COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 MARS 2025

N° RG 24/04980 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WV2I

AFFAIRE :

[P] [CG] ép [PS]

Monsieur [OJ] [PS]

C/

[M], [DK], [N] [R]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 03 Juin 2024 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° RG : 1224-00003

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 06/03/2025

à :

M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT, avocat au barreau de VERSAILLES,629

M^e Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, 628

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [P] [CG] épouse [PS]

née le 26 Août 1963 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 17]

Monsieur [OJ] [PS]

né le 02 Juin 1960 à [Localité 23]

[Adresse 3]

[Localité 17]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20240395

Plaidant : M^e Christophe SIZAIRE, avocat au barreau de PARIS,

Substitué par M^e Sophie LAFFONT, avocat au barreau de PARIS,

APPELANTS

****************

Madame [M], [DK], [N] [R]

née le 24 Octobre 1989 à [Localité 19]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [VI], [S] [R]

né le 12 Juillet 1956 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [YI], [D], [KB] [R]

né le 13 Septembre 1987 à [Localité 19]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [LB], [J], [DK] [FK] [A] épouse [PJ]

née le 16 Juillet 1980 à [Localité 18]

[Adresse 3]

[Localité 17]

Madame [VA], [Y] [LJ]

née le 23 Novembre 1982 à [Localité 20]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Madame [W], [VA] [FK] [A]

née le 30 Mai 1945 à [Localité 14]

[Adresse 21]

[Localité 5]

Monsieur [V], [NJ], [ZI] [FK] [A]

né le 17 Mai 1977 à [Localité 18]

[Adresse 3]

[Localité 17]

Madame [EK], [H], [DK] [WI] VEUVE [FK] [A]

née le 03 Avril 1952 à [Localité 22] (SUEDE)

[Adresse 15]

[Localité 6]

Madame [I], [U], [DK] [SS]

née le 22 Novembre 2000 à [Localité 19]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Monsieur [K], [T], [TA], [D] [SS]

né le 11 Décembre 1997 à [Localité 19]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Madame [E] [L] VEUVE [SS]

née le 01 Mars 1940 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 17]

Monsieur [T], [B], [MJ], [SA] [SS]

né le 20 Avril 1971 à [Localité 17]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Madame [HT], [YR], [G], [U] [SS]

née le 22 Juillet 1994 à [Localité 19]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Monsieur [FT], [C], [X], [JB] [SS]

né le 22 Mai 1970 à [Localité 17]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Monsieur [UA], [D], [OJ], [DK] [SS]

né le 18 Juin 1996 à [Localité 17]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Monsieur [ZR], [TA], [NS], [JB] [SS]

né le 11 Janvier 2000 à [Localité 19]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 43369

Plaidant : M^e Ghislaine D’ORSO, avocat au barreau de VERSAILLES,

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats: Madame Marion SEUS,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2013, Mme [E] [L], M. [T] [SS], M. [UA] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], M. [NJ] [FK] [A], Mme [W] [FK] [A], Mme [Y] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A] épouse [PJ] et Mme [HT] [SS] (ci-après, les indivisaires) ont donné à bail à M. [OJ] [PS] et Mme [P] [CG] épouse [PS], pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 1er février 2013, un logement et ses accessoires situés au n° [Adresse 3] à [Localité 17] (Hauts-de-Seine), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 4.500 euros, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à la somme de 200 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 4.500 euros.

Par ordonnance en date du 26 juin 2016, le juge des référés du tribunal d’instance de Courbevoie, saisi d’une demande d’expertise par les époux [PS] portant sur le trouble de jouissance qu’ils indiquaient subir à raison des lieux loués, a accueilli cette demande et l’expert judiciaire nommé a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 19 mars 2018.

Par acte du 30 juillet 2021, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un congé des lieux loués en raison de la réalisation de travaux impactant l’appartement ainsi que le terrain sur lequel donnent les portes-fenêtres de l’appartement.

Par acte du 30 juillet 2021, les locataires ont formé opposition au congé qui leur a été délivré.

Par acte du 29 septembre 2021, M. et Mme [PS] ont fait assigner en référé les indivisaires précités en demandant principalement :

leur condamnation au paiement des sommes de 15.669,85 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-sécurisation des lieux loués du mois de mars 2013 au mois de juillet 2015, de 36.761,75 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la prolifération de champignons et de l’humidité des mur, du mois de septembre 2013 au mois de novembre 2015, de 7.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la coupure de gaz et d’eau chaude du mois d’avril 2014 au mois de juillet 2014, de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-conformité de la chaudière et la présence de monoxyde de carbone, de 18.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du défaut d’entretien du jardin et de 73.142,46 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi durant les travaux, soit la somme totale de 205.644,77 euros, outre intérêts et capitalisation ;

qu’il leur soit enjoint de faire intervenir la société Thermo Hygiène pour traiter l’infestation d’insectes, l’entreprise ATB pour déterminer la teneur en eau des murs porteurs et l’entreprise Etech pour procéder au renforcement du plancher.

Par actes du 11 mars 2022, les indivisaires ont réciproquement fait assigner en référé M. et Mme [PS] aux fins d’obtenir principalement :

la validité du congé délivré ;

la libération sous astreinte des lieux loués ;

l’expulsion des locataires ;

leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer contractuel, outre les taxes et provisions sur charges à valoir sur l’arrêté définitif des charges.

Par protocole transactionnel du 31 mai 2022, les indivisaires et leur avocat, d’une part, et les époux [PS] et leur avocat, d’autre part, ont signé un protocole transactionnel qui stipule notamment qu’afin de mettre un terme à tout leurs litiges :

les propriétaires indivis acceptent de régler aux époux [PS] une indemnité transactionnelle, toutes causes confondues, globale et forfaitaire, de 100.000 euros , cette somme, consignée, étant payée au jour de la libération des lieux ;

les époux [PS] s’engagent à libérer les lieux au plus tard pour le 30 septembre 2023 ;

les indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux sont réglés sur la base du loyer et des charges contractuels ;

pour le cas où les clés de l’appartement n’auraient pas été restituées au 30 septembre 2023, l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux passera à trois fois le loyer contractuel outre les charges, et l’expulsion des époux [PS] ainsi que de tous occupants de leur chef pourra être demandée au juge des référés.

Par deux décisions rendues le 13 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a constaté le désistement de chacune des parties.

Par acte du 11 janvier 2024, les indivisaires ont fait assigner les époux [PS] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie en demandant que soit ordonnée l’expulsion de ces derniers et leur condamnation au paiement de l’indemnité transactionnelle due depuis le 1er octobre 2023.

Par ordonnance contradictoire rendue le 3 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, par provision :

constaté que M. et Mme [PS] occupent les lieux situés [Adresse 3] (appartement au rez’de-chaussée du bâtiment sur rue escalier A et cave) à [Localité 17] sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2023 ;

débouté M. et Mme [PS] de leur demande en délais afin de leur permettre de quitter les lieux précités ;

ordonné, à défaut de départ volontaire des intéressés, l’expulsion de M. et Mme [PS] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 3] (appartement au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue escalier A et cave) à [Localité 17], deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement M. et Mme [PS] à payer aux indivisaires l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que prévue au protocole d’accord transactionnel du 31 mai 2022, soit à une somme égale à trois fois le montant du loyer contractuel, outre les charges, depuis le 1er octobre 2023 et jusqu’au jour de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

dit qu’en application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, la dette due par M. et Mme [PS] au titre des indemnités d’occupation provisionnelles pourra se compenser avec l’indemnité transactionnelle d’un montant de 100.000 euros due à leur profit par les indivisaires au jour de la restitution des lieux en cause ;

condamné solidairement M. et Mme [PS] à supporter la charge des dépens de l’instance ;

condamné solidairement M. et Mme [PS] à payer aux indivisaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que la décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département ;

rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

débouté les indivisaires d’une part, et M. et Mme [PS] d’autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 30 juillet 2024, M. et Mme [PS] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de dispositif, à l’exception de ceux ayant :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, et par provision,

constaté que M. et Mme [PS] occupent les lieux situés [Adresse 3] (appartement au rez’de-chaussée du bâtiment sur rue escalier A et cave) à [Localité 17] sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2023 ;

débouté M. et Mme [PS] de leur demande en délais afin de leur permettre de quitter les lieux précités ;

ordonné, à défaut de départ volontaire des intéressés, l’expulsion de M. et Mme [PS] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 3] (appartement au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue escalier A et cave) à [Localité 17], deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

dit que la décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département ;

débouté les indivisaires de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 janvier 2025 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [PS] demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d’exécution et 1152 du code civil, de :

'- infirmer l’ordonnance en date du 3 juin 2024 du juge des référés du tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu’elle a :

— condamné solidairement M. et Mme [PS] à payer à Mme [G] [DK] [L], M. [TA]-[D] [SS], M. [TA]-[Z] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [GT], l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que prévue au protocole d’accord transactionnel du 31 mai 2022, soit une somme égale à trois fois le montant du loyer contractuel, outre les charges, depuis le 01er octobre 2023 et jusqu’au jour de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

— dit qu’en application des articles 1347 et suivants du code civil, la dette due par M. et Mme [PS] au titre des indemnités d’occupation provisionnelles pourra se compenser avec l’indemnité transactionnelle d’un montant de 100 000 euros due à leur profit par Mme [G] [DK] [L], M. [TA]-[D] [SS], M. [TA] [Z] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [GT] au jour de la restitution des lieux en cause;

— condamné solidairement M. et Mme [PS] à payer à Mme [G] [DK] [L], M. [TA]-[D] [SS], M. [TA]-[Z] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [GT] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. et Mme [PS] aux entiers dépens;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit;

— débouté M. et Mme [PS] de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision,

— débouter Mme [G] [DK] [L], M. [FT] [SS], M. [UA] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [GT] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Et statuant à nouveau,

In limine litis,

— se déclarer incompétent pour trancher le présent litige au profit du juge du fond ;

au fond :

A titre principal,

— débouter Mme [G] [DK] [L], M. [FT] [SS], M. [UA] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mmemarta [GT] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire,

— réputer non écrite la clause pénale prévue dans le protocole d’accord transactionnel en date du 31 mai 2022 et fixant l’indemnité d’occupation à trois fois le loyer mensuel et les charges et en conséquence fixer l’indemnité d’occupation au montant d’un loyer mensuel et des charges, soit la somme de 5 183,04 euros

A titre plus subsidiaire,

— réviser le montant de la clause pénale et en conséquence fixer l’indemnité d’occupation au montant d’un loyer mensuel et des charges, soit la somme de 5 183,04 euros

En tout état de cause,

— condamner Mme [G] [DK] [L], M. [FT] [SS], M. [UA] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [DK] [O] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [GT] à verser à M. et Mme [PS] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;'

Au soutien de leur appel, les consorts [PS] soutiennent en premier lieu que le juge des référés est incompétent pour connaître de l’application et de la régularité du protocole d’accord dès lors que celles-ci ne sont pas évidentes et nécessitent une interprétation du juge du fond. Ils exposent à cet égard avoir consenti à signer ce protocole parce que les bailleurs ont prétendu devoir entreprendre de lourds travaux faisant obstacle à leur maintien dans l’appartement ; or, il est, selon eux, manifeste qu’ils n’ont en réalité jamais eu l’intention de les réaliser, aucun permis de construire n’ayant été accordé ni même sollicité et les autres locataires n’ont d’ailleurs eux-mêmes pas reçu de congé. Ils font valoir qu’ils ont mandaté un architecte, lequel n’est pas un simple décorateur contrairement à ce qu’allèguent les indivisaires, qui a relevé l’infaisabilité technique et réglementaire des travaux envisagés par les bailleurs. Ils ajoutent que leur présence ne fait nullement obstacle au dépôt d’une demande de permis de construire.

A titre subsidiaire, les époux [PS] soutiennent que la clause pénale, qu’est le calcul de l’indemnité d’occupation par le triplement du loyer, doit être réputée non-écrite et que le protocole d’accord n’étant que l’accessoire du bail, en application de l’article 4.i de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peuvent percevoir des pénalités en cas d’infraction au bail, d’autant qu’aucune clause pénale n’est elle-même prévue à l’encontre des indivisaires en cas de non-respect par eux du protocole transactionnel.

A titre plus subsidiaire, les époux [PS] demandent que la clause pénale soit révisée, en indiquant notamment que si immobilisation du bien il y a, les bailleurs y ont eux-mêmes contribué en n’effectuant pas les démarches nécessaires à la réalisation de leur projet. Ils ajoutent qu’ils ont dû se maintenir dans les lieux au-delà de la date prévue en raison de la détérioration brutale de l’état de santé de Mme [PS]. Ils indiquent qu’ils ont fini par trouver un bien pour se reloger mais que celui-ci a nécessité des travaux et qu’ils ont fini par quitter les lieux le 5 août 2024. En considération de l’ensemble de ces éléments, ils demandent subsidiairement que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé au montant du loyer.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 30 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [G] [DK] [L], M. [FT] [SS], M. [UA] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [WI] demandent à la cour, au visa des articles 2044, 2052, 1103 du code civil 834, 835 et 700 du code de procédure civile, de :

'- débouter M. et Mme [PS] de toutes leurs demandes fins et conclusions

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le 3 juin 2024.

— dire y avoir lieu à une compensation totale entre l’indemnité transactionnelle de 100 000 euros et l’arriéré d’indemnité d’indemnités d’occupation.

et y ajoutant :

— condamner en outre solidairement M. et Mme [PS] au paiement d’une provision de 3 069,70 euros sur indemnités d’occupation au 31 juillet 2024.

— condamner solidairement M. et Mme [PS] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant la cour, ainsi qu’aux dépens de cette procédure.'

S’agissant de l’exception d’incompétence du juge des référés, les indivisaires exposent que les appelants tentent de revenir de manière inopérante sur une prétendue contestation du motif du congé qu’ils avaient reçu, alors même que l’article 3 du protocole transactionnel stipule que les époux [PS] renoncent à toute réclamation, contestation, instance ou action portant sur le congé qui leur a été délivré le 30 juillet 2021. Invoquant à cet égard les articles 2044 et 2052 du code civil, les indivisaires indiquent que les parties ne peuvent tenter de soulever des contestations portant sur l’objet du litige réglé transactionnellement, de sorte que la compétence du juge des référés est certaine pour faire exécuter les clauses dudit protocole, qui sont parfaitement claires. Ils rappellent à cet égard que les termes de la transaction ont été étudiés avant signature par les avocats respectifs des parties et que si les époux [PS] avaient entendu réserver les effets de la transaction à la réalisation des travaux objet du congé, ils auraient fait inscrire à cet égard une clause dans la transaction. Les indivisaires considèrent ainsi que les époux [PS] ne justifient d’aucune man’uvre frauduleuse. Ils ajoutent que compte-tenu de l’absence de visibilité concernant la date de libération des lieux par les époux [PS], ils ne pouvaient avancer plus avant dans la mise en 'uvre des travaux et ils font valoir que tous les appartements loués dans l’immeuble ont été libérés avant la date d’effet du congé et n’ont pas été reloués, en vue de la restructuration immobilière projetée.

Les indivisaires indiquent également que les problèmes de santé dont fait état Mme [PS] ne sont apparus qu’à la fin du mois de septembre 2023, à une date à laquelle son déménagement aurait déjà dû intervenir.

Ils ajoutent que le montant de l’indemnité d’occupation ne correspond pas à une clause pénale mais à la fixation d’une indemnité transactionnelle librement acceptée et que cette indemnité viendra en compensation avec la somme qu’eux-mêmes ont consignée en exécution de cette transaction. Ils en déduisent que cette somme ne saurait pas davantage être modérée. Ils indiquent à cet égard qu’à la date du 31 juillet 2024, étant rappelé que les époux [PS] ont quitté les lieux le 5 août suivant, l’arriéré d’indemnité d’occupation était de 105.569,70 euros, sur laquelle doit intervenir la compensation avec la somme de 100.000 euros qu’ils ont consignée et celle de 4.500 euros du dépôt de garantie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

Par note en délibéré autorisée lors de l’audience, les époux [PS] rappellent que l’objet de la transaction est de mettre fin à une contestation née ou à naître mais qu’il n’a pas pour objectif d’empêcher toute saisine du juge en cas de nouveau litige ayant trait à une transaction. Ils soutiennent qu’une telle interprétation serait absurde dès lors que, comme pour tout contrat, les parties à une transaction doivent pouvoir saisir le juge, le litige n’ayant alors pas le même objet que celui de la transaction. Ils considèrent que les demandes relatives à la clause pénale contenue dans la transaction n’ont pas pour effet de réactiver le litige auquel le protocole d’accord a mis fin.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité statuant en référé peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

L’article 835, alinéa 2, du même code prévoit que le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’article 2044 du code civil dispose en son alinéa 1er : « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. »

L’article 2052 du même code dispose : « La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. »

En l’espèce, le protocole transactionnel signé par l’ensemble des parties ainsi que leurs avocats respectifs le 31 mai 2022 stipule en son article 3 :

« Les époux [PS] renoncent à toute réclamation, instance ou action portant sur les modalités de location ou de jouissance des lieux objet du bail susvisé.

En conséquence, dans le cadre de la procédure qu’ils ont initiée actuellement pendante devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie près le tribunal judiciaire de Nanterre sous le n° de RG 1121-923, les époux [PS] déposeront à l’audience du bureau de jugement du 9 juin 2022 des conclusions de désistement d’instance et d’action et les bailleurs déposeront de leur côté des conclusions d’acceptation de ce désistement, chacune des parties conservant la charge de ses dépens. »

L’article 2 du même protocole transactionnel stipule :

« Les époux [PS] s’engagent à libérer les lieux aux plus tard pour le 30 septembre 2023.

Les indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux seront réglées sur la base du loyer et des charges contractuels, et le compte locatif ainsi arrêté à la date de libération effective des lieux avec eux remise des clés, dès lors que les lieux auront été effectivement libérés libres de toute occupation au plus tard à la date du 30 septembre 2023.

Pour le cas où les clés de l’appartement n’auraient pas été restituées au 30 septembre 2023, l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux passerait à 3 fois le loyer contractuel outre les charges et l’expulsion de M. et Mme [PS], ainsi que de tous les occupants de leur chef, pourrait être poursuivie par simple ordonnance de référé. »

Ainsi, le protocole transactionnel signé prévoit lui-même expressément que l’expulsion puisse être ordonnée par le juge des référés, lequel tient également ce pouvoir de l’article 834 du code de procédure civile précité.

Ainsi que l’a pertinemment relevé le juge de première instance, les termes de ce protocole d’accord transactionnel, clairs et dénués de toute ambiguïté, ne nécessitent aucune interprétation ni même recherche de l’intention des parties.

En signant le protocole transactionnel, les époux [PS] ont librement consenti à renoncer à contester le congé et, partant, le motif sur lequel celui-ci avait été délivré et qui tient à la réalisation de travaux, qui ne peuvent débuter sans que les appelants aient eux-mêmes quitté les lieux.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [PS], le protocole signé contient bien des concessions réciproques dès lors notamment que les indivisaires acceptent de régler une indemnité transactionnelle de 100.000 euros, ayant fait l’objet d’une consignation, payable au jour de la libération des lieux objets du bail (article 1er ), et se désistent eux-mêmes de l’action qu’ils ont engagée par assignation du 11 mars 2022.

Le triplement du loyer pour le calcul de l’indemnité d’occupation lui-même ne souffre d’aucune ambiguïté et, quand bien même s’agirait-il d’une clause pénale, le paiement d’une indemnité due au titre de la clause pénale n’étant que l’exécution d’une clause librement acceptée qui vise à sanctionner le manquement d’une partie à ses obligations contractuelles. Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n’a d’autre limite que le montant prévu au contrat.

Dès lors, c’est à bon droit que le juge de première instance, faisant état du protocole transactionnel précité qui n’appelle aucune interprétation, a ordonné l’expulsion des époux [PS] sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile et condamné ces derniers au paiement de l’indemnité d’occupation prévue audit protocole en application de l’article 835 alinéa 2 du même code.

Compte-tenu d’un arriéré d’indemnité d’occupation, dont le calcul n’est en tant que tel pas contesté par les époux [PS], de 107.569,70 euros, auquel il convient de soustraire la somme de 100.000 euros reconnue comme due par les indivisaires ainsi que le montant du dépôt de garantie de 4.500 euros, la somme de 3.069,70 euros est la somme qui demeure, sans contestation sérieuse, due par les époux [PS], lesquels seront, en ajoutant à l’ordonnance entreprise, condamnés provisionnellement à cette hauteur.

Parties succombantes à la présente instance, les époux [PS] seront condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par les époux [PS] ;

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum les époux [PS] à verser à Mme [G] [DK] [L], M. [FT] [SS], M. [UA] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [WI] la somme globale de 3.069,70 euros à titre de provision pour les indemnités d’occupation échues avant leur départ des lieux ;

Condamne in solidum les époux [PS] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum les époux [PS] à payer à Mme [G] [DK] [L], M. [FT] [SS], M. [UA] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [WI] la somme globale de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président