RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02238 – N° Portalis DBVS-V-B7G-F2DV

Minute n° 25/00065

S.C.I. CP IMMOBILIER

C/

Syndic. de copro. IMMEUBLE

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 27 Juillet 2022, enregistrée sous le n° 20/00880

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 MAI 2025

APPELANTE :

S.C.I. CP IMMOBILIER, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Janvier 2025 tenue par M. Frédéric MAUCHE, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 20 Mai 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. MAUCHE, Président de chambre

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble en copropriété du [Adresse 2] à [Localité 3] jouxte l’immeuble voisin, appartenant à la SCI CP Immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 3].

Le pignon de la façade arrière de l’immeuble du [Adresse 4] donne sur la cour arrière en limite de propriété de l’immeuble du [Adresse 2].

Courant 2015, la SCI CP Immobilier propriétaire du [Adresse 4] à [Localité 3] a procédé à des travaux de rénovation et notamment sur les trois ouvertures de cette façade.

Faisant valoir que les ouvertures auparavant constituées de dormants et opaques ont été remplacées par des fenêtres offrant des vues directes et obliques sur l’immeuble, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3], reprochant à la SCI CP Immobilier d’avoir installé trois fenêtres constituant des vues droites l’a assigné, par acte du 25 mars 2020, devant le tribunal judiciaire de Metz, au visa des articles 678 et 679 du code civil, ainsi que R421-17 du code de l’urbanisme, aux fins de voir :

Ordonner à la SCI CP Immobilier de procéder à l’obstruction des trois fenêtres situées sur la façade arrière de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] et subsidiairement de condamner les fenêtres et de modifier le verre actuel par un verre translucide dans un délai de 15 jours suivant la notification du jugement et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

Condamner la SCI CP Immobilier à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

Condamner la SCI CP Immobilier à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 1 500 euros pour résistance abusive ;

Condamner la SCI CP Immobilier à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Aux termes de ses écritures, la SCI CP a contesté la recevabilité pour défaut d’intérêt à agir du syndicat de copropriété et a opposé la prescription de la demande. Sur le fond la défenderesse a contesté toute modification apportée aux trois fenêtres faisant valoir d’une rénovation à l’identique.

Par jugement du 27 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Metz a :

Constaté l’irrecevabilité des fins de non-recevoir tirée de la prescription, du défaut d’intérêt et de qualité de la demanderesse, soulevées par la SCI CP Immobilier ;

Déclaré en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] prise en la personne de son syndic en exercice recevable en son action ;

Condamné la SCI CP Immobilier prise en la personne de son associé-gérant à réaliser ou faire réaliser tous travaux permettant de condamner de manière définitive l’ouverture des trois fenêtres situées sur la façade arrière de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] et donnant sur la cour intérieur [Adresse 2] à [Localité 3], et de remplacer le verre actuel des trois fenêtres en un verre translucide laissant passer la lumière mais non transparent, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Rejeté la demande de la SCI CP Immobilier prise en la personne de son associé gérant formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI CP Immobilier prise en la personne de son associé gérant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI CP Immobilier prise en la personne de son associé gérant aux entiers dépens de la procédure ;

Rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le tribunal a écarté les fins de non-recevoir car soulevées par la SCI CP Immobilier postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en l’état alors qu’elles relevaient de la compétence exclusive de ce dernier conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Sur la demande d’obstruction ou subsidiairement de transformation des fenêtres, le tribunal a considéré que l’ensemble des pièces produites établissaient la transformation en 2015 des trois ouvertures du pignon permettant désormais de passer l’air et la lumière avec une fermeture non fixe créant ainsi une vue directe, mais également oblique sur le fonds ainsi que l’intérieur de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 3].

Les demandes de dommages et intérêts formées par le syndicat des copropriétaires ont été rejetées faute de démonstration d’un préjudice collectif ou encore d’une résistance abusive.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 15 septembre 2022, la SCI CP Immobilier a interjeté appel du jugement, sollicitant son annulation et subsidiairement son infirmation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] s’oppose à cet appel et a formé appel incident sur le rejet de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ces conclusions récapitulatives du 23 janvier 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI CP Immobilier demande de voir :

Recevoir la SCI CP Immobilier en son appel et le dire bien fondé ;

Rejeter au contraire, l’appel incident du Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] et le dire mal fondé ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Constaté l’irrecevabilité des fins de non-recevoir tirées de la prescription, du défaut d’intérêt et de qualité du Syndicat des Copropriétaires, soulevées par la SCI CP Immobilier devant le Tribunal judiciaire pour ne pas avoir été présentée dans le respect des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile,

Débouté en conséquence la SCI CP Immobilier de sa demande tendant à voir juger irrecevable l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] et ce, faute d’intérêt et de qualité à agir et subsidiairement pour cause de prescription ;

Déclaré en conséquence le Syndicat des Copropriétaires recevable en son action ;

Condamné la SCI CP Immobilier à réaliser ou faire réaliser tous travaux permettant de condamner de manière définitive l’ouverture des 3 fenêtres situées sur la façade arrière de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] et donnant sur la cour intérieure du [Adresse 2] à [Localité 3] et de remplacer le verre actuel des 3 fenêtres en un verre translucide laissant passer la lumière mais non transparent, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de sa signification ;

Rejeté la demande de la SCI CP Immobilier en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI CP Immobilier au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau de ces chefs,

Déclarer l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] irrecevable faute d’intérêt à agir du syndicat. Subsidiairement, déclarer irrecevable l’action du Syndicat des Copropriétaires pour cause de prescription ;

En tout état de cause, rejeter l’ensemble des demandes fins et prétentions du Syndicat des Copropriétaires et le condamner au versement de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, l’appelante fait valoir que le syndicat de copropriété ne justifie pas du caractère commun de la cour litigieuse et que la prescription lui est acquise puisqu’elle possède depuis 2015 le bien immobilier construit en 1969. Elle indique qu’aucune modification a été portée aux fenêtres qui ont été remplacées à l’identique ainsi qu’il en résulte des attestations du menuisier et de l’ancien propriétaire ainsi que des factures produites.

Par ses conclusions récapitulatives du 11 avril 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] demande de :

Débouter la SCI CP Immobilier de son appel ;

Déclarer recevable et fondé l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] portant sur les dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Infirmer le jugement dans cette seule limite ;

Condamner la SCI CP Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] une somme de 1 500 euros pour résistance abusive ainsi que 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirmer le jugement pour le surplus,

Condamner la SCI CP Immobilier en tous les frais et dépens d’instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, le Syndicat des Copropriétaires déclare que la contestation de son droit à agir est irrecevable car ce moyen n’a pas été soulevé devant le juge de la mise en état comme l’impose l’article 789 du code de procédure civile et précise que son action a été approuvée par le vote de l’assemblée générale du 25 août 2018 mandatant le syndic pour ester en justice.

Sur le fond, elle déclare son action non prescrite et bien fondée en ce que les travaux non déclarés de remplacement qui ont été effectués en 2015 ont transformé les trois jours de souffrance du pignon en fenêtres en limite de propriété avec vues droites et obliques sur la propriété voisine avec trois volets roulants en PVC ajoutés à ces nouvelles fenêtres.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, elle fait valoir le préjudice subi par l’existence des fenêtres ouvertes depuis plusieurs années ainsi que de l’installation d’une caméra de vidéosurveillance.

Par ordonnance du 19 septembre 2024, le conseiller de la mise en l’état a ordonné la clôture de l’instruction du dossier.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère aux conclusions des parties, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés en appel et il est rappelé qu’en application de l’article 954, alinéas 2 et 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il est relevé qu’aucune contestation n’est présenté sur la forme ou les délais de l’appel formé et qu’il n’y a dès lors pas lieu à statuer sur ce point.

I- Sur les fins de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile définit une fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’instance opposant les parties a été engagée le 26 mai 2020 de sorte que, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, l’article 789 du Code de procédure civile édicte que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal ['] pour statuer sur les fins de non-recevoir ['], les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

Le tribunal judiciaire a été saisi par une note en délibéré autorisée d’une fin de non-recevoir l’une portant sur l’intérêt à agir du syndicat de copropriété, en ce qu’il ne serait victime d’aucune atteinte à une partie commune.

Cette fin de non-recevoir a été déclarée irrecevable conformément aux dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile.

C’est à bon droit que le premier juge a rappelé que le dessaisissement du juge de la mise en état résultait de l’ordonnance de clôture du 1er mars 2022 et qu’il a relevé que les fins de non-recevoir invoquées ne sont pas survenues après la date de ce dessaisissement.

Il convient donc de confirmer la décision entreprise d’irrecevabilité de ce moyen sans qu’il y ait même lieu de relever, qu’il a été produit à hauteur d’appel, tant le mandat pour le syndic d’ester donné par l’assemblée générale du 25 août 2018, que les actes de la copropriété établissant le caractère commun de parcelles notamment de la cour objet de la vue contestée.

Ces moyens soulevés à nouveau devant la cour doivent être rejetés et le jugement confirmé sur ce point.

En revanche, le moyen relevé de la prescription acquisitive présentée par la SCI CP Immobilier et qui ressort de sa défense au fond reste susceptible d’appel et doit être examiné dans le cadre de la défense, conformément aux dispositions de l’article 795 2° du code de procédure civile et il convient à hauteur d’appel d’infirmer la décision sur ce point et d’examiner la valeur du moyen au fond.

II- Sur le fond

L’article 678 du Code civil édicte qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur ou on les pratique et ledit héritage ['].

L’article 679 du même code précise qu’on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

Il résulte, tant des conclusions convergentes des parties, que du constat d’huissier du 2 janvier 2020, qu’il existe à ce jour 3 fenêtres ouvrantes et transparentes dans le mur pignon de l’immeuble du [Adresse 4] formant une vue droite sur la cour de l’immeuble au n° 5 et obliques sur certains lots de cette copropriété et relevé que les parcelles de ces fonds se jouxtent.

L’existence actuelle de trois vues, contrevenant aux dispositions légales précitées par leur direction et l’absence de distance entre les fonds, n’est pas contestée par les parties.

Pareillement, il est également constant que depuis la construction en 1969 de l’immeuble du [Adresse 4], il existait 3 ouvertures dans le mur pignon litigieux et que dans le cadre des travaux de rénovation de l’immeuble réalisés en 2015 leurs huisseries ont été remplacées.

La copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] se prévaut des troubles apportés par les travaux réalisés en 2015 par la SCI CP Immobilier qui aurait transformé des ouvertures en verre fixe et non transparent en fenêtres ouvrantes et transparentes en créant ainsi des vues contraires aux dispositions des articles 678 et 679 du code civil.

La SCI CP Immobilier ne conteste pas l’existence de vues sur l’immeuble du n°5 mais conteste leur création lors des travaux de rénovation et d’embellissement en indiquant que les ouvertures ont été remplacés à l’identique, aucune modification n’a été apportée à la situation et aux droits respectifs des parties depuis l’édification de l’immeuble en 1969.

Ce faisant et ne contestant ni l’existence des vues sur le fonds de l’immeuble du n°5 ni la réalisation des remplacements des fenêtres, il appartient à la SCI CP Immobilier de rapporter la preuve que, par un remplacement des ouvertures fait à l’identique, elle peut se prévaloir de la prescription acquisitive de l’article 2272 du code civil ayant couru depuis 1969 et ce sans qu’il soit utile de rechercher s’il y a lieu d’appliquer un délai de 10 ou 30 ans pour l’acquisition du bénéfice de cette prescription.

Il est rappelé que si la création de vues tenait à la réalisation des travaux réalisés en 2015, la SCI CP Immobilier ne saurait se prévaloir d’une acquisition d’un tel droit l’action suppression des vues ayant été entreprise dès le 25 mars 2020 soit avant tout délai de prescription acquisitive de l’article 2272 du code civil.

Ainsi, si l’action tendant au bénéfice de la prescription est recevable, elle sera déclarée mal fondée et rejetée.

Pour établir l’existence de son droit acquis la SCI CP Immobilier produit une facture des fenêtres de la société BEM du 17 avril 2015, toutefois celle-ci ne porte que sur la description des fenêtres acquises avec leurs prix et dimensions mais sans indication sur les caractéristiques des ouvertures remplacées. Elle produit une attestation manuscrite du gérant de cette société en date du 17 avril 2015 dans laquelle ce dernier indique avoir changé les fenêtres côté rue et côté cour à l’identique comme vu avec le client.

Elle ne produit aucune photographie ni aucun dossier administratif sur l’état du bâtiment qu’elle aurait constitué avant la réalisation des lourds travaux de rénovation entrepris ni aucun élément précis sur la nature des travaux réalisés alors même que l’objet du litige en termes de remplacement ou transformation des ouvertures est en litige depuis 5 années. Par ailleurs et au moins par l’ajout de volets roulants, elle ne peut soutenir que les fenêtres arrière ont été remplacées à l’identique dès lors que ces volets n’étaient pas préexistants.

C’est donc à bon droit que le tribunal judiciaire a considéré que ces éléments ne permettaient pas de contredire les attestations de copropriétaires dont Madame [O], de ses connaissances Mesdames [H] et [F] ainsi que Monsieur [U] faisant état non seulement de verre translucide ou cathédrale existant avant les travaux et de l’existence désormais de vues plongeantes mais aussi de nuisances sonores tenant aux sons désormais audibles provenant de l’immeuble du n°7 depuis qu’il existe suite aux travaux de 2015 des fenêtres ouvrantes et non plus des jours de souffrances.

A hauteur d’appel la SCI CP Immobilier conteste la valeur des attestations produites à son encontre car venant soit de copropriétaires soit de leurs amis et elle produit une attestation du 20 janvier 2024 de Monsieur [N], auquel elle a acheté le bien et qui confirme la présence de trois fenêtres dans le mur pignon à la date de la cession. Toutefois, la cour relève que sur les points en litige, il ne fournit, ni information sur la possibilité d’une ouverture de ces fenêtres, ni précision permettant de savoir si la mention qu’il fait d’un vitrage clair doit s’entendre comme laissant passer la seule lumière ou la vue, alors que la SCI CP Immobilier supporte la charge de la preuve de son droit à des vues et huisseries ouvrantes.

En l’état, les éléments produits sont insuffisants pour contester la multiplicité des attestations produites et complétées par l’attestation du 28 mars 2024 dressée par l’entreprise d’entretien de Eurl J2M3A, par des tiers tel Monsieur [R] ou de clients tel Madame [G] attestant, d’une part, de ce que les verres translucides avaient été remplacés par des verres transparents, d’autre part, de l’apparition de nuisances sonores tenant à la désormais possible ouverture des fenêtres.

Les éléments produits à hauteur d’appel ne font que confirmer l’existence de la transformation apportée en 2015 par une modification des trois jours de souffrance avec verre translucide en fenêtres ouvrantes à vitres transparentes.

Il convient donc de confirmer la décision du tribunal judiciaire qui, écartant la demande d’expertise, au demeurant non sollicitée à hauteur d’appel, a rejeté la demande principale d’obstruction des trois ouvertures qui préexistaient depuis 1969 aux travaux de 2015 et, rejetant toute prescription de l’action entreprise suite à ces derniers travaux ayant créé des vues et ouvrants sur le fonds du n°5 a ordonné à la SCI CP Immobilier de réaliser ou faire réaliser tous travaux permettant de condamner de manière définitive l’ouverture des trois fenêtres litigieuses, et le remplacement du verre actuel en un verre translucide laissant passer la lumière mais non transparent, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

III- Sur la demande de dommages et intérêts

La décision de rejet par le tribunal judiciaire de la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat de copropriété au titre de son préjudice en ce qu’il n’était précisément pas justifié d’aucun préjudice collectif, n’a pas fait l’objet d’un appel.

Au soutien de son appel sur le rejet de sa demande de dommages et intérêts pour résistance, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] fait état du préjudice subi résultant de la persistance des vues subies tenant à la durée de l’instance et ajoutant qu’un système de vidéosurveillance aurait été installé.

L’existence d’un préjudice, dont la cour n’est pas saisie, étant sans lien avec le caractère abusif de la défense judiciaire qui lui a été opposée et aucun élément nouveau ne venant contredire la position du premier juge estimant à juste titre que le seul défaut de réponse à une mise en demeure qui avait été adressée ne caractérisait que trop insuffisamment le caractère abusif de la résistance de l’appelant, il convient de rejeter l’appel incident et de confirmer la décision entreprise sur ce point.

IV- Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI CP Immobilier, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel’et l’équité justifie qu’elle soit tenue au règlement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement prononcé le 27 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Metz, sauf en ce qu’il a constaté l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI CP Immobilier ;

L’infirme de ce chef,

Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant,

Déclare la SCI CP Immobilier recevable sa demande tendant au bénéfice de la prescription acquisitive ;

Déclare la SCI CP Immobilier mal fondée en cette demande et la rejette ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SCI CP Immobilier aux dépens d’appel';

Condamne la SCI CP Immobilier à verser la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre