RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00525 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GEFO

Minute n° 25/00266

[W]

C/

[X], S.A. [Adresse 5]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 6], décision attaquée en date du 24 Novembre 2023, enregistrée sous le n° 23/000302

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

Madame [T] [W]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [H] [X]

[Adresse 2]

Non représenté

HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

Représentée par M^e Séréna KASTLER, avocat au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Rendu par défaut

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2021, la SA Batigere Grand Est a consenti un bail à Mme [T] [W] et M. [H] [X], portant sur un local d’habitation situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520,09 euros outre 206,48 euros de provision sur charge.

Par acte du 14 mars 2022, la SA Batigere Grand Est a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 5 janvier 2023, elle les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de constater au besoin prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires et les condamner solidairement à lui verser la somme de 7.613,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 novembre 2022, une indemnité d’occupation mensuelle de 730,75 euros jusqu’à libération effective des lieux et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 24 novembre 2023, le tribunal a':

— déclaré la demande de la SA Batigere Grand Est recevable

— constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 15 mai 2022

— dit qu’à défaut pour Mme [W] et M. [X] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 4] dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [W] et M. [X] à la SA Batigere Grand Est à la somme de 730,75 euros, APL à régulariser le cas échéant, et condamné Mme [W] et M. [X] solidairement à payer à la SA Batigere Grand Est cette indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées

— dit que l’indemnité d’occupation portera intérêts légaux à compter de chaque échéance et sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges

— condamné Mme [W] et M. [X] solidairement à payer à la SA Batigere Grand Est la somme de 7.452,33 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023

— condamné Mme [W] et M. [X] in solidum à payer à la SA Batigere Grand Est la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 25 mars 2024, Mme [W] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 25 juin 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement, débouter la SA Batigere Grand Est de toutes ses demandes, subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement et un délai d’un an de sursis à son expulsion à compter de l’arrêt, en tout état de cause condamner la SA Batigere Grand Est à lui payer la somme de 1.700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Elle expose que l’intimée ne justifie pas du bien fondé de son action faute de communication des pièces justificatives, que la créance n’est pas certaine, liquide et exigible en l’absence de décompte précis et que le logement est indécent et affecté de nombreux dysfonctionnements (fuites d’eau, volets, chauffe-eau défectueux, boite aux lettres inutilisable) de sorte qu’elle est fondée à invoquer une exception d’inexécution. Subsidiairement, elle sollicite les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et un sursis à expulsion d’un an en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution eu égard à sa situation.

Aux termes de ses dernières conclusions du 24 septembre 2024, la SA d’HLM Batigere Habitat, venant aux droits de la SA Batigere Grand Est, demande à la cour de confirmer le jugement, débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes et la condamner au paiement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’appel.

Elle expose que les locataires ont manqué à leur obligation principale de paiement du loyer et des charges, que le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté sans effet, que les pièces justificatives sont produites, que le montant du loyer et des charges correspond à celui prévu au bail, que le SLS a été appliqué faute de transmission des justificatifs dans le délai légal pour ensuite être régularisé et que les locataires ont méconnu leur obligation de jouissance paisible du bien loué, les voisins ayant dénoncé des troubles qui n’ont pas cessé malgré les rappels à l’ordre, concluant à la confirmation du jugement et au rejet de la demande de délais de paiement. Enfin, elle s’oppose à l’exception d’inexécution aux motifs que le logement est décent et que les désordres ne sont pas justifiés.

Par acte du 18 juillet 2024, Mme [W] a fait signifier sa déclaration d’appel à M. [X] selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, lequel n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

En liminaire, contrairement à ce que soutient l’appelante, il ressort des pièces de la procédure d’appel que l’avocat de l’intimée a adressé le bordereau et les pièces justificatives via RPVA le 24 septembre 2024 à celui de l’appelante, de sorte que celle-ci ne peut soutenir ne pas avoir eu communication des pièces produites au soutien des demandes.

Sur la recevabilité de la demande, il est constaté que si Mme [W] a formé appel de la disposition du jugement ayant déclaré recevable la demande de la SA Batigere Grand Est, elle ne la critique pas dans ses conclusions et ne forme aucune demande d’irrecevabilité, de sorte que le jugement est confirmé.

Sur le fond, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constaté que le 14 mars 2022, la SA Batigere Grand Est a signifié à Mme [W] et M. [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 6.952,31 euros au titre de l’arriéré locatif rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, le commandement de payer comporte un décompte précis et détaillé des sommes réclamées, lequel établit une créance exigible au jour de la délivrance de l’acte. Il résulte du décompte locataire versé aux débats que les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été régularisées dans les deux mois suivant sa signification, de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets dès le 15 mai 2022 comme justement relevé par le premier juge.

C’est en vain que l’appelante invoque une exception d’inexécution alors qu’elle ne produit aucune pièce objective de nature à établir que l’intimée aurait failli à ses obligations légales en délivrant un logement indécent. La seule production de ses propres mails qui ne sont étayés par aucune autre pièce est insuffisamment probante pour justifier du caractère prétendument inhabitable du logement.

En conséquence, le jugement est confirmé.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le décompte arrêté au 16 novembre 2022 inclus faisait apparaître une dette locative de 7.452,33 euros, après déduction des frais d’huissier injustifiés. Il résulte du décompte actualisé au 24 septembre 2024 que les règlements effectués par la locataire ont été portés au crédit de son compte locataire, ainsi que les suppléments de loyer de solidarité qui ont été retranchés et les régularisations de charges, l’appelante ne justifiant d’aucune autre somme qui n’aurait pas été prise en compte. Malgré ces versements et régularisations, il est constaté que la dette locative atteint la somme de 20.693,56 euros au 24 septembre 2024, après déduction des frais d’huissier. Il est rappelé qu’il appartient à l’appelante de rapporter la preuve du paiement effectif des loyers et indemnités d’occupation courants, ce qui n’est pas le cas.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu un l’arriéré locatif de 7.452,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 novembre 2022, l’intimée concluant à la confirmation du jugement sans actualiser sa demande. En conséquence le jugement est confirmé.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant solidairement Mme [W] et M. [X] à verser à l’intimée une indemnité d’occupation mensuelle de 730,75 euros jusqu’à la libération des lieux. En conséquence le jugement est confirmé.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, au jour de l’audience devant la cour, l’appelante ne démontre pas avoir repris le paiement de l’arriéré locatif, lequel n’a cessé de croître, ni être en capacité d’apurer leur dette dans le délai légal. En conséquence, elle est déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur le sursis à expulsion

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui a accordé l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise qu’il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, l’appelante ne justifie par aucune pièce avoir accompli les diligences nécessaires en vue d’obtenir un relogement, ni que ce relogement ne pouvait se faire dans des conditions normales. Elle ne rapporte pas plus la preuve de circonstances personnelles particulièrement graves en considération de son âge, sa situation de famille ou de fortune. En conséquence, il convient de rejeter la demande de sursis à expulsion.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

L’appelante, partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel et à verser à l’intimée la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [T] [W] de ses demandes de délais de paiement, de sursis à expulsion et celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [W] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [T] [W] à verser à la SA d’HLM Batigere Habitat la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT