RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00814 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GE6M

Minute n° 25/00268

[C]

C/

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT ITAT (SEM EMH)

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 04 Avril 2024, enregistrée sous le n° 23/000245

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [O] [C]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT (SEM EMH)

[Adresse 1]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me NONDIER, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 1984, l’Office Public d’HLM de la Ville de [Localité 4] a consenti un bail à M. [N] [E] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 2].

Le 20 décembre 1998, [N] [E] est décédé. Le bail s’est poursuivi au bénéfice de son épouse, Mme [H] [D] épouse [E], selon acte sous seing privé du 1er janvier 1999 passé avec l’OPAC de [Localité 4] venant aux droits du bailleur initial.

Le 25 décembre 2021, [H] [D] est décédée. Le 11 janvier 2022, M. [O] [C], son petit-fils, a sollicité le transfert du bail à son profit et le bailleur a rejeté sa demande.

Par courrier recommandé du 29 octobre 2022, la SEM Eurométropole de Metz Habitat (ci-après « SEM EMH ») venant aux droits de l’OPAC de [Localité 4], a mis en demeure M. [C] de restituer les clés du logement.

Par acte du 2 mars 2023, elle l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection de Metz aux fins de voir constater qu’il est occupant sans droit ni titre, ordonner son expulsion, ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 369,60 euros à compter du 1er février 2023 jusqu’à libération complète des lieux et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] s’est opposé aux demandes et a demandé au juge d’ordonner le transfert du contrat de bail dont était titulaire [H] [D] à son profit, constater qu’il s’acquitte chaque mois du paiement du loyer et condamner le bailleur au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 avril 2024, le juge a :

— débouté M. [C] de sa demande de transfert du bail du logement situé [Adresse 2]

— ordonné en conséquence à M. [C] de libérer ledit logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement

— dit qu’à défaut pour M. [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai la SEM EMH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-l et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— condamné M. [C] à verser à la SEM EMH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés

— condamné M. [C] à verser à la SEM EMH une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 30 avril 2024, M. [C] a interjeté appel du jugement en toutes ces dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SEM EMH de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de ses dernières conclusions du 11 avril 2025, il demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— constater ou ordonner le transfert à son bénéfice du contrat dont était titulaire [H] [D] sur le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] à compter du décès de la titulaire du bail

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes de la SEM EMH, subsidiairement les rejeter

— condamner la SEM EMH aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel et à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et de 2.000 euros au même titre pour la procédure d’appel.

Il expose qu’il n’existe aucune dette locative, que l’intimée a continué d’émettre des avis d’échéance après le décès de la locataire, qu’il occupait le logement depuis plus d’un an avant le décès et qu’il remplit les conditions de ressources et de composition, de sorte que les conditions de transfert du bail sont réunies. Il affirme qu’aucun texte n’exige une composition familiale établie dans le logement un an avant le décès, ni ne fixe le nombre de personnes devant y vivre pour qu’il soit adapté à la taille du ménage. Il demande à la cour de constater ou ordonner le transfert du bail à son bénéfice ou à défaut de déclarer irrecevables, subsidiairement mal fondées, les demandes de l’intimée, celle-ci ne lui ayant pas proposé de logement plus petit en violation de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de ses dernières conclusions du 24 avril 2025, la SEM EMH demande à la cour de confirmer le jugement, débouter M. [C] de toutes ses demandes et le condamner aux dépens d’appel et à lui payer une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’appelant vivait seul avec la locataire au jour de son décès, qu’il s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre, que la taille du logement n’est pas adaptée à la composition familiale, que l’appelant ne justifie pas de la présence dans le logement de sa mère, sa s’ur et son frère au moins un an avant le décès alors que sa mère était déjà locataire d’un logement pour lequel elle a donné congé en février 2022 et que les pièces produites sont sans valeur probante et insuffisantes, de sorte que les dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas été respectées. Elle ajoute n’avoir aucune obligation de proposer un relogement et que l’appelant n’a déposé aucune demande de relogement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le transfert du bail

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues par le texte, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

L’article 40 I de la même loi précise que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lesquelles le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

L’exigence tenant à l’adaptation du logement à la taille du ménage s’apprécie à la date du décès du locataire.

En l’espèce, si l’appelant soutient que les demandes de l’intimée seraient irrecevables en l’absence de proposition de lodgement, l’article 40 précité ne met aucune obligation à la charge du bailleur qui peut seulement formuler une telle proposition, de sorte que l’abstention de l’intimée n’est pas de nature à affecter la recevabilité de ses prétentions. L’appelant est débouté de sa demande d’irrecevabilité.

Sur le fond, il est constant que la locataire est décédée le 25 décembre 2021 et que l’appelant, en sa qualité de descendant, occupait les lieux avec elle au moins un an avant son décès. Toutefois, il ne démontre pas que les conditions d’attribution du logement sont remplies alors que le bailleur est un organisme d’habitation à loyer modéré. Il n’établit pas que les locaux sont adaptés à la taille du ménage, cette condition s’appréciant à la date du décès de la locataire, alors qu’il s’agit d’un logement de type F5 qui n’est réputé suffisamment occupé qu’en présence de quatre personnes y ayant leur résidence principale en application de l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation. Si l’appelant soutient occuper le logement avec sa s’ur, son frère et sa mère et produit des attestations indiquant que cette dernière se rendait tous les jours chez [H] [D] avant son décès pour s’occuper d’elle, ces témoignages n’établissent pas qu’elle résidait à cette époque dans le logement loué avec ses trois enfants, faute de précision sur les dates et modalités de leur présence dans les lieux. Cette preuve est d’autant moins rapportée qu’à cette époque, la mère de l’appelant était elle-même locataire d’un appartement à [Localité 3] pour lequel elle a donné congé le 28 février 2022, soit postérieurement au décès de [H] [D], étant en outre relevé que tous les justificatifs de sa domiciliation dans le logement litigieux sont également postérieurs au décès. Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que l’appelant ne justifie pas remplir les conditions légales pour un transfert du bail de sa grand-mère à son profit.

En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il débouté M. [C] de sa demande de transfert de bail et fait droit aux prétentions de la SEM EMH quant à la libération des locaux et l’expulsion de l’appelant à défaut de départ volontaire.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant M. [C] à verser à l’intimée une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés. En conséquence le jugement est confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. [C], partie perdante, est condamné aux dépens d’appel et à payer à l’intimée la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel. Il est débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [O] [C] de sa demande d’irrecevabilité des demandes de la SEM Eurométropole de Metz Habitat ;

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [O] [C] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [O] [C] à payer à la SEM Eurométropole de Metz Habitat la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [O] [C] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT