COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le22/10/2024

la SELARL LX POITIERS-ORLEANS

la SELARL 2BMP

ARRÊT du : 22 OCTOBRE 2024

N° : – 24

N° RG 22/00045 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GP4W

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 04 Novembre 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265276548353242

Monsieur [V] [L]

né le 02 Novembre 1952 à [Localité 13] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Yann HERRERA, avocat au barreau de BORDEAUX

D’UNE PART

INTIMÉ :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265272857926647

Monsieur [G] [P]

né le 27 Mai 1966 à [Localité 12]

[Adresse 10]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant M^e Philippe BARON de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS,

ayant pour avocat plaidant M^e Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265272857926647

S.A.R.L. FINANCE REAL ESTATE ESTABLISHMENT- FREE inscrite au RCS de PARIS SOUS LE n° 805 406 345, représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 11]

ayant pour avocat postulant M^e Philippe BARON de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS,

ayant pour avocat plaidant M^e Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :03 Janvier 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 10 juin 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller, en charge du rapport,

M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 9 septembre 2024, ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 22 octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 23 décembre 2017, M. [L] a confié à l’agence immobilière, exerçant sous l’enseigne Century 21, dont M. [O] était le gérant, un mandat de vente d’un ensemble immobilier dont il était propriétaire indivis, situé [Adresse 6] et [Adresse 8] à [Localité 16].

Le 10 octobre 2017, M. [P] a fait une proposition d’achat du bien qui prévoyait l’établissement d’un avant-contrat avant le 14 octobre 2017, qui a été acceptée par M. [L].

Le même jour, M. [P] a établi une nouvelle proposition d’achat comportant notamment l’exigence d’une clause de substitution à insérer dans le compromis de vente, dès lors que le bien avait vocation à être acquis par la société Free – Finance Real Estate Establishment (la société Free). La date du 14 octobre 2017 n’était plus prévue pour l’établissement d’un avant-contrat, mais pour l’acception de l’offre par le vendeur. M. [L] a accepté l’offre d’achat le 10 octobre 2017.

La vente n’a toutefois pas fait l’objet d’un avant-contrat ou d’un acte authentique de vente et M. [L] a vendu l’ensemble immobilier à un tiers le 31 août 2018.

Par acte en date du 25 juillet 2018, M. [P] a alors fait assigner M. [L] devant le tribunal judiciaire de Tours a’n de voir indemniser le préjudice subi suite à la rupture de l’engagement de vente de l’ensemble immobilier.

Par jugement en date du 4 novembre 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a :

— dit et jugé que M. [L] a refusé sans motif légitime, d’exécuter son engagement contractuel de vendre l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 8] à [Localité 16] ;

— condamné en conséquence M. [L] à verser à M. [P] les sommes de 5 400 € au titre des frais d’expertise comptable et de 102 103,40 € au titre de la perte chance de percevoir les revenus locatifs de l’immeuble ;

— débouté M. [P] du surplus de ses demandes ;

— débouté M. [L] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné M. [L] à verser à M. [P] une indemnité de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 3 janvier 2022, M. [L] a interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu’il a débouté M. [P] du surplus de ses demandes.

Par ordonnance d’incident du 4 octobre 2022, le conseiller de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [L], tirée du défaut d’intérêt à agir de M. [P].

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2022, M. [L] demande à la cour de :

— le déclarer bien fondé en son appel ;

— déclarer M. [P] irrecevable et mal fondé en son appel incident et l’en débouter ;

Y faisant droit,

— réformer le jugement en ce qu’il a : dit et jugé que M. [L] a refusé sans motif légitime, d’exécuter son engagement contractuel de vendre l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 8] à [Localité 16] ; condamné en conséquence M. [L] à verser à M. [P] les sommes de 5 400 € au titre des frais d’expertise comptable et de 102 103,40 € au titre de la perte chance de percevoir les revenus locatifs de l’immeuble ; débouté M. [L] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; condamné M. [L] à verser à M. [P] une indemnité de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau :

— déclarer irrecevable la société Free-Finance Real Estate Establishment en son intervention volontaire ;

— déclarer M. [P] dépourvu d’intérêt à agir à son encontre ;

— déclarer nul le mandat de vente entre l’agence immobilière [Localité 16] Immobilier Conseil et M. [L] ;

— déclarer nulles les offres d’achat formulées par M. [P] ;

Y faisant droit :

— juger M. [P] irrecevable à agir à son encontre ;

— débouter la société Free-Finance Real Estate Establishment de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre ;

— condamner M. [P] à lui payer la somme de 20 000 € au titre de son préjudice moral en raison d’une procédure abusive réalisée par M. [P] à son encontre ;

— condamner M. [P] à lui payer la somme de la somme de 8 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile relatifs aux frais irrépétibles de première instance outre les entiers dépens de première instance ;

— condamner M. [P] à lui payer la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, relatifs aux frais irrépétibles de la présente instance outre les entiers dépens de la présente procédure.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2022, M. [P] et la société Free – Finance Real Estate Establishment, intervenante volontaire, demandent à la cour de :

In limine litis :

— juger recevable l’intervention volontaire de la société Free – Finance Real Estate Establishment ;

À titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que M. [L] a commis une faute contractuelle engageant sa responsabilité à l’égard de M. [P] ;

Et en conséquence :

— rejeter l’intégralité des demandes de M. [L] ;

À titre incident :

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité le préjudice de M. [P] à 107 503,40 euros ;

Et en conséquence, statuant de nouveau :

Sur la réparation du préjudice subi du fait du temps consacré à l’opération ainsi qu’aux frais d’expertise comptable, en pure perte ;

— condamner M. [L] à payer à M. [P] et à la société Free la somme de 19 200 euros ;

Sur la réparation du préjudice d’image subi par M. [P],

— condamner M. [L] à payer à M. [P] et la société Free la somme de 200 000 euros en réparation du préjudice d’image subi par ce dernier ;

Sur la réparation la perte de chance de pouvoir disposer de revenus complémentaires,

À titre principal,

— condamner M. [L] à payer à M. [P] et la société Free – Finance Real Estate Establishment la somme de 328 696,20 euros ;

À titre subsidiaire,

— condamner M. [L] à payer à M. [P] et la société Free – Finance Real Estate Establishment la somme de 131 275,80 euros ;

Et, en tout état de cause :

— condamner M. [L] à payer à M. [P] et la société Free – Finance Real Estate Establishment la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, s’y ajoutant à ceux prononcés par les premiers juges, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

La cour a interrogé les parties sur l’éventuelle irrecevabilité de la demande d’annulation du mandat de vente conclu entre M. [L] et la société [Localité 16] Immobilier Conseil, sur le fondement des articles 14 et 16 du code de procédure civile, faute pour M. [L] d’avoir appelé à l’instance la société [Localité 16] Immobilier Conseil.

Par note en délibéré communiquée par voie électronique le 30 septembre 2024, M. [L] a indiqué qu’il s’agissait d’une erreur de plume, dans la mesure où il n’est pas sollicité l’annulation du mandat de par le fait que l’agent immobilier n’est pas dans la cause'; qu’il est simplement demandé à la cour de constater l’invalidité de ce mandat qui de par de son invalidité rend nulles les deux offres d’achat.

Par note en délibéré communiquée par voie électronique le 30 septembre 2024, M. [P] a indiqué a que la prétendue nullité du mandat de vente n’aurait aucun effet utile concernant la solution du litige, et en particulier n’entraînerait aucunement la nullité de l’engagement contractuel du 10 octobre 2017 de M. [L]'; que ces deux actes conclus entre des parties distinctes ne forment aucunement un ensemble contractuel indivisible dans la mesure où les deux actes ne sont aucunement interdépendants et peuvent subsister de manière distincte'; que M. [L] a saisi la cour d’une demande tendant à voir «'déclarer nul le mandat de vente entre l’agence immobilière [Localité 16] immobilier conseil et M. [L]'»'; que M. [L] n’a pas jugé nécessaire d’attraire en intervention forcée la société [Localité 16] immobilier conseil, alors même que le prononcé éventuel d’une annulation dudit mandat pourrait entraîner des conséquences pour la société [Localité 16] immobilier conseil, alors que celle-ci n’aurait pas été en mesure de défendre quant à la validité de son mandat'; que la demande en nullité du mandat de vente est donc irrecevable.

MOTIFS

I- la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de M. [P]

Moyens des parties

L’appelant soutient que M. [P] ne dispose d’aucun intérêt à agir à son encontre pour réclamer une quelconque perte de chance, ni les frais de réalisation du budget prévisionnel réalisé par l’expert-comptable, dès lors que c’était la société Free qui devait acheter l’immeuble ; que la cour constatera que M. [P] ne dispose d’aucun intérêt personnel et direct pour réclamer un quelconque préjudice relatif à la perte de chance de ne pas avoir pu acheter l’immeuble puisque l’acquéreur qui aurait été empêché d’acheter et donc lésé n’est autre que la société Free tel que le mandataire de M. [P] l’a clairement précisé dans le projet qu’il a demandé de réaliser au notaire de M. [L] ; qu’il ressort du projet de compromis mais également de la présentation du plan de financement de l’acquisition du bien réalisé par l’expert-comptable que c’est bien la société Free qui devait acheter l’immeuble ; que M. [P] n’apparaît ainsi nullement dans le montage financier qui démontre clairement que l’acquéreur, seule personne qui avait un intérêt personnel et direct pour agir, n’est autre que la société Free ou bien une SCI dans le cadre de la clause de substitution insérée au projet d’acte tel que le démontre le projet financier réalisé par l’expert-comptable ; que le conseil même de M. [P] et de la société Free qui a mis en demeure le notaire de M. [L] de ne pas vendre l’immeuble à d’autres personnes que la société Free ou M. [P], a prévenu qu’à défaut, il était déjà mandaté par la société Free pour agir ; que dans ces conditions, la cour ne pourra qu’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours qui a alloué à M. [P] la somme de 5 400 € au titre des prétendus frais exposés pour acheter l’immeuble et la somme de 102 103,4 € au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs de l’immeuble.

M. [P] réplique que la substitution par la société Free demeurait jusqu’au jour de la signature de la promesse éventuelle et dépendait unilatéralement de sa volonté ; que comme en matière de conditions suspensives au profit d’une unique partie, seul lui-même pouvait se prévaloir de cette substitution jusqu’à la signature du contrat ; que bien que le nom de la société Free apparaisse dans les négociations, il pouvait unilatéralement modifier ou renoncer à cette substitution à tout moment ; qu’il dispose donc bien d’un intérêt à agir.

Réponse de la cour

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, M. [L] a accepté deux propositions d’achat établies par M. [P] le 10 octobre 2017 dont l’une évoquait une clause de substitution à insérer au compromis de vente qui n’a été conclu entre les parties.

Il est donc établi que M. [P] a intérêt à agir à l’encontre de M. [L] aux fins de réparation du préjudice qu’il aurait personnellement subi, de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

II- Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

Moyens des parties

L’appelant soutient que la société Free-Finance Real Estate Establishment est irrecevable à former une intervention volontaire devant la cour en formant une demande de condamnation à son profit ; que sont en effet irrecevables les interventions volontaires qui ont pour objet de demander des condamnations personnelles non soumises aux premiers juges ; qu’autoriser une telle intervention le priverait du double degré de juridiction puisqu’il n’a débattu en première instance qu’à l’encontre de M. [P], seule partie demanderesse ; qu’en outre, les conclusions de la société sont identiques au mot et au centime près à celles de M. [P] en première instance, alors que ces deux parties ne peuvent prétendre subir exactement le même préjudice ; que l’intervention volontaire de la société Free-Finance Real Estate Establishment est donc irrecevable et ne peut corriger l’absence de qualité à agir de M. [P].

La société Free-Finance Real Estate Establishment indique qu’elle a été créée par M. [P] ; que la substitution demeurait jusqu’au jour de la signature de la promesse éventuelle et dépendait unilatéralement de la volonté de M. [P] ; que bien que le nom de la société Free apparaisse dans les négociations, M. [P] pouvait unilatéralement modifier ou renoncer à cette substitution à tout moment ; qu’elle dispose donc bien d’un intérêt à agir.

Réponse de la cour

Si aux termes de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel, dès lors qu’elles y ont un intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance, ou qui y ont figuré en une autre qualité, c’est à la condition que l’intervenant ne soumette pas aux juges d’appel un litige nouveau et ne demande pas des condamnations personnelles n’ayant pas subi l’épreuve du premier degré de juridiction, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (2e Civ., 13 décembre 1995, pourvoi n° 93-21.198 ; Com., 22 octobre 1996, pourvoi n° 94-10.365 ; (1re Civ., 11 juillet 2018, pourvoi n° 17-18177).

En l’espèce, la société Free qui n’était pas partie au procès en première instance, intervient en cause d’appel pour solliciter la condamnation de M. [L] à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du temps consacré à l’opération ainsi qu’aux frais d’expertise comptable, de la perte d’image subi, ainsi que la perte de chance de pouvoir disposer de revenus complémentaires.

Ces demandes indemnitaires formées au profit personnel de la société Free, quand bien même M. [P] forme les mêmes demandes à son propre profit, n’ont pas été soumises aux premiers juges, et visent à soumettre aux juges d’appel un nouveau litige, de sorte que l’intervention volontaire de la société Free doit être déclarée irrecevable.

III- Sur la nullité du mandat de vente

Moyens des parties

L’appelant soutient qu’il n’est nullement fait mention dans le mandat, de la qualité de la personne habilitée par une carte professionnelle à négocier ; que dès lors, la cour ne pourra que réformer le jugement de première instance qui a considéré le mandat de vente comme valide et prononcer la nullité de ce dernier ; qu’il a été victime d’une tromperie, car il avait souhaité vendre son bien à un particulier à l’exclusion de tout professionnel de l’immobilier et notamment des marchands de bien ; que M. [P] lui a été présenté par l’agence [Localité 16] Immobilier agissant sous l’enseigne Century 21 qu’il avait mandaté, mais il a constaté que M. [P] a également fait appel aux services de la société [Localité 16] Immobilier Conseil, n’agissant pas sous l’enseigne Century 21 ; que c’est la raison pour laquelle, M. [O], gérant de la société [Localité 16] Immobilier Conseil lui a fait croire qu’il fallait signer à nouveau l’offre d’achat n° 1 (qui sera l’offre d’achat n°2) en se gardant de lui dévoiler qu’il agissait hors l’enseigne Century 21; que le but de ce procédé était entre autre, de permettre à la société [Localité 16] Immobilier Conseil de ne pas verser de commission à la société Century 21 ; que l’agent ne peut être missionné à la fois par le vendeur et par l’acquéreur sans encourir un conflit d’intérêt ; que la cour ne pourra qu’infirmer le jugement qui l’a débouté de ses demandes et annuler le mandat et l’ensemble des offres d’achat faites par la société [Localité 16] Immobilier Conseil en raison du conflit d’intérêt patent qu’il ignorait au moment où il a accepté l’offre d’achat ; que la société [Localité 16] Immobilier Conseil ne dispose que d’un mandat signé sous l’enseigne Century 21, alors qu’elle a vendu son fonds de commerce et donc l’agence Century 21 à M. [M] [S] avant la signature du mandat de vente sous l’enseigne Century 21 ; que dès lors, le mandat de vente signé par la société [Localité 16] Immobilier Conseil sous l’enseigne Century 21 est nul puisque seul M. [M] [S] pouvait signer un tel mandat au moment de sa signature, ou bien il aurait fallu supprimer l’enseigne Century 21 et il aurait alors refusé de le signer ; que la cour ne pourra donc que réformer le jugement de première instance qui a considéré le mandat de vente comme valide et prononcer la nullité de ce dernier.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, M. [L] sollicite l’annulation du mandat de vente conclu avec la société [Localité 16] Immobilier Conseil, sans avoir appelé celle-ci à l’instance que ce soit devant le tribunal ou devant la cour d’appel.

En conséquence, la demande d’annulation du mandat de vente conclu entre M. [L] et la société [Localité 16] Immobilier Conseil est irrecevable.

IV- Sur la nullité des propositions d’achat

Moyens des parties

L’appelant soutient que l’offre d’achat n°1 est dénuée de toute validité puisqu’elle est l’accessoire du mandat de vente accordé par lui à la société [Localité 16] Immobilier Conseil, agissant sous l’enseigne Century 21, lequel est parfaitement illégal, seul M. [M] [S] pouvant signer un tel mandat ; que l’offre d’achat n° 2 est quant à elle, également clairement invalide puisqu’elle est censée être l’accessoire du mandat de vente accordé à la société [Localité 16] Immobilier Conseil agissant sous l’enseigne Century 21 alors que cette offre d’achat a été faite sous le seul nom de la société [Localité 16] Immobilier Conseil sans l’enseigne Century 21 ; que l’offre d’achat n° 2 est donc nulle en application de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 ; que l’offre d’achat n° 2 est également nulle en ce qu’elle ne comporte qu’une limitation quant à l’acceptation de l’offre mais aucune limitation quant à la signature d’un acte de vente matérialisant la rencontre des consentements entre le vendeur et l’acquéreur, de sorte qu’une fois l’offre acceptée, elle devient illimitée dans le temps ce qui est contraire à l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 ; que la cour ne pourra donc que réformer le jugement de première instance qui a considéré les offres d’achat comme valides et prononcer la nullité de l’offre d’achat n° 2.

L’intimé réplique que M. [L] se prévaut de l’article 1161 du code civil pour tenter de démontrer que les offres d’achat ne sont pas valides, car elles ont été données par une agence en conflit d’intérêts avec l’un de ses mandants ; qu’en application du second alinéa de cet article, la question du mandat est extérieure au litige dans la mesure où M. [L] a ratifié sans réserve la seconde offre d’achat ; qu’en outre, le projet de promesse établi par le notaire de M. [L] mentionne explicitement la société [Localité 16] Immobilier Conseil comme agent immobilier désigné par M. [P] ; que dès lors, M. [L] est particulièrement mal fondé à invoquer un conflit d’intérêt alors même qu’il avait connaissance du mandat liant la société [Localité 16] Immobilier Conseil et M. [P] ; que surtout, par sommation du 5 décembre 2017, le notaire de M. [L] a fait injonction à M. [P] de régulariser ce projet de promesse contenant cette information, de sorte que M. [L] en avait validé les termes ; que dans ses conditions, la mention dans le projet de promesse du mandat donné par M. [P] à la société [Localité 16] Immobilier Conseil vaut ratification par M. [L] de ce mandat conformément à l’article 1161 du code civil ; qu’aux termes du projet de promesse adressé par le notaire de M. [L], l’agent immobilier n’aurait été rémunéré que par M. [P] ; qu’en tout état de cause, et quand bien même il serait retenu à l’encontre de l’agent immobilier une difficulté concernant son mandat, l’éventuelle nullité du mandat de l’agent immobilier n’entraîne pas la nullité de la promesse ou de la rencontre des volontés des parties qui a suivi, car le mandat et l’acte qui a suivi ne forment aucunement un ensemble contractuel ; que M. [L] ne peut donc exciper de la nullité du mandat dans la mesure où il a lui-même régularisé l’acte ; que M. [L], qui a signé les deux propositions d’achat du 10 octobre 2017, ne peut prétendre qu’il ignorait totalement que l’agence [Localité 16] Immobilier Conseil agissait sous l’enseigne Century 21 puisque la première proposition d’achat, rédigée sur un papier à en-tête Century 21, faisait déjà mention de l’agence [Localité 16] Immobilier Conseil ; que de même, son mandat de vente Century 21 prévoit une rémunération au bénéfice de la société [Localité 16] Immobilier Conseil ; que la loi Hoguet n’a pas à régir les offres d’achat acceptées mais bien les mandats de vente, de sorte que M. [L] ne saurait se prévaloir de ces dispositions pour se délier de ses engagements contractuels, au motif que la proposition d’achat ne comporterait pas de délai butoir pour la signature de l’acte de vente.

Réponse de la cour

Le 20 septembre 2017, M. [L] a signé un mandat de vente sans exclusivité avec la société [Localité 16] Immobilier Conseil, pour lequel il n’a sollicité ni obtenu l’annulation dans le cadre d’une instance judiciaire contradictoire dans laquelle le mandataire aurait pu faire valoir ses moyens de défense.

En conséquence, M. [L] se peut se prévaloir de l’annulation des propositions d’achat à titre accessoire, par voie de conséquence à la nullité du mandat de vente, ni même de la violation de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 qui ne régissent que l’activité des agents immobiliers, et non les propositions d’achat établies par un acquéreur.

Au demeurant, le mandat de vente est un contrat d’entremise dont la nullité éventuelle est sans effet sur le contrat de vente conclu entre son mandant et le candidat acquéreur par suite de leur accord sur la chose et sur le prix.

M. [L] sera donc débouté de sa demande d’annulation des propositions d’achat de M. [P] du 10 octobre 2017, qu’il a acceptées sans réserve.

V- Sur l’existence d’une faute du vendeur

Moyens des parties

L’appelant soutient que l’offre d’achat n° 1 stipule clairement qu’à défaut de signer un avant-contrat avant le 14 octobre 2017, la présente offre d’achat ne sera plus valide ; qu’aucun avant-contrat n’a été signé par le vendeur avant la date du 14 octobre 2017, de sorte que l’offre d’achat est devenue caduque de par le fait que les consentements des parties n’ont jamais pu se rencontrer ; qu’il ne saurait donc lui être reproché une quelconque faute ; qu’en outre, c’est la société Free qui devait acheter l’immeuble, objet du litige, tel que l’avait demandé M. [P] ; qu’il ne souhaitait en aucun cas vendre son immeuble à un professionnel de l’immobilier et il a accepté les offres d’achats alors qu’elles émanaient de M. [P] et non de la société Free ; que dès lors, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir la volonté de vendre son immeuble à la société Free avec laquelle il n’a formalisé aucune acceptation de principe d’une offre d’achat émanant de cette société ; que la meilleure preuve qu’il refusait au départ tout acquéreur professionnel réside dans le fait que dans le projet de promesse de vente, la clause relative à la faculté de rétractation apparaît telle qu’elle s’applique à tout acquéreur particulier mais non à un acquéreur professionnel, ce que n’a pas manqué de relever le notaire de M. [P] ; que le tribunal a oublié purement et simplement de constater que le cocontractant n’était nullement accepté par lui ; que contrairement à ce qu’a considéré le juge de première instance, ce n’est pas parce qu’il y a eu acceptation du prix avec conditions suspensive d’obtention d’un prêt que la vente est pour autant parfaite ; que les volontés des parties n’ont jamais pu se rencontrer puisque d’une part, l’acquéreur a posé une succession de conditions suspensives non prévues dans l’accord originaire et notamment la ventilation du prix de vente en lots, alors que l’offre de vente portait sur une vente sans autre condition suspensive que le financement du prix d’achat, et d’autre part, l’acquéreur invoquait une erreur de contenance de plus d’un tiers, ainsi qu’une erreur de cadastre nécessitant l’intervention d’un tiers et la régularisation d’un acte rectificatif ; que l’erreur relative à la désignation du bien vendu (adresse et contenance) constitue une erreur obstacle rendant le consentement des parties inexistant ; que par conséquent, les erreurs constatées font obstacle à la rencontre des consentements et rendent le contrat invoqué par le demandeur, purement et simplement inexistant ; qu’il n’a jamais refusé de vendre l’immeuble et était même prêt à vendre l’immeuble à un professionnel de l’immobilier selon les conditions que l’acheteur exigeait, notamment la reprise des mesures et la division en volume ; qu’il a même accepté qu’un nouveau métrage soit réalisé, étant précisé que seule une personne avertie et donc professionnelle de l’immobilier pouvait se rendre rapidement compte du défaut de métrage initial ; qu’il ne saurait donc lui être reproché une quelconque faute alors que c’est M. [P] qui a finalement refusé de prendre les nouvelles mesures de l’immeuble qu’il contestait lui-même ; que par courrier de son notaire en date du 26 décembre 2017, il a indiqué qu’il acceptait l’ensemble des modifications souhaitées par le notaire des acquéreurs sous réserve d’obtention d’une nouvelle offre avant le 1er janvier 2018 ; que ni M. [P], ni la société Free n’ont donné une suite favorable à cette lettre démontrant ainsi que non seulement les consentements des parties ne se sont pas rencontrés, mais également que c’est M. [P] et la société Free qui n’ont plus voulu acheter l’immeuble ; que la dernière correspondance officielle de son conseil en date du 9 mars 2018 démontre à elle seule sa volonté claire de vendre le bien immobilier à M. [P] ; que M. [P] n’a émis aucune nouvelle offre d’achat et ne l’a pas contraint de venir signer l’acte ; que compte tenu du défaut de réponse de M. [P], il a vendu le bien à un tiers plus de 8 mois après la date limite qu’il avait fixé pour que M. [P] puisse formaliser une nouvelle offre d’achat ; qu’en conséquence, la cour ne pourra que réformer le jugement qui a considéré qu’il s’était opposé fautivement à la vente et débouter M [P] de l’ensemble de ses demandes.

M. [P] réplique que M. [L] a commis une faute d’une particulière gravité en violant délibérément l’engagement pris envers lui dans le cadre de l’offre acceptée en date du 10 octobre 2017 ; que les deux propositions d’achat constituaient des engagements fermes de contracter, la seconde se substituant à la première ; que les termes exprès de la seconde offre acceptée ne faisaient aucune mention de la régularisation d’un avant-contrat avant le 14 octobre 2017, cette date étant seulement la limite de validité de l’offre d’achat ; que l’engagement est devenu ferme et irrévocable, et les parties se sont engagées à réitérer leur accord par acte authentique ; que le tribunal a bien retenu qu’un accord sur la chose et sur le prix est bien intervenu dès le stade de cette deuxième proposition acceptée ; que le projet de compromis préparé par le notaire de M. [L] lui-même reprend la faculté de substitution et le plan de financement bancaire à hauteur de 1 315 000 euros, prévus dans la 2e offre, de sorte que le vendeur a bien accepté tous les éléments de la seconde offre ; qu’une hypothétique différence de métrage entre le projet et la superficie réelle du bien ne saurait davantage être invoquée par M. [L] puisque c’est justement la faute qui lui est reprochée ; que si M. [L] prétend avoir été victime d’une tromperie dans la mesure où il n’aurait pas eu connaissance de l’existence d’une seconde proposition d’achat, la cour pourra constater que la deuxième proposition d’achat ratifiée par M. [L] n’est, d’un point de vue formel, absolument pas comparable à la première ; que M. [L] qui avait régularisé la première offre plus tôt dans la journée n’a pu oublier la forme de celle-ci en pensant ratifier la même offre une deuxième fois ; que les éléments de la deuxième offre sont ceux repris par le notaire de M. [L] lui-même lors de l’élaboration du projet de promesse notariée, ce qui suffirait à démontrer en soi le caractère absurde des affirmations en cause d’appel de M. [L] ; que M. [L] ne rapporte pas la preuve de son exigence de ne pas contracter avec un professionnel de l’immobilier ; que M. [L] ayant structuré le bien vendu comme un produit d’investissement, découpé en sept appartements et mis à la vente en tant que tel, il est difficile de comprendre la raison pour laquelle il aurait prétendument refusé que le bien soit vendu à un professionnel de l’immobilier ; que la faculté de substitution prévue dans l’offre d’achat ratifiée vise expressément la possibilité pour une société de se substituer à M. [P] pour l’achat du bien, et le projet de promesse préparé par le notaire de M. [L] reprenait également cette faculté de substitution ; que M. [L] écrit lui-même dans ses conclusions qu’il était prêt à vendre l’immeuble à un professionnel de l’immobilier ; que la prétendue libération de M. [L] de ses engagements est apparue à la suite de la transmission de la promesse de vente par le notaire de M. [L] et des fortes divergences concernant les surfaces du bien vendu ; qu’en effet, le dossier de présentation précisait que le bien immobilier était doté d’une surface totale de 504 m² au sol, alors que la promesse de vente mentionne une surface de 361,44 m² ; qu’il ne pouvait accepter de signer le compromis, dans la mesure où le bien ne correspondait pas à ce qui lui avait été présenté ; que la question de la surface était bien évidemment primordiale puisque toute la rentabilité de l’opération repose sur une masse locative, elle-même directement corrélée à la surface ; que M. [L] est apparu d’une particulière mauvaise foi dans la tentative de résolution de cette difficulté, puisqu’il a refusé qu’il soit procédé à un mesurage des surfaces ; qu’à la lumière des écritures adverses, il apparaît que M. [L] a bien fait réaliser une expertise le 2 février 2018 dont il résulterait que la surface habitable serait de 497,05 m² et la surface au sol de 585,06 m², dont le rapport ne lui a jamais été communiqué ; que le 31 août 2018, M. [L] a vendu l’immeuble pour un prix de 1 405 000 euros ; que la mauvaise foi de M. [L], qui a choisi délibérément de violer son engagement envers lui afin de céder le bien à un tiers, est totale et son manquement contractuel manifeste.

Réponse de la cour

L’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

L’article 1114 du code civil dispose que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1193 du code civil prévoit que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Aux termes de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Suivant le dossier de présentation établi par l’agence immobilière, M. [L] a mis en vente l’ensemble immobilier ainsi décrit :

« À [Localité 16], au c’ur du Val de Loire inscrit au Patrimoine Mondial de l’Unesco, et à une heure de [Localité 14] en TGV, ce magnifique Hôtel Particulier des 16 et 19ème siècles de 500 m² est situé dans le magnifique quartier médiéval de la ville.

Cet ensemble exceptionnel, tant par son histoire que par la qualité de sa rénovation, partiellement classé « Monument Historique », se compose de :

—  1 appartement duplex de 142 m² avec 3 chambres dont une suite parentale de 29 m².

—  4 appartements autonomes de 30, 57, 77 et 85 m², exploités en Meublés de Tourisme 3 et 4 * (9,6 sur Booking). Ces appartements sont vendus entièrement équipés et meublés.

—  2 autres locaux pouvant être aménagés en appartements de 35 et 48 m².

—  1 local commercial de 30 m² aujourd’hui utilisé comme garage.

—  4 caves voûtées d’une surface totale de 130 m².

— Une magnifique cour pavée et paysagée d’environ 80 m².

L’ensemble est presque entièrement climatisé.

L’activité « Meublé de Tourisme » génère des revenus substantiels qui pourraient être fortement développés.

Prix : 1.575.000 € Honoraires charge vendeur

Taxes foncières 2016 : 3.521 €

Bien non soumis au régime de la copropriété

Sauf indication contraire, toutes les surfaces exprimées dans ce document sont des surfaces au sol.

Le bien est constitué de plusieurs corps de bâtiments et dispose de 2 accès : [Adresse 6] et [Adresse 7] (entrée principale coté cour) ».

M. [L] a accepté, le 10 octobre 2017, la première proposition d’achat établie par M. [P] pour un prix de 1 415 000 euros dont les modalités de financement seront déterminées aux termes de l’avant-contrat. La proposition d’achat précisait une date de signature de l’avant-contrat au-delà de laquelle la proposition n’est plus valable, soit le 14 octobre 2017. L’avant-contrat n’a pas été établi avant cette date.

Cependant, M. [P] a établi une seconde proposition d’achat pour le même prix, portant sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 8] à [Localité 16] dont la désignation succincte est la suivante :

—  4 appartements (un T1/un T2/deux T3) entièrement aménagés et équipés ;

— un appartement T5 en duplex ;

—  2 locaux aménageables en appartements ;

— un local commercial libre à aménager ;

— caves ;

— cour pavée.

Cette proposition d’achat mentionne que le bien sera acquis par M. [P] ou par toute société pouvant s’y substituer et il était précisé qu’une clause de substitution devra être insérée au compromis de vente. L’acte prévoyait également des conditions suspensives notamment d’obtention d’un prêt d’un montant de 1 315 000 euros. Il était également mentionné qu’à défaut d’acceptation de l’offre avant le 14 octobre 2017, à minuit, celle-ci s’éteindra de plein-droit. Il n’était donc plus fait mention d’une date pour l’établissement de l’avant-contrat.

M. [L] a accepté cette offre en apposant sa signature et la mention « bon pour accord » sur la proposition d’achat le 10 octobre 2017, de sorte qu’elle s’est substituée à la première. Les deux propositions d’achat ne pouvaient être confondues, leur forme étant différente, et M. [L] ayant apposé sa signature sur ces deux documents différents au cours de la journée du 10 octobre 2017.

M. [L] ne saurait donc se prévaloir de l’expiration du délai pour l’établissement d’un avant-contrat, figurant dans la première offre d’achat de M. [P]. Il convient d’ailleurs de constater que par courrier du 5 décembre 2017, le notaire de M. [L] a mis en demeure M. [P] de signer la promesse de vente, en se prévalant de l’acceptation de son offre d’achat : « Considérant que votre proposition d’achat a été validée par lui le 10 octobre 20I7 et que la promesse de vente n’est toujours pas signée, M. [L] vous fait injonction de la signer au plus tard le 18 décembre 2017 sans possibilité de report pour une quelconque raison. À défaut de signature avant cette date, il se considérera délié de tout engagement vis-à-vis de vous ». Il résulte donc de ce courrier que M. [L] s’estimait lié par l’acceptation de la proposition d’achat du 10 octobre 2017.

Le vendeur n’a formulé aucune réserve sur la clause de substitution souhaitée par M. [P], étant rappelé que la seconde proposition d’achat évoquait la substitution par une société, laquelle pouvait être une professionnelle de l’immobilier. Par ailleurs, M. [L] ne justifie nullement qu’il aurait manifesté le souhait de ne pas vendre à un professionnel de l’immobilier. Il y a d’ailleurs lieu de relever que le projet de promesse de vente établi par le notaire de M. [L], mentionne expressément la société Free en qualité de bénéficiaire et non M. [P].

L’offre d’achat de M. [P] comporte les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation, de sorte qu’il existait un accord des parties sur la chose et sur le prix.

La difficulté est survenue lorsque le projet de promesse de vente a été envoyé à M. [P] et à son notaire. Celui-ci a relevé plusieurs difficultés dans le projet d’acte portant notamment sur une erreur dans l’adresse du bien vendu par rapport au plan cadastral, sur la nécessité de faire intervenir un géomètre, ou encore une discordance entre le mesurage déclaré par M. [L] et celui mentionné dans le projet d’avant-contrat.

Par courrier du 26 décembre 2017, le notaire de M. [L] a répondu au notaire de M. [P] :

« Je pense que le mesurage a été indiqué par l’agent immobilier et même si je comprends tout à fait que dans votre rôle de conseil, agissant à la demande de votre client, vous souhaiteriez qu’il soit fourni un mesurage, rien n’oblige mon client à le faire.

[…]

C’est d’ailleurs justement lors de notre visite que nous nous sommes rendu compte de l’existence de la salle de bains du voisin en surplomb du couloir de l’ensemble immobilier ; nous avons d’ailleurs convenu ensemble de l’obligation de faire un état descriptif de division en volume. Mon client a pris contact avec un géomètre pour cela.

Concernant le couloir cadastré section EH n° [Cadastre 5], bien que celui-ci soit indiqué au cadastre comme étant la propriété de la famille [W], qui a mis en copropriété, il appartient en fait encore à l’union compagnonnique, par suite d’un acte de 1930. Je me suis donc rapprochée de notre confrère de l’union compagnonnique afin qu’il obtienne la procuration me permettant de faire l’acte recti’catif nécessaire. Au surplus, mon client se propose de contacter directement le représentant.

Il est bien évident que cette régularisation serait une condition suspensive de la promesse de vente tout comme la régularisation de la division en volume ».

Le notaire a terminé son courrier en indiquant que M. [L] exigeait une nouvelle proposition d’achat :

« Monsieur [L], souhaitant poursuivre le partenariat avec Century 21, avec laquelle il a signé un mandat de vente au prix de 1 500 000 € et considérant que la promesse de vente au profit de votre client n’ayant pas été signée avant le 14 octobre 2017, comme indiqué sur la proposition qu’il a validée, la proposition de Mr [P] est à jour caduque.

Toutefois, il m’indique être dans l’attente d’une nouvelle offre de votre client avant le 1er janvier 2018, par l’intermédiaire de Century 21. Faute de proposition à cette date, il considérera que votre client renonce dé’nitivement à cette acquisition ».

Cette exigence d’une nouvelle offre d’achat est en contradiction avec la position adoptée par M. [L] dans le courrier de son notaire en date du 5 décembre 2017. L’offre d’achat ayant été acceptée par M. [L] le 10 octobre 2017, celui-ci ne pouvait délier de son engagement au seul motif que l’acquéreur exigeait la modification du projet d’avant-contrat et un nouveau mesurage des pièces de l’ensemble immobilier.

S’agissant de la discordance sur la superficie du bien vendu, il convient de relever que le projet d’acte mentionne une superficie « Loi Carrez » des lots 3 à 8 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] de 361,44 m², mais aucune surface n’est indiquée au titre du bien immobilier situé [Adresse 8] et [Adresse 6].

Le dossier de présentation du bien mentionne une superficie exprimée en surface au sol, qui ne peut donc être identique à la surface calculée selon la « Loi Carrez » de 391 m² hors caves. En l’absence de toute précision du mesurage du bien immobilier situé [Adresse 8], M. [P] pouvait donc légitimement s’interroger sur le point de savoir si le bien décrit au projet d’avant-contrat était bien conforme à la description du bien pour lequel il avait établi une proposition d’achat, outre le fait qu’il était fondé à solliciter la modification du projet d’avant-contrat notamment quant à l’erreur cadastrale précitée.

Ces négociations pour la rédaction de la promesse de vente ne sont pas de nature à établir un défaut de rencontre des volontés, comme le soutient l’appelant, ni même une erreur obstacle. Il appartenait au vendeur et à son notaire de proposer à l’acquéreur un projet de promesse de vente exempt d’erreurs et d’inexactitudes sur la situation et la contenance du bien vendu.

Par courrier du 29 décembre 2017, le conseil de M. [P] a répondu au notaire de M. [L] en « rappelant les points qui restaient à préciser et corriger pour permettre la signature rapide d’une promesse de vente à l’efficacité juridique éprouvée » et le mettant en demeure de leur adresser sans délai une promesse de vente modifiée reprenant l’ensemble des éléments rappelés par son propre notaire. Il a également précisé que l’offre d’achat de M. [P], acceptée par M. [L], ne peut être considérée comme caduque par le vendeur de manière unilatérale à compter du 1er janvier 2018.

Aucun projet d’avant-contrat modifié n’a été adressé à M. [P] et à son notaire, et aucun rendez-vous n’a été fixé chez le notaire instrumentaire pour l’établissement de l’avant-contrat.

Par courrier du 24 janvier 2018, le conseil de M. [L] a indiqué au conseil de M. [P] que M. [L] était libéré de l’offre d’acquisition signée par ce dernier. Il résulte des courriers postérieurs du conseil de M. [L] qu’il avait remis le bien en vente en décembre 2017, lequel sera définitivement vendu à un tiers le 31 août 2018.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [L] s’est délié unilatéralement et sans motif légitime du contrat de vente conclu le 10 octobre 2017 avec M. [P], de sorte que sa faute contractuelle est établie.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que M. [L] a refusé sans motif légitime, d’exécuter son engagement contractuel de vendre l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 8] à [Localité 16].

VI- Sur le préjudice de l’acquéreur

Moyens des parties

L’appelant soutient que l’article 1231 du code civil dispose que les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable ; qu’avant de vendre son bien à un tiers, il n’a pas été mis en demeure par M. [P] de venir de signer l’acte devant notaire ; que seule une mise en demeure a été envoyée à son notaire pour le dissuader de vendre son bien à une autre personne mais nullement pour le contraindre à acheter l’immeuble au profit de la société Free ou pour lui réclamer des dommages et intérêts ; qu’au regard de cet article, le tribunal a alloué à tort des dommages et intérêts à M. [P] et la cour d’appel devra réformer le jugement en ce qu’il a alloué des indemnités à celui-ci ; que tous les justificatifs communiqués par M. [P] et retenus par le tribunal sont des évaluations comptables et factures au nom de la société Free, aucun justificatif n’étant au nom de M. [P] ; que la cour constatera que M. [P] ne dispose d’aucun justificatif qui lui permette de réclamer un quelconque préjudice relatif à la perte de chance de ne pas avoir pu acheter l’immeuble puisque l’acquéreur qui aurait été empêché d’acheter et donc lésé n’est autre que la société Free tel que le mandataire de M. [P] l’a clairement précisé dans le projet qu’il a demandé de réaliser au notaire de M. [L] ; que M. [P] sera donc débouté de sa demande d’indemnisation au titre des prétendus frais exposés pour acheter l’immeuble et sa prétendue perte de chance de ne pas avoir pu acheter l’immeuble ; que les préjudices allégués par M. [P] sont dénués de lien direct avec le fait d’avoir été empêché de pouvoir acheter l’immeuble ; que le document établi par l’expert-comptable n’est pas une étude de financement, mais une étude de rentabilité, de sorte que M. [P] est particulièrement mal venu à demander le remboursement de ces frais sans lien direct avec la vente elle-même ; que la facture du comptable est en date d’avril 2018, soit bien postérieurement à la mise en demeure décernée vainement à M. [P] de comparaître en l’étude du notaire pour la signature du compromis de vente ; que c’est en conséquence avec une particulière mauvaise foi que M. [P] prétend avoir subi des frais par cette étude comptable qui est dépourvue de lien avec l’acquisition projetée ; que M. [P] n’hésite pas, sur la foi d’un document correspondant à une simple simulation aussi aléatoire qu’éventuelle, à demander 90 % du chiffre d’affaires qu’il aurait prétendument dégagé de son investissement ; que cette simulation n’est qu’une simple estimation du bénéfice que pourrait éventuellement escompter l’acquéreur de l’ensemble immobilier, objet du présent litige, alors que la réalité est en général toute autre, ne serait-ce que par le montant des loyers réellement négociés, le fait de pouvoir louer réellement le bien immobilier, sans compter la crise liée à la covid-19, la guerre en Ukraine ou plus simplement les impayés et autres réparations à réaliser ; qu’en outre, avant de pouvoir escompter tirer des revenus au titre de futurs éventuels loyers, encore faut-il que l’acquéreur obtienne les autorisations administratives nécessaires pour réaliser les travaux pour pouvoir louer les appartements ; que le caractère purement virtuel de l’estimation de rentabilité des locations en meublés projetées, ne saurait en aucun cas permettre de prendre en compte une quelconque perte de chance ; que la cour constatera que les préjudices allégués par M. [P] sont totalement fantaisistes et dénués de lien direct avec le fait d’avoir été empêché de pouvoir acheter l’immeuble ; que la cour ne pourra donc qu’infirmer le jugement qui a alloué à M. [P] la somme de 5 400 € au titre des prétendus frais exposés pour acheter l’immeuble et la somme de 102 103,40 € au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs de l’immeuble.

M. [P] réplique qu’aux termes de l’article 1231 du code civil, la mise en demeure n’est pas nécessaire lorsque l’inexécution est définitive ; qu’il a bien adressé une mise en demeure à M. [P] le 29 décembre 2017 ; qu’en tout état de cause, l’assignation a été signifiée à M. [L] postérieurement à la vente du bien à un tiers ; que l’article 1231 du code civil ne trouve pas à s’appliquer au cas d’espèce puisque l’inexécution de M. [L] était définitive ; que M. [L] sera condamné à réparer l’entier préjudice subi en raison de la violation de ses obligations ; que dans le but d’anticiper sa retraite, il a envisagé l’acquisition du bien immobilier de M. [L] et a procédé, avec son expert-comptable, à l’établissement d’un plan d’affaires et de financement ayant pour but de déterminer précisément les coûts et revenus envisagés du bien ; que cette prestation a été facturée par son expert-comptable pour 4 500 euros HT, soit 5 400 euros TTC, somme dépensée aujourd’hui en pure perte ; qu’il a également consacré un temps non négligeable à faire aboutir cette opération en pure perte ; que le temps passé constitue un volume global de 46 heures, correspondant notamment aux diverses visites du bien, à la négociation de l’offre acceptée par le biais de l’agent immobilier, aux rendez-vous avec l’expert-comptable et le banquier pour préparer le financement de l’acquisition, aux rendez-vous avec le notaire concernant le projet de promesse de vente, et avec les diagnostiqueurs afin de tenter de trouver une solution permettant de faire avancer la vente ; que ce temps passé est habituellement valorisé à 300 euros / heure, soit une somme totale de 13 800 euros ; que le tribunal n’a pas retenu le temps passé en pure perte, en considérant que le relevé de temps produit ne serait pas probant ; que pourtant, il ne peut être nié qu’une acquisition immobilière, de surcroît complexe comme celle qui était prévue, nécessite un véritable investissement en temps, lequel s’est de plus fort étiré en raison des multiples turpitudes de M. [L] ; que la production d’un relevé de temps apparaît comme le moyen classique de faire la démonstration du temps passé et ce dernier n’est même pas contesté par M. [L] ; qu’il est donc demandé à la cour de condamner M. [L] à lui payer la somme de 19 200 euros en réparation du préjudice subi du fait du temps consacré à l’opération ainsi qu’aux frais d’expertise comptable, en pure perte ; que la non-réalisation de l’acquisition du bien immobilier de M. [L] a constitué un préjudice d’image important, car une acquisition avortée engendre une perte de crédibilité auprès des différents intervenants du secteur immobilier qui se connaissent tous parfaitement et sont appelés à se rencontrer et travailler ensemble fréquemment ; qu’en particulier, il a engagé des discussions avec sa banque afin d’obtenir un financement pour l’acquisition du bien immobilier et l’échec de l’opération du fait de la rupture par M. [L] de ses engagements contractuels a constitué un événement difficile à expliquer auprès des banques ; que pour rejeter sa demande, le tribunal a retenu qu’il s’agissait d’une affaire privée n’engageant pas son crédit public, les faits n’ayant pas fait l’objet d’une publication par voie de presse et que la vente n’a pas échoué en raison d’un refus de crédit de son banquier ; que si ces éléments sont exacts, la juridiction ne semble peut-être pas avoir pris l’entière mesure d’une circulation informelle des informations entre tous les intervenants du marché de l’immobilier dans la région de [Localité 16], laquelle est bien réelle mais si ' précisément en raison de son caractère informel ' la démonstration reste complexe à apporter ; qu’il est donc demandé à la cour de condamner M. [L] à lui payer la somme de 200 000 euros en réparation du préjudice d’image ; qu’il a procédé, avec l’assistance et l’expertise de son expert-comptable, à l’établissement d’un plan d’affaires et de financement ayant pour but de déterminer précisément les coûts et revenus attendus du bien ; que pour une location touristique à la nuit, sur une période de 12 ans suivant l’acquisition du bien de 2018 à 2029, ses revenus nets et après impôts calculés par l’expert-comptable devaient s’élever à 365 218 euros ; que la perte de chance du plan du prévisionnel réalisé par un expert du chiffre, peut être évaluée à 90 % ; qu’il est donc demandé à la cour, à titre principal, de condamner M. [L] à lui payer la somme de 328 696,20 euros, ou à titre subsidiaire, la somme de 131 275,80 euros en réparation de la perte de chance de pouvoir disposer de revenus complémentaires.

Réponse de la cour

L’article 1231 du code civil dispose qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications prévues aux articles suivants.

En l’espèce, le 29 décembre 2017, le conseil de M. [P] a adressé une mise en demeure au notaire de M. [L], afin qu’il lui adresse sans délai une promesse de vente modifiée « afin de permettre une régularisation rapide par les parties ». Ce courrier comportait en outre l’avertissement suivant :

« Je vous informe ainsi qu’en cas de tentative de cession de l’immeuble à un tiers, en violation des droits de M. [P], ce dernier et la société Free m’ont déjà mandaté pour diligenter toute procédure utile et de toute nature afin de faire valoir leurs droits, à l’encontre de toute personne dont la responsabilité se trouverait engagée ».

M. [P] a donc bien adressé une mise en demeure au représentant de M. [L] et l’a averti que la responsabilité de celui-ci pourrait se trouver engagée en cas de refus de concrétisation de la vente par la signature d’un avant-contrat.

Au demeurant, M. [L] a cédé l’ensemble immobilier à un tiers le 31 août 2018, avant d’être assigné en justice par M. [P], de sorte que l’inexécution contractuelle est devenue définitive. M. [L] est donc mal fondé à soutenir que les dommages et intérêts ne seraient pas dus en application de l’article 1231 du code civil.

Aucun cas de force majeure empêchant l’exécution du contrat n’ayant été démontré par M. [L], celui-ci est tenu d’indemniser M. [P] de l’ensemble des préjudices personnellement subis.

M. [P] produit une facture du 10 avril 2018 du cabinet d’expertise comptable Expert & Associés d’un montant de 5 400 € TTC concernant la prestation suivante : « Notre assistance dans le cadre du budget prévisionnel lié à votre projet d’investissement locatif à [Adresse 15] ».

Toutefois, cette facture est établie à destination de la société civile FBF, [Adresse 9], dont M. [P] était le gérant. M. [P] ne justifie avoir engagé les frais d’expert-comptable sur ses deniers personnels de sorte qu’il est mal-fondé à se prévaloir d’un préjudice personnel au titre de ceux-ci. La demande formée au titre des frais d’expert-comptable sera donc rejetée.

M. [P] se prévaut d’un préjudice d’image mais ne produit aucune pièce propre à l’établir, se contentant d’évoquer une « circulation informelle » d’informations entre les intervenants du marché de l’immobilier dans la région de [Localité 16], sans étayer ce fait. En outre, la vente ne s’est pas concrétisée du fait de M. [L] et il n’est ni allégué ni justifié que celui-ci aurait tenté d’imputer la responsabilité du défaut de réalisation de la vente à M. [P] auprès de tiers. La demande de dommages et intérêts au titre du préjudice d’image sera donc rejetée.

M. [P] sollicite l’indemnisation d’une perte de chance de percevoir les loyers du bien objet de la vente. Cependant, il est établi que M. [P] a exigé qu’une clause de substitution soit prévue ou profit de toute société, et qu’avant établissement de la promesse de vente, il était convenu que M. [P] serait substitué par la société Free. Ainsi, par courrier électronique du 20 novembre 2017 ayant pour objet « vente [L]-Free-Finance Real Estate Establishment », Me [I], notaire, a adressé au notaire de l’autre partie un projet de promesse de vente dont le bénéficiaire était la société Free et non M. [P].

Le 29 décembre 2017, le conseil de M. [P] a écrit à Me [I] un courrier de mise en demeure d’adresser sans délai une promesse de vente modi’ée « reprenant l’ensemble des éléments de fait et de droit rappelés par Maître [X], a’n de permettre sa régularisation rapide par les parties », et rappelant que M. [P] entendait lui voir se substituer la société Free.

Il est donc établi que M. [P] a indiqué et réitéré sa volonté de voir la société Free lui être substituée en qualité de bénéficiaire de la promesse de vente devant être signée par M. [L]. En outre, M. [P] produit aux débats une étude de rentabilité du projet d’acquisition qui concerne une exploitation des locations par une société : les tableaux font ainsi référence au chiffre d’affaires, aux amortissements, au résultat net avant impôt sur les sociétés et au résultat net après impôt sur les sociétés.

En conséquence, dès lors que M. [P] sollicitait l’établissement d’une promesse de vente au profit de la société Free, il ne disposait pas d’une chance sérieuse de percevoir les loyers du bien objet de la vente, lesquels auraient été destinés à la société Free qui a pour associés Mme [P] et la société FBF dont M. [P] est le gérant, comme l’établit l’étude de rentabilité relative au résultat susceptible d’être dégagé par une société. M. [P] n’établissant pas l’existence d’un préjudice personnel de perte de chance de percevoir les loyers de l’immeuble, sa demande indemnitaire formée à ce titre sera rejetée.

S’agissant de la perte de temps invoquée, M. [P] produit un document établi par lui mentionnant les heures passées par lui et son épouse, gérante de la société Free, au titre des visites du bien, des relations avec l’agence immobilière, les notaires, la banque et le diagnostiqueur. L’évaluation du nombre d’heures passées qui concerne également son épouse qui n’est pas dans la cause, n’est corroborée par aucun élément objectif permettant de confirmer le temps passé avec chacun des différents intervenants, outre le fait qu’aucun élément ne permet de valoriser les heures passées au prix de 300 euros par heure. Surtout, il apparaît que M. [P], gérant de la société FBF qui est associée majoritaire de la société Free, a investi de son temps pour trouver et acquérir un bien dans l’intérêt de la société Free et de la société FBF. Pour l’ensemble de ces motifs, M. [P] n’est donc pas fondé en sa demande de dommages et intérêts au titre du temps passé à titre personnel dans l’opération qui a échoué.

M. [P] sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts et le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné en conséquence M. [L] à verser à M. [P] les sommes de 5 400 € au titre des frais d’expertise comptable et de 102 103,40 € au titre de la perte chance de percevoir les revenus locatifs de l’immeuble.

VII- Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Moyens des parties

M. [L] indique que M. [P] n’avait aucun intérêt à agir, seule la société Free qui devait être l’acquéreur du bien, aurait pu effectuer une action en justice, si tant est qu’elle puisse démontrer une faute de sa part qui n’est pas démontrée ; que la procédure réalisée par M. [P] en indemnisation d’un préjudice dont le montant a été arbitrairement gonflé de manière colossale, constitue bien une procédure abusive, contrairement à ce qu’a considéré le juge de première instance qui a rejeté sa demande reconventionnelle ; qu’il est donc demandé à la cour d’infirmer le jugement du sur ce point et de condamner M. [P] à lui payer la somme de 20 000 € au titre du préjudice moral tant cette procédure injuste l’a particulièrement affecté.

M. [P] réplique qu’au regard des circonstances de l’espèce, il conviendra naturellement de débouter M. [L] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Réponse de la cour

Une action en justice ne peut, sauf circonstance particulière, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, dont la décision a été infirmée, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 1re, 24 février 2004, pourvoi n° 02-14 005)

En l’espèce, M. [P] a agi à l’encontre de M. [L] et a établi l’existence d’une rupture fautive des relations contractuelles. L’absence de preuve d’un préjudice personnel subi par M. [P] n’est pas de nature à faire dégénérer son action en justice en abus de droit. La demande de dommages et intérêts formée par M. [L] sera rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.

VIII- Sur les frais de procédure

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles.

Au regard des circonstances du litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel et de les débouter de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [L] à verser à M. [P] les sommes de 5 400 € au titre des frais d’expertise comptable et de 102 103,40 € au titre de la perte chance de percevoir les revenus locatifs de l’immeuble ;

— condamné M. [L] à verser à M. [P] une indemnité de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DÉCLARE recevables les demandes de M. [P] à l’encontre de M. [L] recevables et rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de M. [P] ;

DÉCLARE irrecevable l’intervention volontaire de la société Free – Finance Real Estate Establishment ;

DÉCLARE irrecevable la demande d’annulation du mandat de vente conclu entre M. [L] et la société [Localité 16] Immobilier Conseil ;

DÉBOUTE M. [L] de sa demande d’annulation des propositions d’achat formées par M. [P] le 10 octobre 2017 ;

DÉBOUTE M. [P] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [L] ;

REJETTE les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première et d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT