RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG N° 10/03699

(1)

SARL SEDEM

C/

XXX

ARRÊT N°13/00048

COUR D’APPEL DE METZ

1^re Chambre

ARRÊT DU 19 FEVRIER 2013

APPELANTE :

SARL SEDEM 'SOCIETE D’ETUDES ET DE DIFFUSION D’EQUIPEMENT DE LA MAISON’ prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social

XXX

XXX

représentée par M^e ZACHAYUS, avocat à la Cour d’Appel de METZ

INTIMEE :

XXX prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social

XXX

XXX

représenté par M^e ROZENEK, avocat à la Cour d’Appel de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame OTT, Conseiller

Faisant fonction de Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame CUNIN-WEBER, Conseiller

Monsieur RUFF, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Z

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2012, tenue par Madame OTT, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre en remplacement du titulaire empêché, et Magistrat chargé d’instruire l’affaire, laquelle a, en présence de Madame CUNIN-WEBER, Conseiller, entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées, et en ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 19 Février 2013.

XXX, selon acte authentique du 11 juillet 2003, a donné à bail commercial à la société SEDEM des locaux commerciaux situés à Creutzwald, zone commerciale, destinés à l’exploitation d’un commerce de vente de meubles, équipement de la maison, décoration sous l’enseigne DOMO.

L’immeuble a été détruit par un incendie le 28 décembre 2007.

Le preneur s’est alors prévalu de la résiliation du bail commercial suite à la destruction des lieux loués. Il a sollicité en référé la restitution du dépôt de garantie mais le juge des référés par ordonnance du 1^er juillet 2008 a renvoyé les parties à se pourvoir au principal et rejeté leurs demandes.

Par acte en date du 23 juillet 2008, la société d’Etudes et de Diffusion d’Equipement de la Maison SEDEM SARL a assigné la SCI Saint Brieuc aux fins de paiement de la somme de 27 212,15 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5mars 2008, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, outre une indemnité pour frais irrépétibles.

Le preneur a fait valoir que le dépôt de garantie, prévu selon le bail 'pour garantir l’exécution des obligations incombant au preneur’ doit lui être restitué en fin de bail dès lors que la SARL SEDEM ne reste redevable d’aucune somme envers le bailleur. Il a soutenu que le bailleur ne peut opposer de contre-créance au titre de l’indemnité d’assurance perçue par SEDEM de son propre assureur MMA au titre de la destruction des aménagements immobiliers réalisés à ses frais, dans la mesure où aucune amélioration ne peut être acquise au bailleur et où le locataire n’a repris aucun élément matériel incorporé au bien loué, puisque précisément les améliorations ont été détruites par l’incendie.

Par ordonnance en date du 12 août 2009, le juge de la mise en état a ordonné la production par la SARL SEDEM à la SCI Saint Brieuc, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance, du rapport d’expertise établi par le cabinet Y relatif à l’indemnisation des aménagements immobiliers correspondant à l’installation électrique, chauffage, mur coupe feu et porte coupe feu, porte coulissante coupe feu, protection de feu par RIA, locaux techniques et sanitaires, et les appareillages sanitaires, chauffe-eau et VMC.

La SARL SEDEM a maintenu sa demande en restitution du dépôt de garantie, et sur la demande reconventionnelle du bailleur, a conclu au débouté, subsidiairement a demandé au tribunal de dire que la contre-créance invoquée par le bailleur s’élève à 75 783 € et non pas à 85 675 €.

XXX a conclu au débouté de la demande en remboursement du dépôt de garantie par application de l’article 12 du bail dès lors que la résiliation du bail intervient pour une cause quelconque imputable au preneur, dans la mesure où la SARL SEDEM a fait le choix de résilier le contrat conformément à la clause 'destruction du bien’ et que la cause de l’incendie n’est pas étrangère à la SARL SEDEM qui avait la garde de la chose à l’origine de l’incendie.

À titre reconventionnel, la SCI Saint Brieuc a conclu à la condamnation de la SARL SEDEM au paiement de la somme de 85 675 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2008, date de dénonciation de l’opposition sur l’indemnité d’assurance correspondant aux aménagements immobiliers acquis au bailleur, outre un montant pour frais irrépétibles.

Par jugement en date du 15 septembre 2010, le Tribunal de Grande Instance de Metz, 1^re chambre civile, a :

' débouté la SARL SEDEM de sa demande ;

' condamné la SARL SEDEM à payer à la SCI Saint Brieuc la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

' débouté la SCI Saint Brieuc de ses autres demandes ;

' condamné la SARL SEDEM aux dépens.

Concernant le dépôt de garantie dont il est prévu au bail qu’il restera acquis au bailleur 'dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution d’une des conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur', le tribunal a rappelé que l’article 1732 du Code Civil met à la charge du preneur les pertes et dégradations subies par la chose louée pendant la durée du bail, ce qui a pour effet de le rendre responsable de toutes les atteintes matérielles portées à la chose louée et que le locataire ne peut se dégager de cette imputabilité qu’en démontrant que les pertes ou dégradations ont eu lieu sans sa faute, par un usage normal et qu’il avait pris toute précaution pour éviter un dommage. Or le tribunal a retenu que selon le rapport d’expertise établi par la Compagnie d’assurance du preneur, l’incendie des locaux n’a pas une origine volontaire ; que l’expert a exclu des causes possibles de l’incendie : le transpalette électrique, le chargeur de batterie et l’installation électrique du bâtiment ; que l’expert a retenu deux hypothèses et privilégié la seconde : l’inflammation par un mégot mal éteint ou un défaut survenu sur le véhicule fourgonnette Ford garé dans le dépôt où le feu a pris naissance. Au vu de ces éléments, le tribunal a considéré que la SARL SEDEM ne rapporte pas la preuve de son absence de faute dans l’origine de l’incendie. Il en a déduit que la SARL SEDEM doit être déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie, étant présumée responsable de l’incendie de sorte que la résiliation du bail lui est imputable.

Concernant l’indemnité d’assurances, le tribunal a observé que selon le bail la SCI Saint Brieuc mettait à disposition du preneur un local 'brut de béton’ et que le preneur avait à sa charge l’ensemble des travaux d’aménagement intérieurs du bâtiment. Il a considéré que la clause du bail, relative aux améliorations et non conforme à l’article 555 du Code Civil, est interprétée comme donnant la propriété au bailleur des améliorations immobilières qu’au jour de la résiliation ou du non renouvellement du bail, ce qui est confirmé par la clause relative aux assurances en pages 7 et 8 de l’acte authentique prévoyant que lorsque l’indemnité pour améliorations immobilières par destination est versée au bailleur, celui-ci doit la reverser au preneur. Le tribunal en a déduit que la SCI Saint Brieuc ne peut réclamer les fonds perçus par la SARL SEDEM au titre du préjudice immobilier par destination.

Par déclaration enregistrée au greffe le 11 octobre 2010, la SARL SEDEM a régulièrement interjeté appel du dit jugement.

Par ses dernières écritures du 23 février 2012, la SARL SEDEM demande à la Cour de :

' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL SEDEM de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL SEDEM à régler à la SCI Saint Brieuc une indemnité de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et l’a condamnée aux entiers frais et dépens ;

statuant à nouveau

' condamner la SCI Saint Brieuc à payer à la SARL SEDEM la somme de 27 212,15 € sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

' dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2008, date de la mise en demeure en la forme recommandée avec accusé de réception ;

sur l’appel incident formé par la SCI Saint Brieuc

' dire l’appel incident formé par la SCI Saint Brieuc mal fondé ;

' la débouter en conséquence de l’ensemble des ses moyens, fins et conclusions ;

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Saint Brieuc de sa demande reconventionnelle ;

' la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

en tout état de cause

' condamner la SCI Saint Brieuc au paiement de la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure d’appel et 3000 € sur le même fondement au titre de la procédure de première instance ;

' la condamner aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et la procédure d’appel.

Par ses dernières écritures du 18 janvier 2012, la SCI Saint Brieuc conclut au rejet de l’appel principal, non fondé, de la SARL SEDEM et au débouté de l’ensemble des moyens, fins et conclusions de la SARL SEDEM. Formant appel incident, elle demande à la Cour en infirmant le jugement entrepris de :

' condamner la SARL SEDEM à payer à la SCI Saint Brieuc la somme de 85 675 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2008, date de la dénonciation de l’opposition sur l’indemnité d’assurance correspondant aux aménagements immobiliers acquis par le bailleur,

' condamner la SARL SEDEM à payer à la SCI Saint Brieuc la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

' condamner la SARL SEDEM aux entiers frais et dépens de première instance,

' confirmer pour le surplus,

' dans tous les cas, condamner la SARL SEDEM à payer à la SCI Saint Brieuc la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamner aux entiers frais et dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2012.

SUR CE :

Vu les dernières écritures des parties auxquelles la Cour se réfère expressément ; vu les pièces ;

sur la restitution du dépôt de garantie :

Attendu que la société appelante critique l’analyse faite par les premiers juges au regard de l’article 1732 du Code Civil dont les dispositions s’appliquent en cas de destruction du bien loué pour quelque motif que ce soit, alors que des dispositions spécifiques au cas de l’incendie sont énoncées par l’article 1733 du Code Civil et que cet article, instaurant une présomption de responsabilité du locataire, n’est pas applicable en Alsace-Moselle en vertu de l’article 72 de la loi du 1^er juin 1924 ; qu’or le bailleur ne rapporte pas la preuve exigée en droit local d’une faute du preneur à l’origine de l’incendie ; qu’il est donc tenu de restituer le dépôt de garantie ;

Que la société intimée réplique que la résiliation du bail est intervenue à la demande du preneur qui s’est prévalu de la clause 'destruction des lieux loués', de sorte qu’il y a bien résiliation du bail 'pour une cause quelconque imputable au bailleur’ au sens de l’article 12 du contrat de bail, lequel prévoit dans ce cas que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur ; qu’elle ajoute qu’il existe bien une faute du locataire à l’origine du sinistre, le rapport d’expertise CNPP établissant que l’élément initiateur de l’incendie réside dans le véhicule Ford appartenant à la SARL SEDEM et stationné sur les lieux ;

Mais attendu que la présomption de responsabilité pesant sur le locataire et instituée par les articles 1733 et 1734 du Code Civil n’est pas applicable en Alsace-Moselle ; qu’il appartient au bailleur de prouver la faute du locataire dans la survenance de l’incendie ayant détruit les locaux ;

Que dès lors, le premier juge ne pouvait sans contradiction, après avoir rappelé que conformément à l’article 72 de la loi du 1^er juin 1924 la présomption de responsabilité du preneur en cas d’incendie résultant des articles 1733 et 1734 du Code Civil n’est pas applicable en Alsace-Lorraine, conclure au vu du rapport d’expertise que la SARL SEDEM ne rapporte pas la preuve de son absence de faute dans l’origine de l’incendie, pour en déduire que la résiliation du bail est imputable à la SARL SEDEM 'étant présumée responsable de l’incendie’ en se référant pour cela aux dispositions générales de l’article 1732 du Code Civil ' selon lesquelles le locataire répond des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute', en réintroduisant ainsi pour le cas spécifique de l’incendie régi par des règles spéciales l’application de dispositions pourtant écartées en droit local ;

Attendu que certes l’article du bail 'dépôt de garantie’ prévoit que 'dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution d’une des conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres’ ;

Attendu qu’il est constant que par courrier du 3 janvier 2008, signifié par huissier le 6 février 2008, la SARL SEDEM s’est prévalue envers la SCI Saint Brieuc de la résiliation du bail commercial en exécution de la clause 'destruction des lieux’ prévue au bail, étant précisé que cette clause stipule que 'Si pendant le cours du bail, les lieux loués viennent à être détruits en totalité, le présent bail sera résilié de plein droit sans indemnité. En cas de destruction partielle, et par dérogation aux dispositions de l’article 1722 du code civil, le preneur n’aura que la possibilité de demander la résiliation du bail à l’exclusion de toute diminution de loyer, sauf si le bailleur y consent.' ;

Qu’il est de même constant que les locaux loués se composaient d’un espace de vente et d’un dépôt et que l’incendie a détruit la seule partie entrepôt, de sorte qu’il y a destruction partielle de la chose louée ;

Attendu que la résiliation du bail, même demandée par le preneur à raison de la destruction partielle des locaux qui ne lui permet plus d’exercer son activité de vente de meubles, équipement de la maison et décoration nécessitant l’usage d’un espace de stockage, ne peut par elle-même être considérée comme une 'cause quelconque imputable au preneur’ alors qu’elle est la conséquence directe de la perte, même partielle, de la chose louée ;

Que la demande de résiliation du bail suite à la destruction par incendie ne peut être considérée comme une 'cause quelconque imputable au preneur’ qu’à la condition de relier la survenance de l’incendie ayant détruit des locaux au fait du preneur ; qu’or cela ne peut se faire qu’en considération des règles spécifiques de responsabilité du preneur au cas d’incendie puisque les locaux se situent à Creutzwald dans le ressort du département de la Moselle ;

Or attendu que le rapport d’expertise CNPP, invoquée par la société intimée, n’a pu déterminer précisément la cause exacte de l’incendie, des hypothèses ayant été simplement formulées; que ce rapport conclut que 'la source accidentelle la plus probable résulte d’un défaut survenu sur le véhicule fourgonnette Ford. La destruction totale de la batterie conduit à envisager cet équipement comme élément initiateur de l’incendie. Le feu initié au niveau du véhicule se serait propagé vers les stockages en racks et les équipements voisins’ ; que ce rapport ne permet pas de caractériser une faute commise par le preneur; qu’il faut d’ailleurs observer que le rapport d’expertise du cabinet X opposé par la société appelante ' suite auquel l’indemnisation lui a été versée par son assureur pour la destruction du véhicule Ford ' conclut, à l’issue de constatations opérées en présence des représentants de la société intimée et de l’assureur de cette dernière, que l’origine de l’incendie n’est pas imputable au véhicule Ford mais à un événement extérieur à celui-ci en notant en particulier que les relevés effectués sur ce véhicule confirment qu’il a été enflammé par propagation de l’incendie qui s’est déclaré dans le bâtiment ;

Qu’ainsi, la cause de l’incendie restant indéterminée, il n’est prouvé aucune faute commise par le preneur dans la survenance de l’incendie ayant détruit une partie des lieux loués ;

Attendu qu’il s’ensuit que la résiliation du bail ne peut être rattachée à 'une cause quelconque imputable au preneur’ de sorte que le bailleur ne peut prétendre conserver le dépôt de garantie, lequel doit être en conséquence restitué au preneur ;

Qu’il convient en conséquence de réformer le jugement entrepris qui a débouté la SARL SEDEM de sa demande en restitution du dépôt de garantie et de condamner la SCI Saint Brieuc à lui payer le montant correspondant, non contesté dans son quantum, de 27 212,15 € et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2008, date de la mise en demeure ; qu’il n’y a pas lieu d’assortir d’une astreinte la condamnation au paiement d’une somme d’argent produisant des intérêts moratoires ;

sur l’indemnité pour améliorations :

Attendu que le bailleur critique le jugement entrepris qui procède d’une fausse interprétation de l’article 555 du Code Civil, alors que l’accession artificielle à un immeuble ne concerne que des constructions nouvelles et étrangères au cas où les travaux exécutés, s’appliquant à des ouvrages préexistants, ne présentent que le caractère de réparations ou de simples améliorations ; que la société intimée fait valoir que le propriétaire du bien loué devient propriétaire de l’aménagement ou de l’amélioration immobilière dès son incorporation à l’immeuble, soulignant qu’aucune disposition du bail d’espèce n’a différé en fin de bail la propriété des aménagements au propriétaire ;

Que le preneur, approuvant la motivation des premiers juges, réplique que le principe est l’accession différée à la propriété par le bailleur des constructions nouvelles et aménagements réalisés par le locataire et ce quelle que soit la nature des travaux réalisés par le preneur ; que la société appelante souligne qu’elle a été contrainte de procéder à l’ensemble des aménagements nécessaires à son activité commerciale, les locaux lui ayant été loués 'brut de béton', et que la volonté des parties, telle qu’elle ressort de la clause 'améliorations’ était de rendre le preneur propriétaire des améliorations qu’il réaliserait jusqu’à l’arrivée du terme du contrat de bail ;

Mais attendu que si effectivement, ainsi que le souligne l’intimée, la clause 'améliorations’ ne dit pas littéralement que l’accession par le bailleur à la propriété des aménagements et améliorations est différée à la fin du bail, pour autant cette clause stipule que 'le preneur supportera la charge de toutes transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité….Tous travaux de transformation ou amélioration qui seront faits par le preneur, avec ou sans l’autorisation du bailleur, ne donneront lieu de la part du bailleur à une quelconque indemnité au profit du bailleur ; le bailleur pouvant par ailleurs demander au preneur de procéder à son départ, à la remise en état des lieux, sauf en ce qui concerne les travaux qu’il aurait expressément autorisés. En toute hypothèse, le preneur ne pourra en fin de jouissance reprendre aucun élément ou matériel qu’il aura incorporé aux biens loués, à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement, si ces éléments ou matériaux ne peuvent être détachés sans être fracturés, détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.' ;

Qu’il en ressort clairement que les parties sont donc bien convenues que le preneur devrait laisser en fin de bail, sans indemnité, tous changements ou améliorations qu’il aurait pu apporter aux biens loués ; que cette clause traduit la volonté des parties de différer en fin de bail la propriété au bailleur des améliorations ou aménagements qui en cours de bail restent la propriété du preneur, étant d’ailleurs observé qu’en cours de bail le locataire peut parfaitement par un nouvel aménagement modifier une première amélioration apportée aux locaux et 'incorporés’ à eux et qui est donc bien en cours de bail toujours sa propriété ;

Que la distinction opérée par le bailleur intimé entre construction neuve et travaux d’améliorations est ici vaine, dans la mesure où deux clauses distinctes traitent au bail d’espèce des 'améliorations’ d’une part et des 'constructions’ d’autre part ;

Qu’enfin force est de rappeler, comme le fait le preneur et comme l’a fait le premier juge, que selon le bail 'le bailleur met à disposition du preneur un local «brut de béton», fluides en attente, clos, couvert. Le preneur procédera à ses frais aux aménagements spécifiques à l’exploitation de son fonds de commerce dans le bâtiment qui lui est présentement loué';

Que les aménagements et améliorations réalisés par la SARL SEDEM ont été détruits dans l’incendie ayant dévasté les locaux loués, et ce avant la résiliation du bail qui n’est que la conséquence de la perte de la chose louée rendant impossible la poursuite de l’exploitation commerciale ;

Attendu que dans ces conditions, la SCI Saint Brieuc n’accédant à la propriété des améliorations réalisées dans les lieux loués par la SARL SEDEM qu’à la fin du bail 'lequel venait à échéance le 9 juin 2012 au terme des neuf années pour lesquelles il était conclu à effet au 10 juin 2003 ' , elle n’a pas vocation à une quelconque prétention au titre de ces améliorations détruites par incendie en décembre 2007 et ne peut donc prétendre obtenir de la société locataire le paiement de l’indemnité perçue par celle-ci au titre des améliorations de son propre assureur MMA ;

Que la SCI Saint Brieuc est d’autant moins fondée dans sa réclamation, que sa position ne paraît pas partagée par son propre assureur AGF dans la mesure où le courrier du cabinet Polyexpert qu’elle produit en pièce n°10, intervenu comme expert de l’assureur AGF auprès duquel la SCI est assurée, précise que 'n’ont pas été pris en compte au titre du contrat AGF : tous les aménagements intérieurs qui avaient été réalisés par le preneur…' ;

Attendu qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris qui a débouté la SCI Saint Brieuc de sa demande au titre de l’indemnité d’assurance pour améliorations;

sur les dépens :

Attendu que la SCI Saint Brieuc qui succombe sur les appels doit être condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Attendu qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SARL SEDEM les frais exposés et non compris dans les dépens ; qu’il convient de lui allouer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour l’ensemble des procédures de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

la Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Déclare la SARL SEDEM recevable et bien fondée en son appel principal ;

Déclare la SCI Saint Brieuc recevable, mais mal fondée en son appel incident ; l’en déboute ;

Déclare la SARL SEDEM bien fondée en sa demande en restitution du dépôt de garantie;

En conséquence, réforme le jugement du Tribunal de Grande Instance de Metz, 1^re chambre civile, en date du 15 septembre 2010 en ce qu’il a débouté la SARL SEDEM de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau dans cette limite:

Condamne la SCI Saint Brieuc à payer à la SARL SEDEM la somme de 27 212,15 € avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2008 ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Déclare la SCI Saint Brieuc mal fondée en sa demande en paiement au titre de l’indemnité d’assurance pour améliorations ;

En conséquence, confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Saint Brieuc de sa demande en paiement au titre de l’indemnité d’assurance pour améliorations ;

Réforme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, et statuant à nouveau dans cette limite:

Condamne la SCI Saint Brieuc à payer à la SARL SEDEM la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour l’ensemble des procédures de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI Saint Brieuc aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé le 19 février 2013 par mise à disposition publique au greffe par M^me OTT, Conseiller faisant fonction de Président de Chambre en remplacement du titulaire empêché, assistée de M^me TRAD-KHODJA, Greffier, et signé par elles.