RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00568 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GEJH

Minute n° 25/00178

S.C.I. METZ COISLIN

C/

S.E.L.A.R.L. NOUVELLE PHARMACIE COISLIN, S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DE LA PLACE COISLIN

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 09 Février 2024, enregistrée sous le n° 21/00826

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2025

APPELANTE :

S.C.I. METZ COISLIN

Représenté par son représentant légal,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie VOGIN, avocat postulant au barreau de METZ et de M^e Marion BORGHI avocat plaidant du barreau de COLMAR

INTIMÉES :

S.E.L.A.R.L. NOUVELLE PHARMACIE COISLIN Représentée par son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DE LA PLACE COISLIN

Représentée par son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Septembre 2025 tenue par M^me Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 16 Décembre 2025.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me DEVIGNOT, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me MARTIN,Conseillère

M. MICHEL, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Catherine DEVIGNOT, Conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre et par M^me Marion GIACOMINI, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 28 novembre 2011, la SCI Philipot, aux droits de laquelle est venue la SCI Metz Coislin, a donné à bail commercial à la SELAS Pharmacie de la place Coislin, des locaux commerciaux situés sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour l’exploitation d’une officine de pharmacie.

Le bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 60.000 euros HT avec indexation sur l’indice de référence des loyers commerciaux de l’INSEE, pour une durée de 9 ans à effet immédiat et expirant le 27 novembre 2020, le dernier loyer annuel hors charges et hors taxes s’élevant à la somme de 63.120,60 euros.

Par exploit d’huissier du 6 août 2020, la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin venant aux droits de la SELAS Pharmacie de la place Coislin a fait signifier une demande de renouvellement du bail commercial avec fixation du loyer à venir à la somme de 30.000 euros par an. Par acte d’huissier du 4 septembre 2020, la SCI Metz Coislin a accepté le principe de renouvellement du bail, sans modification du loyer fixé.

La SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin a notifié à la SCI Metz Coislin un mémoire en fixation du loyer de renouvellement, par courrier recommandé reçu le 6 janvier 2021.

Par acte d’huissier du 25 mars 2021, la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin a saisi le tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir fixer le loyer à la somme de 30.000 euros par an à compter du 1er décembre 2020 et de voir ordonner une mesure d’expertise avant dire droit.

Selon jugement avant dire droit du 3 décembre 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise sur la valeur locative des locaux et a désigné M. [I] en qualité d’expert.

La SELARL Pharmacie de la place Coislin a acquis le 1er octobre 2021, le fonds de commerce qu’exploitait jusqu’alors la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin, et est intervenue volontairement à la procédure.

L’expert a rendu son rapport le 31 octobre 2022.

Selon mémoire récapitulatif du 4 octobre 2023, la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin et la SELARL Pharmacie de la place Coislin ont demandé au tribunal de :

— rejeter les demandes de la SCI Metz Coislin

— fixer à 43.000 euros hors taxes et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet au 1er décembre 2020 correspondant aux locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] dont le titulaire du bail était la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin jusqu’au 30 septembre 2021 et dont bénéficie depuis le 1er octobre 2021 la SELARL Pharmacie de la place Coislin

— condamner la SCI Metz Coislin à rembourser à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin, pour la période du 1er décembre 2020 au 30 septembre 2021, et au profit de la SELARL Pharmacie de la place Coislin à compter du 1er octobre 2021 les trop-perçus de loyers avec les intérêts au taux légal à compter de chaque terme de loyer et application de l’article 1343-2 du code civil

— condamner la SCI Metz Coislin à payer aux demanderesses une indemnité de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens y compris les frais d’expertise judiciaire.

Selon mémoire du 6 novembre 2023, la SCI Metz Coislin a demandé au tribunal de :

— constater que le loyer de renouvellement au 1er décembre 2020 doit être fixé à la valeur locative

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2020 à la somme annuelle en principal de 80.464 euros hors taxes et hors charges par an, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira à Mme ou M. le président, avec pour mission:

— d’entendre les parties et tout sachant, se faire communiquer tous documents utiles,

— de visiter les lieux donnés à bail, les décrire, en indiquer la surface utile et proposer un calcul de surface pondérée conformément aux usages,

— de fournir tous les éléments permettant de fixer la valeur locative des lieux à compter du 1er septembre 2021, par préférence aux prix pratiqués dans le voisinage dans le cadre de baux récemment conclus ou résultant de décisions judiciaires récentes pour des locaux équivalents ou en pratiquant les corrections qui s’imposent,

— de recueillir les dires et observations des parties et y répondre,

— fixer le loyer annuel provisionnel à la somme de 80.464 euros hors taxes et hors charges par an, et ce, à compter de la décision rendue

En tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris ceux de l’expertise éventuelle.

Par jugement contradictoire rendu le 9 février 2024, le tribunal judiciaire de Metz a :

— fixé à 43.000 euros hors taxes et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet au 1er décembre 2020 correspondant aux locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] dont le titulaire du bail était la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin jusqu’au 30 septembre 2021 et dont bénéficie depuis le 1er octobre 2021 la SELARL Pharmacie de la place Coislin

— condamné la SCI Metz Coislin à rembourser à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin pour la période du 1er décembre 2020 au 30 septembre 2021, et au profit de la SELARL Pharmacie de la place Coislin à compter du 1er octobre 2021 les trop-perçus de loyers avec les intérêts au taux légal à compter de chaque terme de loyer et application de l’article 1343- 2 du code civil

— rejeté la demande de la SCI Metz Coislin tendant à fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 80.464 euros hors taxes et hors charges par an

— rejeté la demande subsidiaire de la SCI Metz Coislin tendant au prononcé d’une nouvelle expertise

— condamné la SCI Metz Coislin aux dépens

— condamné la SCI Metz Coislin à payer à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin et à la SELARL Pharmacie de la place Coislin la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté la demande d’article 700 du code de procédure civile de la SCI Metz Coislin

— rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 02 avril 2024, la SCI Metz Coislin a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement infirmation, du jugement rendu le 9 février 2024 par le tribunal judiciaire de Metz en ce qu’il a :

— fixé à 43.000 euros hors taxes et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet au 1er décembre 2020 correspondant aux locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] dont le titulaire du bail était la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin jusqu’au 30 septembre 2021 et dont bénéficie depuis le 1er octobre 2021 la SELARL Pharmacie de la place Coislin

— condamné la SCI Metz Coislin à rembourser à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin pour la période du 1er décembre 2020 au 30 septembre 2021, et au profit de la SELARL Pharmacie de la place Coislin à compter du 1er octobre 2021 les trop-perçus de loyers avec les intérêts au taux légal à compter de chaque terme de loyer et application de l’article 1343- 2 du code civil

— rejeté sa demande tendant à fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 80 464 euros hors taxes et hors charges par an

— rejeté sa demande subsidiaire tendant au prononcé d’une nouvelle expertise

— condamné la SCI Metz Coislin aux dépens

— condamné la SCI Metz Coislin à payer à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin et à la SELARL Pharmacie de la place Coislin la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté sa demande d’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est exécutoire par provision.

Par ses dernières conclusions récapitulatives déposées le 15 janvier 2025, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Metz Coislin demande à la cour de :

«- recevoir l’appel et le dire bien-fondé, y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Metz le 9 février 2024 en ce qu’il a

* fixé à 43.000 euros hors taxes et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet au 1er décembre 2020 correspondant aux locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] dont le titulaire du bail était la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin jusqu’au 30 septembre 2021 et dont bénéficie depuis le 1er octobre 2021 la SELARL Pharmacie de la place Coislin,

*condamné la SCI Metz Coislin à rembourser à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin pour la période du 1er décembre 2020 au 30 septembre 2021, et au profit de la SELARL Pharmacie de la place Coislin à compter du 1er octobre 2021 les trop-perçus de loyers avec les intérêts au taux légal à compter de chaque terme de loyer et application de l’article 1343-2 du code civil,

*rejeté la demande de la SCI Metz Coislin tendant à fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 80.464 euros hors taxes et hors charges par an,

*rejeté la demande subsidiaire de la SCI Metz Coislin tendant au prononcé d’une nouvelle expertise,

*condamné la SCI Metz Coislin aux dépens,

*condamné la SCI Metz Coislin à payer à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin et à la SELARL Pharmacie de la place Coislin la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté la SCI Metz Coislin de sa demande au titre des dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater que le loyer de renouvellement au 1er décembre 2020 doit être fixé à la valeur locative

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2020 à la somme annuelle en principal de 80.464 euros hors taxes et hors charges par an, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission:

*d’entendre les parties et tout sachant, se faire communiquer tout document utile, de visiter les lieux donnés à bail, les décrire, en indiquer la surface utile et proposer un calcul de surface pondérée conformément aux usages,

*de fournir tous les éléments permettant de fixer la valeur locative des lieux à compter du 1er septembre 2021, par référence au prix pratiqué dans le voisinage dans le cadre des baux récemment conclus ou résultant de décisions judiciaires récentes pour des locaux équivalents ou en pratiquant les corrections qui s’imposent,

* de recueillir les dires et observations des parties et y répondre

En tout état de cause,

— fixer le loyer annuel provisionnel à la somme de 80.464 euros hors taxes et hors charges par an, et ce à compter de la décision de première instance

— condamner la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 5.000 euros pour l’appel, outre les entiers frais et dépens, y compris ceux de l’expertise de première instance et éventuellement de l’expertise ordonnée à hauteur de cour».

La SCI Metz Coislin sollicite le déplafonnement du loyer. Elle compare le loyer à celui de 61.148 euros hors taxes et hors charges sollicité d’une pharmacie d’une surface similaire, située dans un village à [Localité 9], invoquant une situation en centre-ville et estime ainsi que l’expert a sous-estimé la valeur locative, valeur plancher de la révision à la baisse selon elle.

Elle se réfère aux articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce et à la condition de modifications notables en cours de bail. Elle insiste sur la situation du local, qui jouxte la deuxième plus grande place du centre, dotée d’un des plus grands parkings à ciel ouvert, avec nombreux commerces, sources de visibilité commerciale et de flux piétons, justifiant l’évaluation mieux disante de l’expert privé.

Elle souligne la non prise en compte par l’expert judiciaire des caisses du parking pourtant situées à proximité de ses locaux, ou du nombre de cabinets médicaux, et critique la présentation négative par l’expert judiciaire de l’emplacement piétonnier estimé secondaire, des indices économiques défavorables de la ville, et de prescripteurs relativement moins nombreux.

Estimant que seuls les événements réalisés à la date du renouvellement fin novembre 2020 sont à prendre en compte, elle entend voir écarter tout impact de la fermeture de l’hôpital [8], dès lors qu’elle n’est intervenue qu’en janvier 2021. Elle ajoute qu’en tout état de cause, la réhabilitation du site doit aboutir à créer 200 logements sociaux.

Elle invoque la qualité des lieux pour voir modifier les taux de pondération arrêtés par l’expert judiciaire pour les différentes zones du local, qui aboutit à 211 m² pondérés, estimant que les corrections justifient de retenir 251,45 m², voire 279 m² de surface utile.

Elle défend une pondération de 1,3 et non 1,2 pour toutes les zones d’angle, à même de traduire leur exposition favorable, ce qui aboutit à une surface correspondante de 43,22 m². Elle s’oppose à toute limitation causée non par la surface réelle mais par les choix d’aménagement ou d’utilisation des zones faits par le preneur, arguant de la possibilité de les affecter à la vente avec coefficient de 0,80 et non 0,30 pour les zones numérotées 2 à 7, évoque la proximité de la vitrine pour la zone 1 et la bonne accessibilité des zones 16 et 18 justifiant respectivement les taux de 1 et 0,40 et non 0,80 et 0,30 retenus.

Elle insiste sur l’avantage concurrentiel d’une vaste surface qui permet de présenter du matériel de type lit médical ou fauteuil roulant, source de mise en location et fidélisation de la clientèle concernée. Elle critique également le caractère peu adapté à la nature de l’activité retenu par l’expert judiciaire, précisant que les aménagements d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite ont été réalisés sans altérer la circulation et pour se conformer aux normes.

Elle dénie tout caractère exorbitant des clauses mettant des travaux ou le remboursement de la taxe foncière à la charge du preneur par le bail commercial, alléguant leur caractère usuel en matière de baux professionnels.

Selon elle et contrairement à ce qu’affirme l’expert judiciaire, le transfert d’officine même soumis à autorisation de l’ARS, est parfaitement possible.

Relativement aux loyers de référence, elle conteste l’élimination par l’expert judiciaire des loyers pratiqués dans les locaux voisins par des propriétaires exploitants, relève l’imprécision des dates de début de bail pour les références retenues. Elle invoque les références énumérées par l’expertise privée qu’elle a diligentée, complétées par nouvel avis d’un autre expert, qui justifie selon elle une valeur locative de 71.000 euros hors taxes et hors charges.

Elle s’oppose à toute décote de 15% en raison de la situation, appliquée de surcroît à la valeur médiane alors que les particularités des locaux sont à prendre en compte, après déduction de la taxe foncière et sans considération de la pratique dans les baux voisins.

Selon elle, l’ampleur des écarts d’évaluation, les lacunes de l’expertise judiciaire qui ne répond pas à ses observations, justifient subsidiairement une contre-expertise.

Par leurs dernières conclusions récapitulatives du 7 février 2025, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SELARL Pharmacie de la place Coislin et la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin demandent à la cour de :

— rejeter l’appel de la SCI Metz Coislin

— confirmer le jugement rendu le 9 février 2024 en toutes ses dispositions, au besoin par substitution ou adjonction de motifs et subsidiairement par adoption de motifs

En tout état de cause,

— déclarer la SCI Metz Coislin irrecevable et subsidiairement mal fondée en l’ensemble de ses demandes et les rejeter

— condamner la SCI Metz Coislin aux entiers frais et dépens d’appel

— condamner la SCI Metz Coislin à leur payer in solidum une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Les intimées contestent l’utilité de l’exemple donné d’une pharmacie de village, alléguant une densité d’officines supérieure et le nombre variable de prescripteurs en centre-ville, relevant que cette même pharmacie a des capitaux propres négatifs et pertes, lesquels peuvent résulter justement d’un loyer excessif.

Selon elles, la SCI Metz Coislin ne prouve pas la modification notable de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer à la hausse. Elles estiment en outre que l’appelante se limite à reprendre les moyens et faits déjà évoqués lors de ses dires à l’expert judiciaire et devant le premier juge, sa demande d’expertise subsidiaire étant irrecevable et infondée au regard de l’expertise judiciaire indépendante et exhaustive, car répondant précisément à chaque point soulevé par la SCI en ses pages 9 à 12.

Elles mentionnent la réduction du nombre des commerces du centre, estiment l’emplacement non privilégié comparé à deux autres zones plus attractives. Elles font valoir que l’essentiel des commerces donnant sur la place Coislin se situe de l’autre côté du parking, payant, les caisses étant placées à l’opposé contrairement aux affirmations adverses restées non prouvées, certaines autres pharmacies étant plus proches de cabinets médicaux. Elles relèvent la fermeture de commerces voisins, le départ d’un médecin, la captation par des zones telles que Waves ou Muse d’une clientèle ainsi écartée du centre.

Elles affirment également que la fermeture de l’hôpital [8] affecte la clientèle et doit être prise en compte, cette information étant connue lors du renouvellement, alors qu’aucun nouveau logement n’est prévu avant 2028 sur ce site.

Elles se fondent sur le métré de l’expert judiciaire, non réalisé par l’expert privé, qui avait néanmoins déjà indiqué une surface inférieure à celle alléguée par l’appelante.

Selon elles, l’expert et le jugement ont tenu compte des dires et moyens de l’appelante sur la pondération. Elles font valoir la surélévation du local par rapport à la rue, qui diminue la visibilité des vitrines réhaussées, la raideur de l’escalier intérieur peu attractive, et la disposition alambiquée des lieux qui réduit le panel d’affectation possible. Elles affirment que l’entrée secondaire, inadaptée et peu visible, impose l’entrée principale actuelle selon un choix déjà fait par l’ancien exploitant, rappellent les dimensions insuffisantes de l’accès prévu pour les personnes à mobilité réduite pour y présenter des produits, et observent l’absence de toute description alternative concrète par la bailleresse.

Elles ajoutent que le bail est favorable à la bailleresse, contractuellement non tenue de certains travaux et avec bénéfice, à l’issue du bail, des travaux réalisés par la locataire, sans indemnité, et que l’obligation d’obtenir l’autorisation de l’ARS sur une autre implantation restreint leur liberté de départ, sécurisant d’autant l’occupation.

Enfin, elles contestent tout arbitraire de la décote fixée et de l’exclusion de la taxe foncière, conforme à la jurisprudence, aucun loyer de référence n’apparaissant assorti du remboursement de cette taxe à la bailleresse, l’intégralité des valeurs locatives retenues restant hors taxe foncière.

Elles concluent à la non pertinence des dernières références fournies par l’appelante, ce deuxième avis privé concernant des lieux de meilleur emplacement, et dénient toute pertinence aux loyers pratiqués par un exploitant propriétaire des murs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité

Il convient de relever, au préalable, que si la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin et la SELARL Pharmacie de la place Coislin demandent de déclarer, dans le dispositif de leurs conclusions, les prétentions formées en général par la SCI Metz Coislin irrecevables, elles n’invoquent cependant aucun moyen à ce titre.

La seule irrecevabilité invoquée dans les motifs de leurs écritures concerne la demande d’expertise. Or ne sont avancés sur ce point que des moyens relatifs au bien-fondé de cette demande et non à sa recevabilité.

Dès lors, par application des dispositions de l’article 954 du code civil, il y a lieu de rejeter leurs demandes tendant à voir déclarer les prétentions formées par la SCI Metz Coislin irrecevables.

II – Sur la demande de déplafonnement

L’article L145-34 du code de commerce prévoit «qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.(…)

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.»

L’article L145-33 du code de commerce dispose que «le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les critères suivants, précisés par les articles R145-2 et suivants du code de commerce:

1° Les caractéristiques du local considéré

2° La destination des lieux

3° Les obligations respectives des parties

4° Les facteurs locaux de commercialité

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage».

Le bailleur qui sollicite le déplafonnement doit ainsi établir, la modification notable d’au moins une des données ci-dessus, et ce, au cours du bail échu, c’est-à-dire au plus tard au moment de la prise d’effet du nouveau bail, par comparaison avec le début du bail. Par conséquent, sont par principe exclues les modifications passées, antérieures à la prise d’effet du bail expiré, ainsi que celles futures, pouvant être pressenties.

Si l’appelante estime que l’expert a sous-évalué le montant du loyer, et produit, les références supplémentaires fournies par M. [T], expert immobilier, celles-ci ne sont pas suffisamment précises car elles ne fournissent aucune donnée sur les facteurs d’évaluation de la valeur locative de nature à rattacher le prix du m² pondéré ainsi proposé à des caractéristiques pouvant être comparées à celles de la pharmacie. Or, l’expert judiciaire a davantage situé les emplacements et décrit ses propositions de loyers.

De la même façon la production d’un autre contrat de bail concernant une pharmacie située dans un autre département, géographiquement éloigné, sans aucune précision de ses caractéristiques ni de son emplacement n’est pas de nature à justifier qu’une nouvelle expertise soit ordonnée.

Enfin l’expert judiciaire a pris en compte les dires de l’appelante et a répondu à ses observations qui seront par ailleurs réexaminées dans le cadre de la demande des intimées. Les éléments soumis à la cour sont suffisants pour trancher le litige, la demande de nouvelle expertise est donc rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.

Il convient d’examiner successivement les critères de l’article L145-33 précité.

Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R145-4 du code de commerce, les caractéristiques propres au local, qui peuvent être affectées par des éléments extrinsèques tels que des locaux accessoires s’apprécient, par application de l’article R145-3 du même code, en considération:

«1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.»

La modification des caractéristiques du local loué, dès lors qu’elle est notable, ce que le bailleur doit prouver, justifie à elle seule le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

En l’espèce si le bailleur a réalisé d’importants travaux d’aménagement en 2011 avant le bail, les expertises décrivent des caractéristiques constantes. Il faut ainsi considérer qu’aucun aménagement spécifique n’a été réalisé dans les lieux. Aucune modification de leurs dimensions et surfaces, accessibilité, de la distribution des différents espaces consacrés à l’exploitation ou à la réception du public, n’est en effet prouvée depuis.

Sur la destination des lieux

La destination des lieux est constante, ceux-ci étant spécifiquement agencés pour l’exploitation d’une officine, soumise à autorisation de l’ARS pour son implantation.

Il en résulte que le loyer renouvelé n’a pas à être affecté par la destination des lieux qui est identique à celle qui existait déjà lors de la signature du bail initial.

Sur les obligations respectives des parties

Il résulte de l’article R145-8 du code de commerce que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

La modification des obligations respectives des parties, qui peuvent résulter d’un changement des clauses du bail ou d’événements extérieurs aux parties est aussi de nature à constituer un motif de déplafonnement dès lors qu’elle le justifie.

En l’espèce, les parties n’invoquent pas de nouvelles obligations, autorisations, ou charges ajoutées au socle initial.

Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R 145-6 du code de commerce fait successivement référence, sans que cette liste ne soit limitative :

— à l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où se trouvaient implantés les lieux loués (ce qui pose la question du périmètre à prendre en considération);

— à la répartition des activités dans le voisinage (ce qui concerne la densité des commerces, leur diversité et par conséquent les enseignes);

— aux moyens de transport (commodité d’accès, transports en commun, possibilité de stationnement à proximité);

— à l’attrait particulier ou aux sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée.

Concernant ce critère, le bailleur doit prouver que la modification notable a, de plus, une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

En l’espèce, en premier lieu, les principales données, constantes, ont été prises en considération dans l’expertise judiciaire et le jugement.

En outre la relative réduction de la démographie de la métropole de Metz durant le bail avec une perte sur 10 ans de 4350 habitants (également relevée par l’expert privé), ainsi que la désaffection du centre par certains commerces, l’expert judiciaire ayant en particulier renseigné le taux de vacance du centre-ville évalué à 15% et supérieur au taux national de 11%, avec une légère hausse qui ressort de l’historique du taux de vacances de 2015 à 2021 imputée notamment à l’ouverture de deux centres commerciaux importants (Waves et Muse) éloignés, avec départ d’enseignes emblématiques, facteur de baisse de fréquentation du centre, sont au contraire de nature à avoir des incidences défavorables sur l’exploitation.

Enfin les données (revenu des ménages inférieur à la moyenne nationale, taux de chômage supérieur), chiffrées à une date unique, sont dépourvues de la précision nécessaire sur leur variation durant le cours du bail, et encore moins positivement.

Le tableau récapitulant (page 28 de l’expertise judiciaire), les avantages et faiblesses des facteurs de commercialité ne traduit pas de modification exceptés les indices économiques défavorables. Il en est ainsi de la démographie en baisse, du taux de vacances des commerces en hausse, ainsi que de l’attractivité du centre commercial Muse dans un autre quartier, cette ouverture étant intervenue en 2017. Or ces éléments ne sont pas de nature à justifier le déplafonnement sollicité, au contraire.

Il ressort donc de l’examen des pièces que si certaines caractéristiques ont évolué pendant le cours du bail, aucune incidence favorable sur l’exploitation de la pharmacie n’en résulte. L’expert judiciaire conclut d’ailleurs à l’absence de changement notable des facteurs locaux de commercialité depuis 2011 de nature à justifier le déplafonnement du loyer à la hausse.

Enfin le bailleur ne soutient ni ne prouve que l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité qu’il liste, a une incidence favorable sur l’activité de la pharmacie.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6 du même code.

En l’espèce le bailleur fournit plusieurs appréciations et exemples de loyers. Toutefois, il n’établit pas d’évolution de leur cours durant le bail.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le bailleur ne prouve pas les conditions nécessaires au déplafonnement, sa demande doit être rejetée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI Metz Coislin tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 80.464 euros hors taxes et hors charges par an.

III – Sur la demande du preneur de fixer la valeur du loyer à un niveau inférieur à celui du loyer initial

Par application de l’article L145-33 de code de commerce susvisé, le bail renouvelé étant à considérer comme un nouveau bail, le loyer de ce nouveau bail doit être fixé à la valeur locative même si celle-ci se révèle inférieure au loyer du bail expiré, et même en l’absence de modification notable d’un des éléments permettant la détermination de la valeur locative.

Cette fixation implique de fixer la valeur locative telle qu’elle peut être évaluée à la date du renouvellement, hors toute évolution.

Sur les caractéristiques du bien

En l’espèce le contrat de bail produit ne précise pas la surface d’exploitation, indiquant le nombre de tantièmes ainsi que les lots correspondant aux 2 garages.

L’expert judiciaire a fait intervenir un métreur professionnel pour certifier les mesures réalisées, qui seront donc retenues, soit 279 m² de surface brute.

Relativement à la pondération, qui répond à l’objectif de correction des surfaces en fonction de leurs qualités et intérêts pour l’exploitation, l’expert judiciaire s’est basé sur la charte de l’expertise en évaluation immobilière qui attribue un coefficient variant selon l’intérêt commercial de chaque zone, son utilisation et sa configuration.

L’avis de l’expert ne lie pas le juge sur le taux de pondération qu’il propose d’attribuer à chacune des cellules du local matérialisées dans le schéma d’occupation annexé au rapport.

En premier lieu, concernant la zone d’angle, l’expert qui a tenu compte des observations du bailleur, a corrigé à la hausse dans son rapport final la pondération à 1,2. Ce taux correspond à la moyenne des taux correspondant aux zones d’angle fixée par la charte de référence. L’expert a considéré tant les données favorables à sa visibilité, notamment sa situation le long d’un axe à circulation ralentie ou piétonne, qu’une surélévation partielle qui fait obstacle à l’application du taux de 1,3 maximal, et ce, même en tenant compte des vitrines puisqu’elles sont réhaussées et moins visibles de ce fait.

L’expertise en page 19, décrit une zone principale accessible par un escalier intérieur assez raide, peu pratique voire rédhibitoire pour une patientèle âgée ou en situation de faiblesse, et une entrée pour les personnes à mobilité réduite insuffisante pour accueillir la clientèle tout en exposant la marchandise. Ces caractéristiques justifient que les pondérations ne soient pas fixées au taux maximal.

De même, la pondération proposée par l’expert pour les zones situées de 0 à 5 mètres en recul par rapport aux vitrines, est à retenir en ce qu’elle correspond à la moyenne et, en l’absence de critère ressortant du dossier, de nature à prouver que leur intérêt justifie une pondération autre.

En revanche pour les zones situées de 5 à 10 mètres des vitrines, l’expert judiciaire a fixé un taux de 0,80 qui correspond au plancher du référentiel qui fixe une fourchette de 0,8 à 1, en indiquant qu’elles pourraient être utilisées comme surface de vente. Or, le choix de l’exploitant n’ayant pas à affecter le montant du loyer, le taux appliqué pour ces zones sera corrigé à la hausse et fixé à 0.9 au regard de la distribution et de la surface disponible qui ressortent du croquis en annexe du rapport et montrent que ces zones permettent largement l’utilisation de la surface pour la vente, dès lors que l’expert a, par ailleurs, noté une surface suffisante pour le stockage et la réserve.

Il est observé que le taux retenu n’est pas le taux maximal de 1, compte tenu des observations de l’expert reprises par les intimées sur la disposition des lieux et l’espace insuffisant de l’entrée affectée aux personnes à mobilité réduite, ci-dessus mentionné. Ainsi la surface concernée de 73,5 m², doit être réduite à 66.15 m² et non 58,8 m², soit un supplément de 7.35 m².

Le dossier ne justifie pas de modifier le taux appliqué par l’expert judiciaire pour la zone en recul de 10 à 20 mètres à partir de la vitrine. L’expert judiciaire ayant précisé qu’il s’agit de la zone des caisses, moins utile en termes de vente, la valeur basse de la fourchette des taux de 0,40 à 0,60 prévue par le barème des experts sera appliquée.

En revanche l’expert a attribué une pondération de 0,30 aux cellules énumérées dans l’avant dernière ligne de son tableau, plus éloignées, et utilisées à des espaces techniques et en particulier de stockage. Or, il rappelle que la surface de stockage présente une utilité incontestable pour l’exploitation d’une pharmacie, qui a besoin d’espaces annexes pour entreposer sa marchandise. L’utilité élevée correspondante et la proportion de 30% du local globalement affectée au stockage, correspondant aux usages de la profession, impliquent de retenir une pondération plus élevée. Enfin certaines cellules de cette ligne peuvent être également affectées à la présentation, étant peu éloignées d’une entrée. Ainsi un coefficient de 0,40 est fixé pour cette ligne et justifie de majorer de 0,10 la surface pondérée qui en résulte, soit 6.86 m² supplémentaires. En revanche, la forme de cet espace et les contraintes pour l’accès aux personnes à mobilité réduite étant sans incidence sur le stockage, il n’y a pas lieu d’en tenir compte pour la pondération.

Aucun motif particulier ne ressort des écritures, ni du dossier, pour majorer la ligne des cellules 17 et 19 qui apparaissent d’une utilité moindre et se sont vues appliquer la valeur basse de la fourchette prévue pour les annexes diverses à 0,10.

Il en résulte que la surface pondérée, augmentée par l’effet des développements ci-dessus, de 7.35 m² et de 6.86 m², s’établit à 225,21 m².

Enfin s’agissant de locaux accessoires, annexes ou dépendances, visés par l’article R. 145-4 du code de commerce, deux garages fermés sont mentionnés par l’expert, valorisés à 100 et 110 euros hors taxes et hors charges par garage et par mois. Ce qui représente un montant annuel de 2.400 euros HT à ajouter à la valeur locative.

Sur la destination des lieux

Celle-ci est constante. L’aménagement des lieux loués correspond à l’objet social de la pharmacie, permet son exploitation et n’appelle pas de développement particulier.

L’obligation d’obtenir une autorisation préalable de l’ARS pour déménager l’officine, certes facteur de stabilité du preneur, n’a pas à être retenue car elle est liée au statut du preneur et non au local qui au contraire est aménagé pour cette exploitation. De même la relative sécurité du paiement du loyer d’une pharmacie relevant d’un secteur concurrentiel protégé, liée au preneur et non au local, n’est pas de nature à affecter la valeur locative des locaux qui reste indépendante de ce statut.

A titre superfétatoire la réglementation du secteur vise à assurer l’absence d’installation de concurrence à proximité et donc à assurer la commercialité de l’exploitation.

Sur les obligations respectives des parties

L’article R145-35 3° du code de commerce prévoit, par exception à une liste de charges dont le transfert sur le preneur est interdit que «peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière (…)».

Le transfert de la charge de l’impôt foncier sur le preneur ouvre droit pour celui-ci à un abattement sur la valeur locative à l’instar de toute charge exorbitante peu important l’équilibre contractuel du bail et que la clause de transfert soit justifiée ou compensée par d’autres clauses.

Il est donc justifié de déduire le montant de la taxe foncière ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire, à hauteur de sa valeur en 2020 lors du renouvellement, soit la somme de 7.428 euros.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Si les intimées évoquent le caractère plus central d’une autre zone piétonne, sur un axe de la [Adresse 5] à la [Adresse 6] et à la [Adresse 7], ainsi que sa situation à l’extrémité du secteur principal générant le flux piétonnier, le local de la pharmacie borde néanmoins la deuxième plus grande place du centre. Elles invoquent également une concentration des magasins de l’autre côté de la place sans l’établir toutefois.

Relativement à la proximité des caisses du parking qu’aurait méconnue l’expert judiciaire, l’examen des photographies que l’appelante produit ne permet pas de reconnaître des caisses de paiement pour le parking. En tout état de cause, en l’absence de discussion sur la présence d’une autre pharmacie plus à proximité des caisses de parking, la plus ou moins grande proximité de celle-ci n’est pas de nature à avoir un impact significatif sur la motivation de la clientèle potentielle. Il convient de relativiser l’importance conférée à la distance des caisses du parking en ce que, d’une part le nombre des places de stationnement favorise la desserte, et que, d’autre part, le mobile principal de fréquentation d’une pharmacie reste une prescription médicale, ce qui accroît l’importance d’autres proximités telles que celle de cabinets médicaux ou de l’hôpital.

Concernant le nombre de cabinets médicaux, les éléments fournis par l’expert judiciaire ainsi que le plan qu’il a réalisé permettent de considérer qu’un seul médecin généraliste est suffisamment proche pour avoir une influence sur la clientèle de la pharmacie. Enfin si l’expert et les intimées relèvent que la pharmacie concurrente bénéficie à la fois d’une meilleure situation [Adresse 7], et de cabinets médicaux plus nombreux, aucun repère chiffré ne permet de jauger la valeur locative de son emplacement.

L’existence de deux autres cabinets médicaux à 300 mètres est à relativiser, le périmètre usuel d’appréciation pour une pharmacie étant de l’ordre de 200 mètres, ainsi que l’a d’ailleurs précisé l’expert judiciaire à la page 10 de son rapport en réponse au dire du bailleur.

L’expert judiciaire tient compte également, dans les facteurs locaux de commercialité, de la disparition de l’hôpital [8] qui a finalisé son déménagement en janvier 2021. A ce titre il est rappelé que le juge des loyers commerciaux ne doit pas prendre en considération les modifications pouvant concerner la commercialité de l’emplacement dès lors qu’elles sont inachevées à la prise d’effet du bail renouvelé. En l’espèce le bail signé pour une durée de 9 ans a expiré le 27 novembre 2020. Cette date est antérieure au départ de l’hôpital, même si le projet était prévu depuis 2019. Ni ce départ, davantage de nature à réduire la patientèle porteuse de prescription, ni la rénovation urbaine prévue avec construction et réhabilitation de nouveaux logements, non réalisée à la date du renouvellement, ne doivent être pris en compte, contrairement à ce qu’indique expressément l’expert judiciaire en page 10 de son rapport, précisant que la valeur locative selon lui doit tenir compte de cette fermeture.

La décote qu’il a appliquée à la valeur locative en sera d’autant réduite.

Enfin le moindre pouvoir d’achat, la démographie baissière, le départ de quelques grandes enseignes, la création de deux centres commerciaux éloignés mentionnés par les expertises, sans chiffrage ni analyse affinée sur la zone de chalandise de la pharmacie, n’ont pas davantage à être pris en compte, l’emplacement restant globalement attractif, justifiant également de réduire la décote retenue.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6 du code de commerce.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour déterminer des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, ce qui implique une description succincte de leurs caractéristiques essentielles notamment en termes de localisation, commercialité, consistance et utilisation.

En l’espèce, si l’expertise privé, invoquée par le bailleur, liste en page 15 plusieurs références de locaux commerciaux comparables dans le secteur proche, ces éléments ne sont pas corroborés et ne sont pas repris par l’expert judiciaire.

L’appelante produit également à titre d’exemple le bail commercial concernant une pharmacie située dans la ville de [Localité 9], dans le département du Haut Rhin invoquant une superficie globalement comparable moyennant un loyer excédant 60.000 € par an. En effet le contrat de bail produit à titre de pièce 12 désigne un local commercial de dimension comparable, soit 223 m² environ et comporte aussi un garage de 34 m². Toutefois l’appelante ne produit aucun autre élément permettant la comparaison tel que les caractéristiques des locaux, les facteurs de commercialité.

Cette référence ne peut donc être retenue, sans qu’il soit par ailleurs possible de rattacher les pertes financières évoquées par les intimées.

L’expert judiciaire propose six loyers de référence. Il a fourni pour permettre la comparaison, un calcul de la surface pondérée, la mention de l’enseigne et de son activité, et positionné exactement chaque emplacement sur plan, permettant d’apprécier leur proximité de la pharmacie. Néanmoins les valeurs locatives varient quasiment du simple au triple (124 euros/m² hors-taxes et hors charge pour la plus faible, soit l’enseigne Bouygues, à 334 euros /m² hors charges et hors taxes pour une poissonnerie).

En conséquence au regard du panel renseigné et des écarts relevés, la valeur médiane fixée par l’expert à 262 euros est retenue, étant ajouté que la surface importante du local en litige qui permet d’exposer du matériel plus encombrant de type fauteuil roulant ou lit médicalisé, décrite et prise en compte par l’expert, constitue un atout.

La décote de 15% qui au terme des développements ci-dessus, n’est justifiée que par la clause d’accession en fin de bail, par la raideur de l’escalier intérieur qui dessert la zone principale mais reste un équipement incontournable du fait de la surélévation du local par rapport à la rue, est ramenée au taux de 5%, ce qui a pour effet de réduire la valeur locative d’autant, soit de 262 euros à 249 euros par mètre carré.

Cette valeur doit être appliquée à la surface pondérée légèrement revue à la hausse par l’analyse ci-dessus à 225.21 m², en y ajoutant la valeur des parkings à hauteur de 2.400 euros par an et en déduisant la taxe foncière de 7.428 euros soit :

Valeur au mètre carré de 249 euros x 225.21 mètres carrés + 2.400 euros (garages) ' 7.428 euros (taxe foncière)

=51.049.29 euros /an hors charges et hors-taxes

Ce montant doit s’appliquer à compter de la date de renouvellement du bail prévue page 8 du contrat de bail, soit à compter du 1er décembre 2020, telle que sollicitée par le bailleur.

Il y a lieu de fixer à 51.049.29 euros par an hors charges et hors taxes le montant du loyer renouvelé portant sur les biens et droits exploités par la SELARL Pharmacie de la place Coislin, [Adresse 3], désignés pages 2 et 3 du contrat de bail du 28 novembre 2011, à compter du 1er décembre 2020, toute autre clause, charges et conditions demeurant inchangées. Il ne sera pas fait droit à la demande tendant à ce que cette somme soit fixée à titre provisionnelle, aucun motif ne le justifiant.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Metz Coislin à rembourser à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin pour la période du 1er décembre 2020 au 30 septembre 2021, et au profit de la SELARL Pharmacie de la place Coislin à compter du 1er octobre 2021 les trop-perçus de loyers avec les intérêts au taux légal à compter de chaque terme de loyer et application de l’article 1343- 2 du code civil.

La SCI Metz Coislin sera condamnée à rembourser à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin le montant des loyers trop-perçus pour la période allant du 1er décembre 2020 inclus au 30 septembre 2021 inclus. Le montant total ainsi dû portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt par application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

La SCI Metz Coislin sera condamnée à rembourser à la SELARL Pharmacie de la place Coislin le montant des loyers trop-perçus à compter du 1er octobre 2021 inclus. Le montant total ainsi dû portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt par application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Metz Coislin au paiement des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

L’appelante n’invoque aucun moyen tendant à s’opposer à la capitalisation des intérêts. Dès lors, par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

IV – Sur les dépens et l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Metz Coislin, qui succombe, aux dépens. Il sera ajouté que les dépens comprennent les frais de l’expertise judiciaire, le jugement ayant omis de statuer sur ce point.

Le jugement sera également confirmé dans ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Metz Coislin qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Elle sera également condamnée à payer à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin et à la SELARL Pharmacie de la place Coislin la somme totale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés lors de la procédure d’appel.

Les demandes de la SCI Metz Coislin au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Rejette les demandes formées par la SELARL Pharmacie de la place Coislin et la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin tendant à voir déclarer les prétentions formées par la SCI Metz Coislin irrecevables ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Metz du 9 février 2024 en ce qu’il a :

— rejeté de la demande de la SCI Metz Coislin tendant à voir ordonner une expertise,

— rejeté la demande de la SCI Metz Coislin tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 80.464 euros hors taxes et hors charges par an,

— condamné la SCI Metz Coislin aux dépens,

— condamné la SCI Metz Coislin à payer à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin et à la SELARL Pharmacie de la place Coislin la somme de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande d’article 700 du code de procédure civile de la SCI Metz Coislin ;

L’infirme en ce qu’il a :

— fixé à 43.000 euros par an hors taxes et hors charges en principal le loyer du bail renouvelé à effet au 1er décembre 2020 correspondant aux locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] dont le titulaire du bail était la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin jusqu’au 30 septembre 2021 et dont bénéficie depuis le 1er octobre 2021 la SELARL Pharmacie de la place Coislin,

— condamné la SCI Metz Coislin à rembourser à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin pour la période du 1er décembre 2020 au 30 septembre 2021, et au profit de la SELARL Pharmacie de la place Coislin à compter du 1er octobre 2021 les trop-perçus de loyers avec les intérêts au taux légal à compter de chaque terme de loyer et application de l’article 1343- 2 du code civil,

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 51.049,29 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] donnés à bail par la SCI Metz Coislin à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin pour la période allant du 1er décembre2020inclus au 30 septembre 2021 inclus, et à la SELARL Pharmacie de la place Coislin à compter du 1er octobre 2021 inclus, toute autre clause, charges et conditions demeurant inchangées ;

Condamne la SCI Metz Coislin à rembourser à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin le montant des loyers trop-perçus pour la période allant du 1er décembre 2020 inclus au 30 septembre 2021 inclus, le total de la somme ainsi due portant intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ;

Condamne la SCI Metz Coislin à rembourser à la SELARL Pharmacie de la place Coislin le montant des loyers trop-perçus à compter du 1er octobre 2021 inclus, le total de la somme ainsi due portant intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Dit que les dépens de première instance auxquels est condamnée la SCI Metz Coislin comprennent les frais de l’expertise judiciaire ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Metz Coislin aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la SCI Metz Coislin à payer à la SELARL Nouvelle Pharmacie Coislin et à la SELARL Pharmacie de la place Coislin la somme totale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés lors de la procédure d’appel ;

Déboute la SCI Metz Coislin de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le Greffier La conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre