RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01187 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F7EG

Minute n° 25/00078

S.A.S. VOLODIA

C/

[V], [V], [B], [T]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12], décision attaquée en date du 27 Avril 2023, enregistrée sous le n° 20/01620

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

APPELANTE :

S.A.S. VOLODIA Représentée par son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat postulant au barreau de METZ, et M^e Stéphanie GERARD, avocat plaidant du barreau de NANCY

INTIMÉS :

Madame [A] [V]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ, et M^e Jean-Michel BRANCHE, avocat plaidant du barreau de PARIS

Monsieur [L] [V]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représenté par M^e Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ, et M^e Jean-Michel BRANCHE, avocat plaidant du barreau de PARIS

Madame [N] [B]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ, et M^e Jean-Michel BRANCHE, avocat plaidant du barreau de PARIS

Maître [X] [T]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Février 2025 tenue par M^me Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 12 Juin 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Nejoua TRAD-KHODJA

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [V] et Mme [N] [B] son épouse sont propriétaires en usufruit d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12]. Mme [A] [V], leur fille, en est la nue-propriétaire. L’immeuble comporte un local commercial au rez-de-chaussée avec une cave ainsi que 3 étages d’habitation comprenant un appartement par étage.

Par acte du 12 août 2004 passé devant Me [X] [T], la SARL Boucherie Charcuterie Traiteur Nosal a cédé à la SARL Delifour le droit au bail commercial qu’elle détenait sur le local commercial et la cave susvisés.

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2009, le bail a été renouvelé une première fois avec la SARL Delifour.

Courant 2015, les consorts [V] ont vendu les 3 étages d’habitation de l’immeuble à M. [Z] [D].

Par acte sous seing privé du 30 juin 2015, un second renouvellement du bail est intervenu avec la SARL Delifour.

Le 14 décembre 2016, la SARL Delifour a signé un compromis de vente de son fonds de commerce, incluant le droit au bail, avec la SAS Duroc aux droits de laquelle est venue la SAS Volodia.

Par acte notarié du 13 mars 2017, passé devant Me [T], la SARL Delifour a cédé son fonds de commerce exploité [Adresse 3] à [Localité 12] à la SAS Volodia.

Par acte d’huissier du 2 septembre 2019, la SAS Volodia a fait assigner les bailleurs devant le président du tribunal de grande instance de Metz statuant en référé aux fins d’obtenir, sous astreinte, la réalisation de travaux nécessaires à l’exercice de son activité ainsi que la suspension des loyers jusqu’à réalisation des travaux.

Par ordonnance de référé du 17 décembre 2019, le président du tribunal de grande instance de Metz a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et rejeté la demande de réalisation sous astreinte des travaux de mise aux normes du local.

Par actes d’huissier des 9 et 13 juillet 2020, la SAS Volodia a fait assigner Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] devant le tribunal judiciaire de Metz.

Par acte d’huissier du 14 décembre 2020, les consorts [V] ont fait assigner en intervention forcée Me [X] [T].

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 4 avril 2022, la SAS Volodia a demandé au tribunal judiciaire de Metz de:

— dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 juin 2020 lui a été délivré de mauvaise foi, et ne saurait donc mettre en 'uvre la clause résolutoire du bail

A titre subsidiaire,

— dire et juger qu’il n’y a pas eu d’infraction au bail de sa part

— prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur à effet à la date de la décision à intervenir

— dire et juger que par l’effet de l’exception d’inexécution, elle est définitivement dispensée de payer les loyers et charges échus à compter de mars 2019, et n’a aucune indemnité d’occupation à payer

— condamner solidairement, ou à titre subsidiaire in solidum, les consorts [V] à lui payer les sommes suivantes :

* au titre de la perte matérielle: 171.366,13 euros

*au titre des pertes d’exploitation : 249.809,59 euros

* au titre de «la perte du préjudice moral et de la perte d’image»: 50.000 euros

* au titre des frais d’huissier: 453,19 euros

* au titre du dépôt de garantie: 3.500 euros

* au titre des frais de l’expertise de M. [M]: 6 400 euros

* au titre des crédits-baux restant à courir: 8.190 euros

* au titre des charges fixes: depuis la fermeture de l’établissement jusqu’à la date de l’expertise [M] 4.463,53 euros et depuis l’expertise [M] et jusqu’en décembre 2020 12.012,56 euros  ; jusqu’en mai 2021: 1.634,20 euros  ; de mai 2021 au 22 février 2021: 1.860 euros  ;

la somme de 2.000 euros par mois à compter du 1er novembre 2019 jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue dans le cadre du litige

—  10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner solidairement, ou à titre subsidiaire in solidum, aux entiers frais et dépens

— débouter les consorts [V] et M. [T] de toutes leurs demandes

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

Par conclusions récapitulatives du 23 mai 2022, Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] ont demandé au tribunal judiciaire de Metz de:

A titre principal,

— débouter la SAS Volodia de l’ensemble de ses demandes

A titre reconventionnel,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre eux et la SAS Volodia par l’effet du commandement signifié le 17 juin 2020

— condamner la SAS Volodia à leur payer la somme de 50.672,52 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période allant du mois de mars 2019 au mois d’avril 2021, somme devant être augmentée de la somme mensuelle de 1.934,21 euros à compter du mois de mai 2021, et jusqu’à parfaite libération des lieux

— juger que faute de paiement à son échéance des sommes dues par le preneur, la clause résolutoire est acquise et le contrat de bail en date du 30 juin 2015 est résilié depuis le 17 août 2020 de sorte que la SAS Volodia est occupante sans droit ni titre depuis cette date

— ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS Volodia du local occupé illégalement depuis le 17 août 2020 ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 4] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la SAS Volodia qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération et de remise des clés

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal judiciaire de Metz devait considérer qu’ils avaient commis une faute engageant leur responsabilité envers la SAS Volodia, de :

A titre principal,

— les substituer à Me [T] dans la procédure en cours, et les mettre hors de cause, conformément aux dispositions de l’article 336 du code de procédure civile;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal judiciaire de Metz décidait de ne pas les substituer à Me [T] dans la procédure en cours, de:

— condamner Me [T] à garantir toutes les condamnations civiles qui pourraient, dans l’instance originaire, intervenir à leur encontre

— condamner Me [T] à leur payer la somme de 50.672,52 euros au titre du préjudice financier subi, du fait de ne pas avoir reçu de loyers et de provisions pour charges du mois de mars 2019 au mois d’avril 2021, somme devant être augmentée du montant de 1.934,21 euros par mois à compter du mois de mai 2021 et ce jusqu’à la complète libération des lieux par la SAS Volodia

— condamner Me [T], ès qualités de notaire, à leur payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi

Et en tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et caution

— condamner conjointement et solidairement la SAS Volodia et Me [T] à leur payer la somme de 5.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives du 24 mars 2022, Me [T], a demandé au tribunal judiciaire de Metz de:

A titre principal,

— dire et juger qu’il n’a commis aucune faute en lien de causalité avec le préjudice dont se prévalent les consorts [V] et la SAS Volodia

En conséquence,

— débouter les consorts [V] de l’ensemble de leurs prétentions

— les condamner à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner aux entiers frais et dépens

A titre infiniment subsidiaire, et si par impossible il était fait droit à tout ou partie des demandes,

— ramener les demandes de la SAS Volodia et des consorts [V] à de plus justes proportions

En tout état de cause,

— débouter la SAS Volodia de ses demandes formulées au titre de perte d’exploitation et d’un préjudice d’image

— débouter les consorts [V] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral

— dire et juger que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire rendu le 27 avril 2023, le tribunal judiciaire de Metz a:

— dit que la SAS Volodia n’était pas fondée à invoquer une exception d’inexécution pour cesser de payer ses loyers à compter du mois de mars 2019

— débouté en conséquence la SAS Volodia de sa demande tendant à l’exonérer de tout paiement de loyers et charges à compter du mois de mars 2019 ainsi que de toute indemnité d’occupation

— débouté la SAS Volodia de sa demande tendant à déchoir Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] de leur droit de se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 17 juin 2020 et de sa demande en résolution judiciaire du bail

— débouté la SAS Volodia de sa demande en indemnisation du préjudice né de pertes matérielles

— débouté la SAS Volodia de sa demande en indemnisation du préjudice matériel né des pertes d’exploitation

— débouté la SAS Volodia de sa demande en indemnisation du préjudice moral et né de la perte d’image

— débouté la SAS Volodia de sa demande en indemnisation du préjudice né des frais d’huissier de justice

— débouté la SAS Volodia de sa demande en remboursement des frais de l’expertise amiable

— débouté la SAS Volodia de sa demande en indemnisation du préjudice matériel né du coût des crédits-baux

— débouté la SAS Volodia de sa demande en indemnisation du préjudice matériel né du coût des charges exposées

— débouté la SAS Volodia de sa demande en indemnisation du préjudice né de la perte de chance de continuer à exploiter le bail commercial

— débouté la SAS Volodia de sa demande en remboursement du dépôt de garantie

Sur les demandes reconventionnelles,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail renouvelé en date du 30 juin 2015 conclu entre Mme [V], M. [V] et Mme [B] en leurs qualités de bailleurs, et la SAS Volodia en sa qualité de preneur, par suite de sa cession selon acte notarié du 13 mars 2017, à la date du 17 juillet 2020

— condamné la SAS Volodia à libérer les lieux de sa personne, ses biens et de tous occupants de son chef

— ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS Volodia, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— ordonné l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SAS Volodia qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution

— rejeté les demandes de Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] en astreinte

— condamné reconventionnellement la SAS Volodia à payer à Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] la somme de 30.823,85 euros au titre de la créance d’arriérés locatifs arrêtée à la date du 17 juillet 2020

— rejeté le surplus de la demande en paiement de la créance d’arriérés locatifs formée par Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B]

— rejeté la demande de la SAS Volodia formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté la demande de Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] formée à l’encontre de la SAS Volodia en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté la demande de Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] formée à l’encontre de Me [T] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] à payer à Me [T] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SAS Volodia aux dépens, à l’exclusion de ceux de l’intervention forcée diligentée par les consorts [V] à l’encontre de Me [T]

— condamné Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] aux dépens de l’intervention forcée diligentée par eux à l’encontre de Me [T]

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 2 juin 2023, la SAS Volodia a interjeté appel aux fins d’obtenir la réformation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Metz le 27 avril 2023 de toutes ses dispositions, reprises chacune dans la déclaration d’appel, sauf celles ayant rejeté les demandes formées par Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] relatives au prononcé d’une astreinte, au surplus de leurs demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif, à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et celles les ayant condamnés au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 23 février 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Volodia demande à la cour de:

— juger l’appel recevable et bien fondé

— infirmer le jugement rendu le 27 avril 2023 (RG 2020/01620) par le tribunal judiciaire de Metz en ce qu’il a :

* dit qu’elle n’était pas fondée à invoquer une exception d’inexécution pour cesser de payer ses loyers à compter du mois de mars 2019

* l’a déboutée en conséquence de sa demande tendant à l’exonérer de tout paiement de loyers et charges à compter du mois de mars 2019 ainsi que de toute indemnité d’occupation

Et statuant à nouveau sur ces points,

— juger que Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] ont manqué à leur obligation de délivrance

En conséquence,

— juger que par l’effet de l’exception d’inexécution, elle est définitivement dispensée de payer les loyers et charges échus, à compter de mars 2019, et toute indemnité d’occupation

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à déchoir Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] de leur droit de se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire et de sa demande en résolution judiciaire du bail

Et statuant à nouveau sur ce point,

— juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 juin 2020 a été délivré de mauvaise foi, et ne saurait donc permettre la mise en 'uvre de la clause résolutoire

— prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts de Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] à effet au 30 juin 2023

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en indemnisation du préjudice né: des pertes matérielles, des pertes d’exploitation, de la perte d’image, des frais d’huissier de justice, des frais de l’expertise amiable, du coût des crédits-baux, du coût des charges exposées, de la perte de chance de continuer à exploiter le bail commercial, de sa demande en remboursement du dépôt de garantie

Et statuant à nouveau sur ces points,

— condamner solidairement, ou à titre subsidiaire in solidum, Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] à lui payer:

Au titre de l’ensemble de ses préjudices matériels (hors pertes d’exploitation), une somme de 203.830,20 euros soit :

* 80.000 euros au titre de la valeur du fonds de commerce,

* 13.513,32 euros au titre des frais accessoires à l’acquisition du fonds de commerce,

* 64.984,70 euros au titre des investissements réalisés,

* 1.362,12 euros au titre du stock,

* 11.515,79 euros au titre des frais de la rupture des contrats de travail,

* 13.864,47 euros au titre des frais générés malgré la fermeture de l’établissement,

* 11.736,61 euros au titre des crédits-baux,

* 453,19 euros au titre des frais d’huissier,

* 6.400 euros au titre du rapport amiable,

Au titre des pertes d’exploitation, à titre principal, aux sommes de:

* 249.809,59 euros au titre des pertes d’exploitation pour la période comprise entre mars 2017 et novembre 2019,

* 145.053 euros au titre des pertes d’exploitation pour la période comprise entre novembre 2019 et juin 2023

Au titre des pertes d’exploitation, à titre subsidiaire, aux sommes de:

* 249.809,59 euros au titre de la perte de chance de réaliser un excédent d’exploitation pour la période comprise entre mars 2017 et novembre 2019

* 145.053 euros au titre de la perte de chance de réaliser un excédent d’exploitation pour la période comprise entre novembre 2019 et juin 2023

Au titre du préjudice moral et de la perte d’image, à une somme de 50.000 euros

A titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire en vue de préciser l’existence et le montant de ses préjudices subis du fait de l’impossibilité d’exploiter les lieux

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en remboursement du dépôt de garantie

Et statuant à nouveau sur ce point,

— condamner solidairement, ou à titre subsidiaire in solidum, Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] à lui payer 3.500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

— infirmer le jugement en ce qu’il:

* a constaté l’acquisition de la clause résolutoire

* l’a condamnée à libérer les lieux ainsi que de ses biens et de tout occupant de son chef

* ordonné à défaut son expulsion ainsi que de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

* ordonné l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, à ses frais, risques et périls, avec un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution

Et statuant à nouveau sur ces points,

— débouter Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] de leur demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail

— les débouter de leur demande de libération des lieux, d’expulsion, d’enlèvement des biens et facultés mobilières

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] la somme de 30.823,85 euros au titre de la créance d’arriérés locatifs arrêtée à la date du 17 juillet 2020

Et statuant à nouveau sur ce point,

— juger que Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] ont manqué à leur obligation de délivrance

— prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur à effet au 30 juin 2023

— débouter Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] de leur demande en paiement de loyers et d’indemnités d’occupation

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens, à l’exclusion de ceux de l’intervention forcée diligentée par les consorts [V] à l’encontre de Me [T]

Et statuant à nouveau sur ces points,

— condamner Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ainsi qu’aux dépens de première instance

— les condamner à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure à hauteur d’appel ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel

— les débouter de toutes leurs demandes, y compris celles formulées à hauteur de cour.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Volodia vise l’article 1719 du code civil et invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance du local conforme à sa destination contractuelle. Elle précise que le bailleur ne peut se soustraire à cette obligation essentielle, même par une clause expresse du bail. Elle indique, qu’en l’espèce, le local était dépourvu de tout dispositif d’évacuation des fumées de cuisson et de ventilation rendant impossible toute exploitation commerciale et contrevenant à la réglementation sanitaire applicable à un restaurant, comme en attestent les différents constats produits. L’impossibilité de rendre le local conforme, démontrée par les bailleurs, l’a contraint à cesser toute exploitation en novembre 2019.

En outre, la SAS Volodia soutient que le contrat de bail du 30 juin 2015 peut remettre en cause l’avenant de renouvellement du 24 septembre 2009 dès lors que la disposition la plus récente doit prévaloir et que l’obligation de délivrance est d’ordre public.

Sur l’argumentation des consorts [V], la SAS Volodia fait valoir qu’il n’est pas démontré que la SARL Delifour ait accepté que soit coupé le tuyau d’évacuation de l’air vicié, ni même qu’elle en ait été informée, ni que M. [D] était en droit d’y procéder étant spécifié qu’il s’agissait de parties communes selon le règlement de copropriété. Elle estime que les bailleurs ont autorisé la coupure en omettant de mettre une servitude sur le conduit de cheminée au bénéfice du local lors de la vente des appartements. Par ailleurs, la SAS Volodia considère que les bailleurs ont commis une faute engageant leur responsabilité en s’abstenant de s’assurer qu’il étaient en mesure de délivrer des locaux conformes à leur nouvelle destination avant d’accepter la modification de la destination des lieux. Elle ajoute qu’il leur appartenait également de faire le nécessaire pour que M. [D] remette les lieux dans leur état initial et d’installer une évacuation de l’air vicié en état de fonctionnement malgré l’impossibilité d’installer une évacuation des fumées de cuisson. Toutefois, elle relève qu’ils n’ont jamais fait en sorte qu’une double évacuation soit installée, ce qu’ils ont reconnu dès la procédure de référé.

La SAS Volodia fait valoir que la charge de la preuve du respect de l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur. Elle ajoute avoir été contrainte de fermer la salle du sous-sol dès le début de l’exploitation en raison des odeurs et de la fumée. Les difficultés à identifier le problème ne sauraient, selon elle, la priver de son droit à indemnisation pour la période antérieure à la découverte de la suppression du conduit.

La SAS Volodia indique avoir cessé de payer les loyers à compter de février 2019, conformément à l’article 1219 du code civil, n’ayant pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, elle estime ne devoir aucune indemnité d’occupation. En outre, elle fait valoir qu’au regard de l’impossibilité matérielle et juridique d’exploiter les locaux, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 juin 2020 a été délivré de mauvaise foi et ne saurait permettre la mise en 'uvre de la clause. Elle sollicite la résolution judiciaire du bail aux torts des consorts [V] et la restitution du dépôt de garantie. De plus, la SAS Volodia invoque avoir libéré les lieux et remis les clés selon constat contradictoire du 30 juin 2023.

Sur la perte du fonds de commerce et des frais accessoires à son acquisition, la SAS Volodia fait valoir qu’il découle directement de l’impossibilité d’exploiter, due à l’absence de délivrance conforme, que le fonds de commerce ne pouvait être revendu. La perte de clientèle résultant du peu d’activités qu’il restait possible d’exploiter ne pouvait, selon elle, que faire disparaître la valeur du fonds. La société affirme que l’acte d’acquisition du fonds de commerce, justifiant le prix d’acquisition du fonds 20 mois avant l’arrêt complet de son activité, vient étayer le rapport de M. [M]. S’agissant des frais accessoires, elle vise les frais de notaire, les honoraires de l’agent immobilier ainsi que les frais de publicité, investis en pure perte.

La SAS Volodia expose avoir engagé des dépenses pour des travaux d’embellissement et des achats de matériels professionnels pour son unique établissement situé [Adresse 13] à [Localité 12]. Elle précise, d’une part, que l’adresse [Adresse 15] était, au moment de l’établissement des factures, celle de son siège social. Elle ajoute que ses stocks devaient être pris en compte, d’autant plus compte tenu de leur perte suite à sa fermeture. Elle indique que les problèmes d’évacuation des fumées, constatés dès le début de son exploitation, se sont poursuivis malgré la réalisation de travaux de rénovation. Ses possibilités de recevoir des clients ont été réduites entraînant une baisse de besoin de personnels qu’elle a été contrainte de licencier. En dépit de la fermeture de l’établissement, la SAS Volodia énonce que l’entretien des locaux est resté à sa charge et que des reliquats liés au fonctionnement antérieur du commerce ont dû être réglés. Elle soutient également qu’il y a lieu de prendre en compte les frais, tels que les crédits-baux, dépensés pour les besoins de l’exploitation du fonds et devant être payés jusqu’à leur terme. Enfin, elle mentionne avoir supporté des frais d’huissier et des frais liés au rapport amiable réalisé par M. [M].

Sur le préjudice spécifique des pertes d’exploitation, la SAS Volodia fait valoir que les conclusions du rapport amiable de M. [M] peuvent être admises en l’état. Elle indique que sa méthode a consisté à comparer la situation du restaurant telle qu’elle était à celle qu’elle aurait dû être si elle n’avait pas rencontré ces difficultés. M. [M] a procédé par référence aux ratios du secteur, déterminés selon l’étude XERFI sur la «restauration et les cafétérias», et a tenu compte de la modification de son activité qui allait faire évoluer sa clientèle. N’ayant jamais pu exploiter normalement son fonds, elle indique que l’expert a été contraint de travailler à partir de projections, expliquant ainsi qu’il se soit déterminé à partir des moyennes de son secteur d’activité. La SAS Volodia précise, par ailleurs, qu’elle comptait ouvrir 7 jours sur 7, midi et soir, et entendait travailler avec des produits frais de sorte qu’elle espérait plus de ventes. Enfin, elle entend obtenir indemnisation du préjudice subi, en raison de la cessation définitive de l’exploitation, de novembre 2019 au 30 juin 2023. A titre subsidiaire, elle sollicite l’indemnisation de sa perte de chance de réaliser un excédent d’exploitation.

Sur le préjudice moral et d’image, la SAS Volodia fait valoir que les problèmes rencontrés sont susceptibles de créer un doute s’agissant de sa capacité à gérer un restaurant et à l’exploiter selon les normes en vigueur. Ils l’handicapent également dans ses relations professionnelles futures, notamment auprès de ses partenaires habituels envers qui elle avait fait ses preuves. Elle allègue ne pas pouvoir se relancer dans une nouvelle activité à défaut de fonds et de capital confiance.

Par ailleurs, la SAS Volodia estime que ses préjudices n’étaient pas imprévisibles au sens de l’ancien article 1150 du code civil, repris en son principe à l’article 1231-3, dès lors que l’imprévisibilité renvoie à la valeur économique de l’inexécution et que la cause du dommage est indifférente, soulignant que la fermeture de l’établissement était inévitable en l’absence de système d’extraction entraînant la perte de tous ses investissements.

Par conclusions du 4 décembre 2023, auxquelles il est convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] demandent à la cour de:

A titre principal,

— rejeter l’appel de la SAS Volodia

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* dit que la SAS Volodia n’était pas fondée à invoquer une exception d’inexécution pour cesser de payer ses loyers à compter du mois de mars 2019

* débouté en conséquence la SAS Volodia de sa demande tendant à l’exonérer de tout paiement de loyers et charges à compter du mois de mars 2019 ainsi que toute indemnité d’occupation

* débouté la SAS Volodia de sa demande tendant à les déchoir de leur droit de se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 17 juin 2020 et de sa demande en résolution judiciaire du bail

* débouté la SAS Volodia de sa demande en indemnisation du préjudice né de pertes matérielles, des pertes d’exploitation, du préjudice moral et de la perte d’image, des frais d’huissier de justice, des frais de l’expertise amiable, du coût des crédits-baux, du coût des charges exposées, de la perte de chance de continuer à exploiter le bail commercial

* débouté la SAS Volodia de sa demande en remboursement du dépôt de garantie

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail renouvelé en date du 30 juin 2015

* condamné reconventionnellement la SAS Volodia à leur payer la somme de 30.823,85 euros au titre de la créance d’arriérés locatifs arrêtée à la date du 17 juillet 2020

* rejeté la demande de la SAS Volodia formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

* condamné la SAS Volodia aux dépens, sauf en ce qu’il statue sur l’exclusion de ceux de leur intervention forcée contre Me [T]

A titre subsidiaire, si la cour devait établir leur responsabilité et entrer en voie de condamnation contre eux:

— de recevoir leur appel incident et provoqué

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

* rejeté leur demande formée à l’encontre de Me [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* les a condamnés à payer à Me [T] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’intervention forcée contre Me [T]

Et statuant en le réformant à nouveau,

— les substituer à Me [T] dans la procédure en cours, et les mettre hors de cause, conformément aux dispositions de l’article 336 du code de procédure civile

A titre infiniment subsidiaire, si la cour décidait de ne pas les substituer, de:

— condamner Me [T] à les garantir toutes les condamnations civiles qui pourraient, dans l’instance originaire, intervenir à leur encontre

— condamner Me [T] à leur payer la somme 50.672,52 euros au titre du préjudice financier subi, du fait de ne pas avoir reçu de loyer et de provision pour charges du mois de mars 2019 au mois d’avril 2021, somme devant être augmentée du montant de 1.934,21 euros par mois à compter du mois de mai 2021 et ce jusqu’à la complète libération des lieux par la SAS Volodia

— condamner Me [T], ès qualités de notaire à leur payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi

Et en tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel et caution,

— condamner conjointement et solidairement la SAS Volodia et Me [T] à leur payer la somme de 5.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d’instance et d’appel.

Les consorts [V] font valoir qu’aucun manquement n’a été commis. Ils soutiennent que la SAS Volodia fait preuve d’incohérence, d’une part, en dénonçant tardivement, sans l’établir, l’inexistence du conduit d’aération l’empêchant d’exercer l’activité de restauration autorisée, et d’autre part, en soutenant dans un premier temps que l’installation ne serait pas conforme aux normes, avant de soutenir qu’elle était totalement inexistante. Les consorts [V] affirment que la société a intégré les locaux avec un système d’évacuation lui permettant d’exercer son activité et qu’ils n’étaient aucunement tenus, en vertu du bail commercial cédé, de garantir un système d’évacuation des fumées de cuisson au regard de la destination commerciale de sa preneuse. Ils exposent que M. [D], propriétaire des étages supérieurs, a fait couper et boucher le conduit utilisé par la SARL Delifour, avec l’accord de cette dernière, sans les informer. En outre, les consorts [V] affirment que le refus de l’installation du conduit d’extraction, conformément à l’extension d’activité, ne résultait pas de leur volonté personnelle mais d’une impossibilité dérivant d’une cause étrangère. Ils ajoutent que la SAS Volodia est défaillante à établir l’existence d’une faute du bailleur et l’impossibilité absolue d’exercice d’une activité dès l’entrée en jouissance de son bail commercial de sorte que l’exception d’inexécution est mal-fondée.

Sur le commandement de payer valant clause résolutoire adressé à la SAS Volodia en raison de ses impayés, les consorts [V] invoquent le jugement de première instance. Ils ajoutent, que la SAS Volodia ne démontre pas l’impossibilité manifeste d’exercer une activité depuis son entrée en jouissance et le manquement effectif de leur part à une obligation de délivrance.

Sur leur exonération totale au regard des préjudices allégués par la SAS Volodia, les consorts [V] constatent que l’inexécution contractuelle de l’obligation de délivrance n’est pas caractérisée en raison d’un cas de force majeure lié à l’impossibilité manifeste de procéder aux travaux dans le prolongement du courrier du 28 novembre 2018. Par ailleurs, ils soutiennent que les préjudices matériels allégués par la SAS Volodia ne peuvent être réparés, conformément à l’article 1231-1 du code civil, puisqu’ils sont relatifs à des frais imprévisibles lors de la cession et de la reconduction du bail commercial. Ils ajoutent que le chiffrage repose principalement sur un rapport d’expertise amiable non contradictoire et ne s’appuie sur aucun élément probant et certain de sorte qu’il ne serait leur être opposable. Le même raisonnement est tenu s’agissant du préjudice moral dont la SAS Volodia fait état. En tout état de cause, les consorts [V] relèvent l’absence de caractérisation d’un lien causal entre leur prétendue faute et les préjudices allégués.

Sur la mise en cause de Me [T] en raison de la violation de son devoir de conseil, les consorts [V] visent les articles 1231-1 et 1240 du code civil. Ils soutiennent que Me [T], qui avait une parfaite connaissance des locaux et du dossier, aurait dû les conseiller utilement sur les risques encourus par un changement de destination du bail commercial. Ils ajoutent que l’avenant d’extension d’activité à la restauration aurait dû préciser que sa signature les obligerait à créer un conduit d’extraction des fumées de cuisson, ce qui est impossible d’après le rapport établi le 29 octobre 2019 par M. [F]. La faute du notaire est, selon eux, à l’origine de l’impossibilité pour la SAS Volodia d’exploiter le local commercial pour effectuer une activité de restauration et de leur impossibilité de respecter leur obligation de délivrance. Les consorts [V] font valoir qu’ils n’auraient pas signé l’avenant au bail commercial en présence d’un conseil utile du notaire. Enfin, ils relèvent que le devoir de conseil a été admis de manière indifférente aux compétences personnelles des clients de sorte que Me [T] ne peut se prévaloir de dires selon lesquels ils étaient en possession d’informations suffisantes et précises sur des questions entrant dans le domaine juridique.

Sur le préjudice financier subi en raison de la faute du notaire, les consorts [V] indiquent ne plus percevoir de loyer et de provision sur charges depuis le mois de mars 2019 sous l’effet de l’exception d’inexécution invoquée par la SAS Volodia. Ils précisent que le bail prévoit, en cas d’impayés, une indemnité de 1% par mois de retard sans qu’aucune mise en demeure préalable ne soit nécessaire.

Sur le préjudice moral subi en raison de la faute du notaire, les consorts [V] indiquent avoir subi beaucoup de stress et d’anxiété en raison des diverses procédures et du litige avec leur locataire. Ils font valoir que ces préjudices auraient pu être évités si le notaire avait invoqué les risques pouvant résulter de la signature de l’avenant.

Par conclusions du 6 août 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Me [T] demande à la cour de:

— débouter Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] de leur appel provoqué et de toutes leurs demandes dirigées à son encontre

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

* rejeté les demandes des consorts [V] formées à son encontre

* rejeté les demandes des consorts [V] formées à son encontre en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens

* les a condamnés à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de cette intervention forcée

Subsidiairement,

— ramener les demandes de la SAS Volodia et des consorts [V] à de plus justes proportions

En tout état de cause,

— débouter la SAS Volodia de ses demandes formulées au titre de perte d’exploitation et d’un préjudice d’image

— débouter les consorts [V] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral

— eu égard aux circonstances de la cause, condamner les consorts [V] in solidum aux entiers dépens d’instance et d’appel et à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Me [T] invoque une absence de faute de sa part. Il fait valoir qu’il n’y a eu aucun changement de destination du local en cause. Il soutient qu’il n’était pas redevable d’une obligation de conseil puisque que les parties à l’acte étaient détentrices d’informations suffisantes, notamment sur la consistance du bien donné à bail, sur l’existence et l’état des conduits de fumées. En outre, il affirme qu’il n’avait pas à mettre en doute les affirmations des parties et se livrer à des investigations complémentaires dès lors qu’il ne disposait pas d’éléments de nature à le faire douter de leur véracité et exactitude. Par ailleurs, il expose que la conclusion de l’avenant du 31 décembre 2016 consistait en une régularisation purement formelle d’une situation de fait existant depuis des années, comme en atteste le compromis de cession du fonds de commerce du 14 décembre 2016. Il fait valoir que ce même compromis précise que le cédant déclarait être titulaire de la «Grande Licence Restaurant» délivrée le 25 janvier 2006 par le préfet de la Moselle de sorte que les conditions nécessaires à l’activité étaient réunies et approuvées par la préfecture. En tout état de cause, il affirme qu’il appartient au bailleur et au preneur de vérifier les conditions d’exercice de l’activité dans le local donné à bail. D’autre part, il estime qu’il appartient au bailleur de délivrer un local conforme à ce qui est prévu à l’acte et au preneur d’obtenir les autorisations indispensables à l’exercice de sa profession. Me [T] soutient que l’appel provoqué à son encontre est abusif, le problème opposant le bailleur et le preneur n’ayant rien à voir avec l’avenant au bail commercial du 31 décembre 2016 mais s’étant révélé postérieurement à l’acte, lorsque M. [D] a fermé le conduit d’aération passant par son lot. Il précise à ce titre que le fait du tiers l’exonère de toute responsabilité.

Sur l’absence de lien de causalité, Me [T] fait valoir que l’avenant au bail commercial du 31 décembre 2016 est sans rapport avec le problème d’évacuation dès lors que M. [D] aurait en tout état de cause bouché les évacuations passant pas son lot et que la SAS Volodia n’aurait pas pu accueillir du public et exercer pleinement son activité.

Par ailleurs, il fait valoir que l’article 336 du code de procédure civile vise la garantie formelle alors qu’il ne détient aucun bien objet d’une quelconque garantie. Il ajoute qu’il ne peut être substitué aux intimés dès lors qu’il n’est pas partie au bail, ni à l’origine du commandement de payer remis en cause par la SAS Volodia. De plus, il conteste l’existence d’un lien de causalité entre l’avenant au bail du 31 décembre 2016 et l’arrêt du versement des loyers et charges par le preneur. Il rappelle que l’avenant ne change pas la destination du local mais fait acter l’extension d’activité, qu’il s’agit tout au plus d’une despécialisation simple. En outre, il soutient que la perte de chance de ne pas poursuivre le bail précédent des consorts [V] est nulle et que l’impossibilité de construire un nouveau conduit ne relève pas de sa responsabilité.

Sur les demandes de la SAS Volodia, Me [T] fait valoir qu’il n’est pas possible de se fonder exclusivement sur l’expertise amiable non contradictoire réalisée par M. [M]. Il considère que la perte d’exploitation aurait dû être évaluée sur une période débutant le 1er décembre 2018 étant précisé que la preuve de difficultés antérieures n’est pas démontrée et que l’exploitation du local n’a pas été empêchée. Par ailleurs, il estime que la légitimité d’appliquer des taux d’ajustement et les raisons pour lesquelles le préjudice financier devrait être évalué par comparaison des excédents bruts d’exploitation plutôt que par référence aux résultats nets ne sont pas justifiées. Il ajoute, d’une part, que la SAS Volodia ne peut invoquer une perte de chance de réaliser un résultat net comparable à celui réalisé au cours des exercices 2017 et 2018 puisque la moyenne de ces derniers est négative, et, d’autre part, que les prévisions de M. [M] reviennent à calculer le chiffre d’affaires au-delà de la capacité maximale de l’établissement. S’agissant des pertes matérielles, Me [T] fait valoir que la SAS Volodia a engagé des frais importants sans avoir sollicité le moindre diagnostic auprès d’un professionnel ou informé son bailleur. Enfin, il soutient que le préjudice d’image n’est pas démontré.

Sur les préjudices personnels des consorts [V], M. [T] fait valoir que les loyers et provisions sur charges incombent exclusivement à la SAS Volodia. Il ajoute que la réalité de l’état de stress invoqué n’est pas démontrée, de même s’agissant du lien de causalité entre la procédure en cause et le préjudice moral.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de la résiliation du bail

Dans un contrat de bail, le preneur a l’obligation de payer le montant du loyer, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment tenu envers le preneur d’une obligation de délivrance du bien tout au long du contrat.

Il résulte des dispositions de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

L’article 1219 du même code précise que «une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave».

Par application de ces dispositions, le preneur peut invoquer une exception d’inexécution pour justifier le non paiement des loyers s’il justifie être dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle.

En l’espèce les consorts [V] ont fait délivrer à la SAS Volodia par acte d’huissier du 17 juin 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail (conclu le 30 juin 2015 modifié par avenant du 31.12.2016 puis cédé à la SAS Volodia) et portant sur la somme de 27.814,35 euros correspondant aux loyers échus impayés de mars 2019 à mai 2020 ainsi qu’au titre des ordures ménagères pour la somme de 211,85 euros sans autre précision sur la période concernée.

Il appartient à la SAS Volodia, qui invoque l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement des loyers, d’établir que les consorts [V] ont manqué à leur obligation de délivrance pour la période visée par le commandement soit de mars 2019 à mai 2020 au moins et qu’elle était dans l’impossibilité d’utiliser les lieux selon leur destination contractuelle.

Sur l’obligation de délivrance

Il résulte de l’acte de renouvellement bail conclu le 30 juin 2015 et son avenant (maintenant les clauses du bail) qui lient les consorts [V] à la SAS Volodia à la suite de l’acte de cession du fonds de commerce intervenu le 13 mars 2017 que l’obligation de délivrance du bailleur a été ainsi définie à l’article 16.1 : «par dérogation expresse à la règle générale stipulant que l’acquéreur prend les locaux loués dans l’état où ils se trouvent le jour de l’entrée en vigueur du bail, le bailleur et le preneur reconnaissent expressément être informés que le bailleur a une obligation de délivrance des locaux loués ou vendus pour un usage conforme à celui auquel il est destiné tel que stipulé dans l’article destination ci-dessus, en conformité notamment avec les réglementations impératives de salubrité, d’environnement, d’hygiène et de sécurité».

Il est également inséré une clause 16.2 par laquelle le bailleur «déclare expressément que les locaux loués sont à sa connaissance entièrement conforme à la réglementation impérative de protection des établissements recevant du public (…)».

Ces dispositions modifient celles qui étaient stipulées dans le contrat de bail du 24 septembre 2009 et dont se prévalent les consorts [V]. Seuls les termes du contrat du 30 juin 2015 doivent être retenus.

Dans l’acte de cession du droit au bail du 12 août 2004 portant sur les locaux objets du litige et dont les consorts [V] étaient déjà propriétaires il est précisé que la destination des lieux a été modifiée ainsi : «terminal de cuisson sans évacuation de fumées, petite restauration à consommer sur place et à emporter, vente de pains, pâtisseries, sandwichs, saladerie, salon de thé, viennoiserie».

Dans le renouvellement du bail conclu le 24 septembre 2009 puis le 30 juin 2015 entre les consorts [V] et la SARL Delifour il est précisé que «les locaux loués sont destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce de dépôt de pain, petite restauration à consommer sur place et à emporter». Il n’est donc plus mentionné que la cuisson se fait par un terminal sans évacuation de fumées.

L’avenant conclu le 31 décembre 2016 entre les bailleurs et la SARL Delifour avait pour objet l’extension de l’activité autorisée. La destination du bail étant désormais ainsi formulée: «terminal de cuisson, pain, viennoiseries, vente de pâtisseries, sandwichs, petite restauration sur place ou à emporter, crêperie, restauration rapide, restauration.» Si un terminal de cuisson est indiqué, il n’est pas précisé qu’il est sans évacuation de fumées et l’activité de restauration a été élargie, puisqu’il n’est plus seulement fait mention d’une petite restauration. D’ailleurs, la SARL Delifour avait une licence 1ère catégorie Grande Licence Restaurant depuis le 25 janvier 2006, selon le compromis de cession du fonds de commerce et du droit au bail conclue entre la SARL Delifour et la SAS Volodia.

Il y a lieu de relever que cette cession était subordonnée à la condition suspensive que les bailleurs soient d’accord pour l’extension de l’activité prévue par l’avenant et déjà exercée de fait par la SARL Delifour, selon les clauses stipulées dans le compromis de cession signé le 14 décembre 2016. L’acte de cession du fonds de commerce et du droit au bail au bénéfice de la SAS Volodia daté du 13 mars 2017 a mentionné l’accord des bailleurs.

Or, dans un courrier adressé au gérant de la SAS Volodia le 11 juillet 2023, le service hygiène et risques sanitaires de la ville de [Localité 12] a indiqué que, lors de l’inspection réalisée dans le local commercial le 13 juin 2023, les inspecteurs du service avaient «constaté que le conduit du système de VMC desservant la salle recevant du public, l’espace préparation et les sanitaires avait été coupé et obstrué au niveau du plafond par des tissus». Il est ajouté que «le règlement sanitaire départemental de la Moselle précise dans son titre III section II que les locaux doivent être ventilés, et que de ce fait, [la SAS Volodia] ne peut pas accueillir du public, ni exercer une activité de préparation et de consommation sur place en l’état actuel, une réfection de ce conduit devra être réalisée pour la reprise de l’activité.»

Le certificat de contrôle établi par la SAS Hygien’air le 1er juin 2023 reprend les exigences de l’article 64 du règlement sanitaire départemental en indiquant avoir constaté l’absence de tout système de ventilation conforme au sein de l’établissement exploité par la SAS Volodia et conclut qu’en l’état, le local ne peut accueillir ni salarié, ni public.

L’avis de visite technique des locaux établi par la SAS DEKRA le 6 juin 2023 mentionne que l’extraction de la ventilation est totalement obturée à 30 cm du faux plafond et que l’usage de la ventilation est impossible faute de rejet vers l’extérieur. Il est ajouté «sans ventilation, ce local ne peut accueillir ni public, ni salarié, il est donc inutilisable selon le règlement sanitaire départemental de la Moselle».

Il convient de préciser que ces constatations relatives à l’absence de ventilation avait été également constatées par huissier dans son procès-verbal du 12 août 2019.

Le compte-rendu de visite effectué par la société VSD Ventilations daté du 30 mai 2023 reprend la composition du local commercial, soit, au rez-de-chaussée une réserve, une salle de restauration, un toilette et, au sous-sol : une salle de restauration, un toilette, trois réserves et une cuisine. Il est précisé que l’objet de cette visite est le diagnostic de conformité des locaux.

Il est décrit que le local possède un dispositif de VMC qui est inutilisable car le moteur est en court-circuit et que le conduit allant en toiture est coupé et bouché, qu’il n’y a aucune ventilation au sous-sol. Il ajoute que la cuisine ne dispose d’aucun système permettant l’évacuation des fumées de cuisson.

Il conclut que, «en l’état, les locaux ne sont pas adaptés pour exercer une activité de restauration ni pour recevoir du public et que, pour ce faire, la mise en place d’un système de renouvellement de l’air ainsi que d’un système d’évacuation des fumées de cuisson sont indispensables».

Il résulte de ces analyses que pour respecter leurs obligations telles que définies par les articles 16.1.et 16.2 du bail susvisés, les consorts [V] devaient délivrer un local permettant de recevoir du public et d’exercer une activité de restauration, conformément à la destination contractuellement acceptée, ce qui supposait notamment un système de ventilation et un système distinct d’évacuation des fumées de cuisson.

Cette obligation s’imposait aux bailleurs dès le début du bail conclu avec la SAS Volodia puis tout au long du contrat.

Aucune des pièces produites ne permet d’établir que la SARL Delifour avait donné son accord à M. [D] pour qu’il supprime le conduit.

Il est constant que par courrier du 28 novembre 2018, la SAS Volodia a mis en demeure les consorts [V] de respecter leur obligation de délivrance, soit dès sa découverte que les conduits avaient été bouchés par le propriétaire des étages supérieurs et avant de suspendre le paiement des loyers. Les intimés ne contestent pas avoir reçu cette lettre et y ont d’ailleurs ensuite répondu. Une nouvelle mise en demeure a été adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 11 juin 2019.

Les consorts [V] reconnaissent et justifient qu’à la suite de la mise en demeure du 28 novembre 2018, malgré plusieurs tentatives, il leur était impossible de mettre le local en conformité avec la réglementation. Il faut ainsi considérer que le local est resté en l’état jusqu’à la remise des clés.

Si les consorts [V] invoquent la force majeure pour s’exonérer de leur responsabilité, celle-ci ne peut être retenue selon les dispositions de l’article 1218 du code civil que «lorsque un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur».

Or, le local n’a jamais contenu de système d’évacuation spécifique pour les fumées de cuisson puisque un seul conduit existait à l’origine selon les constatations effectuées par les différents techniciens. L’absence de ce conduit est donc antérieure au bail conclu entre les parties. Au regard des normes applicables, les bailleurs pouvaient raisonnablement prévoir que leur obligation de délivrance ne pouvait être respectée sans ce conduit.

En outre, au moment où la SAS Volodia est devenue preneur des lieux, le conduit d’évacuation de l’air avait déjà été coupé et obstrué par le propriétaire du logement du premier étage qui en était acquéreur depuis juillet 2015.

Au surplus, le fait que ce propriétaire fasse des travaux pouvant entraîner des désordres sur le seul conduit d’évacuation existant pouvait être raisonnablement prévu lors de la vente du logement et il pouvait y être remédier en insérant une clause dans le contrat rappelant l’existence et la nécessité de préserver le conduit.

Aucun événement imprévisible n’est donc survenu justifiant le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance. Le moyen tiré de la force majeure sera donc rejeté.

Sur l’impossibilité d’utiliser les lieux selon leur destination contractuelle

Il est établi par l’inspection du service hygiène et risques sanitaires de la ville de [Localité 12] ainsi que par les autres avis techniques émis que non seulement la SAS Volodia ne pouvait pas exercer son activité de restauration, mais qu’elle ne pouvait pas non plus recevoir du public, ni faire travailler un salarié au regard de la réglementation en vigueur. Elle était donc dans l’impossibilité juridique d’utiliser les lieux conformément à la destination du bail, même pour la seule vente de produits ne nécessitant pas de cuisson, au regard de la réglementation applicable.

L’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination convenue dans le bail doit s’apprécier au regard de la loi et de la réglementation applicable. Il est dès lors indifférent que la SAS Volodia ait cherché à exploiter néanmoins une partie de son activité pendant quelques mois puisqu’elle était alors en infraction aux dispositions légales et réglementaires.

C’est donc à juste titre que la SAS Volodia se prévaut du principe d’exception d’inexécution à compter de mars 2019 et il faut considérer dès lors que les loyers sollicités dans le commandement couvrant la période de mars 2019 à mai 2020 n’étaient pas dus.

En conséquence, il faut considérer que la clause résolutoire visée par ce commandement n’est pas acquise.

Le jugement ayant constaté la résiliation du bail sera donc infirmé et les consorts [V] seront déboutés de leur demande en constatation de la résiliation du bail, ainsi que leurs demandes accessoires relatives à la libération des lieux (tant des personnes que des biens), à l’expulsion, et au paiement d’indemnités d’occupation seront rejetées.

Sur la demande de prononciation de la résiliation du bail

Par application des dispositions des articles 1224 du code civil, la résiliation d’un bail peut être prononcée par une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Il résulte des motifs susvisés que, si dans le premier bail conclu en 2004, il était spécifiquement précisé que le terminal de cuisson prévu dans les lieux ne nécessitait pas d’évacuation des fumées, il n’en était plus de même ensuite. Le renouvellement du bail conclu le 24 septembre 2009 puis le 30 juin 2015 entre les consorts [V] et la SARL Delifour indiquant uniquement que les locaux loués étaient destinés «à l’exploitation d’un fonds de commerce de dépôt de pain, petite restauration à consommer sur place et à emporter». Le terme petite restauration supposait donc, le recours à la cuisson, et dès lors déjà à cette date, un système d’évacuation des fumées de cuisson. Cette obligation était encore plus évidente avec l’avenant conclu le 31 décembre 2016 qui a étendu l’activité exercée dans le local à la restauration et non plus seulement la petite restauration, et ensuite avec la cession du bail à la SAS Volodia qui était subordonnée à l’accord des bailleurs à cette extension d’activité.

Par ailleurs, ce local commercial recevant du public devait aussi obligatoirement comporter un système d’évacuation de l’air pour respecter les normes réglementaires et être ouvert.

Or, selon les motifs susvisés, le local ne comportait pas de système d’extraction des fumées, ni de l’air vicié, ce qui ne permettait plus une exploitation des lieux conformes à leur destination et dans le respect de la réglementation applicable et constituait un grave manquement du bailleur, même si, comme il l’a été observé plus haut, le preneur a tenté d’exercer néanmoins sont activité, en infraction aux normes applicables.

Il est constant que la mise en demeure d’avoir à respecter leur obligation de délivrance adressée par la SAS Volodia aux consorts [V] par courrier du 28 novembre 2018, puis par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 11 juin 2019 est restée sans effet.

Ainsi qu’il l’a été démontré précédemment, la force majeure ne peut justifier le non respect de l’obligation de délivrance des bailleurs.

En conséquence, au regard du grave manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, il convient de prononcer la résiliation du bail au 30 juin 2023, date à laquelle la SAS Volodia soutient avoir restitué les lieux, cette date n’étant pas remise en cause par les intimés. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la SAS Volodia de cette demande.

Il convient d’observer qu’en l’absence de demande formée par les consorts [V] au titre de la libération des lieux et du paiement d’une indemnité d’occupation en cas de prononciation de la résiliation du bail au 30 juin 2023, il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie formée par la SAS Volodia

Si la SAS Volodia sollicite l’infirmation du jugement l’ayant déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie, elle n’invoque aucun moyen à l’appui de cette prétention, étant de plus observé que le dépôt de garantie avait été versé par la SARL Delifour.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SAS Volodia de sa demande en restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande d’indemnisation formée par la SAS Volodia contre les consorts [V]

L’article 1231-1 du code civil dispose que «le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

L’article 1231-3 du code civil dispose que «le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive».

L’exigence de prévisibilité ne s’applique qu’au montant du dommage et non à sa cause.

Sur les préjudices matériels

* Sur la perte du fonds de commerce

L’acte de cession du fonds de commerce du 13 mars 2017, précise que celui-ci a été acquis par la SAS Volodia pour le prix de 85.000 euros soit 78.350 euros au titre des éléments incorporels et 6.650 euros au titre des matériels, mobiliers et agencements.

Dans la mesure où le local n’est pas apte à recevoir du public et qu’il ne peut plus être destiné à de la restauration, le droit au bail a perdu toute sa valeur étant souligné que les locaux vu leur grandeur et leur emplacement sont par nature destinés à une activité commerciale accueillant du public.

Ce préjudice est directement lié à l’absence de conduits d’extraction des fumées et de l’air vicié exigés par la réglementation.

La valeur du fonds de commerce est évaluée dans le rapport amiable rédigé par M. [M] représentant la SARL Celiance à la somme de 80.000 euros, cette estimation est corroborée par les documents comptables établis le 31 décembre 2019 retenant également cette somme. Au regard du prix de cession, il convient donc de fixer le préjudice subi au titre de la perte de la valeur du fonds à cette somme.

Le bailleur a eu connaissance de l’acte de cession et dès lors du prix du fonds de commerce. Le préjudice subi au titre de la perte du fonds de commerce était donc prévisible dans son montant.

Les consorts [V] seront donc condamnés in solidum (en l’absence de solidarité tant légale que contractuelle) à payer la somme de 80.000 euros de dommages et intérêts à la SAS Volodia.

* Sur les frais accessoires à l’acquisition du fonds de commerce

Il résulte des factures produites que la SAS Volodia a engagé lors de l’acquisition du fonds de commerce des frais de notaires pour 2.200 euros, des honoraires pour l’agent immobilier à hauteur de 10.200 euros ainsi que des frais de publicité de l’acte de cession pour 2.813,32 euros, soit un total de 15.213,32 euros.

Ces frais ont été engagés en pure perte du fait de l’impossibilité d’exploiter les locaux. Ils constituent un préjudice qui était prévisible puisqu’ils constituaient un préalable nécessaire à l’acquisition du fonds de commerce.

La SAS Volodia ne sollicitant à ce titre que la somme de 13.513,32 euros, les consorts [V] seront condamnés in solidum à lui payer cette somme.

* Sur les investissements réalisés

Lors d’une cession d’un fonds de commerce et de la prise en possession des lieux par un nouveau preneur, il est d’usage, et c’est dès lors prévisible, que ce dernier fasse des investissements non seulement dans du matériel adapté, mais aussi dans des travaux de rénovation et d’embellissement correspondant à son activité et à son image.

Les investissements ainsi réalisés par la SAS Volodia sont perdus puisque les lieux ne peuvent plus accueillir du public et qu’aucune activité de restauration n’est possible.

Il convient donc d’indemniser la SAS Volodia des fonds ainsi engagés, étant observé que les dépenses dont il est sollicité l’indemnisation sont bien antérieures à novembre 2019, date à laquelle la SAS Volodia a cessé l’exploitation du fonds après avoir appris, lors de la procédure de référé qu’elle avait engagée, qu’il était impossible d’installer un système d’extraction des fumées de cuisson.

Il convient d’observer que si sur certaines des factures versées aux débats l’adresse de la SAS Volodia est différente de celle des locaux exploités, celle-ci correspond à la domiciliation à laquelle la SAS Volodia avait eu recours et dont elle justifie. De même, si le nom de la SAS Duroc est mentionné sur certaines factures, celui-ci correspond à l’ancien nom de la SAS Volodia.

Il résulte des pièces justificatives produites et qui ne sont pas remises en cause de façon circonstanciées par les consorts [V], que la SAS Volodia a investi des frais pour l’exploitation du fonds (en matériel, rénovation, décoration) pour la somme totale de 64.984,70 euros.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnisation de la perte du stock de marchandises formée à hauteur de la somme de 1.362,12 euros dans la mesure où l’appelante ne produit qu’un simple tableau qu’elle a elle-même établi, sans aucun justificatif.

Les consorts [V] seront donc condamnés in solidum à payer à la SAS Volodia la somme de 64.984,70 euros en réparation de son préjudice né de la perte des investissements réalisés pour l’exploitation des locaux.

* Sur les frais de rupture des contrats de travail

Dans son attestation versée aux débats, M. [S] [J] qui travaillait en cuisine pour la SARL Delifour depuis mars 2015 puis pour la SAS Volodia indique avoir été licencié car le restaurant avait dû fermer.

Il est ainsi établi que ce licenciement est dû à l’impossibilité d’exercer une activité de restauration (notamment) dans les lieux donnés à bail par la faute des bailleurs.

Ce dommage était prévisible dans la mesure où une activité de restauration nécessite du personnel.

Le bulletin de paie produit démontre que la SAS Volodia a dû verser une indemnité de licenciement à M. [J] de 2.257,93 euros.

Les consorts [V] seront donc condamnés in solidum à régler cette somme.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnisation des indemnités de licenciement versées pour les deux autres salariés le 23 juin 2017 et le 18 mai 2017 dans la mesure où les lettres de licenciement ne sont pas produites et qu’il n’est pas rapporté la preuve que ces licenciements sont la conséquences du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance.

* Sur les frais générés malgré la fermeture de l’établissement

Ces frais nés postérieurement à la fermeture de l’établissement ne sont pas des frais qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande d’indemnisation formée à hauteur de la somme de 13.864,47 euros. Le jugement sera néanmoins infirmé en ce qu’il a débouté la SAS Volodia de sa demande d’indemnisation du préjudice né du coût des charges exposés dans la mesure où les termes de la prétention sont formulés différemment devant la cour.

* Sur la demande d’indemnisation au titre des crédits-baux

Il convient tout d’abord de préciser que le matériel visé par ces crédits n’est pas celui dont il était sollicité le remboursement dans le cadre des investissements réalisés.

Les sommes réglées au titre des crédits-baux ont été investies à perte puisque l’activité de la SAS Volodia n’a pu être exercée normalement. Ce préjudice était prévisible dans la mesure où il est habituel que le preneur ait recours à des crédits-baux pour financer le matériel nécessaire à son activité.

Au regard des justificatifs (échéanciers CM-CIC Bail) et des décomptes produits, les consorts [V] seront condamnés in solidum à payer à la SAS Volodia la somme de 11.736,61 euros. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté la SAS Volodia de cette demande.

* Sur les frais d’huissier et les frais du rapport amiable

Ces frais relèvent de ceux prévus par l’article 700 du code de procédure civile. Les prétentions les concernant seront donc examinées dans le cadre des demandes formées au titre de cet article.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté la SAS Volodia de ses demandes formées sur ces points.

Sur les pertes d’exploitation

Constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La réparation du préjudice né de la perte d’une chance ne peut être la totalité du dommage mais qu’une fraction de l’avantage qu’elle aurait procuré si l’éventualité favorable s’était réalisée.

Il résulte des motifs susvisés que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance dès le début du bail avec la SAS Volodia, soit dès la cession du droit au bail donc à compter du 17 mars 2017.

Dans son attestation, M. [J], salarié de la SAS Volodia, déclare que dans les mois qui ont suivi le rachat du fonds de commerce par la SAS Volodia, ils ont eu des difficultés à évacuer les fumées de cuisson de la cuisine, qu’ils sont dû «laisser la porte de la cuisine ouverte et ne plus prendre de client dans le caveau pour laisser la fumée s’échapper par l’issue de secours de la [Adresse 14]». Il ajoute qu’en juin 2017, le moteur d’extraction a cessé de fonctionné et qu’ils ont dû arrêter toute la cuisson.

Le rapport d’expertise amiable établi par la SAS Céliance et rédigé par M. [M] expert le 6 mai 2020 n’a pas été établi contradictoirement. Il doit dès lors être corroboré par d’autres éléments du dossier.

Or, l’expert a évalué le préjudice subi par la SAS Volodia au titre des pertes d’exploitation en partant du postulat que la capacité d’activité maximale de la société devait être fondée sur un ticket moyen d’un repas de 17 euros, d’un nombre maximum de 75 couverts par jours sur 2 services pour 50 places assises (avec un taux de remplissage deux fois moins important en soirée), d’une ouverture de 320 jours par an à raison de 47 semaines avec une ouverture 7 jours sur 7.

Toutefois aucun élément du dossier ne permet de déterminer notamment quel était le prix des menus ni l’amplitude d’ouverture de la SAS Volodia.

Dès lors, la méthode de calcul utilisée par la SAS Céliance ne peut être retenue. Il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise, la cour disposant d’éléments suffisants pour apprécier le montant du préjudice subi.

Les comptes de résultats de la SAS Volodia tels qu’apparaissant dans les seules liasses fiscales versées aux débats démontrent que:

— l’exercice arrêté au 31 décembre 2017 était bénéficiaire de 37.648,18 euros,

— l’exercice arrêté au 31 décembre 2018 était déficitaire de 45.502 euros

— l’exercice arrêté au 31 décembre 2019 était déficitaire de 52.991 euros

— l’exercice arrêté au 31 décembre 2020 était déficitaire de 33.565 euros

— l’exercice arrêté au 31 décembre 2021 était déficitaire de 20.699 euros

— l’exercice arrêté au 31 décembre 2022 était déficitaire de 15.683 euros.

Les pertes d’exploitation subies en raison de l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination ne constituent pas un préjudice certain, né et actuel mais une perte de chance de bénéficier d’un exercice bénéficiaire plus important.

En effet, en ne pouvant exploiter normalement une activité de restauration alors qu’elle disposait de deux salles permettant de disposer des tables, la SAS Volodia justifie avoir perdu de manière actuelle et certaine, une éventualité favorable d’avoir plus de clients et de percevoir ainsi un résultat bénéficiaire plus important dès 2017 et jusqu’au 30 juin 2023, date à laquelle elle a quitté les lieux et à laquelle la résiliation du bail a été prononcée.

Il y a lieu de considérer que si la SAS Volodia avait pu utiliser les lieux conformément à leur destination dès le début de son entrée dans les lieux, son compte de résultat qui était bénéficiaire de 37.648 en 2017 aurait pu être augmenté de 10% ainsi qu’en 2018 et en 2019, compte tenu de la bonne situation du local et de l’activité proposée. En revanche, il faut considérer qu’il n’y aurait pas eu d’évolution en 2020 en raison de la pandémie de COVID 19, et qu’ensuite l’augmentation annuelle du compte de résultat serait de 5% afin de tenir compte de la stabilisation de la clientèle.

Il convient d’estimer que la perte de chance de la SAS Volodia de profiter de cette augmentation annuelle à 80%, la perte de chance ne pouvant correspondre à l’intégralité du dommage.

En prenant comme base de calcul le montant du compte de résultat de l’année 2017 et les éléments décrits ci-dessus (la SAS Volodia a perdu 80% de chance de percevoir une augmentation annuelle de son compte de résultat de 10% pour les années 2017 à 2019 et de 5% pour les années 2021 à juin 2023, sans augmentation pour l’année 2020), le préjudice subi par la SAS Volodia est ainsi évalué :

— au titre de l’exercice 2017 : 3.011,20 euros

— au titre de l’exercice 2018 : 6.324,86 euros

— au titre de l’exercice 2019 : 9.969,19 euros

— au titre de l’exercice 2020 : 9.969,19 euros

— au titre de l’exercice 2021 : 11.973,56 euros

— au titre de l’exercice 2022 : 14.078,15 euros

— au titre de l’exercice allant de janvier à juin 2023 : 8.143,98 euros

Soit un total de : 63.470,13 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SAS Volodia de sa demande en indemnisation de son préjudice né des pertes d’exploitation et infirmé en ce qu’il a débouté la SAS Volodia de sa demande en indemnisation de son préjudice né de la perte de chance de continuer à exploiter le bail commercial. Les consorts [V] seront donc condamnés in solidum à payer la somme de 63.470,13 euros à la SAS Volodia en réparation de son préjudice né de la perte de chance de réaliser un excédent d’exploitation.

Sur le préjudice moral et la perte d’image

Il ressort de l’attestation de M. [J] salarié de la SAS Volodia, que jusqu’en juin 2017 les fumées de cuisson s’évacuaient difficilement et qu’il était obligé de laisser la porte de la cuisine ouverte et de ne plus prendre de clients dans le caveau.

Il faut considérer que la présence de fumées de cuisson dans le local commercial donnait une mauvaise image de la SAS Volodia, non seulement sur le plan de l’attractivité des lieux mais aussi sur le plan de l’hygiène. Toute cuisine avec cuisson ayant été supprimée en juin 2017, il convient d’allouer à la SAS Volodia la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice.

Par ailleurs, si la SAS Volodia sollicite l’indemnisation d’un préjudice moral en indiquant ne pas pouvoir se relancer dans une nouvelle activité à défaut de fonds et de capital confiance elle ne justifie ni de sa situation financière actuelle ni de refus qui lui auraient été opposés pour les raisons invoquées. Elle sera donc déboutée de cette demande.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté la SAS Volodia de sa demande d’indemnisation formée au titre de son «  préjudice moral et de la perte d’image  » et les consorts [V] seront condamnés in solidum à payer à la SAS Volodia la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice né de la dévalorisation de son image.

Sur les demandes formées contre Me [T] par les consorts [V]

Sur le fondement de l’article 336 du code de procédure civile

Si les consorts [V] demandent dans le dispositif de leurs conclusions de «  les substituer à Me [T] dans la procédure en cours conformément aux dispositions de l’article 336 du code de procédure civile  » ils n’invoquent aucun moyen à l’appui de cette demande.

Celle-ci doit donc être rejetée.

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle

Ainsi qu’il l’a été dit précédemment, l’article 1231-1 du code civil dispose qu’en cas d’inexécution de l’obligation, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Dans le cadre de leurs obligations contractuelles, les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.

Le notaire n’est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client.

Le devoir de conseil du notaire impose à celui-ci d’informer son client des différentes exigences qui conditionnent la validité de l’acte qu’il envisage de conclure et de vérifier qu’elles sont satisfaites. En revanche, le notaire qui reçoit un acte de vente rapportant les déclarations erronées d’une partie ne saurait voir sa responsabilité engagée que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l’exactitude des déclarations des parties.

Dans leurs écritures, les consorts [V] invoquent un manquement de Me [T] à son devoir de conseil lors de la signature de l’avenant au bail du 31 décembre 2016 en raison des risques encourus par le changement de destination du bail commercial qui incluait désormais la restauration.

Toutefois, la lecture des contrats de bail portant sur le local permet de constater que les locaux étaient déjà destinés à recevoir du public et que l’activité de petite restauration était prévue depuis le renouvellement du bail le 24 septembre 2009. Or cette activité supposait déjà l’existence d’un système d’extraction de l’air et d’un système d’extraction des fumées de cuisson, étant observé que seul le bail conclu le 12 août 2004 spécifiait que le terminal de cuisson était sans évacuation de fumée, ce qui n’était plus indiqué en 2009.

Le compromis de vente du fonds de commerce rédigé par Me [T] le 31 décembre 2016 soit le même jour que l’avenant au bail, indiquait page 8, que le cédant, soit la SARL Delifour exerçait déjà les extensions d’activité prévue dans le cadre de l’avenant au bail commercial, à savoir: «terminal de cuisson, pain, viennoiseries, vente de pâtisseries, sandwichs, petite restauration sur place ou à emporter, crêperie, restauration rapide, restauration.» Le compromis mentionnait également l’existence d’un contrat d’entretien de la hotte par la SARL Delifour, ce qui confirmait l’utilisation des lieux pour de la restauration avec cuisson, à supposer même ce que ne soit que de la petite restauration.

Le notaire mentionnait de plus dans l’acte de cession que la SARL Delifour déclarait être titulaire de la licence de 1ère catégorie ainsi que de la grande licence restaurant délivrée le 25 janvier 2006.

Il ressort de ces éléments que lors de la rédaction de l’avenant du 31 décembre 2016, les lieux étaient déjà destinés à recevoir du public depuis au moins 2004 et à de la restauration avec cuisson depuis 2009. En outre, la SARL Delifour a déclaré lors de la rédaction du compromis de vente du fonds de commerce n’être sous le coup d’aucune injonction particulière en matière d’hygiène et de sécurité.

Selon les motifs exposés précédemment, ce n’est qu’en novembre 2018 qu’il a été constaté l’absence de système d’évacuation des fumées de cuisson et la suppression du système d’évacuation de l’air vicié.

Les consorts [V] ne produisent aucun élément permettant d’établir que le notaire avait connaissance, lors de la signature de l’avenant au bail signé le 31 décembre 2016, d’éléments lui permettant de remettre en cause la non conformité du local à sa destination, et l’obligeant à alerter les parties sur les risques d’une inefficacité et d’une inutilité de l’acte qu’il avait en charge de rédiger.

Dès lors, il n’est pas rapporté la preuve d’un manquement de Me [T] à ses obligations.

Le tribunal ayant omis de statuer dans son dispositif sur les demandes formées par les consorts [V] contre Me [T], il y a lieu de compléter le jugement en déboutant les consorts [V] de l’intégralité de leurs prétentions formées contre Me [T].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dans la mesure où les consorts [V] succombent au titre de leurs prétentions formées contre Me [T], il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [V] aux dépens de l’intervention forcée diligentée contre Me [T], rejeté leur demande formée contre Me [T] et la SAS Volodia au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’il les a condamnés à payer à Me [T] la somme de 3.000 euros sur ce même fondement.

Les consorts [V] qui succombent principalement seront condamnés in solidum aux dépens de première instance.

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de condamner in solidum les consorts [V] à payer à la SAS Volodia la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant souligné que ce montant comprend les frais de constat d’huissier et du rapport amiable de la SARL Céliance.

Dans la mesure où les consorts [V] succombent en appel, ils seront également condamnés in solidum aux entiers dépens.

L’équité commande, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner in solidum les consorts [V] à payer à la SAS Volodia la somme de 3.000 euros et de les débouter de leurs prétentions formées à ce titre contre la SAS Volodia.

L’équité commande également de condamner in solidum les consorts [V] à payer la somme de 2.500 euros à Me [T] et de les débouter de leurs demandes formées au même titre contre ce dernier.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Metz du 27 avril 2023 uniquement en ce qu’il a:

— débouté la SAS Volodia de sa demande en remboursement du dépôt de garantie

— débouté la SAS Volodia de sa demande en indemnisation du préjudice matériel né des pertes d’exploitation

— rejeté la demande de Mme [A] [V] ainsi que de M. [L] [V] et Mme [N] [B] formée à l’encontre de la SAS Volodia en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté la demande de Mme [A] [V] ainsi que de M. [L] [V] et Mme [N] [B] formée à l’encontre de Me [T] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] à payer à Me [T] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] aux dépens de l’intervention forcée diligentée par eux à l’encontre de Me [T]

L’infirme pour le surplus, et,

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] de leurs demandes formées contre la SAS Volodia tendant à voir constater la résiliation du bail portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 12];

Les déboute de leurs demandes formées contre la SAS Volodia relatives à la libération des lieux (pour les personnes et les biens), à l’expulsion de cette dernière et au paiement des loyers ainsi que d’indemnités d’occupation;

Prononce la résiliation du bail portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 12] aux torts de Mme [A] [V] ainsi que de M. [L] [V] et Mme [N] [B] avec effet au 30 juin 2023;

Condamne in solidum Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] à payer à la SAS Volodia:

— la somme de 80.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la perte du fonds de commerce;

— la somme de 13.513,32 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice né des frais accessoires à l’acquisition du fonds de commerce;

— la somme de 64.984,70 euros en réparation de son préjudice né de la perte des investissements réalisés pour l’exploitation des locaux;

— la somme de 2.257,93 euros en réparation de son préjudice né des frais de rupture du contrat de travail;

— la somme de 11.736,61 euros en réparation de son préjudice né des frais engagés au titre des crédits-baux;

— la somme de 63.470,13 euros en réparation de son préjudice né de la perte de chance de réaliser un excédent d’exploitation;

— la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice né de la dévalorisation de son image;

Déboute la SAS Volodia de ses demandes d’indemnisation formée au titre de la perte de son stock, des frais générés malgré la fermeture de l’établissement et au titre des pertes d’exploitation;

Déboute la SAS Volodia du surplus de ses demandes, y compris de sa demande d’expertise judiciaire;

Déboute Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] de l’intégralité de leurs demandes formées contre Me [X] [T];

Condamne in solidum Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] aux dépens de première instance;

Condamne in solidum Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] à payer à la SAS Volodia la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant souligné que ce montant comprend les frais de constat d’huissier et du rapport amiable de la SARL Céliance;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] aux entiers dépens;

Condamne in solidum Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] à payer à la SAS Volodia la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Les déboute de leurs prétentions formées à ce titre contre la SAS Volodia;

Condamne in solidum Mme [A] [V] ainsi que M. [L] [V] et Mme [N] [B] à payer la somme de 2.500 euros à Me [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Les déboute de leur demande formée sur ce même fondement contre Me [X] [T].

Le Greffier La Présidente de Chambre