RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01727 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GHTB

Minute n° 25/00263

[H]

C/

Société D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 3] HABITAT

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Juge des contentieux de la protection de METZ

29 Août 2024

12-24-227

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

Madame [K] [H]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-005176 du 19/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 3] HABITAT

[Adresse 1]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Cindy NONDIER, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] Métropole a consenti un bail à Mme [K] [H] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 261,58 euros outre 67,98 euros d’avance sur charges.

Par acte du 15 septembre 2023, la SEM Eurométropole de [Localité 3] Habitat (la SEM EMH), venue aux droit du bailleur initial, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 4 janvier 2024, elle l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, la condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 3.249,31 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte du 14 décembre 2023, une indemnité d’occupation mensuelle de 343,11 euros jusqu’à la libération des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 29 août 2024, le juge des référés a :

— déclaré recevables les demandes formées par la SEM EMH

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 8 juillet 2020 entre la SEM EMH et Mme [H] concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 novembre 2023

— condamné à titre provisionnel Mme [H] à payer à la SEM EMH la somme de 5.363,72 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023 sur la somme de 2.321,98 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— rejeté la demande de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement

— ordonné à Mme [H] de libérer le logement et restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut la SEM EMH pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable

— dit qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné à titre provisionnel Mme [H] à payer à la SEM EMH une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme 343,11 euros à compter du 15 novembre 2023, outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 5.363,72 euros outre intérêts à laquelle Mme [H] est déjà condamnée provisionnellement par l’ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 15 novembre 2023 et la date de l’ordonnance, dit que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis et dit que la SEM EMH pourra régulariser les charges

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Mme [H] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles 171-1-1 et suivants du code de la consommation

— condamné Mme [H] à payer à la SEM EMH la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 13 septembre 2024, Mme [H] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 13 décembre 2024, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance, débouter la SEM EMH de toutes ses demandes, subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement sur 48 mois et un sursis avant expulsion d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir, et dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Elle expose que son expulsion aurait des effets dévastateurs sur sa santé et sa situation personnelle, concluant à l’infirmation de l’ordonnance. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement et un délai avant expulsion.

Aux termes de ses dernières conclusions du 22 janvier 2025, la SEM EMH demande à la cour de confirmer l’ordonnance, débouter Mme [H] de toutes ses demandes et la condamner à lui payer une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les frais et dépens

Elle expose que l’appelante n’a pas repris les paiements depuis la signification de l’ordonnance alors qu’elle était en capacité de le faire au vu de ses ressources, que les loyers ont cessé d’être payés avant la suspension des APL, que ses problèmes de santé ne justifient pas les impayés et que la dette ne cesse d’augmenter pour atteindre 7.458,55 euros. Elle s’oppose à la demande de délais.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le premier juge a exactement relevé que le commandement de payer notifié à l’appelante le 15 septembre 2023 d’avoir à payer la somme de 2.321,98 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, ce qui n’est pas contesté par l’appelante. En conséquence, l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 15 novembre 2023 et ordonné l’expulsion de l’appelante.

Sur les sommes dues

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant l’appelante à verser à l’intimée à titre provisionnel la somme de 5.363,72 au titre de l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation mensuelle de 343,11 euros à compter du 15 novembre 2023, l’appelante n’exposant aucun moyen pour remettre en cause les sommes allouées. L’ordonnance est confirmée.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, l’appelante ne justifie pas être en capacité d’apurer sa dette dans le délai légal alors que celle-ci a augmenté depuis l’ordonnance de référé (6.301,18 arrêtée au mois d’août 2024) et elle ne justifie pas de ses ressources actuelles, les pièces étant relatives à 2024. En conséquence, l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement.

Sur le sursis à expulsion

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui a accordé l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise qu’il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, l’appelante ne justifie par aucune pièce avoir accompli les diligences nécessaires en vue d’obtenir un relogement, ni que ce relogement ne pouvait se faire dans des conditions normales. Elle ne rapporte pas plus la preuve de circonstances personnelles particulièrement graves en considération de son âge, sa situation de famille ou de fortune, étant observé que le certificat médical produit ne démontre pas que l’exécution de l’expulsion serait de nature à entraîner une aggravation immédiate de son état de santé comme allégué. En conséquence, il convient de rejeter la demande de sursis à expulsion.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

L’appelante, partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel et à verser à l’intimée la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [K] [H] de sa demande de sursis avant expulsion ;

CONDAMNE Mme [K] [H] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à verser à la SEM Eurométropole de [Localité 3] Habitat la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT