Minute n° 18/00157

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. : 17/01622

B, A, A-G

C/

E

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE DES URGENCES

ARRÊT DU 26 JUIN 2018

APPELANTS

Monsieur C B

[…]

[…]

Représentant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame D A

[…]

[…]

Représentant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame Z A-G

[…]

[…]

Représentant : M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIME

Monsieur F E

[…]

[…]

Représentant : M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 15 Mai 2018 tenue par Madame FLAUSS Magistrat Rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré pour l’arrêt être rendu le 26 Juin 2018.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur DAVID, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame FLAUSS, Conseiller

Madame DEVIGNOT, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Monsieur X

GREFFIER PRÉSENT AU PRONONCÉ DE L’ARRÊT :

Madame Y

FAITS ET PROCÉDURE

Par l’intermédiaire de la SARL AGENCE DE L’AMPHITHEATRE, M. C B, M^me D A et M^me Z A-G ont signé le 1^er août 2016 un compromis de vente sous conditions suspensives portant acquisition d’un bien immobilier sis 2, route de Pange à LAQUENEXY.

L’acte stipulait notamment que la vente devait être régularisée au plus tard le 30 septembre 2016 par acte authentique et que leur engagement était fait sous la condition d’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant de 257.000 euros remboursable sur 30 ans au taux d’intérêt maximum de 2,50%, hors assurances, la réception de l’offre devant intervenir au plus tard le 10 septembre 2016 (pièce 1 appelants).

Par actes d’huissier en date des 14 et 16 décembre 2016, M. F E a fait assigner M. C B, M^me D A et M^me Z A-G devant le Président du Tribunal de Grande Instance de METZ statuant en référé afin de les voir, à titre principal, condamnés à lui communiquer les demandes de prêt qu’ils ont dû régulariser auprès des différentes banques suite à la signature du compromis de vente du 1^er août 2016, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir.

Par ordonnance de référé du 09 mai 2017, le Président du Tribunal de Grande Instance de Metz a notamment :

C o n d a m n é M . J u l e s G U I T T E R , M m e P a u l i n e H E R M E N T e t M m e F r a n ç o i s e A-G à communiquer à M. F E toutes les demandes de prêt qu’ils ont dû régulariser auprès des différentes banques suite à la signature du compromis de vente du 1^er août 2016, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision;

S’est réservé le pouvoir de liquider l’astreinte;

Condamné M. C B, M^me D A et M^me Z

A-G à payer à M. F E la somme de

1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamné M. C B, M^me D A et M^me Z A-G aux entiers dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a indiqué en premier lieu que la condition suspensive était réputée accomplie dès lors que c’est le débiteur qui en a empêché la réalisation. Il a à ce titre relevé que les taux d’intérêt et la durée des prêts sollicités par les défendeurs ne correspondaient pas aux caractéristiques du compromis de vente. Il a notamment indiqué que le prêt qu’ils ont sollicité au nom de la SCI PAU LAQUENEXY en application de la clause de substitution prévue à l’acte, n’était pas conforme au contrat s’agissant du montant et de la durée dudit prêt. Il a enfin rappelé qu’il appartenait aux emprunteurs de prouver que les prêts sollicités étaient conformes aux conditions du compromis de vente.

Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour d’appel de METZ le 09 juin 2017, M. C B, M^me D A et M^me Z A-G ont interjeté appel de l’ordonnance.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 14 février 2018, M. C B, M^me D A et M^me Z A-G demandent à la Cour de :

Les recevoir en leur appel et le dire bien fondé;

Infirmer l’ordonnance entreprise;

Constater que les conditions des articles 808 et 809 du code de procédure civiles ne sont pas réunies;

Dire le juge des référés incompétent pour statuer sur la demande de M. F E;

Subsidiairement,

Dire la demande mal fondée;

Débouter M. F E de sa demande;

Condamner M. F E aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que M. F E ne démontre pas l’urgence de sa demande, celui-ci ayant renoncé à la vente. Ils affirment en outre que sa demande se heurte à une contestation sérieuse à raison de l’incompétence du juge des référés pour préjuger de leur éventuelle responsabilité tirée de ce qu’ils n’auraient pas formulé leurs demandes de prêt en conformité avec le compromis de vente. Ils ajoutent qu’il ne pouvait davantage interpréter les clauses dudit compromis. Ils estiment ensuite que la demande ne constitue pas une demande conservatoire de remise en état, et qu’aucun dommage imminent ou trouble manifestement illicite n’est caractérisé.

Subsidiairement, ils affirment que leurs prétendues fautes ne sont pas démontrées, et que celles-ci se fondent sur une mauvaise lecture du compromis de vente. Ils entendent préciser à ce titre que la durée et le taux du prêt stipulés aux conditions suspensives ne sont mentionnés qu’en tant que maximum, et qu’ils pouvaient solliciter un prêt sur une durée et à un taux inférieur. Ils ajoutent qu’ils ne pouvaient solliciter un prêt sur une durée de 30 ans sans se voir opposer une fin de non recevoir

par la banque du fait de l’âge de M^me Z A-G (52 ans). Ils indiquent également qu’ils ne pouvaient solliciter un prêt de 257.000 euros puisqu’ils se sont vus refuser un prêt pour des sommes inférieures. Ils affirment enfin que M. F E était déjà en possession des lettres de refus des différentes banques.

Aux termes de ses uniques conclusions en date du 07 novembre 2017, M. F E demande à la Cour de :

Dire l’appel de M. C B, M^me D A et M^me Z A-G mal fondé;

Le rejeter;

Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions;

Condamner solidairement M. C B, M^me D A et M^me Z A-G aux entiers frais et dépens;

Condamner solidairement M. C B, M^me D A et M^me Z A-G au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il expose que l’obligation en cause n’est pas sérieusement contestable sur le fondement de l’article 809 al. 2 du code de procédure civile, et qu’il appartient aux acquéreurs de démontrer que l’exécution des démarches était conforme à leur engagement. Il précise à ce titre qu’il leur appartient de justifier qu’ils ont exécuté de bonne foi le compromis en formant au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente. Il ajoute que cette bonne foi ne peut s’évincer de la simple production des décisions de rejet des banques consultées, et s’estime en droit de solliciter la production des demandes de prêts formulées en leur intégralité pour exercer son contrôle sur les diligences des acquéreurs. Il indique que la lecture des lettres de refus de prêt démontre que les demandes n’auraient pas été formulées en conformité avec le compromis de vente. Il affirme enfin que les appelants n’ont pas satisfait à l’obligation contractuelle d’information qui leur était faite, et que ce n’est qu’après les avoir mis en demeure qu’ils ont notifié les lettres de refus des établissements bancaires le 08 novembre 2016.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale.

En application du second alinéa de l’article 809 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la condition suspensive contractuelle figurant en pages 8 et 9 de l’acte de vente sous condition conclu entre les parties le 1^er août 2016 stipule:

« L’acquéreur déclare que le prix de la vente sera payé pour partie avec l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les articles L312-1 et suivants du Code de la consommation, pour un montant maximum total de DEUX CENT CINQUANTE-SEPT MILLE Euros ( 257 000 €)

A concurrence de

DEUX CENT CINQUANTE-SEPT MILLE Euros ( 257 000 €) dans le cadre d’un prêt classique, sur une durée maximum de 30 ans au taux maximum de 2.50 % (hors assurances).

Et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt.

L’acquéreur déclare qu’il n’est pas en règlement ou liquidation judiciaire, qu’il ne fait l’objet d’aucune condamnation pouvant entraîner légitimement le refus de toute offre de prêt émanant d’établissements financiers et que sa signature n’est pas exclue par la Banque de France.

En conséquence, la présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions suivantes ;

L’acquéreur s’engage à déposer ses demandes de prêt dans les plus brefs délais.

Il devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Chaque prêt sera réputé obtenu au sens des articles L 312-1 à L 312-36 du Code de la consommation et la condition suspensive sera réalisée dès la réception d’une offre de prêt ayant les caractéristiques mentionnées ci~dessus.

La réception de cette offre de prêt devra intervenir au plus tard le 10 septembre 2016.

L’obtention ou le refus du prêt devra être notifié par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le lendemain du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de cette condition suspensive. L’acquéreur devra adresser sa réponse par lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du vendeur. Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur n’ait apporté les justí’catifs, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté, mais l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

Si toutefois, l’acquéreur justifie de l’accomplissement de sa part de toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son prêt dans les délais mentionnés ci-dessus et démontre que la condition n’est pas défaillie de son fait, le dépôt de garantie lui sera restitué, ce qui est accepté par le vendeur ».

Aussi, il est constant que, dans le cadre de l’exécution du contrat de vente sous condition suspensive, les acquéreurs du bien disposent d’une obligation d’informer le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive et qu’ils devront notifier au vendeur l’obtention ou le refus du prêt au plus tard le 11 septembre 2016.

Cependant, il convient d’une part de relever que l’obligation de justifier des démarches pour l’obtention du prêt ne constitue pas l’obligation principale du contrat de vente et surtout, d’autre part, que le contrat prévoit lui-même les conséquences entre les parties du défaut de justification par l’acquéreur des démarches accomplies pour l’obtention du prêt.

En outre, les appelants versent aux débats, comme ils l’avaient fait devant le premier juge, deux demandes de prêt (pièces 2 et 3 appelants) pour l’acquisition du bien en cause auprès de la Société générale et auprès du Crédit Mutuel de Saint Julien les Metz. Le refus de ces demandes a été porté à la connaissance du vendeur (pièces 3 et 5 E), de même que le refus d’une demande de prêt

d’un montant de 237 000€ sur 180 mois au taux de 1,35% formé au nom de la SCI LAQUENEXY PAU, adressé à M^me A (pièce 4 E), document suffisamment complet pour que le vendeur soit renseigné sur les caractéristiques du prêt ayant été sollicité. Il n’est pas justifié de ce que des demandes de prêt distinctes des précitées auraient été formées.

Il s’en déduit que les acquéreurs ont informé le vendeur des démarches accomplies auprès des banques pour le financement du bien ainsi que des suites desdites démarches. De surcroît, le fait que les demandes de prêt n’auraient pas été conformes aux prescriptions de l’acte de vente ou qu’elles auraient été accomplies de mauvaise foi impose une appréciation du contrat et des éléments de fond qui échappe à la compétence du juge des référés.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, le caractère nécessaire de l’injonction sollicitée n’est pas établi.

Il n’y a donc lieu à référé et l’ordonnance entreprise doit être infirmée.

Sur les demandes accessoires.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour se déterminer, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, pour ces motifs, même d’office, dire n’y avoir lieu à ces condamnations.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens sont laissés à la charge de la partie perdante.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. E à verser à chacun des appelants la somme de 800€ au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

M. E, qui succombe, sera en outre condamné à supporter les dépens exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, dans les limites de l’appel, par décision contradictoire rendue en dernier ressort,

• Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions;

• Dit n’y avoir lieu à référé ;

• Condamne M. E à verser à M. B, M^me A et M^me A-G la somme de 800€ à chacun au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel;

• Condamne M. E aux dépens exposés en première instance et en appel.

Le Greffier Le Président