Cour d'appel de Metz, 5e chambre, 17 octobre 2024, n° 23/01893

CA Metz
Confirmation 17 octobre 2024

Arguments

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Rejeté
Ancienneté de la créance
La cour a estimé que les paiements effectués par Monsieur [R] ne sont pas prouvés et que la créance est ancienne, justifiant le rejet de la demande de suspension.
Rejeté
Valeur vénale du bien immobilier
La cour a jugé que la mise à prix fixée par le notaire est conforme à la valeur vénale après application d'un abattement usuel et qu'il n'y a pas lieu de modifier cette mise à prix.
Rejeté
Nécessité d'une expertise pour évaluer la valeur du bien
La cour a considéré qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner une expertise, la mise à prix étant déjà justifiée par les éléments fournis par le notaire.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que Monsieur [R] est la partie perdante dans cette instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 5e ch., 17 oct. 2024, n° 23/01893
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	23/01893
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 octobre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérémy GENY LA ROCCAAntoine LEUPOLD
Parties :	CAISSE REGIONALE DECREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LORRAINE, CAISSE REGIONALE DU CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LORRAINE, son représentant légal

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n° 24/00288

N° RG 23/01893 -

N° Portalis DBVS-V-B7H-GBCW

[R]

CAISSE REGIONALE DU CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LORRAINE

Pourvoi immédiat contre décision au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 22 juin 2023, enregistrée sous le n° LI 113/15

COUR D’APPEL DE METZ

5e CHAMBRE CIVILE

Droit Local

ARRET DU 17 OCTOBRE 2024

DEMANDEUR AU POURVOI :

M. [L] [R]

[Adresse 5]

[Localité 7]

LUXEMBOURG

Représenté par M^e Jérémy GENY-LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

DÉFENDERESSE AU POURVOI :

CAISSE REGIONALE DECREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LORRAINE prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Antoine LEUPOLD, avocat au barreau de METZ

MINISTÈRE PUBLIC À QUI LE DOSSIER A ÉTÉ TRANSMIS :

Madame BANCAREL, substitut général

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. Pierre CASTELLI

ASSESSEURS : M^me Géraldine GRILLON, Conseillère

M^me Denise MARTINO, Magistrate honoraire en charge du rapport

GREFFIER : M^me Catherine MALHERBE

ARRÊT : prononcé hors la présence du public par M. Pierre CASTELLI, Président de chambre,

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile;

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024 par M. Pierre CASTELLI, Président de chambre, assisté de M^me Catherine MALHERBE, Greffière, et signé par eux.

Par ordonnance en date du 19 janvier 2016, le tribunal d’instance de Metz devenu tribunal judiciaire de Metz, statuant en tant que tribunal de l’exécution forcée immobilière a, sur la demande de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine, ordonné la vente forcée des biens immobiliers appartenant à M. [R] [L] cadastrés au Livre foncier de Metz section DE n° [Cadastre 2]/[Cadastre 1] lot A et section DE n° [Cadastre 3]/[Cadastre 1], en recouvrement des sommes dues en vertu d’un acte authentique de prêt REP n° 10317 passé par devant Maître [P] [W], notaire à [Localité 8] le 19 février 2012.

M. [R] [L] a formé pourvoi immédiat à l’encontre de cette décision le 16 mars 2016. Le tribunal d’instance de Metz a par décision du 20 juin 2016 déclaré le pourvoi de M. [R] [L] recevable, l’a rejeté, a maintenu l’ordonnance en date du 19 janvier 2016 portant vente par voie d’exécution forcée des immeubles de M. [L] [R] inscrits comme suit :

Livre foncier de [Localité 8]

section DE n° [Cadastre 2]/[Cadastre 1] lot A

section DE n° [Cadastre 3]/[Cadastre 1],

a rejeté la demande de report de paiement sur 24 mois, a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, a réservé les dépens et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Metz.

Par arrêt en date du 23 novembre 2017, cette cour a :

— déclaré le pourvoi immédiat recevable,

— au fond, l’a dit bien fondé et y a fait droit,

— infirmé l’ordonnance déférée et statuant à nouveau,

— dit et jugé que les créances de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine issues des prêts n° 86451982586 et n° 86451982590 sont prescrites,

— déclaré irrecevable la demande d’adjudication forcée sur les immeubles de M. [L] [R] inscrits au livre foncier de [Localité 8] cadastrés section DE n° [Cadastre 2]/[Cadastre 1] lot A et section DE n° [Cadastre 3]/[Cadastre 1],

— ordonné la mainlevée de la mention d’exécution forcée inscrite au livre foncier sur ces immeubles,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine aux dépens.

Par un arrêt du 26 septembre 2019, la Cour de Cassation a censuré cette décision en son entier considérant que l’article 2243 du code civil ne concernait que l’effet interruptif de la prescription attaché à la demande en justice et a renvoyé l’affaire devant la cour d’Appel de Colmar.

Par arrêt du 30 avril 2020, la cour d’appel de Colmar a déclaré le pourvoi immédiat de M. [L] [R] mal fondé et a confirmé l’ordonnance du 19 janvier 2016 du tribunal d’instance de Metz.

M. [L] [R] a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel de Colmar le 03 août 2020. Ce pourvoi a été rejeté en date du 20 avril 2021 confirmant ainsi l’ordonnance du 19 janvier 2016 du tribunal de l’exécution forcée immobilière de Metz.

Maître [B] [V], notaire à [Localité 8] a été chargé des opérations de vente.

M. [R] [L] s’est vu signifier le 25 novembre 2022 une convocation à comparaître en l’étude de Maître [V] [B] le mardi 10 janvier 2023 pour débattre des points à examiner dont la mise à prix, les conditions, l’époque, le mode et le lieu de l’adjudication.

Selon procès-verbal établi par Maître [V] le 10 janvier 2023, la mise à prix a été fixée à un montant de 180 000 euros et la date d’adjudication fixée au lundi 3 avril 2023.

Par écritures du 21 février 2023 déposées au greffe le 23 février 2023, et modifiées par de nouvelles écritures en date du 12 mai 2023, M. [L] [R] a formé des objections et observations et demandé au tribunal d’ordonner, dès à présent, la suspension de la procédure d’exécution forcée immobilière, de fixer la mise à prix à la somme de 250 000 euros à parfaire, en tant que de besoin d’ordonner une mesure de consultation ou d’expertise judiciaire et en tout état de cause de condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par écritures des 27 février 2023, 3 avril et 17 mai 2023, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine a conclu au rejet des objections et observations et à la condamnation de M. [R] au paiement des dépens ainsi que de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [B], notaire, a le 2 mars 2023 fait parvenir au greffe ses explications quant aux observations et objections soulevées.

Par décision du 22 juin 2023, le tribunal d’instance de Metz devenu tribunal judiciaire de Metz a :

— déclaré recevables les objections et observations de M. [L] [R] par acte déposé au greffe le 23 février 2023,

— débouté M. [R] [L] de sa demande de suspension de la procédure d’exécution forcée immobilière,

— rejeté les objections et observations formées par M. [L] [R] relatives à la mise à prix,

— débouté M. [L] [R] de sa demande avant-dire droit de consultation ou d’expertise judiciaire,

— condamné M. [L] [R] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette ordonnance a été notifiée au débiteur par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 5 juillet 2023.

Par écritures déposées au greffe du tribunal d’instance le 11 juillet 2023, M. [L] [R] a formé pourvoi immédiat à l’encontre de la décision du 22 juin 2023.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine a fait déposer ses écritures le 11 juillet 2023.

Par décision du 28 août 2023, le tribunal judiciaire de Metz a déclaré le pourvoi immédiat recevable , a maintenu son ordonnance en date du 22 juin 2023 en ce qu’elle a débouté M. [L] [R] de sa demande de suspension de la procédure forcée immobilière, rejeté les objections et observations formées relatives à la mise à prix et la demande avant-dire droit de consultation ou d’expertise judiciaire et a réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire et les parties devant la cour d’appel de Metz.

Par conclusions dites récapitulatives n°2 en date du 15 février 2024, M. [L] [R] demande à la cour de :

— faire droit à son pourvoi,

— annuler la décision rendue le 22 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Metz,

restatuant comme de droit,

— ordonner la suspension de la procédure d’exécution forcée immobilière ouverte par ordonnance du 19 janvier 2016 jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue sur les observations et objections de M. [R] dans le litige l’opposant à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine,

— fixer la mise à prix à la somme de 250 000 euros à parfaire,

en tant que de besoin,

— ordonner avant-dire droit une mesure de consultation ou d’expertise judiciaire confiée à un expert en évaluation immobilière afin de déterminer la valeur vénale exacte des biens immobiliers appartenant à M. [L] [R] au [Adresse 4] à [Localité 8],

— surseoir à statuer sur la mise à prix dans l’attente du dépôt du rapport ou de la consultation de l’expert,

en tout état de cause,

— condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir au soutien de ses prétentions que la valeur du bien immobilier d’une superficie de 102,63 m2, loi Carrez, acquis dix années auparavant et situé dans un quartier cossu de la ville de [Localité 8], est aujourd’hui largement supérieure au montant de la mise à prix fixée par le notaire sans aucun élement probant de comparaison alors que le prix médian du m2 dans le [Adresse 9] s’établit à hauteur de 2 331 euros le m2 voire même de 2 625 euros selon l’estimation de la société Immobilière Foncia selon laquelle la valeur du bien peut être fixée dans une fourchette allant de 249 000 euros à 292 000 euros pour une valeur estimée à 270 000 euros. Il ajoute que le bien immobilier est idéalement situé dans un secteur calme et dispose d’un grand nombre de services à proximité immédiat e et relève que l’abattement de 30 % sur la valeur vénale du bien vendu par voie d’exécution forcée, pour être habituel, n’est pas obligatoire.

Il relate en outre, afin d’établir sa bonne foi s’agissant de la demande de suspension de la procédure d’exécution forcée immobilière, avoir procédé au paiement au profit de la banque d’un montant de 15 000 euros et précise que l’adjudication doit se faire dans l’intérêt de chaque partie, sans spoliation de ses propres droits.

Par conclusions du 20 février 2024, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine a demandé à la cour de déclarer M. [L] [R] irrecevable et mal fondé en son pourvoi mmédiat de l’en débouter, de rejeter les demandes de celui-ci aux fins d’obtention de délais de paiement, de suspension de la procédure d’exécution forcée immobilière et de désignation d’un consultant ou d’un expert judiciaire. Elle a sollicité en outre condamnation du débiteur aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que le principe même d’une mise à prix est de susciter des enchères et que le notaire commis a justement fixé la mise à prix à un montant de 180 0000 euros après abattement de 30 % sur la valeur vénale du bien immobilier dont il a indiqué qu’elle se situait dans une fourchette entre 250 000 et 260 000 euros.

Elle estime le montant de la valeur vénale retenue justifiée alors que le bien immobilier est occupé et que le loyer perçu est limité à un montant modéré de 500 euros en regard de la superficie du bien.

Elle estime le recours dilatoire puisqu’il n’a pas été procédé à la vente du bien immobilier aux enchères publiques.

Le dossier de la procédure a été transmis au ministère public lequel a conclu à la confrmation de la décision entreprise. Cet avis a été communiqué aux parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des recours

En application des dispositions de l’article 167 de la loi du 1er juin 1924 et des articles 5 à 8 de l’annexe du code de procédure civile applicables dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, les décisions du tribunal de l’exécution forcée immobilière statuant sur les objections et observations sont susceptibles d’un pourvoi immédiat dans un délai de 15 jours à compter de leur notification étant précisé que ce délai est prorogé s’il y a lieu conformément aux dispositions des articles 643 à 647 du code de procédure civile.

En l’espèce, M. [R] qui réside au Luxembourg a régulièrement formé pourvoi immédiat le 11 juillet 2023 à l’encontre de la décision du 22 juin 2023 qui lui a été notifiée le 5 juillet suivant.

La Caisse Régionale de Crédit Mutuel Agricole de Lorraine qui conclut dans le dispositif de ses conclusions à l’irrecevabilité du pourvoi immédiat ne soulève toutefois aucun moyen dans les motifs desdites conclusions au soutien de sa demande.

En l’absence de cause d’irrecevabilité susceptible d’être soulevée d’office, il y a lieu de déclarer le pourvoi immédiat formé par M. [L] [R] recevable.

Conformément aux dispositions de l’article 159 alinéa 1 de la loi du 1er juin 1924, les objections et observations concernant la procédure antérieure à l’adjudication notamment la fixation de la mise à prix et les conditions de l’adjudication doivent, à peine de déchéance, être produites au tribunal de l’exécution au plus tard une semaine avant le jour de l’adjudication.

En l’espèce, les observations et objections présentées le 23 février 2023,soit plus d’une semaine avant la date de l’adjudication du bien immobilier objet de la procédure d’exécution forcée fixée au 3 avril 2023, sont recevables.

Sur la demande de suspension de la procédure d’exécution forcée immobilière

Il est sollicité la suspension de la procédure d’exécution forcée immobilière ouverte par ordonnance du 19 janvier 2016 jusqu’à ce qu’une décision définitive soit intervenue sur les objections et observations présentées.

Comme l’a justement indiqué le premier juge en son ordonnance du 22 juin 2023, la créance dont se prévaut la Caisse Régionale de Crédit Mutuel Agricole de Lorraine est ancienne puisque la déchéance du terme a été prononcée par lettre recommandée du 1er février 2012 et si M. [R] indique à hauteur de cour avoir procédé à des règlements d’un montant de 15 000 euros en cours de procédure pour preuve de sa bonne foi, il ne peut être tenu compte de ses dires qui ne sont appuyés par aucun commencement de preuve.

La demande est en conséquence rejetée.

Sur le montant de la mise à prix

Il est rappelé que la valeur vénale de l’immeuble est censée être dégagée par l’adjudication et non par la mise à prix.

Ainsi, la mise à prix ne correspond pas à la valeur vénale de l’immeuble mais doit être un compromis équitable entre les intérêts du débiteur et ceux du créancier poursuivant. Elle ne doit pas atteindre un niveau dissuasif mais rester attractive pour les acheteurs virtuels afin de les inviter à venir participer aux enchères.

Il appartient au notaire après avoir recueilli les avis des parties dans le cadre de la réunion de débats prévue à l’article 147 de la loi du 1er juin 1924, de fixer la mise à prix dans le cahier des charges. Aucune disposition n’impose à celui-ci de détailler la méthode, les critères ou éléments comparatifs ayant conduit à la fixation de la mise à prix.

En matière d’exécution forcée immobilière, il est usuellement admis qu’un abattement d’environ 30 % sur la valeur de l’immeuble est pratiqué pour fixer la mise à prix.

En l’espèce, au terme de la séance de débats du 10 janvier 2023 tenue en présence de M. [R] et du conseil de celui-ci, la mise à prix a été fixée par Maître [V], en sa qualité de professionnel de l’immobilier, à hauteur d’un montant de 180 000 euros. Le notaire expose dans sa note du 2 mars 2023 s’être renseigné sur les ventes récentes de maisons jumelées dans la [Adresse 10] dans laquelle se situe le bien immobilier objet de la procédure d’exécution forcée et avoir constaté des prix de l’ordre de 250 000 à 260 000 euros, correspondant après abattement de 30 % à une mise à prix de 173 333,33 euros, même en partant d’une valeur vénale à 260 000 euros.

Pour contester la valeur vénale retenue par l’expert, M, [R] justifie d’un rapport de l’Insee sur la hausse du prix de l’immobilier de près de 22 % entre 2010 et 2020 tous types d’habitats confondus.

Or, il est fait observer que M. [R] ayant acquis le bien immobilier en cause en février 2010 pour un montant de185 000 euros ainsi qu’il résulte de l’acte de vente versé aux débats, la valeur vénale retenue par le notaire dans une fourchette de 250 000 à 260 000 euros se situe bien au-delà de l’évolution constatée des prix de l’immobilier.

M. [R] fait également état d’une évaluation tirée d’une consultation sur internet selon laquelle le prix médian au m2 sur le [Adresse 9] où se situe le bien immobilier en cause serait au 1er janvier 2023 de 2 331 euros le m2, ce qui correspond pour un logement de 102,63 m2, loi Carrez, à une valeur vénale de 239 230 euros inférieure à celle retenue par le notaire.

M. [R] propose enfin l’estimation réalisée par le cabinet Immobilière Foncia qui retient une marge basse de 249 000 euros et une marge haute de 292 000 euros pour une valeur estimée à 270 000 euros soit 2 647 euros le m2.

Toutefois, cette estimation ne tient aucun compte du fait que le logement dont il est précisé qu’il est à rafaîchir est situé en rez-de-chaussée et n’est pas libre mais occupé par un locataire redevable d’un loyer mensuel de 500 euros particulièrement modeste pour un appartement de cette superficie de 102,63 m2, élément potentiellement nuisible à l’attractivité du bien pour un acquéreur potentiel.

La mise à prix fixée à hauteur d’un montant de 180 000 euros apparaît au vu de l’ensemble de ce qui précède correspondre à la valeur vénale du bien immobilier après application de l’abattement usuel de 30 %.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner avant-dire droit une consultation ou une expertise judiciaire.

Par ailleurs il n’y a pas lieu de statuer sur une prétendue demande de délais de paiement que M. [R] n’a nullement formée.

Le pourvoi immédiat est en définitive rejeté et l’ordonnance du 22 juin 2023 est confirmée sur l’ensemble des points sus-évoqués.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a condamné M. [L] [R] aux dépens et au paiement à la Caisse Régionale de Crédit Agricole de la Moselle la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [R] , partie perdante à hauteur de cour, est condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement d’une somme qu’il convient de fixer à hauteur de la somme 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code

de procédure civile et ce à titre de remboursement de tout ou partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par la créancière à l’occasion du pourvoi immédiat.

Il sera corrélativement débouté de sa propre demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en chambre du conseil, contradictoirement,

DECLARE le pourvoi immédiat recevable ainsi que les objections et observations formulées par M. [L] [R] recevables.

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance du 22 juin 2023

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [L] [R] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Lorraine la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande des parties.

CONDAMNE M. [L] [R] aux dépens.

La Greffière Le Président