Cour d'appel de Metz, 3e chambre, 9 octobre 2025, n° 24/01671

CA Metz
Confirmation 9 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence d'urgence et incompétence du juge des référés
La cour a estimé que l'occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite justifiant l'intervention du juge des référés.
Rejeté
Application de la trêve hivernale
La cour a jugé que la trêve hivernale ne s'applique pas aux personnes entrées dans les lieux par voie de fait, ce qui est le cas des appelants.
Rejeté
Diminution du montant de l'indemnité d'occupation
La cour a confirmé le montant de l'indemnité d'occupation, considérant qu'il était justifié au regard de la nature du logement.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les appelants aux dépens d'appel, étant la partie perdante.
Accepté
Frais irrépétibles au titre de l'article 700
La cour a accordé à l'intimée une somme au titre de l'article 700, considérant que les appelants étaient la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 3e ch., 9 oct. 2025, n° 24/01671
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	24/01671
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud ZUCKCarole PIERRE
Parties :	SOCIÉTÉ D' ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [ Localité 8 ] HABITAT, Société D' ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [ Localité 8 ] HABITAT ITAT, L ' OPH [ Localité 8 ] METROPOLE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01671 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GHNE

Minute n° 25/00269

[S], [B]

Société D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT ITAT VENANT AUX DROITS DE L’ OPH [Localité 8] METROPOLE

— ------------------------

Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

17 Juin 2024

1223000251

— ------------------------

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

APPELANTS :

Madame [L] [S] épouse [B]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Carole PIERRE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004672 du 26/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Monsieur [M] [B]

[Adresse 7]

Représenté par M^e Carole PIERRE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004673 du 26/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE :

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me NONDIER, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 janvier 2024, la SEM EMH a fait assigner M. [M] [B] et Mme [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre d’un local d’habitation situé [Adresse 6] à 57070 Metz, ordonner leur expulsion et la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les condamner solidairement à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 576,62 euros à compter du 1er février 2023 jusqu’à la libération des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] et Mme [S] se sont opposés aux demandes et ont demandé au juge de constater l’absence d’urgence et l’incompétence du juge des référés, subsidiairement l’application de la trêve hivernale et le maintien le délai légal de deux mois.

Par ordonnance du 17 juin 2024, le juge des référés a :

— déclaré recevables les demandes formées par la SEM EMH à l’encontre de M. [B] et Mme [S]

— constaté que M. [B] et Mme [S] ont occupants sans droit ni titre du logement n° 152 sis [Adresse 5] à [Localité 3]

— ordonné l’expulsion de M. [B] et Mme [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement n° 152 sis [Adresse 6] à [Localité 3]

— ordonné à M. [B] et Mme [S] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut la SEM EMH pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— ordonné la suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— débouté M. [B] et Mme [S] de leur demande du bénéfice de la trêve hivernale prévue à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné in solidum et à titre provisionnel M. [B] et Mme [S] à payer à la SEM EMH une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 400 euros à compter du 7 février 2023, outre actualisation conformément à la réglementation applicable en matière d’HLM, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, l’indemnité étant due au prorata temporis de l’occupation

— condamné in solidum M. [B] et Mme [S] à payer à la SEM EMH la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 3 septembre 2024, M. [B] et Mme [S] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 2 octobre 2024, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance, débouter la SEM EMH de l’ensemble de ses demandes, subsidiairement juger que la trêve hivernale leur est applicable, maintenir le délai d’expulsion de deux mois après commandement de quitter les lieux, diminuer la montant de l’indemnité d’occupation à 200 euros et condamner la SEM aux dépens.

Ils reconnaissent occuper le logement sans contrat de bail mais affirment ne pas s’être introduits par une voie de fait, que les clés leur ont été remises par une association et que l’intimée ne démontre ni changement de serrure ni dégradation. Ils ajoutent qu’il s’agit d’un logement inoccupé, qu’ils ne sont pas de mauvaise foi, qu’ils ont réglé les charges du logement, que l’urgence n’est pas caractérisée et qu’ils ont des problèmes de santé, soutenant devoir bénéficier du délai de 2 mois et de la trêve hivernale prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Ils contestent le montant de l’indemnité d’occupation fixé par le premier juge au vu de l’état du logement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 23 octobre 2024, la SEM EMH demande à la cour de confirmer l’ordonnance, débouter M. [B] et Mme [S] de toutes leurs demandes et les condamner solidairement, au besoin in solidum, à lui payer une somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Elle expose que les appelants n’apportent aucun élément nouveau, qu’ils se sont introduits illégalement dans le logement par l’ouverture forcée de la porte d’entrée et ont reconnu l’occuper sans contrat de bail, ce qui caractérise la situation de voie de fait. Elle ajoute qu’ils ne justifient pas de leur bonne foi faute de preuve de recherches de relogement, que l’indemnité d’occupation n’est pas versée ni consignée et qu’elle n’a pas à se justifier sur la date des travaux de réhabilitation, de sorte que la suppression du délai de 2 mois et le non bénéfice de la trêve hivernale sont justifiés. Elle conclut à la confirmation du montant de l’indemnité d’occupation s’agissant d’un logement type F6.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’occupation sans droit ni titre

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que les appelants occupaient les lieux sans droit ni titre. Une telle occupation, en ce qu’elle s’exerce en dehors de tout droit et contre la volonté de la bailleresse, constitue une voie de fait caractérisant un trouble manifestement illicite. Contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, l’absence alléguée de dégradations ou de changement de serrure ne leur confère aucun droit, pas plus que le paiement des charges locatives et ne modifie pas la qualification de leur situation, étant rappelé qu’ils ont reconnu n’être titulaire d’aucun contrat de bail et être entrés dans le logement sans l’accord du propriétaire.

En conséquence, l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a constaté l’occupation sans droit ni titre des lieux par les appelants et ordonné leur expulsion.

Sur la suppression du délai de deux mois et la trêve hivernale

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut, réduire ou supprimer ce délai lorsque les occupants sont de mauvaise foi ou lorsqu’ils se sont introduits dans les lieux par voie de fait.

Selon de l’article L.412-6 du même code, la trêve hivernale ne bénéficie pas aux personnes entrées dans les lieux par voie de fait.

Il résulte de ce qui précède que l’occupation des appelants résulte d’une voie de fait et portent atteinte au droit de propriété de l’intimée.

Le fait que le logement inoccupé appartienne à un bailleur social est inopérant, les protections prévues par les articles L. 412-1 et L.412-6 ne dépendant pas de la nature du logement ni de la qualité du bailleur mais exclusivement des conditions d’occupation. Il est tout aussi inopérant d’invoquer l’état du logement et la nécessité de travaux, dès lors que l’urgence résulte uniquement du trouble manifestement illicite. La mauvaise foi des appelants est caractérisée par leur installation sans bail, leur maintien dans les lieux et l’absence de démarches de relogement. Enfin, les difficultés de santé alléguées sont sans emport. En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a ordonné la suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et débouté les appelants de leur demande de bénéfice de la trêve hivernale prévue à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 400 euros à compter du 7 février 2023, étant précisé qu’il ressort des pièces produites que le logement correspond à un F6 et non à un studio. En conséquence l’ordonnance est confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Les appelants, partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel et à verser à l’intimée la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [M] [B] et Mme [L] [S] aux dépens d’appel;

CONDAMNE solidairement M. [M] [B] et Mme [L] [S] t à verser à la SEM Eurométropole de [Localité 8] Habitat la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT