RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 17/01054 – N° Portalis DBVS-V-B7B-EN73

Minute n° 20/00007

X

C/

Y

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 23 Septembre 2016,

enregistrée sous le n° 16/000173

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 23 JANVIER 2020

APPELANT :

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur B Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Sophie CLANCHET, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 14 Novembre 2019 tenue par Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Monsieur D E et Madame F G, Magistrats, pour l’arrêt être rendu le 23 Janvier 2020.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Nejoua TRAD-KHODJA

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

CONSEILLERS : Monsieur Eric LAMBERT, Conseiller

Monsieur D E, Conseiller

GREFFIER : Madame Nejoua TRAD-KHODJA

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2010, M. Z X a donné à bail à M. B Y un appartement et un parking sis […] à Metz, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 euros pour le logement et de 50 euros pour le parking, outre une avance sur charges mensuelle de 40 euros. Par acte du 1^er juillet 2010, M. H Y s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par M. B Y.

M. B Y a quitté le logement et un état des lieux a été établi contradictoirement le 3 septembre 2013.

Par exploits d’huissier du 29 décembre 2015, M. Z X a fait assigner devant le tribunal d’instance de Metz M. B Y et M. H Y aux fins de les entendre condamner solidairement, à défaut in solidum, à lui verser la somme de 2 374,10 euros au titre d’un rappel de charges et des réparations locatives ainsi qu’une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. B Y a conclu au rejet des demandes de M. X, sollicitant reconventionnellement le paiement des sommes de 360 euros au titre d’un indu de charges locatives et de 698,53 euros pour la restitution du dépôt de garantie et un trop-perçu sur l’année 2012, outre 1 000 euros de dommages-intérêts et 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. H Y s’est fait représenter par M. B Y.

Par jugement du 23 septembre 2016, le tribunal a condamné M. Z X à payer à M. B Y les sommes de 448,53 euros au titre des charges indûment perçues et 610 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, débouté les parties de leurs autres demandes et condamné M. X aux dépens.

Le premier juge a énoncé que les charges locatives réclamées par M. X ne sont étayées par aucun document autre que le décompte qu’il a établi, dénué de toute valeur probante en cas de contestation par le locataire, rejetant ainsi la demande principale. Il a fait droit à la demande reconventionnelle au titre des provisions versées et d’un trop perçu au titre de l’année 2012. Le tribunal a relevé par ailleurs que M. X, qui ne produit pas l’état des lieux d’entrée alors que ce document est mentionné au contrat de bail au titre des pièces annexes et alors que le locataire prétend que le bailleur n’a pas voulu effectuer d’état des lieux, ne peut se prévaloir de la présomption édictée par l’article 1731 du code civil et qu’il lui appartient de justifier de l’état des lieux lors de l’entrée de M. Y, ce qu’il ne fait pas. En l’absence de tout élément permettant d’établir l’état exact du bien loué, il a considéré que le principe des dégradations locatives n’est pas justifié, débouté M. X de sa demande de ce chef et fait droit à la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie.

Suivant déclaration déposée au greffe de la cour le 5 avril 2017, M. Z X a relevé appel de ce jugement.

Il conclut à l’infirmation du jugement et demande à la cour de rejeter les demandes de M. B Y et de le condamner à lui payer la somme de 2 374,10 euros au titre des charges et réparations locatives outre 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Sur les charges locatives, l’appelant expose avoir adressé à M. Y chaque année, hormis la première année où la régularisation est intervenue au bout de 16 mois, les décomptes actualisés des charges locatives qui n’ont fait l’objet d’aucune contestation et produit l’ensemble des factures et justificatifs correspondant à ces

décomptes. Il précise que l’immeuble comportant 5 logements, les charges d’électricité des communs et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères étaient réparties au cinquième entre les différents locataires, les factures d’entretien de la chaudière restant à la charge du locataire. Il indique que les charges se sont élevées pour la période de septembre 2010 à décembre 2011 à la somme de 498,95 euros, soit un trop versé de 141,05 euros qui a été remboursé par chèque à M. Y, lequel n’a jamais contesté avant la présente instance ce remboursement qui figure sur le décompte de charges du 20 janvier 2012. Pour l’année 2012, le trop-perçu s’élevait à 88,53 euros et a été déduit du décompte établi lors de la résiliation du contrat de bail, de sorte qu’il ne peut faire l’objet d’une nouvelle déduction.

S’agissant des réparations locatives, M. X expose que M. Y a succédé à un de ses amis et pris rapidement possession des lieux, ne lui laissant ni le temps ni l’occasion de dresser un état des lieux et soutient qu’en l’absence d’état des lieux et de contestation contemporaine à la prise de possession, M. Y est présumé avoir reçu l’appartement en bon état de réparations locatives, étant précisé que le logement avait été rénové trois ans auparavant ainsi qu’il résulte de l’état des lieux signé par l’ancien locataire le 1^er août 2007. Il estime que M. Y, qui doit répondre des dégradations effectuées du temps de son occupation et qui a signé le constat établi contradictoirement à son départ, ne peut contester les dommages et les réparations faisant l’objet de la présente réclamation (remplacement du revêtement de sol abimé, remplacement d’une porte et des tablettes de placard enlevées, réparation d’un encadrement de bois d’une fenêtre cassé, remplacement des stores des velux à énergie solaire qui ne fonctionnaient plus), étant observé qu’il a facturé les stores au prix d’achat et a comptabilisé deux heures de main d''uvre effectuées par son entreprise et le coût d’un échafaudage.

M. B Y conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite la condamnation de M. X à lui verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les charges locatives, il expose que pour la période de septembre 2010 au 31 décembre 2011, il a versé 640 euros au titre des avances sur charges (40 euros x 16 mois) alors que les charges se sont élevées à 498,95 euros, que pour l’année 2012, il a versé 480 euros alors que les charges s’élevaient suivant décompte du bailleur à 391,47 euros et que pour la période du 1^er janvier au 31 août 2013, les charges se sont élevées à 346,75 euros alors qu’il a versé 360 euros, soit pour la totalité de la période, un trop versé de 242,83 euros.

Sur les réparations locatives, l’intimé fait valoir qu’il ressort du contrat de bail qu’il a été signé le 28 juin 2010 pour une entrée dans les lieux le 1^er septembre 2010 ce qui laissait au bailleur le temps de faire établir un état des lieux, étant observé que le constat des lieux de sortie du précédent locataire est daté du 14 août 2010. Il prétend que l’absence d’état des lieux, contrairement à ce qui est indiqué au contrat de bail, est imputable au propriétaire lequel ne peut se prévaloir de la présomption de bon état, et fait valoir que l’état des lieux de sortie du précédent locataire ne lui est pas opposable. Il précise qu’il a retiré les tablettes du placard car elles étaient trop usagées,que les petits accrocs relevés sur le sol de la cuisine existaient lorsqu’il est entré dans l’appartement, qu’il n’y avait pas de porte entre l’entrée et la cage d’escalier, qu’il manquait des petits bois sur la fenêtre, que la télécommande qui lui a été remise pour les stores des velux n’avait pas de piles de sorte qu’il ne les a jamais utilisés et qu’ils n’ont pu être testés, que le remplacement des stores ne relève pas des réparations locatives et qu’en tout état de cause, M. X n’a pas procédé aux travaux de remise en état dont il lui impute le coût, dès lors que les états des lieux d’entrée des deux locataires qui ont pris sa suite font toujours état des mêmes dégradations.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les conclusions déposées le 11 octobre 2017 par M. X et le 2 août 2017 par M. Y, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 14 mars 2019 ;

Sur les charges locatives

Suivant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, qui sont celles fixées par le décret du 9 novembre 1982 pris en application de l’article 23 de la loi du 22 juin 1981, sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions qui doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

A hauteur d’appel, M. X produit les décomptes des charges locatives afférentes à l’appartement donné à bail à M. Y, ainsi que les factures correspondantes, étant précisé que la répartition des charges communes (électricité des communs et taxe d’enlèvement des ordures ménagères) s’effectue en fonction du nombre de logements (5), le locataire supportant la charge des factures d’entretien de la chaudière individuelle. Aux termes de ses dernières conclusions, M. Y ne conteste ni le mode de répartition ni les montants des différentes charges portés en compte par le bailleur.

Il résulte des pièces produites que pour la période du 1^er septembre 2010 au 31 décembre 2011, l’appelant justifie d’un total de charges de 498,95 euros, se détaillant comme suit :

' électricité des communs : 26,48 euros (1/5 des factures de l’UEM prorata temporis)

' entretien de la chaudière : 258,47 euros, suivant factures de la société Savelys GDF Suez (62,83 euros prorata temporis pour l’année 2010 et 195,64 euros pour l’année 2011)

' taxe d’enlèvement des ordures ménagères : 214 euros (52 € pour l’année 2010 prorata temporis et 161,80 euros pour l’année 2011 au vu des avis d’imposition).

Après déduction des provisions versées (640 euros), il reste un trop versé par M. Y de 141,05 euros. M. X ne rapporte pas la preuve du remboursement de cette somme, la seule production de l’extrait de son compte bancaire étant insuffisante en l’absense d’indication du destinataire de la somme et de production de la copie du chèque.

Pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2012, l’appelant justifie par les pièces produites d’un total de charges de 391,47 euros, se détaillant comme suit :

' électricité des communs : 20,56 euros (1/5 des factures UEM)

' entretien de la chaudière murale : 205,91 euros suivant facture de la société Savelys GDF Suez du 10 mai 2012

' taxe d’enlèvement des ordures ménagères : 165 euros

Après déduction des provisions versées (480 euros), il reste un trop versé par M. Y de 88,53 euros

Pour la période du 1^er janvier au 31 août 2013, il est justifié d’un total de charges de 346,75 euros, se détaillant comme suit :

' électricité des communs : 15,15 euros (1/5 des factures UEM prorata temporis)

' entretien chaudière murale : 160,30 euros suivant facture Savelys GDF Suez du 11 mai 2013

' taxe d’enlèvement des ordures ménagères : 126,30 euros

' frais de ramonage : 45 euros

Après déduction des provisions versées (360 euros), il reste un trop versé par M. Y de 13,25 euros.

Il s’ensuit que M. X doit restituer à M. Y, au titre des charges locatives, une somme trop perçue de 242,83 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt. Le jugement déféré est infirmé.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. L’article 1731 du code civil dispose par ailleurs que s’il n’a pas été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est rappelé que l’indemnisation du bailleur au titre du préjudice qu’il subit du fait des dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant du dommage dont il constate l’existence dans son principe.

En l’espèce, les deux parties admettent qu’il n’a pas été établi d’état des lieux lors de l’entrée de M. Y dans l’appartement le 1^er septembre 2010. Etant observé que le preneur pouvait solliciter du bailleur l’établissement d’un état des lieux et que l’état des lieux dressé le 14 août 2010 lors de la sortie du précédent locataire, auquel M. Y n’était certes pas partie mais qui peut être utilisé à titre de simple renseignement, ne fait état d’aucune dégradation, il y a lieu de faire application de la présomption édictée par l’article 1731 du code civil précité.

L’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 3 septembre 2013 mentionne les dégradations suivantes, dont il n’est pas démontré par M. Y qu’elles existaient lorsqu’il a pris possession des locaux et qu’elles ne seraient pas de son fait :

— entrée et dégagement : manquent bois sur fenêtres, manque une porte

— cuisine : accros sur sol en PVC

— chambre 1 : manquent tablettes placard

— chambre 2 : stores velux défectueux, sorties des coulisses, peut être piles '.

M. X chiffre le coût de remise en état à la somme de 3 085,88 euros TTC se détaillant comme suit :

— remplacement de deux stores occultation totale man’uvre par énergie solaire : 1442,00 euros HT (2 x 721,00 euros)

— fourniture, fabrication et pose de cadre de petits bois sous fenêtres : 485,00 euros HT

— fourniture, pose et ajustage une porte : 272,00 euros HT

— fourniture, pose et ajustage 5 tablettes : 175,00 euros HT

— réfection sol de la cuisine : 510,00 euros HT.

S’agissant des deux stores de velux, il sera observé que si leur dysfonctionnement a bien été constaté, il n’est pas démontré par M. X, au regard des mentions figurant sur l’état des lieux qui réservent la possibilité d’un problème de piles, que le remplacement des stores était justifié, le devis de la société UB 2A ne comportant aucune précision à cet égard. La demande de ce chef sera en conséquence rejetée. S’agissant du remplacement du revêtement de sol, M. X produit une facture de la société CSF en date du 31 août 2013, chiffrant la fourniture de Novibat (40 m²) à la somme de 398 euros hors taxes. Il convient en conséquence de faire droit à la demande en ce qu’elle porte sur la somme de 510 euros HT soit 545,70 euros TTC comprenant la pose. Concernant les tablettes du placard, M. Y admet les avoir enlevées mais prétend, sans toutefois en justifier, qu’elles étaient trop usagées pour être utilisées. Il sera également observé que l’état des lieux produit par l’intimé, établi lors de l’entrée du nouveau locataire le 4 décembre 2013, ne fait plus état de cette dégradation. La somme de 175 euros HT comprenant la fourniture et la pose étant justifiée, la somme de la somme de 187,25 euros TTC sera accordée à M. X. Concernant la porte et les cadres bois des fenêtres manquants, les sommes de 272 euros et 485 euros paraissent exagérées au regard du prix d’une porte isoplane de 73 cm et du montant de 56,20 euros l’unité mentionné sur la facture de la société Wolseley France le 30 octobre 2013 produite en pièce n° 11 par M. X, étant observé que le devis de la société UB 2A qui ne détaille pas les postes fournitures et main d''uvre, ne peut être pris en compte. Le préjudice subi par M. X sera justement indemnisé par la somme de 350 euros TTC.

Il convient en définitive, de fixer la créance de M. X au titre des dégradations locatives à la somme de 1 082,95 euros, dont à déduire le dépôt de garantie de 610 euros versé par M. Y et de condamner ce dernier au paiement de la somme de 472,95 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt. Le jugement déféré est infirmé.

Sur les autres demandes

Il est constaté que M. X ne reprend pas devant la cour les demandes formées en première instance contre M. H Y qu’il n’a pas intimé. De la même manière, M. Y ne reprend pas en appel sa demande de dommages et intérêts. En conséquence le jugement ayant rejeté ces demandes est confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité ne commande pas, compte de l’issue de la procédure, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties, tant en première instance qu’en appel. M. Y qui succombe principalement en ses demandes supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes formées à l’encontre de M. H Y et débouté M. B Y de sa demande de dommages et intérêts ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. Z X à payer à M. B I la somme de 242,83 euros au titre des charges locatives trop perçues, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt;

CONDAMNE M. B Y à payer à M. Z X la somme de 472,95 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt;

DEBOUTE M. Z X et M. B Y de leur demande tendant à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. B Y aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame TRAD-KHODJA, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT