ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 27 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03362 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QJJ4

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 04 juin 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 24/00042

APPELANT :

Monsieur [R] [F]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par M^e Cédric AMOURETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-006636 du 31/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

Monsieur [S] [T] [Z]

né le 30 Avril 1960 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Jean Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [E] [L] [M] [H] épouse [Z]

née le 12 Novembre 1956 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Jean Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 28 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Monsieur Salvatore SAMBITO, greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte en date du 3 janvier 2019, avec prise d’effet au 4 janvier 2019, M. [S] [Z] et Mme [E] [H], son épouse ont donné à bail à M. [R] [F] un immeuble à usage d’habitation avec garage (n°19 et 20), situé [Adresse 4].

M. et Mme [Z] ont délivré à M. [F], par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, un commandement de payer la somme principale de 4 412,32 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 8 septembre 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, M. et Mme [Z] ont assigné M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance en date du 4 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, a :

— Déclaré recevable l’action en référé,

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 janvier 2019 et ayant pris effet le 04 janvier 2019 entre M. [S] [Z] et Mme [E] [Z] et M. [R] [F] concernant l’immeuble à usage d’habitation avec garages (no 19 et 20) situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 novembre 2023,

— Déclaré en conséquence M. [R] [F] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 24 novembre 2023,

— Dit qu’à défaut pour M. [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433I du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par les bailleurs,

— Fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [R] [F] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 24 novembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

— Condamné M. [R] [F] à payer à M. [S] [Z] et Mme [E] [Z] la somme provisionnelle de 12 268,31 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 29 mars 2024, mensualité du mois d’avril comprise,

— Débouté M. [Z] et Mme [E] [Z] de leurs autres demandes,

— Condamné M. [R] [F] aux dépens,

— Dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [R] [F],

— Condamné M. [R] [F] à payer à M. [S] [Z] et Mme [E] [Z] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 29 juin 2024, M. [F] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 3 septembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 4 février 2025 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Par conclusions du 3 octobre 2024, M. [F] demande à la cour au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— le recevoir en ses écritures,

— en conséquence, réformer l’ordonnance de référé déférée,

— en conséquence, juger qu’il y a lieu de de lui accorder des délais de paiement de 36 mois afin que ce dernier puisse procéder au règlement de sa dette locative.

— suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés.

— débouter M. [S] [Z] et Mme [E] [Z] de leurs prétentions,

— juger qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :

— il exerçait, jusqu’en 2023, en tant qu’entrepreneur individuel spécialisé dans les travaux de maçonnerie générale et le gros 'uvre du bâtiment.

— il a été victime d’un accident en 1998 et avoir subi, en 2021, une intervention chirurgicale (arthroscopie du genou gauche), le 21 août 2023, il a été victime d’un nouvel accident du travail, il lui a également été diagnostiqué un syndrome d’apnée du sommeil, entraînant une fatigue chronique ; il a dû cesser son activité professionnelle.

— cette situation a conduit à une grave précarité financière, en l’absence de revenus, l’empêchant de régler son loyer et ses charges,

— il a pu reprendre le paiement de ses loyers courants et a entrepris de nombreuses démarches pour trouver des missions en intérim, ainsi que pour se former à une nouvelle activité professionnelle compatible avec son handicap.

Par conclusions du 29 octobre 2024, M. et Mme [Z] demandent à la cour au visa des articles 1103, 1240, 1342-10, 1343-5, 1728 du code civil, 7a 7-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 696, 700, 901, 905 et suivants du code de procédure civile, de :

— déclarer l’appel comme étant mal fondé sur le fond,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

— débouter M. [R] [F] de toutes ses demandes, et notamment celles tendant à l’octroi de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire,

— y ajoutant, le condamner à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour les dépens d’appel avec distraction.

Ils exposent en substance que :

— M. [F] n’a nullement repris le paiement des loyers comme il le soutient, seuls deux versements sont intervenus le 3 octobre 2024 pour la somme globale de 1 070 euros, cela ne couvrant même pas la somme due au titre du seul mois d’octobre 2024.

— ils soulignent l’absence d’efforts concrets de M. [F] pour apurer sa dette, qui a quadruplé en un an. Compte tenu des engagements non tenus et de l’absence de preuve de solvabilité, ils estiment qu’un plan d’apurement serait voué à l’échec et demandent le rejet de la demande de suspension.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 28 janvier 2025.

MOTIFS de la DECISION

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 alinéa 2 suivant, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Si l’appel de M. [F] porte sur l’ intégralité des chefs du dispositif de l’ordonnance de référé critiquée, ses dernières conclusions ne visent qu’à critiquer le chef de l’ordonnance, ayant rejeté sa demande de délais de grâce, qu’il forme, à nouveau, à hauteur de cour, ne développant qu’une argumentation à l’appui de cette demande.

Il en résulte qu’ayant limité le champ de l’appel et ne critiquant plus les autres chefs de l’ordonnance déférée, relatifs à la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 novembre 2023, au prononcé de la libération des lieux et, à défaut, à celui d’une expulsion, à la condamnation à titre provisionnel à s’acquitter de l’arriéré locatif à hauteur de 12 268,31 euros arrêté au 29 mars 2024 et au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, la cour ne pourra que les confirmer.

2 – sur les délais de grâce

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M [F] justifie être titulaire d’une rente depuis le 16 octobre 1999 à hauteur de 1 420,47 euros par an, avoir été hospitalisé et opéré par anesthésie locale en septembre 2021 (menisectomie externe) et avoir subi une entorse du genou gauche en août 2023, ayant conduit à un arrêt de travail.

Il produit son avis d’imposition pour l’année 2023, qui mentionne une somme de 22 745 euros au titre d’une activité de micro-entrepreneur. Il justifie ne pas avoir déclaré de chiffre d’affaires pour les mois de janvier et février 2024 et être en recherche d’emploi (annonces d’août 2024).

Il ne justifie d’aucune charge.

Outre que le décompte produit par le bailleur montre que la dette locative ne cesse d’augmenter, ayant triplé depuis le commandement, M. [F], qui ne conteste pas cette dette, ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant, ayant cessé tout versement en mai 2023 et uniquement payé la somme globale de 1 070 euros en octobre 2024. Il ne démontre pas avoir entrepris une quelconque démarche pour régler cette situation. Après avoir soutenu en première instance qu’il verserait 6 000 euros avec l’aide de sa famille, il ne formule aucune proposition d’apurement de sa dette.

Au demeurant, M. [F] a, d’ores et déjà, bénéficié d’un délai de plus de quinze mois depuis la résiliation du contrat de location et d’un délai de près de neuf mois depuis la décision ordonnant son expulsion.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais formée par M. [F].

L’ordonnance de référé sera confirmée.

3 -sur les autres demandes

M. [F], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et, au vu de l’aide juridictionnelle, dont il bénéficie, la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de M. et Mme [Z] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [F] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente