Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2017

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/09522

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2015 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 12/16681

APPELANTE

Madame J C D

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Nabil FADLI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0904

INTIME

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GRENELLE – […], représenté par son syndic, Y Z, exerçant sous l’enseigne 'Y Z', SAS inscrite au RCS PARIS, SIRET n° 632 018 503 00052, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représenté par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. H-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. H-Loup CARRIERE, président de Chambre,

M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : M^me A B

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. H-Loup CARRIERE, président et par M Amédée TOUKO TOMTA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

M^lle J C D est propriétaire, depuis le 27 septembre 2002, d’un appartement (lot n° 300) et d’un emplacement de voiture (lot n° 527) dans un immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé Résidence Grenelle-Frémicourt, situé […].

Par acte du 3 février 2012 le syndicat des copropriétaires de la Résidence Grenelle-Frémicourt,[…], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné M^lle J C D en paiement, au terme de ses dernières écritures et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes de 5.177,63 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 décembre 2013, 4^e trimestre 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2010 sur la somme de 5.127,07 €, à compter de l’assignation sur le surplus, et capitalisation des intérêts, 1.858,15 € au titre des frais, 4.000 € de dommages-intérêts et 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 2 mars 2015 le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné M^me C D à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Grenelle-Fremicourt, […],

représenté par son syndic la société Y Z, la somme de 5.177,63 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 décembre 2013, 4^e trimestre 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2010 sur la somme de 5.126,07 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— condamné M^me C D à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Grenelle-Fremicourt, […],

représenté par son syndic la société Y Z, la somme de 175,80 € au titre des frais nécessaires,

— condamné M^me C D à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Grenelle-Fremicourt, […],

représenté par son syndic la société Y Z, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné M^me C D aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Grenelle-Fremicourt, […], représenté par son syndic la société Y Z, la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

M^lle J C D a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 mai 2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 janvier 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 12 août 2015 par lesquelles M^lle J C D, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

— constater que le compte bancaire sur lequel Y Z lui a demandé après sa désignation de virer les charges de copropriété est au nom d’Y,

— constater que dans sa convocation d’assemblée générale du 2010, le syndic déclare avoir ouvert un compte individualisé au nom du syndic et fonctionnant de manière séparée, au lieu du compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires qu’il devait ouvrir,

— écarter des débats l’attestation de la Banque Palatine au visa de l’article 1329 du code civil,

— constater que le syndicat des copropriétaires n’a pas déferré à la sommation de communiquer les relevés bancaires à compter de 2007 du compte dit du syndicat des copropriétaires,

— constater que le syndicat des copropriétaires n’a pas déferré à la sommation de communiquer la convention de compte bancaire qui lierait les parties dans le cadre du compte dit du syndicat,

— dire que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic Y Z a ouvert et fait fonctionner un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les 3 mois de sa désignation par l’assemblée générale du 18 juin 2007,

— constater, au visa de l’article 18 de la loi de 1965, que le syndic Y Z est dénué de mandat régulier à compter du 19 septembre 2007,

— dire le syndicat des copropriétaires irrégulièrement représenté à l’instance et irrecevable

en ses demandes,

— constater que le syndicat ne rapporte pas la preuve par les notifications des convocations et des procès-verbaux des assemblées de 2012, 2013, 2014 et 2015 qu’Y Z qui le représente à l’instance dispose d’un mandat régulier,

— dire le syndicat des copropriétaires irrégulièrement représenté à l’instance et irrecevable

en ses demandes,

— constater que le syndicat des copropriétaires produit en pièce n°9 de nombreux appels de fonds adressés au Maroc à une adresse inexistante dans ledit pays,

— dire en conséquence le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de règlement des 1.487,76 € d’appels de fonds adressés par la voie de son syndic à une adresse inexistante,

— constater que le syndicat produit des accusés de réception de procès verbaux des assemblées du 23 novembre 2011 et du 15 mai 2012 signés des propres employés du syndicat, dénués de mandat pour retirer les courriers RAR qui lui sont adressés,

— dire le syndicat des copropriétaires irrecevable à se prévaloir des décisions des assemblées du 23 novembre 2011 et du 15 mai 2012,

— constater au surplus que le syndicat produit un accusé de réception du procès verbal de l’assemblée du 15 mai 2012 signé d’un des ses employés et non d’elle même,

— dire l’assemblée générale du 15 mai 2012 annulable emportant le mandat du syndic,

— ordonner au syndicat la communication des accusés de réceptions des notifications des convocations et des procès verbaux des assemblées de 2013, 2014 et 2015,

— constater que le syndicat des copropriétaires a décidé en assemblée du 23 juin 2008 d’engager un ravalement réparti en charges générales, représentant 1.789,96 € pour sa quote-part,

— constater que le syndic a, le 29 mars 2011, remboursé les appels prévisionnels de 1789,96 € et débité de son compte individuel 4.476 € dont 3.210,23 € de travaux garde corps,

— constater qu’au règlement de copropriété les garde corps sont 'exclusivement privatifs',

— dire que les erreurs de répartition des charges entre copropriétaires par rapport au règlement de copropriété sont contestables pendant au moins 5 ans,

— constater que le syndicat des copropriétaires, qui lui a imputé 3.210,23 € de travaux privatifs, ne justifie d’aucune commande de sa part et d’aucune facture justificative desdits travaux,

— dire que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas entreprendre de travaux privatifs chez elle sans son accord et sans bon de commande,

— dire inopposable aux copropriétaires l’approbation de travaux privatifs de l’assemblée du 17 mai 2011 par des copropriétaires non concernés par ces dépenses privatives sur lesquelles le syndicat aurait engagé des travaux privatifs sans leur consentement,

— dire le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de règlement par elle de travaux privatifs non commandées par elle et irrecevable en sa demande de paiement du

dépassement du budget imputables à des travaux privatifs non décidés en 2009,

— limiter en tout état de cause l’exigibilité par elle de l’ensemble des appels de fonds de ravalement à la somme votée en charges générales en 2009 de 1.789,96 €,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Grenelle Frémicourt à Paris de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Grenelle Frémicourt à Paris au dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la dire, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dispensée de participer aux dépenses engagées par le syndicat dans l’instance ;

Vu les conclusions en date du 1^er octobre 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la Résidence Grenelle-Frémicourt,[…], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter M^lle C D de l’intégralité de son argumentation et de ses prétentions à son encontre,

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a déclaré recevable et bien-fondé en ses demandes formulées à l’encontre de M^lle C D,

— confirmer le jugement en ses dispositions contenant condamnation à l’encontre de M^lle C D au titre des charges de copropriété dues à hauteur de 5.177,63 € suivant décompte du 4 décembre 2013, 4^e trimestre 2013 inclus et 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens d’instance,

— le déclarer recevable en sa demande de condamnation complémentaire de M^lle C D au titre des charges de copropriété ayant courues postérieurement aux causes du jugement entrepris,

— condamner M^lle C D à lui payer la somme de 2.358,55 € au titre des charges de copropriété ayant courues postérieurement aux causes du jugement entrepris, pour la période du 1^er trimestre 2014 au 4^e trimestre 2015, suivant décompte du 22 septembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— réformer le jugement entrepris s’agissant des dispositions relatives aux frais contentieux au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et relatives aux dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée au visa de l’article 1153 alinéa 4 du code civil,

statuant à nouveau sur ces dispositions,

— condamner M^lle C D à lui payer la somme de 1 858,15 € au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en sa version issue de la loi du 13 juillet 2006,

— condamner M^lle C D à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1153 alinéa 4 du code civil,

en tout état de cause,

— condamner M^lle C D aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— rappeler l’exécution provisoire de droit de l’arrêt à intervenir ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

• Sur l’ouverture d’un compte bancaire séparé

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la Z comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versés sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; l’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations

portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat ;

La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son

mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; toutefois les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ;

M^lle C D soulève l’irrecevabilité des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires au motif que la société Y Z serait dépourvue de mandat régulier depuis le 18 septembre 2007 faute d’ouverture d’un compte séparé ;

La société Y Z a été désignée en qualité de syndic lors de l’assemblée générale du 18 juin 2007 ;

Il ressort de l’attestation établie par la banque Palatine le 15 avril 2014 (pièce syndicat n° 33) qu’un compte séparé est ouvert au nom du syndicat des copropriétaires depuis le 3 juillet 2007 ;

Devant la cour, M^lle C D demande à ce que cette pièce soit écartée des débats au visa de l’article 1329 ancien du code civil ;

Toutefois, il ne s’agit pas d’un registre mais d’une attestation signée par deux représentantes habilitées de la Banque Palatine de laquelle il ressort qu’un compte a été ouvert le 3 juillet 2007 dans les livres de la banque au nom du syndicat des copropriétaires Résidence Grenelle-Frémicourt portant le n° 00105105522 ; l’ouverture de ce compte est corroborée par le relevé d’identité bancaire produit par M^lle C D (pièce n°4) qui confirme que le compte n° 00105105522 est bien ouvert au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence Grenelle-Frémicourt (domicilié chez le syndic puisqu’il a seul qualité pour représenter le syndicat) ;

Par la suite, l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mai 2010 a, aux termes de sa résolution n°9, autorisé le cabinet Y Z à procéder au placement des fonds recueillis sur le compte spécifique défini par le contrat de syndic, sans ouverture du compte bancaire séparé (pièce syndicat n°16) ; aucune contestation n’a été émise à l’encontre de cette assemblée générale des copropriétaires ;

Le fait qu’une telle demande de dispense ait été formulée lors de l’assemblée générale du 25 mai 2010 ne contredit pas le fait qu’un compte bancaire séparé a été ouvert en juillet 2007 ;

Ensuite, lors de l’assemblée du 15 mai 2012, il a été soumis au vote des copropriétaires une résolution n°11 contenant décision quant au maintien du compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires (pièce n°19) ; l’assemblée générale des copropriétaires a décidé du maintien du compte bancaire séparé et a autorisé le syndic à procéder au placement des fonds requis sur un compte spécifique dans les conditions définies dans le contrat de syndic ; il en été de même lors de l’assemblée générale du 15 mai 2013 (pièce syndicat n° 20) ;

M^lle J C D ne peut donc valablement soutenir que le syndicat des copropriétaires serait représenté par un syndic dont le mandat serait nul de plein droit depuis le 19 septembre 2007 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir soulevée par M^lle C D ;

• Sur la régularité des convocations aux assemblées générales et de leurs notifications et opposabilité à M^lle C D

M^lle C D fait valoir que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa représentation par la société Y Z au motif que la nullité des assemblées générales de 2013, 2014 et 2015 seraient encourues parce qu’elle n’a pas été convoquée à ces assemblées et que les procès verbaux ne lui ont pas été notifiés ; elle soutient que ces convocations et notifications ont été reçues par les propres employés du syndicat des copropriétaires qui n’auraient aucun mandat pour retirer les courriers recommandés avec accusé de réception établis en son nom ;

Il n’est pas contesté que l’appartement litigieux pour lequel les charges de copropriété sont impayées, a été loué par le syndicat des copropriétaires lui-même jusqu’au 30 juin 2008 pour y loger M. E F, gardien, dont la loge était située au […] à Paris, dans le même escalier que l’appartement loué ; en raison du fait que M^lle C D n’était pas domiciliée à l’époque dans le bien immobilier, qu’elle a été convoquée à l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2008 à son adresse située à Casablanca (Maroc) ; elle

a reçu notification du procès-verbal d’assemblée générale du 23 juin 2008 à l’adresse ainsi déclarée par ses soins (pièce syndicat n°14) ; elle soutient que la signature portée sur l’accusé réception de ce procès-verbal d’assemblée ne serait pas la sienne, mais celle d’une personne qui ne disposerait d’aucune procuration, mais elle n’en justifie pas ;

Elle soutient ensuite que l’accusé de réception du procès verbal de l’assemblée générale du 12 mai 2009 (pièce syndicat n°15) n’a pas été signé par ses soins, mais elle n’en justifie pas davantage ; à cette date elle résidait dans son appartement du 25 rue de Frémicourt à Paris 15^e ;

Elle soutient encore que les procès-verbaux d’assemblée générale de novembre 2011 et de mai 2012 auraient été réceptionnés par MM X (M. G X est le gardien de l’immeuble) et H I, auxquels elle n’aurait jamais donné de procuration et qui serait les employés du syndicat des copropriétaires ; cependant, elle n’apporte aucun élément probant de ses affirmations ; si les accusés de réception des notifications des assemblées générales des copropriétaires pour le compte de M^lle C D ont été signés par des tiers, ce ne peut être qu’en raison d’accords qui ont pu être trouvés entre les copropriétaires et les gardiens ou des tiers, étant rappelé que les accords pris entre certains copropriétaires et les gardiens d’immeuble quant à la réception des courriers recommandés avec accusé de réception n’engagent pas la responsabilité du syndicat ;

Les premiers juges ont exactement relevé que les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2008, 12 mai 2009, 23 novembre 2011 et 15 mai 2012 doivent être considérés comme ayant été régulièrement notifiés à M^lle C D, dès lors que cette dernière n’établit pas que la signature figurant sur les avis de réception de notification de ses documents n’est pas la sienne ou celle de son mandataire ;

Le syndicat produit les procès-verbaux des assemblées générales de 2014 et 2015, ainsi que leurs justificatifs de convocation et de notification (pièces syndicat n°38 et 39) ; ces convocations et notifications ont été envoyées à la seule adresse connue de M^lle C D par le syndicat, à savoir 25 rue de Frémicourt à Paris 15^e, qui est celle qu’elle donne dans la présente procédure ; il en ressort que M^lle C D a été régulièrement convoquée aux assemblées générales des 14 mai 2014 et 17 juin 2015 et que les procès verbaux de ces assemblées lui ont été régulièrement notifiés par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté ce moyen d’irrecevabilité de la demande du syndicat ; le même moyen soulevé devant la cour pour les assemblées de 2014 et 2015 doit être également rejeté ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

1: l’état descriptif de division et le règlement de copropriété,

2, 3 & 4 : le relevé de propriété (matrice cadastrale), la fiche d’immeuble et le titre de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M^lle C D,

5 : la mise en demeure du 1^er juillet 2010,

6 : le commandement de payer du 3 août 2010,

7, 12 & 36 : les décomptes des sommes dues au 28 juin 2012, au 4 décembre 2013, 4^e trimestre 2013 inclus et des sommes dues postérieurement aux causes du jugement du 12 mars 2015 depuis le

1^er trimestre 2015,

13 & 37: les appels de fonds des sommes dues

14 à 20 et 38 & 39 : les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2008 (approuvant les comptes de l’exercice 2007), 12 mai 2009 (approuvant les comptes de l’exercice 2008 et votant divers travaux de reprise), 25 mai 2010 (approuvant les comptes de l’exercice 2009, ratifiant les travaux sur la façade ouest et votant divers travaux de reprise), 17 mai 2011 (approuvant les comptes de l’exercice 2010 et ratifiant divers travaux), 23 novembre 2011 (votant les travaux de ravalement et des travaux annexes du bâtiment A en façade nord et pignon ouest et décidant que les travaux de serrurerie seront appelées en charges privatives), 15 mai 2012 (approuvant les comptes de l’exercice 2011 et votant divers travaux de reprise), 15 mai 2013 (approuvant les comptes de l’exercice 2012, ratifiant et votant divers travaux), 20 mai 2014 (approuvant les comptes de l’exercice 2013, votant le budget initial prévisionnel de 2015, ratifiant des travaux et votant des travaux de réfection) et 17 juin 2015 (approuvant les comptes de l’exercice 2014, votant le budget prévisionnel 2015 et le budget prévisionnel initial de 2016, votant des travaux de réfection),

accompagnés des justificatifs des convocations et notifications de chacune de ces assemblées,

21 & 40 : les attestations de non-recours de chacune de ces assemblées,

22 à 25 & 41 : les contrats de syndic de 2010 à 2015,

28 à 32 : les factures de l’avocat du syndicat ;

• Sur la demande du syndicat en première instance

Il a été vu que toutes les convocations aux assemblées générales ont été régulièrement adressées à M^lle C D et que tous les procès verbaux de ces assemblées lui ont été régulièrement notifiés ; en l’absence de recours, les assemblées de 2008 à 2013 sont définitives ;

M^lle C D ne peut donc valablement contester les appels de fonds pour la rénovation des ascenseurs et des réseaux horizontaux décidés lors de l’assemblée générale du 12 mai 2009 , les soldes de travaux qui ont été décidés en assemblée générale (peinture cage d’escalier, étanchéité sol, canalisation, ravalement…) ;

M^lle C D fait valoir que le syndicat des copropriétaires a engagé sans son accord des travaux sur le garde-corps, qui sont des parties privatives aux termes du règlement de copropriété ;

En réalité, les travaux de ravalement ont été effectués au sein de la résidence à l’occasion desquels les garde-corps ont été repris en toute connaissance de cause par les différents copropriétaires comme cela ressort des procès-verbaux d’assemblées générales qui se sont tenues en 2010 et 2011 (pièces syndicat n°16, 17 et 18) ; les travaux de ravalement de la façade rue ont été votés à la majorité des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 23 juin 2008 en sa résolution n°21 avec des travaux d’ordre privatif devant être effectués dans le même temps (pièce syndicat n°14) ; ces décisions n’ont pas été contestées ;

M^lle C D ne peut donc valablement prétendre avoir ignoré que les travaux de ravalement ont consisté également en des travaux de remplacement de l’ensemble des garde-corps et que la société Fadem avait remplacé ceux-ci ; ces travaux ont été chiffrés à la somme de 115.828,14 € HT et adoptés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2008 ; après exécution de ces travaux, la dépense correspondante a été imputée de manière privative selon les termes du règlement de copropriété (page 114 du règlement prévoyant le caractère privatif des garde-corps) ; lors de l’assemblée générale du 17 mai 2011, devenue définitive, il a été ensuite approuvé à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés 'la clôture du compte travaux ravalement rue Frémicourt votée en assemblée générale du 23 juin 2008 pour un montant total de 536 331,08 € répartis en charges générales et de 135.519 € répartis en charges privatives s’agissant de travaux de serrurerie sur garde-corps’ (pièce syndicat n°17) ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M^me C D à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 5.177,63 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 décembre 2013, 4^e trimestre 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2010 sur la somme de 5.126,07 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil [ancien article 1154] est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle ne court qu’à compter de la demande qui en faite ; en l’espèce, la demande a été faite dès l’acte introductif d’instance du 3 février 2012 (pièce syndicat n°8) ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

• Sur l’actualisation de la demande du syndicat

Le syndicat actualise sa demande devant la cour et sollicite la condamnation de M^lle C D au titre des charges ayant courues depuis le 1^er trimestre 2014, soit depuis les causes du jugement, jusqu’à l’appel provisionnel du 4^e trimestre 2015 inclut ;

Il produit un décompte faisant apparaître que M^lle C D reste redevable pour la période ayant courue du 1^er trimestre 2014 au 22 septembre 2015 suivant décompte arrêté au 4^e trimestre 2015 inclus, de la somme de 2.358,55 € (pièce n°36) ;

Les appels de fonds relatifs à cette période sont versés aux débats (pièce n°37), tout comme les procès-verbaux d’assemblées générales qui se sont tenues les 14 mai 2014 et 17 juin 2015 (pièces n°38 et 39) ; il a été vu plus haut qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre de ces décisions (pièce n°40) ;

M^lle C D a effectué divers versements, dont le syndicat a tenu compte, lesquels sont néanmoins insuffisants pour régler l’intégralité des charges ; le syndicat justifie de sa créance par les pièces produites ;

Il doit donc être ajouté au jugement que M^lle C D est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.358,55 € au titre des charges de copropriété du 1^er trimestre 2014 à l’appel provisionnel du 4^e trimestre 2015 inclut, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Les frais d’ouverture de contentieux, d’honoraires dossier /avocat et de suivi de procédure ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; ils font partie de la Z courante du syndic et sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à être intégrés à la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les honoraires d’avocat ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; ils relèvent de la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile sur laquelle il sera statué plus loin ;

Constituent en revanche des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat les frais suivants :

— la mise en de meure du 1^er juillet 2010 : 52,62 €,

— la prise d’hypothèque légale : 123,18 €,

total : 175,80 € ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M^me C D à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 175,80 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Les manquements systématiques et répétés de M^lle C D à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la Z et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré, qui a insuffisamment pris en compte le préjudice du syndicat, doit être réformé en ce qu’il a condamné M^lle C D à payer au syndicat la somme de 500 € de dommages-intérêts ;

M^lle C D, qui s’abstient volontairement depuis l’année 2010 de tout règlement relatif aux appels de travaux régulièrement votés et approuvés par des assemblées générales devenues définitives doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^lle C D, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 alinéa 2 formulées par M^lle C D ;

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande tenant à rappeler que l’exécution provisoire est de droit est donc sans objet et doit être rejetée;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M^lle C D à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau du seul chef réformé,

Condamne M^lle J C D à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Grenelle-Frémicourt,[…], la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne M^lle J C D à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Grenelle-Frémicourt,[…], la somme de 2.358,55 € au titre des charges de copropriété arrêtée au 22 septembre 2015, pour la période du 1^er trimestre 2014 à l’appel provisionnel du 4^e trimestre 2015 inclut, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Condamne M^lle J C D aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Grenelle-Frémicourt,[…], la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT