RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

J.E.X. N° RG 23/01493 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F77E

Minute n° 24/00374

S.A.R.L. LA CENTRALE DU NEUF

C/

S.A.R.L. [Adresse 8]

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Juge de l’exécution de [Localité 11]

29 Juin 2023

11-22-0009

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

J.E.X.

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. LA CENTRALE DU NEUF

[Adresse 3]

Représentée par M^e Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.A.R.L. [Adresse 6] Représentée par son représentant légal pour ce domicilié audit siège

[Adresse 4]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant mandats de vente, la SARL [Adresse 6] a confié à la SARL La Centrale du Neuf la commercialisation d’un ensemble immobilier à [Localité 7] moyennant une rémunération de 5 % HT du prix de vente après signature de l’acte authentique de vente.

Par requête du 13 octobre 2021, la SARL La Centrale du Neuf a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thionville aux fins d’être autorisée à faire inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens et droits immobiliers appartenant à la SARL [Adresse 5] [Adresse 10] Michel situés à Coin-Lès-Cuvry et cadastrés section [Cadastre 2] n°0393/0120, en garantie de la somme de 407.226,76 euros TTC.

Par ordonnance du 19 octobre 2021, le juge de l’exécution a fait droit à la demande d’autorisation. Le 25 octobre 2021, les bordereaux d’inscription ont été déposés devant le juge du livre foncier et le 28 octobre 2021 la mesure conservatoire a été dénoncée à la SARL [Adresse 6].

Par acte d’huissier du 13 décembre 2021, la SARL Clos Saint Michel a assigné la SARL La Centrale du Neuf devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thionville aux fins de voir ordonner la mainlevée de l’hypothèque conservatoire inscrite sur ses biens immobiliers, ordonner la radiation de l’hypothèque et la condamner à lui verser la somme de 500.000 euros de dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL La Centrale du Neuf s’est opposée aux demandes et a sollicité une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, subsidiairement le sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans la procédure enrôlée sous le n° R 21/00712 devant la chambre civile du tribunal judiciaire de Metz.

Par jugement du 29 juin 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thionville a :

— ordonné la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise à la requête de la SARL La Centrale du Neuf à l’encontre de la SARL [Adresse 6] en vertu de l’ordonnance du 19 octobre 2021 rendue par le juge de l’exécution de [Localité 11] sur le bien cadastré section n°[Cadastre 1] à [Localité 7] pour garantie de la somme de 407.226,76 euros

— ordonné en conséquence à la SARL La Centrale du Neuf de faire radier cette inscription d’hypothèque judiciaire provisoire dans un délai de 8 jours suivant la signification de la décision

— dit que les frais relatifs à l’inscription d’hypothèque dont la mainlevée est ordonnée ainsi que les frais de mainlevée resteront à la charge de la SARL La Centrale du Neuf

— débouté la SARL [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts

— condamné la SARL La Centrale du Neuf à payer à la SARL [Adresse 5] [Adresse 10] Michel la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 17 juillet 2023, la SARL La Centrale du Neuf a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, hormis celle ayant débouté la SARL [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions du 23 septembre 2024, elle demande à la cour de :

— rejeter l’appel incident de la SARL Clos Saint Michel et déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la mesure conservatoire

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions hormis celle ayant débouté la SARL [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts

— à titre principal dire et juger que l’hypothèque judiciaire provisoire est bien fondée, en tant que de besoin la maintenir

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SARL Clos [Adresse 10] Michel de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la mesure conservatoire pratiquée

— la débouter de l’ensemble de ses demandes

— la condamner à lui verser à la somme de 5.000 euros pour la procédure de première instance et 5.000 euros en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de première instance et d’appel

— à titre infiniment subsidiaire ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans la procédure n° R 21/00712 devant la chambre civile du tribunal judiciaire de Metz et réserver les frais et dépens.

Elle expose, au visa de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution, que le premier juge a justement estimé que sa créance était fondée en son principe en raison de l’existence du lien contractuel entre les parties et de la procédure au fond. Elle soutient justifier de ce lien contractuel par les pièces produites démontrant qu’elle a régularisé 47 contrats de réservation conformément à son mandat, qu’elle n’est pas à l’origine des rétractations, que 14 ventes ont été réalisées correspondant à 29 lots sur 125, que sa créance est vraisemblable et le montant de l’assiette de la garantie justifié, qu’elle a sollicité au fond l’indemnisation de la perte de chance de percevoir les rémunérations prévues au contrat et celle des préjudices financiers subis, ce qui constitue une créance fondée en son principe.

Sur la menace de recouvrement, l’appelante expose que l’ordonnance sur requête du 19 octobre 2021 n’a pas fait l’objet de recours et est revêtue de l’autorité de la chose jugée et que l’article L.511-1 ne vise pas le risque d’insolvabilité du débiteur mais uniquement des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance. Elle indique que l’arrêt total du projet immobilier est prouvé par un constat d’huissier du 17 juillet 2023, que l’intimée n’a pas respecté le délai d’exécution des travaux prévu aux contrats de réservation et lui a volontairement caché les difficultés rencontrées, que l’abandon du projet immobilier laisse présager la résiliation des contrats de réservation, plusieurs réservataires s’étant rétractés, que des actions en indemnisations seront engagées à l’encontre du promoteur et qu’elle n’est pas la seule créancière de l’intimée. Elle indique que celle-ci a publié tardivement ses comptes pour l’exercice 2020 et ne justifie pas de ses comptes pour les exercices 2021 à 2023. Elle ajoute que ses honoraires ne sont exigibles qu’à la signature des actes authentiques selon le mandat n°353, que l’intimée n’a pas donné de suite à sa mise en demeure et sa proposition amiable pour le règlement des honoraires, que le courriel du notaire du 22 novembre 2021 est contestable, que l’hypothèque est une inscription administrative venant garantir une dette et ne dépossède pas le propriétaire, qui jouit de tous ses droits et obligations sur le bien immobilier, concluant à l’infirmation du jugement et subsidiairement au sursis à statuer dans l’attente d’une décision sur le fond, cette demande étant recevable.

Sur l’appel incident, elle expose que sa mesure conservatoire est justifiée, que les conclusions de l’intimée ne contiennent aucune critique sérieuse du jugement et que le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir de se prononcer sur la demande qui touche au fond du droit. Elle soutient qu’il n’est démontré aucune faute et qu’elle a parfaitement respecté son mandat.

Aux termes de ses dernières conclusions du 23 septembre 2024, la SARL [Adresse 6] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts

— condamner la SARL La Centrale du Neuf à lui payer une somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la mesure conservatoire pratiquée

— confirmer le surplus du jugement

— déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer formée par la SARL La Centrale du Neuf, subsidiairement la dire mal fondée et la rejeter

— déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondé, l’ensemble des demandes de la SARL La Centrale du Neuf, les rejeter

— condamner la SARL La Centrale du Neuf à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’appel.

Elle expose que la mesure conservatoire risque de mettre en péril le projet immobilier, qu’une mesure conservatoire ne peut être autorisée que si les deux conditions cumulatives de l’article L. 511-1 du code de procédure civile sont réunies, que ni les frais engagés ni un préjudice de perte de chance ne peuvent être considérés comme une créance paraissant fondée en son principe, que l’appelante n’a pas effectué correctement ses missions en violation de l’article 4 du mandat, que les contrats de réservation n’ont pas été finalisés pour 29 clients qui se sont rétractés, qu’elle les a incités à se rétracter en les renvoyant vers un autre promoteur alors que le permis de construire a été accepté et purgé de tout recours et que les travaux sont en cours et certains achevés, de sorte que l’appelante ne justifie pas d’une créance paraissant fondée en son principe. Elle précise que les honoraires de 5 % ne sont pas dus puisqu’il s’agit de contrats de réservation et non de vente et qu’aucune demande financière, ni facture d’honoraires n’a été communiquée. Sur la menace de recouvrement de la créance, elle affirme que l’appelante ne produit aucun élément financier pour justifier d’un risque d’insolvabilité hormis les articles de presse et les deux annonces publiées au BODACC, qu’il n’y a pas de doute sur la solvabilité de l’entreprise alors que ses comptes sont positifs et qu’en matière de VEFA, tous les montants perçus au titre des prix de vente doivent être versés sur le compte centralisateur du programme et les commissions d’agences versées à la fin du programme immobilier par prélèvement sur le compte centralisateur, qu’il n’existe aucune menace quant au recouvrement d’éventuelles commissions puisque celles-ci sont payées par le notaire à l’instar des honoraires, de sorte que l’appelante ne justifie pas de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance, concluant à la confirmation du jugement.

L’intimée fait valoir qu’aucun retard dans l’opération immobilière ne lui est pas imputable, que l’appelante n’a subi aucune perte de chance ni aucun préjudice financier, qu’elle ne peut se prévaloir de commissions qu’elle aurait versées à tort à ses commerciaux pour des ventes non réalisées et que le chantier n’est pas à l’arrêt, ajoutant que la demande subsidiaire de sursis à statuer est irrecevable pour ne pas avoir été présentée in limine litis.

Sur les dommages et intérêts, elle expose avoir découvert fin novembre 2020 que le programme immobilier n’était plus commercialisé ce qui a été constaté par constat d’huissier, que l’appelante a reconnu dans un courriel du 7 décembre 2020 avoir suspendu la commercialisation « en interne », qu’elle a incité les clients à se rétracter en les renvoyant vers un autre promoteur, que l’hypothèque judiciaire a bloqué l’avancement du programme et les ventes comme relevé par le notaire dans un courriel du 22 novembre 2021, qu’un état de stress évident a été subi par son gérant, que le préjudice causé par la mesure conservatoire et par l’intention de nuire est évident, que l’inscription litigieuse a concouru à la perte de potentiels acheteurs et a entraîné des retards dans les encaissements, concluant à l’infirmation du jugement et sollicitant la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les mesures de saisie conservatoire

Selon l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution , toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens du débiteur si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. En application de l’article L.511-2 du même code, une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire.

Il appartient à la SARL [Adresse 6] de rapporter la preuve de l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance.

Il est rappelé que par application de l’article 493 du code de procédure civile, une ordonnance sur requête est dépourvue de l’autorité de la chose jugée, de sorte que l’appelante ne peut valablement se prévaloir de l’ordonnance sur requête autorisant la mesure d’hypothèque provisoire pour soutenir que les conditions cumulatives de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution sont remplies, ce moyen étant inopérant.

Si l’appelante verse aux débats plusieurs pièces pour démontrer que les travaux ont pris du retard et ne sont pas achevés à la date de livraison prévue aux contrats de VEFA, ces éléments concernent le fond du litige et les manquements éventuels de l’intimée à ses obligations contractuelles et ne sont pas de nature à établir la réalité de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance. Il en est ainsi du procès-verbal d’huissier dressé le 17 juillet 2023 selon lequel il a été constaté à cette date, sur une parcelle constructible accessible par le [Adresse 9], que le chantier a été totalement abandonné, des articles de presse publiés en 2018, 2020 et février 2021 qui ne font état que des difficultés et retards pris dans la réalisation de l’ensemble immobilier, des actes de vente indiquant un délai de livraison au plus tard le 31 mai 2023, des permis de construire modificatifs et des courriers échangés avec le notaire sur les attestations d’assurance.

Le fait que le chantier soit retardé et que certains clients se soient rétractés ne permet pas de caractériser une menace de recouvrement alors qu’il n’est pas justifié d’actions en dommages et intérêts engagées contre le promoteur comme allégué. Le montant du capital social de l’intimée est tout aussi inopérant, de même que la modification de l’administration de cette société ou le fait qu’elle aurait publié ses comptes annuels 2020 en 2022, étant précisé que l’appelante ne justifie par aucune pièce qu’elle ne publierait plus ses comptes annuels depuis plusieurs années comme allégué.

Si elle a adressé le 15 septembre 2021 une mise en demeure à l’intimée par l’intermédiaire de son avocat en réclamant la somme de 333.970 euros pour la perte de chance de pouvoir réaliser la vente des 47 contrats de réservation, le fait que l’intimée n’a pas donné suite n’est pas de nature à caractériser une menace de recouvrement alors que s’agissant de VEFA et aux termes des mandats de vente conclus entre les parties, les honoraires de la SARL La Centrale du Neuf sont dus sur le prix de vente et non à la réservation, étant rappelé que l’immeuble n’est pas achevé et que la perte de chance alléguée est contestée par l’intimée, qui invoque également des manquements de l’appelante à ses obligation contractuelles et une déloyauté par rapport aux réservataires. Il n’est donc démontré aucune résistance abusive en suite de la mise en demeure.

Enfin le fait que la parcelle sise à [Localité 7] est grevée d’une hypothèque conventionnelle inscrite par la CRCAM de Lorraine pour un montant de 720.000 euros n’est pas plus de nature à caractériser une menace de recouvrement alors qu’il n’est justifié par aucune pièce de l’absence de solvabilité de l’intimée, de difficultés de paiement, ou de l’impossibilité de mener à son terme le projet immobilier et faire face à ses obligations de rembourser le prêt hypothécaire et régler les factures ou honoraires.

La demande subsidiaire de sursis à statuer est irrecevable pour ne pas avoir été présentée in limine litis.

En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il a ordonné la mainlevée de l’hypothèque provisoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge. Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.

La demande d’indemnisation présentée par l’intimée sur ce fondement est recevable, puisqu’elle invoque un préjudice causé par la mesure provisoire.

Le juge de l’exécution a exactement considéré que l’intimée ne rapportait pas la preuve d’un préjudice causé par l’hypothèque provisoire. En effet si elle soutient que cette hypothèque a concouru à la perte de potentiels acheteurs et a entraîné des retards d’encaissement, elle ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations et ne démontre pas plus une intention de nuire de l’appelante et un préjudice en découlant. En conséquence le jugement ayant rejeté la demande de dommages et intérêts est confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

La SARL La Centrale du Neuf, partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’elle soit condamnée à verser à la SARL [Adresse 5] [Adresse 10] Michel la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de la débouter de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE irrecevable la demande subsidiaire de sursis à statuer formée par la SARL La Centrale du Neuf ;

DEBOUTE la SARL La Centrale du Neuf de sa demande d’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts formée par la SARL [Adresse 6] ;

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL La Centrale du Neuf aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la SARL La Centrale du Neuf à verser à la SARL [Adresse 6] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL La Centrale du Neuf de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT