RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. : A.R.I. N° RG 19/03021 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FFOU

Minute n° 20/00492

X

C/

Y

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Tribunal d’Instance de THIONVILLE

05 Novembre 2019

18/000966

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COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2020

APPELANT :

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/000678 du 03/03/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉ :

Monsieur B-C Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Valérie DOEBLE, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 22 octobre 2020 tenue par Madame GIZARD, et Monsieur MICHEL Magistrats rapporteurs qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 26 novembre 2020

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me TOLUSSO

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2013, M. B-C Y a consenti un bail à M. Z X portant sur un local d’habitation situé à Uckange, […], pour un loyer de 500 euros.

Par exploit d’huissier en date du 26 avril 2018, il a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 7 août 2018, il l’a assigné devant le président du tribunal d’instance de Thionville statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et le voir condamner à titre provisionnel à lui verser une somme au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux avec revalorisation selon les modalités du contrat de bail, et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X a conclu à l’irrecevabilité de la procédure d’expulsion et au rejet des demandes, sollicitant à titre subsidiairement des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ordonnance contradictoire du 5 novembre 2019, le juge des référés a :

— déclaré recevable la demande de M. Y

— constaté que les demandes à l’encontre de M^me X sont irrecevables et que M. X a produit l’attestation d’assurance

— constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 27 juin 2018,

— autorisé l’expulsion du locataire au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné M. X à verser à M. Y à titre de provision, la somme de 4.667 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à fin août 2019 avec intérêt au taux légal à compter du 26 avril 2018 sur la somme de 1.883 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— débouté M. X de sa demande de délais de paiement

— l’a condamné à verser à M. Y à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 500 euros par mois à compter du 1^er septembre 2019 jusqu’à libération des lieux,

— condamné M. X à verser au demandeur la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le premier juge a considéré que l’absence de signification du commandement de payer à l’épouse de M. X était sans effet sur la régularité de l’acte et la recevabilité de la demande à l’égard de M. X, ajoutant que les prescriptions légales avaient été respectées et que l’assignation était recevable. Sur le fond, il a relevé que la somme visée au commandement de payer n’avait pas été régularisée dans le délai de deux mois et a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail. Il a en conséquence fait droit aux demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation et considéré que la dette locative était de 4.667 euros à fin août 2019 au vu du décompte produit. Il a rejeté la demande de délais de paiement en relevant que si le défendeur proposait de verser 150 euros par mois, il n’a versé aucune somme depuis l’introduction de la procédure et ne justifie pas de la réalité d’un héritage à percevoir.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 20 novembre 2019, M. X a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

L’appelant conclut à l’infirmation de l’ordonnance et demande à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande de M. Y et la rejeter

— subsidiairement, rejeter la demande faute de justification de l’arriéré locatif

— plus subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de paiement et fixer la mensualité due à 150 euros par mois outre le loyer courant avec suspension des effets de la clause résolutoire

— dire que les remboursements seront affectés par priorité sur le capital et que les arriérés ne produiront pas intérêts durant le délai de grâce

— condamner M. Y aux dépens.

Il expose qu’aux termes de ses conclusions récapitulatives devant le tribunal M. Y sollicitait sa condamnation solidairement avec son épouse alors que celle-ci n’avait pas été mise en cause dans la procédure et soutient que s’agissant d’obligations solidaires, le bailleur est irrecevable à n’agir qu’à l’encontre d’un seul. Il estime en conséquence que la demande de condamnation solidaire est irrecevable. Il ajoute que l’intimé doit être débouté de sa demande puisqu’il ne justifie pas du montant de sa créance et sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

M. Y conclut à la confirmation de l’ordonnance et demande à la cour de :

— condamner solidairement M. X et M^me X à lui verser 7.251 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2017

— les débouter de leurs demandes y compris celle relative aux délais de paiement

— prévoir une clause cassatoire si la cour fait droit à la demande de délais de paiement

— condamner solidairement M. X et M^me X à lui verser 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la recevabilité de l’assignation, l’intimé expose qu’il n’avait pas connaissance du mariage de son locataire qui a seul signé le contrat de bail et ne produit aucune pièce justifiant de son information, et conclut à la confirmation de l’ordonnance. Sur la résiliation du bail, il soutient que le contrat de bail contenait une clause résolutoire, que le commandement de payer est resté infructueux dans le délai de deux mois, que M. X a cessé tout règlement depuis août 2017, que l’arriéré locatif a augmenté pour s’élever à 7.251 euros au vu du dernier décompte. Sur les délais de paiement, il s’y oppose et conclut à la confirmation de l’ordonnance, aucun élément nouveau n’étant produit en appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 3 février 2020 par M. X et le 27 février 2020 par M. Y, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1^er septembre 2020 ;

Sur la recevabilité des demandes

Il résulte du contrat de bail que seul M. X était mentionné comme locataire et a signé le contrat et il ne justifie pas avoir avisé son bailleur de son mariage en cours de bail, étant précisé que qu’il ne produit aucune pièce au soutien de son appel. Il s’ensuit, ainsi que l’a justement dit le premier juge, que le commandement de payer et l’assignation ont été régulièrement délivrés à M. X en sa qualité de locataire et qu’il n’incombait pas au bailleur de délivrer ces actes à M^me X.

Cependant, il est constaté que M. Y forme en appel des demandes de condamnation solidaire de M^me X avec M. X, alors qu’elle n’était pas partie en première instance, qu’elle n’est pas visée par la déclaration d’appel et que M. Y ne justifie d’aucune assignation en intervention forcée. Il en découle que toutes les demandes formées à l’encontre de M^me X sont irrecevables.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a dit que le commandement de payer notifié à M. X le26 avril 2018 d’avoir à payer la somme de 1.883 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance déférée ayant constaté la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux si nécessaire avec l’aide de la force publique.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 809 alinéa 2 du code civil, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, il incombe au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

A la lecture du décompte arrêté au 30 juin 2020 (pièce n°19), il apparaît que M. X reste devoir à l’intimé la somme de 9.667 euros après déduction des frais d’huissier indûment retenus. Cependant, la demande en paiement étant limitée à 7.251 euros et la cour ne pouvant statuer ultra petita, il convient de condamner M. X à verser à M. Y la somme provisionnelle de 7.167 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2020, avec intérêt au taux légal à compter du 26 avril 2018 sur la somme de 1.883 euros et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus, et d’infirmer l’ordonnance déférée.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, M. X occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débiteur d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges. En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance l’ayant condamné à verser à M. Y une indemnité d’occupation provisionnelle de 500 euros par mois jusqu’à libération des lieux loués, avec intérêts au taux légal.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que M. X a cessé de régler le loyer à compter d’août 2017, que la dette locative n’a cessé d’augmenter, qu’aucune somme n’a été versée en exécution de l’ordonnance de référé et il est constaté que l’appelant ne produit strictement aucune pièce à l’appui de sa demande. En conséquence c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’il ne démontrait pas être en capacité de régler la dette locative dans le délai légal et l’a débouté de sa demande de délais de paiement, l’ordonnance étant confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. X, partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’il soit condamné à verser à M. Y la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE irrecevables les demandes formées à l’encontre de M^me X ;

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— déclaré recevable la demande de M. B-C Y

— constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 27 juin 2018,

— autorisé l’expulsion du locataire au besoin avec l’assistance de la force publique,

— débouté M. Z X de sa demande de délais de paiement

— l’a condamné à verser à M. B-C Y à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 500 euros par mois à compter du 1^er septembre 2019 jusqu’à libération des lieux,

— condamné M. Z X à verser au demandeur la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. Z X à payer à M. B-C Y la somme provisionnelle de 7.167 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2020 avec intérêt au taux légal à compter du 26 avril 2018 sur la somme de 1.883 euros et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. Z X à verser à M. B-C Y la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Z X aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d’appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT