R.G : 14/10222

Décisions :

— du tribunal de grande instance de Draguignan (chambre 3 – construction) en date du 13 mars 2009

RG : 2005/06152

— de la cour d’appel d’Aix-en-Provence (1^re chambre A) en date du 23 février 2010

RG : 09/06386

— de la cour de cassation (3^e chambre civile)en date du 7 juin 2011

N° 731 F-D

— de la cour d’appel d’Aix-en-Provence (1^re chambre B) en date du 24 janvier 2013

RG : 12/0480

— de la cour de cassation (3^e chambre civile) en date du 7 mai 2014

N° 597 FS-D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 31 Mars 2016

APPELANTS :

G M N H épouse X

née le XXX à XXX

XXX

76480 SAINTE-MARGUERITE-SUR-DUCLAIR

représentée par la SELARL DANA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

assistée de Maître Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

I J X

né le XXX à CAUDEBEC-EN-CAUX (SEINE-MARITIME)

XXX

76480 SAINTE-MARGUERITE-SUR-DUCLAIR

représenté par la SELARL DANA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

assisté de Maître Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE :

C B épouse MASSE,

née le XXX à XXX

venant aux droits de A B, décédée le XXX, prise en sa qualité d’héritière

XXX

XXX

représentée par Maître Lucie BOYER, avocat au barreau de LYON

assistée de Maître Franck MANDRUZZATO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Septembre 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Février 2016

Date de mise à disposition : 31 Mars 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Michel GAGET, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— E F, conseiller

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l’audience, E F a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2001, A B et C B épouse MASSE (C MASSE) ont vendu à I X et à son épouse G H (les époux X) une parcelle de 1217 m², 'constructible viabilisée', sise à la Motte (83), sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire, au prix de 500.000 F (76.224,20 €).

L’acte authentique devait être signé le 28 février 2002.

L’acte sous seing privé stipule les clauses suivantes, sous la rubrique 'condition suspensive relative au financement’ : 'la présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur (…) et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D ci avant. Cette conditions suspensive est stipulée au seul profit de l’acquéreur’ ;

G-Durée et réalisation de la conditions suspensive :

'la durée de validité de la présente condition suspensive est fixée ci-contre : 30 jours à compter de la fin du délai de rétractation à 18 heures (…)'

H- prorogation éventuelle de la durée :

'Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur ;

J- Non réalisation de la condition suspensive :

'Si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe G, sans que ce défaut incombe à l’acquéreur sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe K, chacune des parties retrouvera pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre (…)' ;

K – Renonciation à la condition suspensive :

'Si l’acquéreur décide de renoncer à la présente condition suspensive, soit parce que le montant total des prêts offerts est inférieur à celui des prêts sollicités, soit pour des raisons de pure convenance personnelle, il devra le notifier au vendeur et/ou mandataire avant l’expiration du délai fixé au paragraphe G (…)'.

Le contrat prévoit que la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire est stipulée au seul profit des époux X.

Il stipule aussi sous la rubrique 'clause pénale’ la clause suivante : 'en application de la rubrique 'réalisation’ ci avant, il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une conditions suspensive, elle pourra être y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages-intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnisation forfaitaire, la somme de cinquante mille franc de l’autre partie'.

Il prévoit enfin qu’en cas de réalisation de la vente son prix sera payable en totalité le jour de la signature de l’acte authentique.

Par acte d’huissier du 18 juillet 2005, les époux X ont assigné A B et C MASSE devant le tribunal de grande instance de Draguignan en réitération forcée de la vente.

Par jugement du 13 mars 2009, le tribunal de grande instance de Draguignan les a débouté de leur demande.

Par arrêt du 23 février 2010, la cour d’appel d’Aix en Provence a infirmé cette décision et condamné C MASSE, A B étant décédée en cours de procédure, à réitérer l’acte devant notaire dans un certain délai faute de quoi l’arrêt vaudrait vente et à payer aux époux X la somme de 7.622,45 € au titre de la clause pénale.

Sur pourvoi d’C MASSE, la cour de cassation, par arrêt du 7 juin 2011, a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 23 février 2010, et renvoyé la cause et les parties devant la même cour autrement composée.

Par arrêt du 24 janvier 2013 la cour d’appel d’Aix en Provence a confirmé le jugement.

Sur pourvoi des époux X, la cour de cassation, par arrêt du 7 mai 2014, a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 24 janvier 2013, et renvoyé la cause et les parties devant la cour d’appel de Lyon.

Vu la déclaration de saisine des époux X à l’encontre d’C B.

Vu les conclusions du 18 juin 2015 des époux X, déposées et notifiées, par lesquelles ils demandent à la cour de :

— condamner C MASSE à réitérer par devant notaire l’acte de vente du terrain sis à la Motte, dans un délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard ;

— dire qu’à défaut l’arrêt vaudra vente au profit des époux X dudit terrain, avec toutes les conséquences de droit ;

— condamner C MASSE à leur payer une indemnité de 7.622,45 € à titre de clause pénale, et la somme de 50.000 € en réparation de leurs préjudices moraux et financiers ;

— ordonner la compensation de ces sommes avec le prix de vente qu’ils devront régler dès que la vente sera définitive ;

— condamner C MASSE à viabiliser le terrain et à justifier de sa constructibilité sous astreinte de 300 € par jour de retard ;

— la condamner aussi à leur payer la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 27 avril 2015 d’C MASSE, déposées et notifiées, par lesquelles elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement et débouter les époux X de leur demande en réitération forcée de la vente ;

— subsidiairement, débouter les époux X de leur demande de dommages-intérêts ;

— plus subsidiairement, les débouter de toutes leurs demandes ;

— les condamner à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI, LA COUR :

Sur la demande en réitération forcée de la vente par acte authentique :

Attendu que pour justifier de cette demande, les époux X soutiennent que :

1 – le compromis de vente du 18 septembre 2001 constitue une vente parfaite ;

2 – il résulte de son analyse que la date du 28 février 2002 n’était qu’une date indicative et non un terme prévu à peine de caducité ;

3 – il ne peut être caduc du seul fait de la non réalisation des conditions suspensives qui étaient stipulées seulement en leur faveur, et auxquelles ils ont renoncé ;

4 – les vendeurs, au regard des articles 1134 et 1135 du code civil, ont manqué à leur obligation de bonne foi contractuelle, faute de délivrance d’un terrain viabilisé et constructible, et C MASSE ne peut se prévaloir de la non réalisation dans les délais prévus des conditions suspensives relatives au prêt et au permis de construire, dans la mesure où elle est à l’origine de leur non respect ;

Attendu que celle-ci fait valoir que le compromis est caduc, motifs pris de ce que :

1 – le délai prévu pour passer l’acte authentique expirait au plus tard le 28 février 2002 et cette date a été dès le début dépassée ;

2 – l’offre de prêt proposée aux acquéreurs par leur banque l’ayant été seulement le 14 mars 2002, et le prêt n’ayant pas été en définitive octroyé, la condition suspensive d’obtention du prêt ne s’est pas réalisée dans le délai de 30 jours ;

3 – les époux X ont renoncé à cette condition suspensive le 17 mai 2006, alors qu’ils auraient dû le faire avant le 24 avril 2002 ;

4 – le permis de construire n’ayant été jamais octroyé, ils ne peuvent demander la réitération de la vente ;

5 – leur renonciation à la condition suspensive relative au permis de construire est tardive ;

Attendu cependant et en premier lieu qu’au regard de l’acte sous-seing privé du 18 septembre 2001, l’obligation de réitérer la vente par acte authentique n’était pas une condition de formation de la vente, mais une modalité de son exécution ; que cet acte stipule que la date prévue pour la signature de l’acte authentique est fixée au 28 février 2002, sous réserve de l’obtention par le notaire de l’obtention de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l’acte, ce dont il résulte que le 28 février 2002 ne constituait pas un terme extinctif ; que la vente ne pouvait être réitérée à cette date, dès lors que le notaire n’était pas en possession des documents attestant que la vente portait sur un terrain constructible et viabilisé ;

Attendu en deuxième lieu qu’il ressort d’un courrier du 30 août 2000 adressé par le maire de la commune de la Motte à la direction départementale de l’équipement que l’accès à la parcelle de A B et d’C MASSE aurait pu s’effectuer, à cette époque, à partir d’un chemin rural, l’ancien chemin de Figanières, à la condition qu’une autorisation de voirie soit sollicitée en vue de cet accès ; qu’C MASSE, qui ne prétend pas avoir ignoré cette condition, ne justifie pas avoir sollicité une telle autorisation avant de vendre le terrain aux époux X ; que le permis de construire a été refusé par le maire de la commune de La Motte aux motifs, notamment, que les caractéristiques de la voie de desserte, un chemin rural, étaient insuffisantes pour satisfaire au projet présenté, en raison de conditions d’accès présentant un risque pour la sécurité des usagers de la voie publique et de cette desserte ; que le permis a été aussi refusé au motif que le terrain n’était pas desservi par un réseau public d’assainissement ; qu’il ressort du rapport d’un expert, M. Z, désigné par un juge des référés à la demande de A B et d’ C MASSE, dans une instance

qui les opposaient à la commune de La Motte, ainsi qu’à des propriétaires de fonds voisins de leur parcelle, que celle-ci, lors de sa vente, était enclavée ; qu’C MASSE, qui pourtant a vendu aux époux X un terrain 'constructible viabilisé’ ne justifie pas avoir effectué, après la signature de l’acte du 18 septembre 2001, des démarches efficaces en vue de désenclaver la parcelle vendue et de la viabiliser, alors qu’au regard du rapport de l’expert Z, il existe des possibilités permettant ce désenclavement ; qu’il résulte de ces éléments qu’elle n’a pas exécuté de bonne foi ses obligations de vendeur, de sorte qu’elle ne peut, au regard de l’article 1134 alinéa 3 du code civil, se prévaloir du non respect par les époux X des clauses du contrat concernant la durée de la condition suspensive relative au financement et le délai et la forme prévus pour y renoncer ;

Attendu enfin que les conditions suspensives relatives à l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire ayant été stipulées dans le seul intérêt des époux X, ils peuvent seuls se prévaloir de la caducité attachée à leur défaillance ; qu’en outre, ils ont renoncé à ces deux conditions, dans des conclusions déposées devant le tribunal de grande instance de Draguignan, signifiées le 31 juillet 2008 et cette renonciation n’est pas tardive, dès lors que la date du 28 février 2002 fixée pour la réitération de la vente ne constitue pas un terme extinctif ;

Attendu donc que la promesse de vente du 18 septembre 2001 n’étant pas caduque, il appartient à C MASSE de l’exécuter et de la condamner, d’une part, à réaliser les travaux de viabilisation de la superficie promise à prendre sur la parcelle cadastrée F, à savoir une superficie de 1217 mètres carrés, constructible et viabilisée, et, d’autre part, de réitérer, une fois ses travaux faits, la vente en acte authentique ;

Attendu qu’à défaut de réaliser effectivement ses engagements contractuels dans les délais accordés, il y a lieu, eu égard à l’ancienneté du litige, d’assortir les obligations d’une astreinte ;

Sur la demande des époux X en paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale et de dommages-intérêts :

Attendu que pour conclure au rejet de cette demande, C MASSE soutient que le refus de la commune de La Motte d’autoriser l’accès à la parcelle vendue par l’utilisation du chemin rural de Figanières, à partir de la route départementale, est constitutif pour elle d’un cas de force majeure ; qu’elle précise que de nombreuses constructions dans la même zone débouchant sur la route départementale ont toutes obtenu le permis de construire et qu’ainsi elle ne pouvait imaginer que cet accès lui serait refusé par le maire ;

Attendu toutefois qu’ il ressort du courrier précité du 30 août 2000 adressé par le maire de la commune de la Motte à la direction départementale de l’équipement que l’accès à la parcelle litigieuse à partir de ce chemin rural était subordonné à la délivrance d’une autorisation de voirie ; que le refus du maire d’autoriser l’accès au chemin rural n’était donc pas imprévisible lorsque l’acte du 18 septembre 2001 a été signé, en l’absence d’élément permettant de constater que l’autorisation de voirie aurait été nécessairement accordée ; que dans ces conditions ce refus n’est pas constitutif d’un cas de force majeure ;

Attendu en conséquence qu’C MASSE, à qui est imputable l’inexécution de l’obligation de réitérer la vente, doit aux époux X la somme de 7.622,45 € en vertu de la clause pénale ;

Attendu que pour justifier de leur demande de dommages-intérêts les époux Y font valoir que l’indemnité prévue par la clause pénale est insuffisante pour réparer l’ensemble de leurs préjudices causés par la résistance abusive des vendeurs, dès lors qu’en raison du coût de l’augmentation de la construction entre 2001 et 2015, ils devront supporter un surcoût pour la construction de leur maison ;

qu’en réponse, C MASSE fait valoir que les époux X ne prouvent pas qu’ils construiront, et que la revente du terrain acquis au prix de 76.224 € en 2001 leur permettra de bénéficier d’une importante plus value ;

Attendu cependant que les époux X rapportent la preuve qu’ils avaient conclu dès le 18 septembre 2001 un contrat de construction de maison individuelle ; qu’ils justifient aussi qu’entre 2001 et 2015, l’indice INSEE du coût de la construction est passé de 1108,50 à 1626,25 ; qu’en raison de l’augmentation du coût de la construction et des tracas qu’ils ont subis depuis le mois de février 2002, préjudices distincts de celui réparé par l’indemnité prévue par la clause pénale, et qui procèdent des manquements commis par C B à l’origine du rejet de leur demande de permis de construire, il y a lieu de condamner cette dernière à leur payer la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts ;

Attendu l’équité commande d’allouer la somme de 8 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile aux époux X ;

Attendu qu’C MASSE qui perd, supporte tous les dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— réforme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 13 mars 2009 par tribunal de grande instance de Draguignan ;

— déboute C MASSE venant aux droits de A B, en sa qualité d’héritière, de toutes ses prétentions et moyens ;

— dit en effet que le compromis du 18 septembre 2001 dont l’objet est la vente d’un terrain constructible viabilisé aux époux X pour un prix de 76 224,20 € vaut vente et que la vente est parfaite en ce que les venderesses ont pris l’engagement de livrer un terrain viabilisé et constructible ;

— constate qu’à ce jour, les venderesses et C MASSE, aujourd’hui seule propriétaire, a manqué à son obligation de délivrance dans le délai convenu ;

— condamne, donc, C MASSE à délivrer aux époux X la parcelle promise par le compromis à prendre sur le terrain dont elle est propriétaire au lieudit le XXX, consistant en le lot n°2a d’une superficie de 1217 mètres carrés, constructible et viabilisée, après morcellement de la parcelle F numéro 101 cadastrée F, en créant une nouvelle parcelle numéro 762- 466, d’une superficie de 1217 mètres carrés avec toute conséquence de droit, moyennant le prix de 76 224,20 € ;

— condamne, donc, C MASSE à faire les travaux nécessaires pour la division de la parcelle et l’identification de la nouvelle parcelle vendue pour une superficie de 1217 mètres carrés constructible et viabilisée, sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant 1 an à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de cet arrêt ;

— condamne aussi C MASSE à réitérer le compromis du 18 septembre 2001 en acte authentique, une fois les travaux d’aménagement de la parcelle terminés et permettant la délivrance de la parcelle constructible et viabilisée, dans le délai de quatre mois de la signification de cet arrêt, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter à l’expiration de ce délai et pendant 1 an ;

— dit qu’à défaut de réalisation des travaux de délivrance de la parcelle de 1217 mètres carrés dans le délai accordé, à la venderesse, les époux X, acquéreurs, sont autorisés à effectuer les travaux de division, de viabilisation et d’identification de la parcelle constructible, tel que prévu aux conditions du compromis, et ce aux frais avancés d’C MASSE ;

— dit qu’à défaut de réitération du compromis en acte authentique, cet arrêt vaudra vente parfaite de la parcelle promise dans le compromis du 18 septembre 2001 au profit des époux X, moyennant le paiement de la somme de 76 221,20 €, à savoir une parcelle constructible et viabilisée d’une superficie de 1217 mètres carrés consistant en le lot n°2a à prendre sur la parcelle numéro 101 cadastrée F, au lieudit le XXX, créant ainsi une nouvelle parcelle XXX

— dit dans ce cas que cet arrêt doit être publié à la conservation des hypothèques ;

— condamne C MASSE à verser la clause pénale contractuelle de 7 622,45 € ;

— condamne C MASSE à verser aux époux X la somme de 30 000 € de dommages intérêts en réparation de leurs préjudices moral et matériel qu’ils globalisent dans leur prétention et dont l’origine se trouve dans la faute contractuelle de la venderesse à ne pas exécuter ses obligations de délivrance ;

— condamne également C MASSE à verser aux époux X la somme de 8 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les sommes dues aux époux X sont compensées avec le principal du prix de vente convenu (76 224,20 – 45 622,45) ;

— condamne C MASSE aux dépens de première instance et aux dépens d’appel ;

— autorise les mandataires des parties qui en ont fait la demande à les recouvrer aux formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Joëlle POITOUX Michel GAGET