 février 2017. Cette circonstance caractérise le retard dans l’exécution de son obligation au sens de l’article 1147 ancien du code civil.

Le simple fait que la société AGMK Commerces se soit trouvée contrainte de proposer des solutions alternatives à son personnel pour l’organisation de la pause déjeuner ne signifie point que la privation de l’usage du local convenu ne lui a pas causé préjudice. L’intimée s’est trouvée privée d’une partie des commodités auxquelles elle était en droit de prétendre et en a subi un préjudice de jouissance, en ce sens qu’elle aurait pu jouir de l’espace de repos chauffé s’il avait été bâti et se dispenser d’user d’expédients pour faire déjeuner ses salariés.

Il est constant en revanche que l’inexécution de l’obligation n’est pas définitive, de sorte que les dommages-intérêts ont vocation à courir à compter de la mise en demeure, intervenue par courrier d’avocat du 27 janvier 2020.

La juste indemnisation de ce préjudice doit être estimée à 5 % du montant du loyer hors taxes et hors charges.

Il convient en conséquence de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée au titre du préjudice de jouissance et de condamner la société EMMX à payer à la société AGMK à titre de dommages-intérêts une somme équivalente à 5 % du loyer mensuel hors taxes et hors charges, à calculer sur la période courant du 27 janvier 2020 à la date du 31 décembre 2022 à laquelle l’intimée arrête sa prétention.

Sur la demande de réduction des loyers :

La société AGMK Commerces soutient à titre infirmatif que l’absence de réalisation des travaux convenus a emporté suppression du local de repos de l’assiette du bail et justifie en cela une réduction du loyer conventionnel, d’un montant de 10 % l’an à compter du 02 septembre 2017 jusqu’à parfaite réalisation des travaux.

La société EMMX fait valoir en retour que l’intimée n’a pas été privée d’une quelconque fraction de la surface au sol des locaux pris à bail. Elle approuve le tribunal d’avoir retenu que la société AGMK Commerces n’avait subi aucun préjudice en lien avec l’absence de la salle de repos.

Réponse de la cour :

La cause invoquée par la société AGMK Commerces à l’appui de la demande tient à la privation du local de repos prévu à l’avenant des 31 janvier 2017 et 07 février 2017. Elle se confond avec le préjudice de jouissance précédemment indemnisé et il n’y a pas lieu d’accorder de réparation complémentaire à ce titre pour la période courant jusqu’au 31 décembre 2022.

Les motifs développés s’agissant du préjudice de jouissance commandent en revanche d’ordonner la réduction de 5 % du loyer hors charges et hors taxes, du 1er janvier 2023 jusqu’à la date à laquelle les travaux de construction d’une salle de repos chauffé seront achevés.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande en réduction du loyer.

Sur la demande de remboursement d’une consommation d’eau :

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

La société EMMX affirme avoir obtenu l’autorisation de la société AGMK Commerces pour se brancher sur son réseau d’alimentation en vue de la réalisation des travaux de ravalement de façade de l’immeuble.

Elle explique avoir installé un compteur destiné à quantifier la quantité d’eau prélevée sur le réseau de l’intimée, que le gérant de la société AGMK Commerces aurait démonté de sa propre autorité.

Elle ajoute que l’enlèvement du compteur fait obstacle à la quantification du volume d’eau prélevé. Elle reproche au tribunal de s’être substitué à la locataire dans l’administration de la preuve, en procédant à une évaluation de la quantité d’eau employée sur le chantier.

Concluant à titre confirmatif sur le principe de la réparation, la société AGMK Commerces fait connaître que des ouvriers mandatés par la société EMMX se sont branchés sur son réseau pour réaliser des travaux de rénovation de façade, sans avoir demandé d’autorisation de sa part.

Concluant à titre infirmatif sur le quantum de l’indemnité, l’intimée affirme que la preuve de la durée du branchement illicite incombe à l’appelante et demande que la réparation correspondante soit fixée à 20 euros par mois sur une durée de 10 mois.

Réponse de la cour :

Les courriels des 26 juin 2019 et 03 juillet 2019 confirment en premier lieu la réalité du branchement du chantier sur le réseau de distribution d’eau de la société AGMK Commerces.

Ils révèlent en second lieu que la bailleresse s’était engagée à indemniser la preneuse au titre de l’eau ainsi prélevée. L’engagement ainsi contracté oblige la société EMMX.

Ces courriels témoignent en troisième lieu de ce que la société EMMX avait fait installer un compteur temporaire destiné à quantifier le volume d’eau prélevé sur le réseau de l’intimée.

Aucun élément ne confirme en revanche les déclarations de l’appelante selon lesquelles la société AGMK Commerces aurait donné son accord en amont de ce branchement puis décidé de sa propre initiative d’enlever le compteur mesurant la consommation du chantier.

Il ne saurait être exigé, en pareilles circonstances, que la société AGMK Commerces fasse la preuve du volume exacte d’eau prélevée et la cour adopte les motifs du jugement critiqué, par lesquels le premier juge a estimé cette consommation et fixé l’indemnisation correspondante au montant de 50 euros.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande de communication des quittances de loyer :

Vu l’article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977 ;

La société EMMX soutient à titre infirmatif que des factures de loyer ont été adressées à la société AGMK Commerces, lui permettant de tenir sa comptabilité. Elle conteste en revanche se trouver obligée d’adresser des quittances de loyer.

La société AGMK Commerces fait valoir que la société EMMX ne lui a jamais communiqué de quittances de loyers, mais de simples factures ou appels de fonds n’emportant pas reconnaissance des paiements correspondants, en violation de l’article 21 de la loi du 06 juillet 1989, dont elle considère qu’il se trouve applicable aux baux commerciaux.

Réponse de la cour :

Conformément à l’article 11 de la loi du 29 décembre 1977, tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui.

Ces dispositions sont applicables aux baux commerciaux et c’est à bon droit que le tribunal a ordonné à la société EMMX de remettre des quittances de loyer, tant pour la période antérieure à son jugement que pour la période postérieure, sous réserve dans ce dernier cas du règlement préalable par la société locataire.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la réalisation des travaux sans autorisation :

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

La société EMMX fait valoir que le contrat de bail fait interdiction à la société preneuse d’effectuer des travaux ou de percer les murs sans son autorisation.

Elle explique que la société AGMK a cependant installé deux blocs de ventilation à l’étage de la réserve, malgré son opposition rappelée par courriel du 03 juillet 2019. Elle explique que ces blocs sont bruyants, à telle enseigne que la société AGMK aurait tenté de « dissimuler le bruit et les camoufler visuellement » en réalisant une installation sommaire en planche et grillage.

Elle considère que de tels travaux emportent nécessairement percement des murs et contreviennent en cela aux dispositions du bail.

L’appelante ajoute que la société AGMK Commerces a fait bâtir une dalle et un revêtement en carrelage sur le sol de la réserve en fond de cour, sans respecter les règles de l’art ni contracter d’assurance décennale.

Elle considère que les réalisations correspondantes constituent des travaux de transformation conventionnellement soumis à l’autorisation de la société bailleresse et à l’intervention de son architecte.

Elle reproche à l’intimée de les avoir fait réaliser en méconnaissance de ces conditions.

La société AGMK Commerces approuve le tribunal d’avoir retenu que les seuls travaux soumis à autorisation préalable de la bailleresse s’entendent des travaux de démolition, de percement des murs et cloisons ou de changement de distribution, desquels ne participent pas les réalisations litigieuses.

Elle ajoute que l’installation de groupes de ventilation et la pose d’un carrelage dans la réserve répondent aux règles d’hygiène applicables aux commerces alimentaires, qu’elles sont nécessaires à l’exploitation de son commerce et qu’elles relèvent à ce titre des travaux que le bail lui permet de réaliser sans autorisation préalable.

Elle conteste pour le surplus les affirmations de la société EMMX.

Réponse de la cour :

Conformément à l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le premier juge a retenu par de justes motifs, que la cour adopte, que les seuls travaux conventionnellement soumis à l’autorisation de la bailleresse s’entendent des travaux de démolition, de percement des murs et cloisons ou de changement de distribution, desquels ne participent pas l’installation des blocs de ventilation.

Y ajoutant, la cour constate qu’aucun élément ne vient confirmer le caractère prétendument bruyant des blocs de climatisation litigieux. Elle juge également que les travaux considérés n’ont pas nécessairement emporté percement des cloisons ou des murs, les branchements correspondants pouvant passer par les percements antérieurement réalisés pour le fonctionnement des groupes froids du magasin, dont le moteur est installé de longue date dans la réserve.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande visant le démontage des blocs de ventilation installés à l’étage de la réserve sur cour.

Le contrat de bail dispose par ailleurs que le preneur « aura à sa charge exclusive toute les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité. Ces transformations ne pourront être faites qu’après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur, dont les honoraires et vacations seront à la charge du preneur ».

La société AGMK Commerces ne conteste pas avoir fait couler une dalle sur le sol de la réserve sur cour, puis avoir posé un carrelage sur cette dalle, éléments qu’elle considère nécessaires à l’exercice de son activité au sens du contrat de bail, afin d’éviter le stockage de ses denrées alimentaires sur un sol en terre battue.

Si aucun élément ne donne foi aux déclarations de la bailleresse selon lesquelles ces ouvrages auraient été réalisés en méconnaissance des règles de l’art, la locataire ne justifie en revanche avoir sollicité en amont l’avis favorable de l’architecte de la société EMMX ou avoir réalisé ses travaux sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la bailleresse, en méconnaissance des termes du bail.

La réalisation de travaux en méconnaissance des conditions contractuelle justifie leur destruction, quand même seraient-ils nécessaires à l’exploitation de la société locataire.

Il convient partant d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande visant la destruction de la dalle et du carrelage installé au sol de la réserve sur cour et de condamner l’intimée à détruire ces ouvrages.

La cour observe toutefois que l’obligation de délivrance pesant sur la bailleresse pourrait conduire à ce qu’elle soit elle-même condamnée à réinstaller en urgence ces mêmes ouvrages, nécessaires au stockage des denrées dans des conditions d’hygiène acceptables, à ses frais nonobstant toute clause contraire du contrat. Cette circonstance pourrait l’amener à renoncer à l’exécution forcée et il n’y a pas lieu en conséquence d’assortir la condamnation prononcée au détriment de la société AGMK Commerces d’une astreinte.

Il convient en revanche de faire droit à la demande visant à ce qu’il soit fait injonction à la société AGMK Commerces de produire les factures de travaux et attestations d’assurance décennale des constructeurs, dans l’hypothèse où la société EMMX renoncerait à l’exécution forcée de la condamnation, afin qu’elle puisse a minima disposer de la possibilité d’agir contre les constructeurs et leurs assureurs en tant que de besoin.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

En vertu du premier de ces textes, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application du second, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société EMMX succombe pour l’essentiel à l’instance. Il convient en ces circonstances d’infirmer les dispositions du jugement de 1ère instance laissant à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles et de condamner la bailleresse aux dépens de 1ère instance et d’appel.

L’équité commande de la condamner en sus à payer à la société AGMK Commerces la somme de 6.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés en 1ère instance et en appel.

Elle commande également de rejeter la demande formée par l’appelante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après en avoir délibré, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

— Déclare recevable l’appel relevé à l’encontre du jugement prononcé le 06 janvier 2022 entre les parties par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse,

— Confirme le jugement sauf en ce que le tribunal a statué comme suit :

* déboute la société AGMK Commerces de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et de sa demande en réduction du loyer,

* déboute la société EMMX de sa demande visant la destruction de la dalle et du carrelage installés au sol de l’entrepôt (réserve) sur cour ;

* déboute la société AGMK de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

— L’infirme de ces différents chefs ;

Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés et y ajoutant :

— Assortit la condamnation de la société EMMX à bâtir un local de repos chauffé dans la réserve sur cour d’une nouvelle astreinte provisoire d’un montant de 200 euros par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt ;

— Condamne la société EMMX à payer à la société AGMK Commerces, en réparation du préjudice de jouissance né de l’absence de réalisation, du local de repos chauffé prévu à l’avenant des 31 janvier et 07 février 2017, une somme équivalente à 5 % du loyer mensuel hors taxes et hors charges, à calculer sur la période courant du 27 janvier 2020 jusqu’à la date à laquelle le local de repos chauffé sera intégralement réalisé ;

— Condamne la société AGMK Commerces à détruire la dalle et du carrelage installé au sol de la réserve sur cour ;

— Rejette la demande visant à ce qu’une astreinte assortisse l’exécution de la condamnation immédiatement précédente ;

— Ordonne à la société AGMK Commerces de communiquer à la société EMMX les factures de travaux correspondant à la réalisation de ces dalle et carrelage, ainsi que les attestations d’assurance décennale de leurs constructeurs ;

— Condamne la société EMMX aux dépens de 1ère instance et d’appel ;

— Condamne la société EMMX à payer à la société AGMK Commerces la somme de 6.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés en 1ère instance puis à hauteur de cour ;

— Déboute la société EMMX de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] le 07 mai 2026.

Le greffier Le président

S. Polano C. Vivet