RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/00367 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GDVR

Minute n° 25/00010

[F]

C/

[N]

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 4]

15 Février 2024

22/000438

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

APPELANTE :

Madame [Z] [F]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001433 du 05/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉ :

Monsieur [R] [N]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Hélène BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 5 avril 2021, M. [R] [P] [N] a consenti à Mme [Z] [F] un bail à usage d’habitation sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 675 euros et une provision sur charges de 120 euros.

Par acte d’huissier du 17 décembre 2021, il lui a fait signifier un commandement de payer un arriéré de loyer et charges visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de location.

Par acte d’huissier du 1er septembre 2022, il l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner son expulsion et la condamner au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile de procédure civile outre les dépens.

Mme [F] s’est opposée à ces prétentions et a demandé au juge de se déclarer incompétent en raison d’une contestation sérieuse, subsidiairement ordonner une expertise judiciaire sur les désordres affectant le logement, reconventionnellement enjoindre au bailleur de lui délivrer les quittances de loyer du 5 avril 2021 au 1er mars 2022, le condamner à lui payer une somme provisionnelle de 13.302,50 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance avec compensation entre les créances, fixer le montant du loyer ou de l’indemnité’d'occupation à la somme de 402 euros charges comprises à compter du 31 mai 2023, suspendre toute voie d’exécution et condamner le demandeur aux dépens.

Par ordonnance de référé du 15 février 2024, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Metz a':

— déclaré recevables les demandes de M. [N] à l’encontre de Mme [F]

— dit qu’il n’existe pas de contestations sérieuses opposables aux demandes formées par M. [N]

— rejeté la demande d’expertise judiciaire

— rejeté les demandes de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance et de réduction du montant du loyer formées par Mme [F] qui se heurtent à une contestation sérieuse

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [F] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement

— condamné Mme [F] à titre provisionnel à payer à M. [N] la somme de 18.126,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et solde du dépôt de garantie, arrêtés au 18 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.890 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la décision

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 5avril 2021 à compter du 17 février 2022 à minuit

— dit n’y avoir lieu à accorder d’office des délais de paiement

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [F]

— ordonné à Mme [F] de libérer le logement et d’en restituer les clefs dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance et dit qu’à défaut, M. [N] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— condamné au besoin à titre provisionnel, Mme [F] à payer à M. [N] une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation soit la somme mensuelle de 804 euros le 1er de chaque mois jusqu’à libération des lieux, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que l’indemnité sera due au prorata temporis de l’occupation

— condamné M. [N] à remettre à Mme [F] les quittances de loyer d’avril 2021 à janvier 2022, à l’exception des quittances des mois de novembre et décembre 2021, sous astreinte financière de 20 euros par jour de retard quinze jours après signification de l’ordonnance

— condamné Mme [F] à payer à M. [N] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration d’appel déposée au greffe le 23 février 2024, Mme [F] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 20 juin 2024, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de :

— constater l’existence de contestations sérieuses quant à l’acquisition de la clause résolutoire et aux montants réclamés par M. [N], quant à l’état du logement et compte tenu de ses contre-créances

— en conséquence, se déclarer incompétent pour statuer en référé

— dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer M. [N] à mieux se pourvoir

— subsidiairement ordonner avant dire droit une expertise judiciaire afin d’établir contradictoirement l’origine des désordres affectant le bien donné à bail

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes de M. [N], subsidiairement l’en débouter

— rejeter en tout état de cause l’appel incident et la demande additionnelle

— reconventionnellement condamner M. [N] à lui payer, à titre provisionnel, une somme de 14.310 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement du 5 avril 2021 au 30 avril 2024, puis une somme de 397,50 euros par mois à compter du 1er mai 2024 jusqu’à l’arrêt à intervenir

— ordonner la compensation des éventuelles créances réciproques

— fixer le montant du loyer et de l’indemnité d’occupation si la clause résolutoire est retenue, à la somme de 402 euros par mois charges comprises à compter du 31 mai 2023

— à titre infiniment subsidiaire lui accorder des délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire et de toute voie d’exécution intervenue ou à intervenir à l’initiative de M. [N] durant les délais accordés

— condamner M. [N] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

L’appelante expose qu’elle a régulièrement réglé le loyer jusqu’au mois d’octobre 2021, qu’elle a accumulé un arriéré suite à la suspension par la CAF du versement de l’allocation logement à compter de février 2022, faute par le bailleur de délivrer des quittances de loyer, qu’elle a toutefois régularisé la somme visée au commandement de payer dans le délai légal, à l’exception d’un solde de 95 euros correspondant à une partie de la provision sur charges, que l’intimé qui ne peut invoquer sa propre turpitude, est mal fondé à se prévaloir de la clause résolutoire et que ce débat relève du juge du fond et non du juge des référés. Elle ajoute qu’il n’y a pas lieu à référé puisqu’elle conteste les sommes réclamées du chef des loyers et charges, qui ne sont ni certaines, ni liquides, ni exigibles et qu’elle est fondée à solliciter une réduction significative du loyer et des dommages et intérêts en raison de l’insalubrité et l’indécence du logement (radiateurs défectueux, moisissures du fait de la forte humidité structurelle, câbles électriques non sécurisés, fenêtres non-étanches, fuite de baignoire, panne d’eau chaude pendant un mois, fissure et fuite de plafond, privation de chauffage au mois d’octobre 2022).

Sur les demandes reconventionnelles, l’appelante soutient que ses versements ont régularisé l’arriéré au moins jusqu’au 1er mars 2022 et que suite à l’ordonnance de référé, l’intimé lui a remis les quittances. Elle sollicite l’indemnisation du préjudice de jouissance pour manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, chiffré à 50% soit 397,50 euros par mois à compter du 5 avril 2021 jusqu’à l’arrêt à intervenir, soit au 30 avril 2024 la somme de 14.310 euros, avec compensation entre les créances, et la fixation du loyer à 402 euros charges comprises à compter du 31 mai 2023. Elle ajoute que les charges et les frais d’un montant de 4.818,39 euros qui ne font l’objet d’aucun justificatif, ne peuvent être mis à sa charge et s’oppose à l’augmentation de la provision sur charges de 250 euros qui ne lui est pas imputable.

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement au regard de sa situation professionnelle et personnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions du 22 mai 2024, M. [N] demande à la cour de':

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions

— y ajoutant, condamner Mme [F] à lui payer la somme de 22.146,50 euros au titre de l’arriéré locatif et/ou indemnités d’occupation échues postérieurement à la résiliation du bail, selon décompte du 14 mai 2024

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses prétentions

— subsidiairement, dans l’hypothèse où il est fait droit à la demande de délais, dire et juger que les délais ne sont accordés que sous réserve d’une condition cassatoire pour le cas où l’appelante ne respecterait pas ses échéances ou ne réglerait pas le loyer courant pendant les délais accordés

— condamner Mme [F] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Il expose qu’il n’y pas de contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, que l’appelante n’a pas sollicité la délivrance des quittances de loyer avant l’instance de référé, lesquelles ne peuvent être remises pour des échéances impayées, qu’elle s’est acquittée irrégulièrement du loyer et qu’il n’y a plus aucun règlement depuis avril 2022 à l’exception de trois versements de 50 euros, la CAF ayant de ce fait suspendu le versement de l’allocation logement. Il souligne que l’arriéré visé au commandement de payer n’a pas été apuré dans le délai de deux moi et qu’outre le solde de 95 euros, la locataire n’a pas réglé le loyer courant du mois de décembre 2021, en sorte qu’elle restait redevable d’un arriéré de 980 euros. Il conteste l’état d’insalubrité allégué, observant que les quelques photographies produites sont insuffisantes à le caractériser, qu’il n’est fourni aucun élément de nature technique permettant de l’établir et que l’appelante ne justifie pas l’avoir informé à un quelconque moment de l’existence de désordres, ajoutant s’opposer à la mesure d’expertise.

Sur les demandes reconventionnelles, il s’oppose à la réfaction du loyer en l’absence de manquement à ses obligations et de réalité de troubles de jouissance, observant qu’en tout état de cause, cette demande comme celle tendant à l’octroi de dommages et intérêts exigent un examen du dossier au fond qui excède la compétence du juge des référés et que l’appelante ne peut exciper d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Il s’oppose également à la demande de délais de grâce.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation du contrat de bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile, que dans tous les cas d’urgence, il peut être ordonné en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 alinéa 1er de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein-droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties le 5 avril 2021 comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement au terme convenu du loyer, des charges ou du dépôt de garantie (article 12) que rappelle le commandement signifié le 17 décembre 2021. Si le décompte fait état d’un versement de 1.795 euros effectué au mois de janvier 2022, il n’est pas justifié du règlement de la totalité de la somme de 1.890 euros visée au commandement de payer dans le délai de deux mois imparti. Ainsi que l’a pertinemment relevé le premier juge, il est sans emport que le solde s’élève à 95 euros seulement ou encore qu’il corresponde à des charges, celles-ci étant expressément visées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la clause résolutoire.

C’est en vain que l’appelante fait valoir que le constat de la résiliation du contrat de location se heurte à une contestation sérieuse tirée de la mauvaise foi du bailleur faute de délivrance des quittances de loyer. En effet, selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, la quittance est délivrée au locataire qui en fait la demande et il ressort des pièces que la demande a été faite pour la première fois au bailleur par la CAF au mois d’avril 2022, alors que les causes du commandement étaient déjà acquises, que l’arriéré s’élevait à1.795 euros et que l’appelante n’a plus procédé ensuite au paiement de son loyer, hormis trois versements de 50 euros. Il n’est en tout état de cause pas démontré que l’absence de remise de quittance serait à l’origine de la suspension du versement de l’allocation logement, en sorte qu’elle est sans incidence sur l’application de la clause résolutoire.

Le premier juge a par ailleurs exactement considéré que la contestation de l’appelante relative à l’insalubrité du logement n’apparaît pas sérieuse, en relevant qu’elle ne produisait que quelques photographies non datées, sans précision des pièces concernées, qui ne permettent d’apprécier ni la réalité, ni l’origine, ni la durée des désordres allégués. Les photographies supplémentaires produites en cause d’appel, représentant un clou dans une latte de plancher et des fissures de plafond, ne sont pas plus probantes, rien ne permettant de les situer et les authentifier. Les messages téléphoniques de l’appelante dénonçant en cours de procédure un retard de mise en route du chauffage et une fuite de plafond ne permettent pas davantage d’établir que le logement n’est pas conforme aux critères de décence faute d’être objectivés par un élément tangible.

Il s’ensuit que l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a dit qu’il n’existe pas de contestations sérieuses sur les demandes de l’intimé, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [F]. La décision est également confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise, cette mesure d’instruction ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence de l’appelante dans l’administration de la preuve de la réalité des désordres qu’elle allègue, conformément aux dispositions de l’article 146 du code de procédure civile.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation ou du fait qui en produit l’extinction.

En l’espèce, le montant du loyer mensuel a été fixé initialement par les parties à la somme de 675 euros qui a été actualisée à 684 euros à compter du mois de septembre 2022, le contrat prévoyant une indexation en fonction de l’indice de référence des loyers. Comme il l’a été exposé ci-avant, il n’est pas établi que les locaux ne remplissent pas les critères de décence ou même qu’ils présentent des désordres quelconques, en sorte que l’appelante ne justifie d’aucun fait susceptible de justifier la diminution du loyer qu’elle sollicite. L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande se heurtant à une contestation sérieuse.

La provision sur charge a été fixée à 120 euros et c’est en vain que l’appelante s’oppose à son augmentation à la somme de 250 euros par mois au motif qu’elle ne lui est pas imputable. En effet, d’une part, le montant des charges motivant cette augmentation est justifié par un décompte spécifique et détaillé annexé à la lettre de l’intimé du 5 septembre 2022, d’autre part les décomptes font apparaître que cette augmentation n’a pas été pratiquée par le bailleur qui a maintenu le montant de 120 euros initialement prévu.

C’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a condamné l’appelante au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du bail survenue le 17 avril 2022 par acquisition de la clause résolutoire. L’ordonnance est confirmée.

Le décompte arrêté au 15 mai 2024 fait état d’un arriéré de loyer, charges, solde du dépôt de garantie et indemnités d’occupation échus impayés de 22.146,50 euros. Un règlement de tout ou partie de cette somme n’est ni démontré, ni même allégué par l’appelante alors que la charge de cette preuve lui incombe. En conséquence, l’ordonnance est infirmée et Mme [F] est condamnée à payer à M. [N] la somme susvisée avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte des développements qui précèdent que l’appelante ne rapporte pas la preuve de l’état d’indécence qu’elle allègue, ni même de l’existence des désordres affectant l’appartement. La réalité d’un trouble de jouissance n’est pas établie et dès lors, l’ordonnance déférée est confirmée en ce qu’elle a débouté Mme [F] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 paragraphes V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de payer sa dette locative. Pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Eu égard aux ressources modestes de l’appelante, à l’importance de la dette qui ne cesse de croître et à l’absence de règlement des loyers et charges depuis des années, l’appelante ne démontre pas être en mesure d’apurer l’arriéré dans le délai imparti par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que l’ordonnance ayant rejeté la demande de délais de paiement est confirmée et la demande subsidiaire fondée sur l’article 1343-5 du code civil et celle de suspension de toute voie d’exécution pendant les délais accordés sont également rejetées.

Sur les autres dispositions

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si l’appelante a formé appel des dispositions de l’ordonnance ayant déclaré recevables les demandes de l’intimé et ayant condamné celui-ci à lui remettre les quittances de loyer, il est constaté qu’elle ne forme aucune demande de ces chefs dans ses conclusions, de sorte que l’ordonnance est confirmée de ces chefs.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

Mme [F], partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel et à payer à M. [N] une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la somme déjà allouée en première instance.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel Mme [Z] [F] à payer à M. [R] [P] [N] la somme de 18.126,50 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation et solde du dépôt de garantie, arrêtés au 18 décembre 2023 et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [Z] [F] à payer à titre provisionnel, à M. [R] [P] [N], la somme de 22.146,50 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et solde du dépôt de garantie échus impayés arrêtés au 15 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt';

CONFIRME l’ordonnance déférée pour le surplus';

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [Z] [F] de ses demandes subsidiaires de délais de paiement fondée sur l’article 1343-5 du code civil’et de suspension de toute voie d’exécution';

CONDAMNE Mme [Z] [F] aux dépens d’appel';

CONDAMNE Mme [Z] [F] à payer à M. [R] [P] [N] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT