Minute n° 22/00067

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 20/00876 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FIYF

E, F

C/

L-X, X

COUR D’APPEL DE METZ

1èRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 FEVRIER 2022

APPELANTS :

Monsieur G E

[…]

Représenté par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

Madame I F

[…]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Madame Y, T-U L-X

[…]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

Monsieur Z, A, B, K X

[…]

Représenté par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : Monsieur RUFF, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame DUSSAUD, Conseiller

Madame FOURNEL, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Evelyne LOUVET

GREFFIER PRÉSENT AU DÉLIBÉRÉ: M^me Hélène BAJEUX

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 09 Novembre 2021 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposée, devant

Monsieur RUFF, Président de Chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour pour l’arrêt être rendu le 18 janvier 2022. Ce jour venu le délibéré a été prorogé pour l’arrêt être rendu le 22 février 2022.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 27 avril 2016, M. Z X et M^me Y L-X ont vendu à M. G E et M^me I F un immeuble à usage d’habitation moyennant un prix de 138 000 euros.

M^me L-X et M. X avaient eux-mêmes acquis ce bien des consorts D par acte authentique du 8 août 2011.

Invoquant des man’uvres dolosives et un manquement à l’obligation de contracter loyalement et de bonne foi et considérant avoir été trompés sur les qualités et la valeur du bien, M. E et M^me F, par l’intermédiaire de leur conseil, ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 septembre 2016, mis en demeure M^me L-X et M. X d’indemniser leur préjudice à hauteur de 15 000 euros.

Les acheteurs évoquent à ce titre la découverte que leur fonds était grevé d’une servitude d’écoulement des eaux au profit du fonds voisin, que la fosse septique n’avait pas été neutralisée lors du raccordement au réseau collectif d’assainissement public et que les limites indiquées du terrain empiétaient en réalité sur le fonds voisin.

Par acte d’huissier délivré les 7 et 8 novembre 2016, M. E et M^me F ont assigné M. X et M^me L-X devant le tribunal de grande instance de Metz afin d’obtenir la condamnation de ces derniers au paiement de 17.780,00 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1116 et 1382 anciens du code civil.

M^me L-X et M. X ont constitué avocat, se sont opposés à ces prétentions et ont demandé la condamnation de M. E et M^me F à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement rendu le 6 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Metz a :

- débouté M. E et M^me F de leurs demandes ;

- débouté M. X et M^me L-X de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamné M. E et M^me F à payer à M. X et M^me L-X la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. E et M^me F aux dépens ;

- rejeté la demande au titre de l’exécution provisoire.

Pour débouter M. E et M^me F de leur demande, le Tribunal a jugé que le dol allégué n’était pas suffisamment établi.

Ainsi concernant le défaut d’information sur la fosse septique, le Tribunal a retenu que l’acte d’achat de M^me L-X et M. X datant du 8 août 2011 excluait expressément l’existence d’une fosse septique, que ces derniers n’avaient aucune raison de soupçonner l’existence d’une fosse septique et que rien n’établit qu’ils l’aient appris par la suite et délibérément tu cette information aux consorts E-F. Il ajoute que le fait d’apprendre qu’il existait une fosse septique non neutralisée n’était pas de nature à déterminer le consentement des acquéreurs ou à influencer le montant de la transaction, les frais de neutralisation s’étant limités à 280 euros.

C o n c e r n a n t l a s e r v i t u d e d e c a n a l i s a t i o n , l e T r i b u n a l a r e l e v é q u e l e s c o n s o r t s X-L-X ne pouvaient l’ignorer car elle figurait dans l’acte de vente de 2011 et qu’il est constant qu’ils n’ont pas délivré cette information aux consorts E-F ni signalé l’existence de cette servitude à l’agent immobilier ou au notaire. Le premier juge a cependant retenu que les consorts X-L-X ont nécessairement produit au notaire rédacteur leur acte de vente dans laquelle la servitude était stipulée et qu’il en ressort qu’ils n’ont pas cherché à en cacher l’existence par une man’uvre quelconque. Le Tribunal a ajouté qu’il n’est pas établi que les consorts X-L-X aient eu connaissance du projet de piscine des consort E-F et que l’existence de la servitude était donc déterminante et de nature à influer sur la décision d’achat ; et que les consorts E-F ont pu réaliser leur projet de piscine et ne démontrent pas que leur construction s’est avérée plus onéreuse ou fondamentalement différente du fait de la servitude. Enfin, le Tribunal a relevé que les requérants n’explicitaient pas quelles autres constructions envisagées seraient devenues impossibles du fait de la découverte de cette servitude.

Enfin s’agissant des limites du terrain, le Tribunal a retenu que la bonne foi des consorts X-L-X n’apparaissait pas en cause et que la volonté de dissimuler un problème d’empiètement dans le but de tromper le consentement à la vente n’était pas établi. Il a notamment considéré que les vendeurs avaient édifié une haie et un abri de jardin au vu de leur voisin qui n’avait élevé aucune protestation sur les limites retenues qu’ils avaient discuté ensemble de sorte qu’ils n’avaient pas de motif de douter plus avant de la légitimité de celles-ci.

Pour débouter les consorts X-L-X de leur demande au titre de la procédure abusive, le Tribunal a jugé que l’issue défavorable du litige ne caractérisait pas une volonté de nuire ou une légèreté dans l’action.

Par déclaration du 29 mai 2020, M. E et M^me F ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 8 octobre 2021 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de leurs moyens, ils demandent à la Cour de :

- faire droit à l’appel de M. E et M^me F ;

En conséquence,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Et statuant à nouveau :

- condamner solidairement, en tout cas in solidum, M. X et M^me L X à payer à M. E et M^me F une somme de 18.106,39 euros à titre de dommages et intérêts ;

- les condamner en outre aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 2 novembre 2021 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de leurs moyens, M^me L-X et M. X demandent à la Cour de :

- rejeter l’appel de M. E et M^me F ;

- confirmer le jugement du 6 novembre 2019 en toutes ses dispositions ;

- déclarer M. E et M^me F irrecevables et subsidiairement mal fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions et notamment (en application de l’article 910-4 du code de procédure civile) leur demande tendant à obtenir la condamnation de M. X et M^me L-X à leur payer la somme de 326,39 euros au titre des « matériaux nécessaires » ;

En tout état de cause,

- condamner in solidum M. E et M^me F aux entiers frais et dépens de l’appel ;

- condamner in solidum M. E et M^me F à payer à M. X et à M^me L-X une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2021.

MOTIFS

Sur la recevabilité des prétentions de M. E et M^me F :

Dans leurs dernières conclusions M. E et M^me F incluent dans leur demande de 18.106,39 euros de dommages et intérêts, un poste de préjudice de 326,39 euros au titre de matériaux nécessaires à la mise hors service de la fosse septique.

Les consorts X-L-X, qui contestent l’ensemble des demandes indemnitaires des appelants, considèrent que la demande d’une somme complémentaire de 326,39 euros au titre des « matériaux nécessaires » est irrecevable car il s’agit d’une prétention nouvelle en application de l’article 910-4 du code de procédure civile.

L’article 910-4 du code de procédure civile dispose que, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans la limite des chefs de jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Dans leurs premières conclusions en date du 29 août 2020 remises au greffe en application de l’article 908 du Code de Procédure Civile, les appelants avaient sollicité une somme de 17.780,00 euros de dommages-intérêts ainsi qu’en première instance, et n’avaient pas présenté la prétention portant sur la somme complémentaire de 326,39 euros au titre des matériaux nécessaires à la mise hors service de la fosse septique. Celle-ci n’a été formée que dans des conclusions postérieures, en portant le montant total de la demande en dommages-intérêts à 18.106,39 euros.

Cette prétention nouvelle n’est pas née de l’intervention d’un tiers, ni de la révélation d’un fait postérieur aux premières conclusions, étant souligné qu’à l’appui de ce chef de demande les appelants produisent une facture datée du 19 août 2016.

Elle n’est pas non plus destinée à répliquer aux conclusions et pièces adverses qui minimisaient le préjudice invoqué, comme le prétendent les appelants. En effet, la contestation des demandes indemnitaires n’est pas nouvelle. Cette prétention d’un montant de 326,39 euros est irrecevable en application de l’article 910-4 du Code de Procédure Civile.

Les intimés n’invoquent aucune autre cause d’irrecevabilité des prétentions des appelants.

Au fond :

Sur la demande en dommages-intérêts :

Outre la prétention irrecevable, la demande en dommages-intérêts formée par M. E et M^me F se décompose comme suit :

280 euros pour neutralisation de la fosse septique,

-

12.000,00 euros pour préjudice financier lié à la dissimulation d’une servitude de canalisation et à la tromperie sur les limites du terrains,

-

5000,00 euros pour préjudice moral.

Sur l’absence de neutralisation de la fosse septique :

Moyens des parties :

Les appelants estiment que les consorts X-L-X n’ignoraient pas la présence d’une fosse septique et des travaux de mise en conformité qui leur incombaient dès lors que le raccordement de l’immeuble au réseau public impliquait le débranchement de l’installation initiale et que l’acte de vente fait référence aux installations antérieures, ce qui postule nécessairement leur connaissance d’un système d’assainissement préexistant. Ils ajoutent que, s’agissant d’un dol incident, il n’est pas nécessaire que la rétention ait été intentionnelle, ni l’information tue déterminante. Ils précisent qu’en tout état de cause, la réticence s’analyse aussi en un manquement à l’obligation pré contractuelle d’information justifiant des dommages-intérêts sur le fondement des articles 1382 et 1383 anciens du code civil et, surabondamment que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme prévue par l’article article 1603 du code civil, ainsi qu’à leur obligation de bonne foi prévue par l’article 1134 ancien du code civil.

Les consorts X-L-X rappellent que l’acte de vente du 8 août 2011 précisait expressément que l’immeuble qu’ils ont acheté n’était pas pourvu d’une fosse septique et qu’ils ignoraient qu’il en existait une. Ils indiquent que les travaux d’assainissement en cours au moment de leur achat résultaient d’une non-conformité du réseau d’assainissement auquel la maison était rattachée et que ce sont ces installations qui sont visées dans l’acte de vente du 27 avril 2016.

Réponse de la Cour :

Conformément à l’article 1603 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer la chose qu’il vend, et celle de la garantir.

L’article 1615 du Code Civil précise que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Il résulte des articles 1604 et 1611 du code civil que le vendeur a l’obligation de délivrer à l’acquéreur une chose conforme à celle qui a été convenue lors de la vente, et qu’il doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance conforme.

Il est constant que l’acte de vente notarié du 27 avril 2016 conclu entre les consorts X-L-X et les consorts E-F comporte en page 12 la clause suivante : « Assainissement ' Eaux usées - concernant l’évacuation des eaux usées, le propriétaire déclare :

- que l’immeuble est raccordé directement et de manière autonome au réseau collectif d’assainissement public,

- qu’à la suite de ce raccordement au réseau public et en application de l’article L. 1331-5 du Code de la santé publique, les installations antérieures ont été mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir ».

Or il n’est pas contesté que l’immeuble comporte une fosse septique qui n’avait pas été mise hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir. En effet, les consorts E-F produisent une facture de vidange de fosse septique à leur adresse, datée du 18 août 2016 pour un montant de 280 euros TTC.

En outre cette fosse septique est une installation antérieure au raccordement au réseau collectif d’assainissement, et est dès lors expressément visée par la clause précitée de l’acte authentique du 27 avril 2016.

La chose délivrée n’était donc pas conforme à celle convenue dans l’acte de vente, ce qui ouvre droit à réparation au profit des acquéreurs. Il importe peu à cet égard que les vendeurs soient profanes, ni qu’ils aient le cas échéant ignoré la présence d’une fosse septique sur la propriété.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement entrepris et d’allouer la somme de 280 euros de dommages-intérêts en réparation du défaut de délivrance conforme en raison de la présence d’une fosse septique qui n’avait pas été mise hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir.

Sur la servitude de canalisation :

Moyens des parties :

Les appelants considèrent que les consorts X-L-X ne pouvaient ignorer l’existence d’une servitude de canalisation car elle avait été consentie par eux-mêmes lors de leur propre achat de l’immeuble, tel que cela figure dans l’acte de vente du 8 août 2011. Ils affirment que les vendeurs ne leur ont pas délivré cette information et que les carences de l’agent immobilier et du notaire ne sauraient décharger les vendeurs de leurs propres obligations et les exonérer de leur responsabilité personnelle à l’égard des acheteurs. Les consorts E-F ajoutent que cette servitude a eu des conséquences préjudiciables ouvrant droit à réparation : le projet de construction d’une piscine a dû être revu et considérablement réduit, un puits de décompensation a dû être mis en place. En outre, la partie affectée par la servitude engendre selon eux une moins-value et est totalement inconstructible ce qui réduit les potentialités de l’immeuble.

Subsidiairement, les appelants invoquent la jurisprudence selon laquelle le vendeur d’un fonds qui affirme faussement dans l’acte de vente qu’il n’a constitué sur ledit fonds aucune servitude et qu’il n’en existe pas à sa connaissance commet une faute contractuelle dont il doit réparation sur le fondement des articles 1638 et 1147 ancien du code civil.

Les consorts X-L-X contestent avoir commis un dol. Ils exposent qu’ils ne sont eux-mêmes pas professionnels de l’immobilier, qu’ils ont fait appel à des professionnels, à savoir une agence immobilière et un notaire, qu’ils leur ont transmis tous les documents réclamés, dont l’acte notarié établissant leur propriété auquel il est expressément référé dans l’acte de vente notarié du 27 avril 2016, et qu’ils n’avaient aucune raison de penser que les actes étaient inexacts sur ce point. Ils considèrent que la faute incombe au notaire qui n’a pas lu attentivement l’acte de vente et n’a pas recherché les informations nécessaires au livre foncier et qu’ils n’ont eu pour leur part aucune intention de cacher l’existence de cette servitude et de tromper les acquéreurs, qu’ils étaient eux-mêmes profanes, ne savaient pas ce qu’était une servitude administrative de canalisation ni l’importance de son inscription dans un acte de vente. Ils ajoutent que les consorts E-F ne démontrent pas que ce fait était déterminant, que la construction d’une piscine n’était pas entrée dans le champ contractuel, et que les acquéreurs ne subissent aucun préjudice du fait de la présence de cette servitude.

Réponse de la Cour :

L’acte notarié du 8 août 2011 par lequel les consorts X-L-X ont acquis l’immeuble litigieux sis à Hal Sous Varsberg section 19 n°14 comporte en page 7 une clause relative à la création d’une servitude réelle et perpétuelle de passage, de pose, de maintien, d’entretien et de renouvellement de canalisations du réseau d’assainissement et du réseau d’eau potable, au profit du fonds voisin sis à Ham Sous Varsberg section 19 n° 13 et 12 appartenant à M. D, et d’accès à titre gratuit à tout moment pour le propriétaire des réseaux ou ses exploitants.

L’acte authentique de vente du 27 avril 2016 stipule quant à lui que « l’acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes, continues ou discontinues pouvant grever le bien vendu, sauf à s’en défendre et à profiter en retour de celles actives, le tout s’il en existe, à ses risques et périls. A cet égard et conformément à l’article 1638 du code civil, le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est grevé d’aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme et de tous règlements le régissant ».

L’obligation d’information du vendeur relative à une servitude non apparente est régie spécifiquement par l’article 1638 du code civil.

Selon l’article 1638 du Code Civil, si l’héritage vendu (la propriété vendue) se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

Il en résulte que le vendeur a l’obligation légale d’informer l’acheteur sur les charges occultes qui grèvent le bien vendu. À défaut d’une telle information, le vendeur est tenu à indemniser l’acquéreur du préjudice qu’il subit, quand bien même il est de bonne foi et ne connaissait pas lui même les servitudes non apparentes.

En l’espèce, les vendeurs n’ont pas informé les acquéreurs de l’existence d’une servitude non apparente et ont affirmé faussement dans l’acte de vente du 27 avril 2016 qu’ils n’en avaient pas constitué sur le fonds.

Le plan cadastral annoté produit en pièce 2 par M. E et M^me F indique le tracé sur toute la longueur de leur propriété sise Section 19 n° 14 de canalisations des réseaux d’assainissement et d’eau potable, depuis l’avant situé […], jusqu’à l’arrière à la limite séparative avec le fonds Section 19 n° 13 de M. D. Si les acquéreurs devaient raisonnablement s’attendre à l’existence de canalisations enterrées desservant leur propre habitation sur la partie avant de la propriété, en proximité de la rue, en revanche ils ne pouvaient pas supposer la prolongation des réseaux enterrés d’assainissement et d’eau potable sur le côté et en partie arrière de leur terrain pour les besoins exclusifs des parcelles sises Section 19 n° 13 et 12, ni l’existence d’une servitude perpétuelle au profit de celles-ci.

Cette servitude perpétuelle, qui a pour effet de limiter les possibilités de construction et d’aménagement en partie arrière du terrain, est d’une importance telle qu’il est présumé que M. E et M^me F n’auraient pas acquis la propriété ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils l’avaient connue. La présomption est d’autant plus forte qu’ils avaient dès l’origine l’intention de construire une piscine sur le terrain, ainsi qu’en atteste le commercial de l’agence immobilière.

Dès lors les vendeurs leur doivent garantie en application de l’article 1638 du Code Civil, et ce quand bien même ils n’avaient pas eu l’intention de cacher l’existence de la servitude aux acquéreurs.

Les appelants affirment que la dissimulation de l’existence de la servitude les a conduits à apprécier incorrectement la valeur du bien et ses avantages, les privant de la possibilité de reporter leur achat sur un bien plus adapté à leur projet ou de négocier à d’autres conditions, l’existence de la servitude entraînant nécessairement une moins-value.

Le préjudice subi correspond à la différence de valeur entre l’immeuble vendu sans la servitude et sans canalisation en partie arrière, et l’immeuble tel que grevé de la servitude, avec l’emplacement des canalisations concernées.

Les acquéreurs produisent une attestation de l’agent immobilier en charge de la transaction, M. M N, qui a évalué globalement le préjudice lié à la fois à la servitude et à l’erreur de délimitation du terrain entre 12.000,00 et 15.000,00 euros en précisant qu’il est « à définir par un expert agréé ».

Au vu de cette attestation d’une part, ainsi que de la nature de la servitude décrite dans l’acte de 2011 et de son tracé gênant en partie latérale et arrière – visualisé en pièce 2 – d’autre part, l’existence de la servitude qui grève l’immeuble, et qui en réduit les possibilités d’aménagement, entraîne une moins-value pour la propriété représentant 6.000,00 euros. En effet la gêne occasionnée aux propriétaires par la présence des canalisations est d’autant plus grande que la partie du terrain susceptible d’être aménagée est petite.

En revanche il est à noter que M. E et M^me F ne démontrent pas de préjudice matériel distinct de la moins-value précitée. Ils ont finalement pu réaliser une piscine et ne démontrent pas que la construction s’est avérée plus onéreuse du fait de la servitude, ni que la mise en place d’un puits de décompensation soit lié à la présence des canalisations.

Le préjudice matériel subi par M. E et M^me F du fait de la présence de cette servitude dont ils n’étaient pas informés lors de la vente est ainsi réparé par une somme de 6.000,00 euros de dommages-intérêts. Le jugement est infirmé à cet égard.

Sur les limites du terrain :
Moyens des parties :

Les appelants exposent que les vendeurs ne pouvaient légitimement se penser propriétaires de la bande de terrain litigieuse dès lors que leur voisin leur avait fait part de ses doutes à ce sujet et que la présence de bornes à 10 centimètres sous terre ne pouvait leur avoir échappé lors de la plantation de la haie. Ils considèrent que les vendeurs ont faussement affirmé que cette bande de terrain leur appartenait, ce qui les a contraints à régulariser la situation en achetant la partie du terrain empiétant sur le fonds voisin. Les consorts E-F invoquent à nouveau le dol ou le manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information.

Les consorts X-L-X exposent que l’acte de vente n’est pas erroné sur la contenance du bien (5,18 ares) et qu’il stipule que l’immeuble est délivré dans son état actuel, sans garantie de la contenance. Ils confirment qu’il y a eu discussion avec leur voisin, M. D, sur les limites des fonds mais que ce dernier, qui était également l’ancien propriétaire de l’immeuble, leur a indiqué la limite de propriété, matérialisée par un pieu et un mur en béton, leur permettant ainsi de construire une haie et un abri de jardin dont M. D ne s’est jamais plaint. Ils contestent avoir eu connaissance de la présence de bornes et avoir voulu tromper les acquéreurs. Ils rappellent qu’ils étaient également profanes et n’avaient pas compétence pour apprécier la consistance d’un terrain de 5,18 ares.

Réponse de la Cour :

concernant l’allégation de dol :

Aux termes de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, le dol est constitué par des man’uvres pratiquées par l’une des parties destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter ou l’aurait mené à contracter à des conditions substantiellement différentes.

Le dol par réticence dolosive suppose à la fois la caractérisation d’une erreur provoquée ayant déterminé la victime à donner son consentement, ainsi que d’une intention dolosive pour son cocontractant.

Au soutien de leur demande, les appelants produisent les attestations de M. M N, agent commercial auprès de l’agence Wirrig Gestion, mandaté pour la vente du bien, et M^me O P, gérante de ladite agence, datées du 6 octobre 2016, témoignant que les consorts X-L-X leur avaient indiqué les limites du terrain, incluant l’abri de jardin, sans évoquer d’empiètement sur la parcelle voisine. Ils produisent également une attestation de M. R-S D, ancien propriétaire du bien, aux termes de laquelle il « déclare avoir eu une conversation avec M. X après l’acquisition de son bien au sujet de sa contenance. En effet M. X m’avait fait part du doute qu’il avait, après avoir vérifié et remesuré son terrain sur la surface réelle de sa propriété et suite à ses inquiétudes je lui avais conseillé de tirer cette situation au clair ultérieurement en se reportant au cadastre, chose qui en ce jour ne s’est pas concrétisée ».

En l’espèce, la réticence dolosive n’est pas démontrée. En effet, si M. D atteste que M. X lui a fait part d’un doute quant à la contenance et surface réelle de la propriété qu’il avait acquise, et qu’il lui a conseillé de se reporter au cadastre, force est de constater que l’extrait cadastral produit en pièce 2 par les appelants ne donne pas de réponse claire à cet égard pour des profanes. En outre M. D n’indique pas comment se matérialisait concrètement la limite entre les deux fonds, ni ce qu’il a répondu à M. X quant à l’emplacement de cette limite. Or les intimés font valoir que M. D leur a indiqué que la limite était matérialisée par un mur en béton et un pieu, qu’ils ont enlevé pour édifier l’abri de jardin et la haie. Il ressort de plus des attestations produites en pièces 4 et 5 par les intimés que l’ancien mur a été enlevé et l’abri de jardin et la haie mis en place par les consorts X sans que M. D, leur vendeur et voisin, ne réagisse. Dès lors les vendeurs ont pu, de bonne foi, se méprendre sur les limites réelles de leur terrain en raison de l’absence de protestation de leur voisin, et ancien propriétaire, concernant l’empiétement réalisé par l’abri de jardin et la haie. Par ailleurs les photographies produites en annexe 11 par les appelants montrant l’excavation d’une borne enterrée à proximité de thuyas, sans autre repère visuel, ne sont pas probantes quant à la situation des lieux ni quant à la connaissance des limites du terrain par les vendeurs. Ainsi que le font valoir les intimés, il n’est pas démontré que la borne ainsi photographiée se trouve sur la portion de terrain objet du litige, ni, le cas échéant, à quel endroit, ni encore que les propriétaires ne pouvaient que la trouver en plantant la haie.

L’intention dolosive n’étant pas caractérisée, le dol n’est pas établi.

concernant l’obligation d’information pré-contractuelle :

Il ressort des anciens articles 1134 et 1135 du Code Civil, dans leur rédaction existant lors de la vente et applicable en la cause, que le vendeur est tenu d’une obligation d’information pré-contractuelle de bonne foi. Celle-ci ne concerne que les informations dont le vendeur avait connaissance au moment de la vente (Cass. Civ. 3Ème, 15 octobre 2015, n° 14-18.770).

Le manquement allégué à l’obligation d’information de bonne foi n’est pas établi. Il ressort de ce qui précède que les vendeurs pouvaient de bonne foi considérer que la délimitation du terrain annoncée oralement aux acquéreurs, incluant l’abri de jardin et la haie, était correcte.

En conséquence, aucune faute préjudiciable n’est retenue concernant les limites du terrain.

Sur le préjudice moral :

Moyens des parties :

M. E et M^me F réclament des dommages et intérêts au titre du préjudice moral résultant de l’impossibilité de jouir d’une maison en tout point conforme à leurs attentes ainsi que des contraintes liées à l’engagement d’une procédure judiciaire. Ils invoquent également les tracasseries, le stress et la perte de temps causés par la procédure judiciaire.

Réponse de la Cour :

Les appelants ont découvert après la remise des clés par les vendeurs, que contrairement aux stipulations de l’acte de vente, la propriété comportait une fosse septique non neutralisée, et était grevée d’une servitude de canalisation perpétuelle. Ils ont ainsi subi un préjudice moral résultant de cette déception, qui s’évalue à 500 euros. Une somme de 500 euros de dommages-intérêts leur sera allouée en réparation de ce préjudice, et le jugement sera infirmé à cet égard.

Les dommages-intérêts alloués produisent intérêts au taux légal à compter du présent arrêt infirmatif, en application de l’ancien article 1153-1 du Code Civil devenu article 1231-7 du Code Civil.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

La Cour constate que M^me L-X et M. X ne forment plus de demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à hauteur d’appel. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance sont infirmées.

M^me L-X et M. X, qui succombent partiellement à la présente instance, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, et à payer à M. E et M^me F une indemnité de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe :

Infirme le jugement en ce qu’il a :

- débouté M. G E et M^me I F de l’ensemble de leurs demandes ;

- condamné M. G E et M^me I F aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant :

Déclare irrecevable la demande en dommages-intérêts d’un montant de 326,39 euros ;

Condamne in solidum M. Z X et M^me Y L-X à payer à M. G E et M^me I F la somme de 280,00 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel résultant de l’absence de délivrance conforme concernant la fosse septique ;

Condamne in solidum M. Z X et M^me Y L-X à payer à M. G E et M^me I F la somme de 6.000,00 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel résultant de l’absence d’information concernant la servitude de canalisations non apparente ;

Condamne in solidum M. Z X et M^me Y L-X à payer à M. G E et M^me I F la somme de 500,00 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ;

Dit que les dommages-intérêts ci-dessus alloués produisent intérêts au taux légal à compter du présent arrêt infirmatif ;

Condamne in solidum M. Z X et M^me Y L-X aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum M. Z X et M^me Y L-X à payer à M. G E et M^me I F la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Déboute les parties de toute autre demande.