RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/01772 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FCIK

Minute n° 21/00133

S.A.S. FONCIA IMMOBILIÈRE CHARLEMAGNE

C/

Société DE LA RÉSIDENCE LE PRÉSIDENT

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 28 Mai 2019,

enregistrée sous le n° 11-18-535

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2021

APPELANTE :

SAS FONCIA IMMOBILIÈRE CHARLEMAGNE

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE LE PRÉSIDENT représenté par son syndic en exercice, la SAS QUADRAL IMMOBILIER, […]

57950 MONTIGNY-LES-METZ

Représentée par M^e Emilie CHARTON, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 10 décembre 2020 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 11 février 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^lle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte d’huissier du 3 avril 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Président située […] à Montigny-lès-Metz, représenté par son syndic la SAS Quadral Immobilier, a fait assigner la SAS Foncia Immobilière Charlemagne devant le tribunal d’instance de Metz afin d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes de 6.292,08 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2016, et de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SAS Foncia Immobilière Charlemagne a conclu à l’irrecevabilité de la demande et au rejet des demandes, sollicitant la condamnation du syndicat des copropriétaire à lui verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement contradictoire du 28 mai 2019, le tribunal a condamné la SAS Foncia Immobilière Charlemagne à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la SAS Quadral Immobilier les sommes de 5.133 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement et 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal a relevé que par décision de l’assemblée générale du 28 juin 2016, le syndicat des copropriétaires a ôté la gestion à la SAS Foncia Immobilière Charlemagne pour la confier à la SAS Quadral Immobilier à compter du 1^er juillet, que par courrier du 20 juin 2016, le nouveau syndic a informé la SAS Foncia Immobilière Charlemagne de cette nomination et sollicité un rendez-vous afin d’obtenir la remise des documents comptables et administratifs de la copropriété et que par courrier du 6 juillet 2016, celle-ci a pris bonne note de la nomination et sollicité le procès-verbal confirmant le changement de syndic, précisant que dès réception, un rendez-vous serait fixé pour remise des documents sollicités. Il a ajouté qu’en juillet 2016, dans le cadre de la vente immobilière d’un lot par un des copropriétaires de la résidence, le notaire chargé de l’opération a sollicité la SAS Foncia Immobilière Charlemagne, que par courrier du 8 juillet 2016 celle-ci a indiqué qu’elle n’était plus le syndic depuis le 28 juin 2016 et que le nouveau syndic, la SAS Quadral Immobilier, n’était pas encore en possession des documents administratifs. Le tribunal a estimé que la SAS Foncia Immobilière Charlemagne a ainsi validé le changement de syndic et avait conscience de l’importance de la communication de ces pièces au regard de la vente immobilière à venir.

Il a retenu que le 20 juillet 2016, la SAS Quadral Immobilier avait reçu la notification du transfert de propriété, l’avisant qu’elle disposait d’un délai de quinze jours pour former opposition au versement des fonds au copropriétaire vendeur, soit jusqu’au 4 août et que par courriels des 27 juillet et 3 août 2016, elle avait sollicité auprès de l’ancien syndic la fixation d’un rendez-vous afin de récupérer les documents comptables et administratifs de la résidence, en vain.

Le tribunal a rappelé les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant, en cas de changement de syndic, l’obligation de l’ancien syndic de transmettre les documents comptables et administratifs dans le délai d’un mois et a relevé que la SAS Foncia Immobilière Charlemagne n’avait transmis aucun document à la SAS Quadral Immobilier dans ce délai courant à compter du 1^er juillet 2016 malgré les relances, qu’elle ne lui a transmis les documents que le 17 août 2016, et que la remise de ces pièces aurait permis au nouveau syndic de constater le solde négatif de la trésorerie et de s’opposer au versement des fonds par le notaire. Il en a déduit que la SAS Foncia Immobilière Charlemagne avait commis une faute professionnelle qui avait causé un préjudice au syndicat des copropriétaires dans la mesure où son nouveau syndic avait été totalement privé de la possibilité de faire valablement opposition auprès du notaire.

Le premier juge a cependant précisé que cette remise des pièces n’était pas le seul acte à réaliser pour la validité de l’opposition, que la créance aurait pu être contestée par le vendeur du lot et qu’il n’était pas certain que le montant sollicité soit totalement octroyé et a estimé la perte de chance du syndicat de voir reconnaître valable et efficiente l’opposition dans le cadre de la vente du lot de la SCI Lagneau et d’en obtenir le payement

intégral à la somme de 5.133 euros.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 9 juillet 2019, la SAS Foncia Immobilière Charlemagne a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Elle conclut à l’infirmation du jugement de première instance et demande à la cour de :

— dire et juger la demande du syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS Quadral Immobilier, irrecevable et mal fondée,

— débouter le syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS Quadral Immobilier, de l’intégralité de ses demandes,

— le condamner à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, la même somme en appel ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante expose avoir avisé le notaire chargé de la vente d’un lot, de ce qu’elle n’était plus le syndic de la copropriété par courrier du 8 juillet 2016, que celui-ci a informé la SAS Quadral Immobilier le nouveau syndic du transfert de propriété par lettre recommandée reçue le 20 juillet 2016, que le nouveau syndic n’a pas fait opposition dans le délai légal, que le syndicat de copropriétaires ne l’a pas interrogée sur les sommes éventuellement dues par le vendeur. Elle précise ne jamais s’être opposée à la remise des documents, que la SAS Quadral Immobilier s’est rendue dans ses locaux pour prendre possession des pièces et relève ce n’est que par mail du 23 août 2016 que l’intimée a informé le notaire instrumentaire être le nouveau syndic, faisant observer qu’elle était déjà hors délai pour former opposition à la remise des fonds et qu’elle indique même ne pas avoir renseigné de questionnaire mutation.

La SAS Foncia Immobilière Charlemagne conteste toute faute professionnelle et précise que les documents ont été remis au nouveau syndic le 17 août 2016, soit avant sa réponse au notaire, et qu’elle ne s’est jamais opposée à la remise des pièces, la SAS Quadral Immobilier ayant attendu 21 jours pour répondre à sa demande de rendez-vous par courrier du 6 juillet 2016, alors qu’elle savait dès le 20 juillet 2016 qu’elle disposait d’un délai d’un mois pour faire opposition auprès du notaire et ne l’a jamais avisée d’une particulière urgence, ni interrogée afin de savoir s’il existait ou non un solde débiteur de charges de copropriétés à la charge du vendeur. L’appelante ajoute que la SAS Quadral Immobilier ne lui a pas délivré de mise en demeure, ni saisi le juge des référés, qu’elle a omis de faire opposition dans le délai légal et tente de se dédouaner de sa faute.

L’appelante considère que le juge de première instance a totalement fait abstraction du courriel du 23 août 2016, qui prouve que l’absence d’opposition résulte uniquement de l’inertie de la SAS Quadral Immobilier et de l’absence de demande d’informations en urgence. Elle estime que le nouveau syndic a pu récupérer les documents de la copropriété, le 17 août 2018, soit dans les délais impartis par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il ne rapporte pas la preuve d’une quelconque faute de sa part, concluant à l’infirmation du jugement et au rejet de la demande en paiement.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS Quadral Immobilier, demande à la cour de confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a limité le montant des dommages-intérêts alloués à 5.133 euros, et sur appel incident de condamner la SAS Foncia Immobilière Charlemagne à lui verser la somme de 6.843,32 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2016, date de la mise en demeure, et la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il rappelle les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 6 juillet 1965 prévoyant l’obligation pour l’ancien syndic de remettre à son successeur les pièces et fonds disponibles selon des modalités impératives et ajoute que la charge de la preuve de la transmission des documents pèse sur l’ancien syndic. Il ajoute que selon l’article 20 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1965, pour que l’opposition soit valide, le syndic doit énoncer le

montant et les causes de chaque créance exigible à l’égard du copropriétaire-vendeur, et qu’il a été jugé au visa de l’article 1382 ancien du code civil, que le syndic sortant d’un immeuble qui ne communique pas à son successeur les pièces nécessaires à une procédure d’opposition à l’encontre d’un copropriétaire débiteur engage sa responsabilité.

L’intimé fait valoir qu’en l’espèce, l’appelante savait qu’il détenait une créance contre la SCI Lagneau et que pour être valable l’opposition devait énoncer le montant et les causes de la créance exigible à l’égard du copropriétaire-vendeur et être accompagnée des pièces de nature à caractériser l’existence de la créance. Il estime que l’appelante devait donc, compte tenu de l’urgence particulière de la situation, transmettre sans délai à la SAS Quadral Immobilier les documents lui permettant de justifier des causes de sa créance, à savoir les appels de provisions sur budget prévisionnel et les décisions de l’assemblée générale relatives à l’approbation des comptes.

Il fait observer que la SAS Quadral Immobilier a écrit à l’appelante le 30 juin 2016 puis l’a relancée le 27 juillet et le 3 août 2016 afin qu’elle lui adresse les documents administratifs et comptables de la copropriété, sans réponse et ajoute que le rendez-vous n’a été fixé que très tardivement par l’appelante, le 17 août 2016, soit postérieurement au délai d’un mois imparti par l’article 18-2 de la loi du 6 juillet 1965.

L’intimé soutient que le fait d’interroger le notaire sur la possibilité ou non de pouvoir encore former opposition compte tenu des circonstances particulières, n’établit en rien que la SAS Quadral Immobilier aurait, de toute façon omis de procéder à l’opposition auprès du notaire et que le fait que les archives et pièces de la copropriété soient ou non en sa possession n’aurait rien changé. Il fait en outre valoir que l’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance de sorte qu’il importait peu à ce stade que la SAS Quadral Immobilier n’ait pas reçu et renseigné de questionnaire de mutation et qu’il était de toute façon impossible de renseigner ce questionnaire, en l’absence de tout élément établissant la dette de la SCI Lagneau. En conséquence, il demande à la cour de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a retenu que l’appelante avait commis une faute professionnelle causant un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Sur le montant des dommages-intérêts alloués, l’intimé soutient que si le nouveau syndic avait obtenu de son prédécesseur les documents lui permettant de former opposition au versement du prix de vente, cette opposition aurait été faite à hauteur du montant de la créance exigible, soit 6.843,32 euros et estime que l’inertie fautive de l’appelante lui a causé préjudice en le privant de la faculté de pouvoir former opposition au prix de vente et ainsi obtenir paiement de sa créance. Il demande par conséquent à la cour de condamner l’appelante à lui verser la somme de 6.843,32 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 25 juin 2020 par la SAS Foncia Immobilière Charlemagne et le 2 décembre 2019 par le syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS Quadral Immobilier, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens';

Vu l’ordonnance de clôture en date du 8 octobre 2020 ;

Sur la responsabilité du syndic

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé.

Sur la recevabilité des demandes, il est observé que si la SAS Foncia Immobilière Charlemagne conclut à l’irrecevabilité de la demande du syndicat de copropriétaires, elle ne développe strictement aucun moyen à l’appui de cette fin de non recevoir. En conséquence la demande en paiement est recevable.

Selon les dispositions de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 applicable au litige, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Selon l’article 20 de la même loi, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

En liminaire il est observé que le syndicat des copropriétaires fait de façon erronée référence à 'la loi du 6 juillet 1965" alors que le litige est soumis aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

L’article 18-2 impose à l’ancien syndic de transmettre spontanément les documents visés par la loi au nouveau syndic, ceux-ci étant portables et non quérables, de sorte que les explications de l’appelante sur le fait qu’elle attendait une réponse du nouveau syndic pour fixer une date de remise sont sans emport. Il est rappelé qu’il appartient à l’ancien syndic de rapporter la preuve qu’il a entièrement satisfait à son obligation de transmission des documents, le point de départ du délai d’un mois étant la date à laquelle l’assemblée a refusé de renouveler le mandat du syndic.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbal du 28 juin 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le refus de renouvellement du mandat de syndic de la SAS Foncia Immobilière Charlemagne et désigné la SAS Quadral Immobilier en remplacement. Il s’ensuit que les obligations de remise de documents par la SAS Foncia Immobilière Charlemagne ont couru à compter du 28 juin 2016, ce qu’elle ne pouvait ignorer puisque M^me X ès qualités de représentante de la société Foncia Immobilière Charlemagne, avait été élue secrétaire de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2016.

La SAS Foncia Immobilière Charlemagne ne justifie pas de la remise dans le délai d’un mois, soit au plus tard le 28 juillet 2016, de la situation de trésorerie, de la totalité des fonds immédiatement disponibles et de l’ensemble des documents et archives du syndicat, alors que par lettre recommandée du 30 juin 2016 reçue le 4 juillet 2016, la SAS Quadral Immobilier lui a demandé de fixer un rendez-vous pour la remise des documents comptables et administratifs de la copropriété, demande réitérée par mails des 27 juillet et 3 août 2016, ce dernier rappelant au syndic sortant que le délai d’un mois était largement expiré.

La SAS Foncia Immobilière Charlemagne démontre par le bordereau de remise de pièces signé le 17 août 2016 par les représentants des deux syndics (pièce n°11), avoir remis à la SAS Quadral Immobilier le règlement de copropriété, les dossiers 'assemblées générales', 'contrats','sinistres', 'travaux', 'diagnostics', 'procédure', les procès-verbaux, divers courriers, un classeur PV AG < 2014, des clés et émetteurs, des boîtes d’archives. Il ressort du second bordereau de pièces qu’elle lui a également remis les documents de la copropriété comprenant : relevé des dépenses 2016, balance comptable au 31/12/2016, grand livre au 21/12/2016, état des dettes et créances au 31/12/2016, factures de l’exercice 2016, archives 2013 à 2015, mutation, liste des tantièmes, liste lot/copropriétaires, feuille de présence, dossier employé immeubles, 12 chèques copropriétaires et le solde banque (un chèque de 228,85 euros et un autre de 2.569,48 euros).

Ayant reçu une demande de pré-état d’un notaire pour la vente d’un lot de la copropriété, la SAS Foncia Immobilière Charlemagne l’a informé par courrier du 8 juillet 2016 que la SAS Quadral Immobilier avait été nommée nouveau syndic de la copropriété le 28 juin 2016 et par courrier recommandé reçu le 20 juillet 2016, M^e Zecevic, notaire, a informé la SAS Quadral Immobilier en sa qualité de syndic de copropriété, que la SCI Lagneau vendait un lot et lui a ainsi notifié l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 en lui rappelant les termes de cet article et notamment le délai de 15 jours pour faire opposition.

Si le syndicat de copropriétaires soutient que la SAS Foncia Immobilière Charlemagne a commis une faute en ne lui remettant pas dans les délais légaux les documents comptables lui permettant de savoir que la SCI Lagneau présentait un compte débiteur et faire valablement opposition auprès du notaire chargé de la vente du lot, il est cependant relevé qu’aux termes de l’article 18-2 précité, l’état des comptes des copropriétaires qui aurait permis à la SAS Quadral Immobilier de savoir que celui de la SCI Lagneau présentait un solde débiteur, doit être adressé au nouveau syndic par l’ancien dans les 3 mois suivant la fin de son mandat, soit en l’espèce au plus tard le 28 septembre 2016 et que les différents documents comptables ont été remis à la SAS Quadral Immobilier le 17 août 2016, donc dans le délai légal.

S’il est avéré que la SAS Foncia Immobilière Charlemagne n’a pas remis dans le délai d’un mois la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat, tel qu’exigé par le texte légal, ces documents n’étaient pas de nature à informer le nouveau syndic de l’état des comptes des copropriétaires, de sorte que la carence fautive de l’ancien syndic est sans lien de causalité avec le préjudice lié à la vente d’un bien appartenant à un copropriétaire dont le compté était débiteur, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter une indemnisation de ce chef. Pour le reste, la SAS Quadral Immobilier ne justifie pas avoir adressé au syndic sortant une demande précise concernant l’état du compte de la SCI Lagneau, ni la transmission de l’état du compte de ce copropriétaire en vue de la vente du lot, la teneur de ses courriers et courriels restant générale et visant la remise des 'documents administratifs et comptables de la résidence’ sans référence à une demande urgente concernant une vente de lot alors qu’elle était parfaitement informée par le courrier du notaire reçu le 20 juillet 2016, qu’elle avait un délai court et impératif pour faire opposition en cas de dette du copropriétaire vendeur.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Président représentée par la SAS Quadral Immobilier est mal fondé à invoquer une faute de la SAS Foncia Immobilière Charlemagne dans la remise des documents comptables et notamment le compte de chaque copropriétaire, et doit être déboutée de sa demande d’indemnisation. Le jugement déféré est infirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont infirmées. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Président représenté par la SAS Quadral Immobilier, partie perdante, devra supporter les entiers dépens et il est équitable qu’il soit condamné à verser à la SAS Foncia Immobilière Charlemagne la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient en outre de le débouter de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Président […] à Montigny-lès-Metz, représenté par la SAS Quadral Immobilier de son exception d’irrecevabilité ;

INFIRME le jugement déféré et statuant à nouveau,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Président […] à Montigny-lès-Metz, représenté par la SAS Quadral Immobilier de sa demande en paiement et celle au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Président […] à Montigny-lès-Metz, représenté par la SAS Quadral Immobilier à verser à la SAS Foncia Immobilière Charlemagne la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Président […] à Montigny-lès-Metz représenté par la SAS Quadral Immobilier aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d’appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT