RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/00984 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F6RX

Minute n° 25/00126

[L], [W], [Y]

C/

[F]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 16 Mars 2023, enregistrée sous le n° 2022/01116

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [K] [L]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

Madame [V] [W] épouse [L]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

Monsieur [G] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Maître [H] [F]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Juin 2025 tenue par M. Christian DONNADIEU, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 07 Octobre 2025.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 19 juillet 2019, reçu par M. [H] [F], notaire à [Localité 6], Monsieur [K] [L] et Madame [V] [W], son épouse, ont fait donation à Monsieur [G] [Y], époux commun en biens de Mme [X] [Z], de la pleine propriété d’une parcelle de terre cadastrée section [Cadastre 1], lieudit « [Adresse 8] », sur la commune de [Localité 4] (57), d’une superficie de 13 a 99 ca, évaluée à la somme de 500 euros. Ledit acte a stipulé une clause d’inclusion du bien donné dans la communauté existante entre lui ' même et son conjoint.

En date du 4 février 2022, la Direction départementale des finances publiques de la Moselle a adressé à M. [G] [Y], donataire une proposition de rectification de la valeur déclarée du bien donné aux termes de l’acte de donation du 19 juillet 2019, en retenant une valeur vénale réelle de 190.000 euros générant une insuffisance de taxation au regard de la valeur déclarée et un rappel de droits de mutation complémentaires d’un montant de 113 700 euros, calculée sur la base de 60% de la valeur taxable modifiée, outre de la taxe de publicité foncière, pour un montant de 1 137 euros, frais d’assiette et de recouvrement pour un montant de 27 euros, outre des intérêts de retard à compter du 1er septembre 2019.

Par acte d’huissier signifié le 10 mai 2022, Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] ont assigné à M. [H] [F] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Metz sollicitant qu’il soit dit et jugé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, que le défendeur a commis une faute en passant un acte de donation stipulant une valeur qu’il devait savoir inexacte et en ne les renseignant pas sur le risque encouru et que consécutivement à cette faute, ils subissent un préjudice d’un montant de 121 727euros et en conséquence ledit M. [F] à leur payer la somme de 121 727 euros augmentée des intérêts encourus du jour de la rectification fiscale jusqu’au jour du paiement outre une indemnité de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts à compter du jour de la décision à intervenir et une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Aux termes des dernières écritures déposées au greffe du tribunal, le défendeur contestant toute faute et opposant l’indemnisation de la seule perte de chance, a sollicité que les demandeurs soient déboutés de leurs demandes et condamnés à lui payer une indemnité d’un montant de 300 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 16 mars 2023, le tribunal judiciaire de Metz a :

débouté Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] de leurs demandes en indemnisation ;

rejeté la demande de Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] à payer à M. [H] [F], Notaire, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

rappelé que l’exécution provisoire de droit de la décision.

Le tribunal a considéré que les demandeurs ont, d’une part, échoué à rapporter la preuve leur incombant des fautes reprochées au notaire à l’origine du redressement fiscal auquel ils ont été exposés, d’autre part, ils n’ont pas démontré que les conditions présidant à la mise en 'uvre de la responsabilité du notaire dans le cadre d’une action en responsabilité de nature extra-contractuelle étaient réunies s’agissant tant de la preuve de l’existence que du quantum des préjudices ouvrant droit à réparation en lien causal avec les fautes alléguées.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 28 avril 2023, Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] ont interjeté appel de la décision sollicitant de la cour la nullité et/ou l’infirmation du jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] de leurs demandes en indemnisation, rejeté la demande de Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et condamné Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] à payer à M. [H] [F], Notaire, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes des dernières conclusions déposées au greffe par voie électronique le 6 février 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] ont demandé à la cour de :

Recevoir leur appel et le dire bien fondé ;

Infirmer le jugement entrepris :

en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes en mise en jeu de la responsabilité’ professionnelle de M. [F] et en indemnisation de leur préjudice ;

en ce qu’il a rejeté’ leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

en ce qu’il les a condamnés aux dépens et à payer à M. [H] [F], notaire, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuer à nouveau, et :

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil ;

Juger que M. [H] [F] a commis une faute en passant un acte de donation stipulant une valeur qu’il devait savoir inexacte et en ne renseignant pas les appelants sur le risque encouru ;

Juger que consécutivement à cette faute, les appelants subissent un préjudice d’un montant de 121 727 euros ;

En conséquence :

Débouter M. [H] [F] de toutes ses conclusions, fins et prétentions ;

Condamner M. [H] [F] à payer à Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] la somme de 123 167 euros augmentée des intérêts encourus du jour de la rectification fiscale jusqu’au jour du paiement ;

Condamner M. [H] [F] à payer à Monsieur [G] [Y] la somme de 6 890 euros augmentée des intérêts encourus du jour de la rectification fiscale jusqu’au jour du paiement,

Condamner M. [H] [F] à payer à Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts à compter du jour de la décision à intervenir ;

Condamner M. [H] [F] à payer à Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamner M. [H] [F] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs demandes, les appelants font valoir que si l’efficacité de l’acte de donation, n’est pas remise en cause par le redressement fiscal opéré, le devoir de conseil du notaire n’a pas été respecté. Rappelant la jurisprudence qui retient que le notaire est tenu professionnellement de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, cette obligation d’information doit être complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours. Ils ajoutent que ce devoir de conseil s’applique même lorsque le notaire n’est pas lui-même rédacteur de l’acte et que les parties lui demandent simplement d’authentifier l’acte qu’elles ont préalablement établi en procédant à la qualification juridique de la situation de fait et en appelant l’attention des parties, en des termes accessibles, sur les risques qu’elle induit sous tendant une obligation de conseil et de mise en garde. Ils soutiennent que le professionnel doit appeler l’attention des parties sur l’importance et les risques des engagements, même proportionnés à leur faculté, auxquels elles se proposent de souscrire non pas de façon abstraite mais concrètement au regard de leur situation, en les éclairant et en appelant leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques.

Pour les appelants, le notaire ne peut pas se dégager de son devoir de conseil au motif qu’il aurait pu légitimement considérer que les parties auraient discuté en amont d’une possibilité connue de tous et qu’elles auraient décidé de ne pas s’en prévaloir ou encore lorsqu’il peut considérer qu’il ne lui appartient pas de s’immiscer dans les affaires de famille des parties mais il doit s’enquérir des objectifs poursuivis par les parties et leur proposer le cadre juridique approprié. Ils affirment que c’est au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation de conseil, celui-ci devant démontrer qu’il a précisément attiré l’attention de son client sur la portée et les conséquences de son engagement et cette mise en garde ne peut résulter de la simple lecture de la clause figurant dans l’acte ou encore lorsque le client a déclaré faire son affaire personnelle du sort de l’opération que constate l’acte qu’il reçoit.

Ils critiquent le jugement déféré en ce qu’il a écarté que le notaire est tenu, en tant que rédacteur d’un acte, de procéder préalablement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité obligeant l’officier public à vérifier les déclarations faites par les parties avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose. Ils ajoutent que le notaire ayant l’obligation de renseigner ses clients avec exactitude, il est tenu de s’informer lui-même s’il existe un doute et il se doit de mettre en garde les parties contre les risques de l’acte dès lors que ce risque apparaît évident pour un professionnel, ce surtout s’il est le seul notaire à intervenir pour cette opération. Ils affirment que le professionnel doit s’efforcer de faire percevoir à ses clients les enjeux des décisions qui restent possibles au moment de passer l’acte, soit de renoncer, soit, au contraire, de le réaliser. Ils exposent que le devoir de conseil et de vérification du notaire n’est pas exclu s’agissant de la valorisation de l’immeuble objet de l’acte auquel il prête son concours. Ils entendent se prévaloir d’un arrêt de la cour de cassation qui a retenu la responsabilité d’un notaire pour n’avoir pas informé les parties de la valeur vénale réelle de l’immeuble, non concordante avec la valeur retenue (Cour de cassation, civ 1ère 2 juillet 2014, n°13-20441) dans lequel la valeur vénale de l’immeuble, spécifiée afin de déterminer l’assiette de la rémunération du conservateur des hypothèques, avait été fixée sans que le notaire ait informé les parties qu’il avait été estimé préalablement par le service des domaines, ainsi la valeur déclarée à l’acte a été prise en considération par l’administration fiscale pour l’appréciation d’une plus-value, de sorte qu’un redressement a été notifié à l’une des parties à l’acte. Ils exposent que la haute cour a considéré qu’en n’informant pas les parties des conséquences fiscales de l’évaluation de l’immeuble et de l’estimation faite par le service des domaines, le notaire a exposé les parties au paiement d’un redressement et intérêts de retard, ainsi qu’à des frais d’acte supérieurs, ce qui constitue un préjudice entièrement consommé et égal à la différence entre les redressements et frais supportés et ce qui aurait été payé en retenant la valeur qui était admise par le service de l’État compétent pour procéder à l’évaluation.

Ils ajoutent que la jurisprudence retient que le notaire qui n’a pas satisfait à son devoir de conseil engage sa responsabilité lorsqu’il a exposé son client au paiement du redressement et des intérêts de retard, lequel constitue un préjudice entièrement consommé dont l’évaluation commande de prendre en compte l’incidence financière des solutions fiscales licitement envisageables. Ils rappellent qu’à tout le moins, le notaire qui manque à son devoir de conseil induit un préjudice résidant en une perte de chance de ne pas conclure l’opération et soutiennent que dans un arrêt récent les magistrats ont fait découler du devoir de conseil du notaire une obligation d’information ou de mise en garde quant à une sous-évaluation des biens, mais ce sous réserve de disposer d’éléments suffisants pour la découvrir.

Ils affirment que ces éléments n’ont pas été pris en compte dans le jugement déféré soutenant qu’il incombait à M. [F] d’alerter les parties sur la faible valorisation du terrain au regard des valeurs comparables sur le marché retenant que ce dernier disposait des éléments lui permettant de déceler ou de suspecter que les biens en cause ont été manifestement sous-évalués. Ils font valoir que le notaire était tenu de vérifier les déclarations faites à cet égard par les parties et qu’il devait exercer son devoir de conseil et de mise en garde à ce sujet, quand bien même les donateurs et le donataire auraient eu conscience de la sous-évaluation du bien. Ils contestent que la juridiction ait considéré que le notaire n’aurait pas disposé d’éléments de nature à éveiller ses soupçons quant à la véracité des renseignements donnés car il est un professionnel expert en transactions immobilières et a une excellente connaissance du marché immobilier et ils affirment que le cabinet de M. [H] [F] communique sur son expertise en matière de vente immobilière et connaît l’état du marché pour avoir été notaire à [Localité 7] pendant plus de 20 ans.

A ce titre, ils exposent que M. [F] n’aurait pas accepter une sous-évaluation du bien à hauteur de 0,26 % de sa valeur vénale réelle, conférant au bien donné un caractère parfaitement dérisoire, ce d’autant que le bien était pourvu d’un certificat d’urbanisme attestant du caractère constructible.

Ils expliquent que pour se convaincre de la valeur du bien, le notaire détenait l’acte de donation-partage par lequel les donateurs se sont vu attribuer la nue-propriété du terrain le 16 mars 2001 qui aurait permis de vérifier la valorisation du terrain retenue à cette date et ce document aurait dû être un élément supplémentaire qui aurait dû l’alerter quant à la sous-valorisation du terrain dans l’acte de donation.

Pour les appelants, le notaire a commis une faute en ne vérifiant pas la valorisation du terrain déclarée par les parties et en n’alertant pas celles-ci sur sa sous-évaluation dans l’acte et il aurait dû les informer de la valeur vénale réelle du terrain au regard des prix du marché, du risque aigu d’un contrôle de l’administration fiscale à ce sujet s’agissant d’une donation, et donc du risque, qu’il aurait dû chiffrer, de redressement encouru par le donataire.

Ils expliquent que le simple fait que l’acte intègre une clause d’affirmation de sincérité à la fin de l’acte n’apparaît pas suffisant pour remplir le devoir de conseil du notaire. Ils ajoutent que le notaire aurait dû interroger les parties sur l’objectif poursuivi à travers cet acte, lequel n’était pas nécessairement une transmission de propriété à titre gratuit, mais une transmission de propriété à moindre coût. Ils soutiennent que la connaissance prise des intentions des parties dont il aurait dû s’enquérir, aurait pu mener à conseiller la meilleure stratégie juridique à adopter pour parvenir à leurs fins, quand bien même il leur aurait conseillé de recourir à autre chose qu’à une donation sauf à s’assurer de la capacité financière du donataire à assumer les conséquences fiscales de cet acte. Ils déclarent que les conseils et mises en garde que le notaire aurait dû leur délivrer auraient dû permettre au donataire, en parfaite connaissance de cause, de décider de passer l’acte ou d’y renoncer.

Ils affirment que le préjudice est lourd pour Monsieur [G] [Y], tenu de faire face aux conséquences financières du redressement fiscal d’un montant total de 123 167 euros.

Ils exposent que la condamnation de M. [H] [F] de payer l’intégralité du redressement opéré par l’administration fiscale correspond à la réparation de la perte de chance de ne pas accepter la donation.

Ils ajoutent qu’ensuite du redressement, le donataire s’est retrouvé dans une situation financière catastrophique, dans laquelle il ne se serait pas trouvé s’il n’avait pas accepté la donation dans les conditions envisagées à l’acte justifiant que Monsieur [G] [Y] réclame au notaire les intérêts de retard (6 890 euros) qu’il a été contraint d’exposer, qui constituent un préjudice indemnisable en lien avec la faute commise par le notaire.

Ils sollicitent la condamnation de l’intimé au paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts relativement au préjudice moral subi, somme augmentée des intérêts à compter du jour de la décision à intervenir.

Par ses dernières conclusions du 27 mai 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’intimé demande à la cour de :

Déclarer irrecevables pour défaut d’intérêt et défaut de qualité à agir les demandes de Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] au titre du versement d’une somme de 121 727 euros avec intérêts du jour de la rectification fiscale jusqu’au jour du paiement ;

En tout état de cause :

Débouter Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] de leur appel et de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de M. [H] [F] ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et particulièrement ce qu’il a :

débouté les consorts [L]-[Y] de leur demande en indemnisation,

rejeté leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné les consorts [L]-[Y] à payer à M. [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Eu égard aux circonstances de la cause :

Condamner Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] aux entiers dépens d’instance et d’appel et à verser à M. [H] [F] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, l’intimé, oppose que la responsabilité professionnelle du notaire n’étant pas une garantie, elle demeure fondée sur la démonstration d’une faute, d’un lien de causalité et d’un préjudice. Il fait valoir que l’acte de donation du 19 juillet 2019 porte clairement mention de l’application des droits de mutation à hauteur de 60 % du montant de la valeur du bien, du calcul du montant de la taxe de publicité foncière et que les calculs y figurants sont corrects.

Il fait valoir que la proposition de redressement a fait application de ces mêmes droits et taxes, sur les mêmes bases de calcul que celles appliquées par le notaire, qu’il n’y a donc aucune erreur quant à la qualification de l’acte, le calcul des droits et l’information des parties quant à l’existence de ces droits, leur assiette et modalités de calcul.

Il affirme avoir parfaitement informé les consorts [L]-[Y] des conséquences fiscales de l’acte de donation ainsi que de leurs droits et obligations réciproques, ainsi que cela résulte expressément de l’acte par eux signé et avoir satisfait à son devoir de conseil et de vérification dont est tenu le notaire pour garantir la pleine validité et l’efficacité de l’acte instrumenté, ce qui n’est pas contesté.

Il ajoute que conformément à la jurisprudence établie, le notaire ne fait qu’apporter son concours à l’opération et il réceptionne l’acte conclu par les parties conformément aux dispositions de l’article 36. 1 du règlement national du notariat ajoutant que s’il a été jugé que le notaire instrumentaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l’acte par lequel elles s’engagent, cette information intervient dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties, et ce, sans avoir à porter d’appréciation sur l’opportunité économique de l’opération. (Cass. civ. 3ème, 20 avril 2022, n° 21-12.300 ; Cass. civ. 1ère, 2 févr. 2022, n° 20 14.296).

Il conteste être tenu de vérifier la consistance des biens vendus et affirme ne pas avoir à vérifier les déclarations d’ordre factuel faites par les parties, en l’absence d’éléments de nature à éveiller ses soupçons quant à la véracité des renseignements donnés exposant ne pas avoir reçu pour mission expresse de procéder à une évaluation de la valeur vénale du bien donné.

Il fait valoir que la valeur de la donation a été déterminée uniquement par les déclarations des parties et la jurisprudence citée par les appelants confirme le rôle du notaire qui à aucun moment n’a disposé d’éléments lui permettant de déceler ou de suspecter une sous-évaluation manifeste des biens. Il rappelle que le notaire n’a pas à vérifier lui-même l’état du marché immobilier et la déclaration de valeur faite par les parties ne conditionne ni la validité ni l’efficacité de l’acte de donation.

Il expose que les consorts [L]-[Y] entendent obtenir une indemnisation au titre d’un redressement fiscal qui a été calculé strictement selon les mêmes modalités par le notaire et les services fiscaux, la seule variable du litige étant la valeur de l’immeuble et à cet égard, les appelants ne peuvent faire état d’aucune faute à son encontre dès lors que cette valeur résulte des déclarations mêmes des époux [L], confirmées et acceptées par le donataire qui a accepté la donation ce alors que le notaire n’a jamais été chargé d’évaluer le bien objet de la donation. Il ajoute que les appelants ne démontrent pas la preuve que le notaire disposait d’éléments factuels et aisément vérifiables lui permettant de mettre en doute les déclarations des parties et ne sauraient invoquer un défaut d’information sur les éventuelles conséquences fiscales de l’acte, le titre stipulant expressément que les conséquences financières d’un redressement fiscal éventuel seront à la charge du donataire, qui s’y est obligé. Il ajoute que l’acte contient un paragraphe affirmation de sincérité (page 10) qui rappelle aux parties les sanctions afférentes à une fausse déclaration. Il fait valoir que ces clauses, permettent d’attirer l’attention des parties sur la possible intervention des services fiscaux et donc sur l’éventualité d’un redressement sur la valeur du bien, base de calcul des droits de mutation. Il affirme que les appelants avaient reçu une complète information et avaient pleinement conscience de l’étendue de leurs engagements et il conteste qu’ils auraient opté pour une vente de l’immeuble plutôt qu’une donation s’ils avaient connu les conséquences fiscales rappelant qu’une vente aurait donné lieu à droit de préemption de la commune, ainsi que le rappelle le certificat d’urbanisme d’information inclus dans l’acte notarié, alors que la donation à un parent, jusqu’au 6ème degré, comme en l’espèce, exclut tout droit de préemption.

Il expose que les époux [L] l’ont saisi en vue de rédiger une donation, donation établie sur la base de leur déclaration et qu’ils ne souhaitaient donc pas vendre l’immeuble et Monsieur [Y] ne souhaitait pas l’acheter et sont mal fondés à prétendre rechercher la responsabilité du notaire sur la base d’un conseil fiscal. Il explique que les appelants ne peuvent faire état d’aucun préjudice ni d’un lien de causalité entre la faute alléguée et formellement contestée à son encontre et la proposition de redressement dont ils ont été destinataires.

Il rappelle que la faute contestée, n’a aucun lien de causalité avec le préjudice allégué qui lui-même n’existe pas et expose qu’il a été jugé que la circonstance qu’un professionnel du droit ait manqué à son devoir d’information n’implique pas nécessairement qu’il en résulte un préjudice et que seule la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable constitue une perte de chance réparable (Cour de cassation, civ 1ère 11 janvier 2023, 21-18.247) outre le fait que le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable à la suite d’une rectification fiscale ne constitue pas un dommage indemnisable sauf lorsqu’il est établi que, dûment informé, il n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre (Cour de cassation, civ 1ère 9 mars 2022, 20-14.375).

Il ajoute que les donateurs et le donataire ont été dûment informés des modalités de calcul des droits et des conséquences de déclarations insincères et qu’il n’y a aucun moyen d’éluder les droits de mutation qui sont dus dès lors qu’il y a donation et leur paiement résultant de la loi est opposables à tous, et ne peut constituer un préjudice. Il soutient que seule la minoration de la valeur par les consorts parties à l’acte est à l’origine de la proposition de redressement qui a été notifiée au donataire ainsi, les appelants n’ont subi aucun préjudice indemnisable. La proposition de redressement ne porte que sur les droits dus, en l’occurrence par le donataire, qui s’est expressément obligé à supporter les éventuelles conséquences d’une réévaluation par les services fiscaux ce qui constitue un préjudice non indemnisable. Il explique que les jurisprudences visées par les appelants et notamment concernant l’obligation de vérifier l’exactitude des déclarations du vendeur, ne concernent pas les déclarations de valeur.

Il expose que les arrêts cités sont sans rapport avec l’objet du litige, les appelants faisant référence à l’arrêt de la cour de cassation du 12 octobre 2004 qui porte sur la vérification des déclarations du vendeur d’un immeuble concernant l’existence des assurances décennales et à l’arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2017 qui pose le principe selon lequel le notaire n’a pas à rappeler aux parties les conséquences de leurs mensonges notamment en matière de vices cachés.

Il affirme que le notaire n’est pas tenu de procéder à d’autres vérifications que celles consistant en la consultation des publications légales, facilement accessibles, sans qu’il puisse être fait référence à d’autres sources d’information.

Il fait observer que si les appelants font valoir que le terrain était sous-évalué par rapport à un acte de donation-partage du 16 mars 2001 par lequel ils s’étaient vus attribuer la nue-propriété du terrain en cause, ils ne produisent pas le document et rappelle que l’acte de 2019 relate l’origine de propriété, mais ne contient pas le prix du terrain puisqu’il s’agissait d’une donation à Madame [L] de la nue-propriété de la parcelle (la donataire s’en réservant l’usufruit).

Il affirme que par ces éléments, les appelants connaissaient la valeur du terrain, mais qu’ils ont sciemment fait une déclaration inexacte au notaire. Tout en rappelant qu’il n’avait aucune obligation de faire procéder à une expertise de la valeur du bien objet de la donation et qu’il a été jugé que la responsabilité du notaire ne pouvait pas être engagée en raison d’une sous-évaluation du bien sauf s’il était démontré que le notaire disposait d’éléments lui permettant de déceler ou même de suspecter une sous-évaluation manifeste. Il soutient que les donateurs et le donataire qui résident sur la commune de [Localité 4], avaient eux-mêmes estimé conjointement la valeur de ce terrain qui avait été décrit comme un verger situé à côté d’un cimetière. Il estime que cette valeur annoncée du terrain était en corrélation avec sa consistance et son emplacement outre le fait que le bien est concerné par de nombreuses servitudes d’utilité publique grevant le terrain et telles que rappelées dans l’acte notarié.

Il affirme qu’il n’avait pas d’autres investigations à faire et particulièrement pas une évaluation immobilière et que seuls les manquements des donateurs et du donataire ont constitué le fait générateur du dommage qu’ils allèguent et le paiement des droits de mutation ne constitue pas un préjudice. Il soutient qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les diligences effectuées par le notaire et le redressement fiscal invoqué par les appelants.

A titre subsidiaire, il expose que le préjudice invoqué par les appelants demeure fondé que sur une proposition de rectification datée du 4 février 2022 et qu’il n’est produit aucun avis de recouvrement et le bordereau de situation du 14 avril 2023, versé aux débats est sans effet sur la preuve d’un paiement. Il oppose que la proposition de rectification et le « bordereau de situation » sont adressés au seul Monsieur [Y], donataire, de sorte que les époux [L] sont sans qualité ni intérêt à agir à l’encontre de l’intimé à cet égard et la demande d’indemnisation des époux [L] pour perte de chance de ne pas accepter la donation en tant que dirigée à l’encontre de l’intimé est irrecevable ce d’autant qu’ils sont les donateurs et ne sont débiteurs d’aucune somme auprès du trésor.

Rappelant que la donation n’est pas remise en cause, il fait valoir que les donateurs ne peuvent invoquer un défaut d’information en matière fiscale de la part du notaire puisque cette donation ne les a pas rendus débiteurs de la moindre somme auprès du trésor et ne sauraient soutenir qu’ils auraient, sans le démontrer, préféré opter pour une vente plutôt qu’une donation, dès lors, l’opération, ne génère pour eux aucun préjudice.

Il explique que si Monsieur [Y] est le seul débiteur, aux termes de l’acte notarié et des pièces qu’il produit, de tout éventuel redressement fiscal, il ne démontre pas avoir versé quelque somme que ce soit relative à la donation au trésor, de sorte que son préjudice, à le supposer existant et en relation directe avec la faute qu’il tente d’imputer à l’intimé, reste hypothétique.

Il oppose que Monsieur [Y] pourrait invoquer une perte de chance de ne pas accepter la donation ou une perte de chance d’échapper à un redressement fiscal. Il expose que la perte de chance, par nature aléatoire, ne peut être égale à la valeur de l’avantage perdu, mais seulement à une fraction de celui-ci en fonction de la probabilité d’occurrence de cette chance (Cass. Civ. 1re, 16 juill. 1998, n° 96-15.380) et l’indemnisation en matière de redressement fiscal ne peut correspondre qu’à une fraction du rappel que le contribuable aurait pu éviter ou de l’avantage fiscal qu’il aurait pu obtenir, déterminée en fonction de la probabilité qu’avait le contribuable d’éviter le rappel ou de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux et en tout état de cause, les intérêts de retard ne constituent pas un préjudice indemnisable puisqu’ils correspondent à une indemnité visant à réparer le préjudice subi par l’État à raison du non-respect par les contribuables de leurs obligations de déclarer et payer l’impôt aux dates légales.

Il rappelle que cette perte de chance est nulle car Monsieur [Y] a accepté la donation qui lui a été faite, en toute connaissance de cause et ne justifie d’aucun paiement des droits redressés, majorations ou intérêts de retard.

Il conteste le bien-fondé de la demande indemnitaire au titre du préjudice moral allégué.

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le conseiller de la mise en l’état a ordonné la clôture de l’instruction du dossier.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de constatations, de dire ou de juger qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et ceux qui en dépendent, en conséquence, la cour n’est donc saisie que par les chefs critiqués dans l’acte d’appel ou par voie d’appel incident.

Aux termes des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

I- Sur la responsabilité du notaire

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Aux termes de l’ancien article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La cour observe que s’agissant de la qualification de la faute du notaire, d’une part, il incombe au notaire, officier ministériel, d’accomplir sa mission avec diligence, de conseiller et d’informer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes qu’il reçoit, ainsi que de garantir l’utilité et l’efficacité juridique desdits actes. L’obligation pour les notaires de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’ils dressent s’étend à tous les actes auxquels ils donnent la forme authentique, en matière de libéralité, la faute du notaire ne peut être retenue si ce dernier rapporte la preuve qu’il ne disposait pas d’éléments propres à le faire douter de la véracité des déclarations des donateurs ou donataires.

En l’espèce, les appelants font grief au notaire ayant reçu un acte de donation d’avoir méconnu son obligation de conseil en ayant omis de les éclairer de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l’opération constatée par son acte, notamment quant aux incidence fiscales d’un acte de donation d’un terrain faiblement valorisé au regard des valeurs opposées par l’administration fiscale lors d’un redressement postérieur audit acte ayant généré un rappel de droits, des pénalités et intérêts de retard.

Il résulte des dispositions de l’acte dont une copie est versée aux débats que cette libéralité, constatée par acte authentique réalisé par M. [F], est intervenue entre personnes dépourvues de lien de parenté, le donataire étant qualifié de non parent à l’égard des donateurs. Il est établi que la fiscalité applicable à cette mutation relève d’une taxation à hauteur de 60 % de la valeur du bien outre les droits de publicité foncière. L’efficacité de l’acte n’est pas contestée en ce que le transfert de propriété a été réalisé mais les appelants reprochent au notaire de ne pas les avoir mis en garde quant au risque de redressement de la valeur du bien et ne pas les avoir suffisamment informés des conséquences fiscales et d’éventuelles majorations de droits et pénalités. Ils ne contestent pas le bien fondé de l’action en rectification de la valeur opérée par l’administration fiscale qui a relevé à 190 000 euros l’estimation réelle du bien transmis et opéré un calcul de droits complémentaires sur cette base. Ils reprochent au notaire d’avoir méconnu ce risque de réévaluation de les avoir exposés à cette sanction fiscale de la sous-évaluation.

Les appelants font valoir que le notaire disposait d’éléments à sa disposition pour suspecter une sous-évaluation du bien donné car le professionnel disposait outre sa connaissance du marché immobilier, car exerçant son activité depuis une vingtaine d’années de documents visés à son acte tel celui établissant le caractère constructible du bien peu compatible avec l’évaluation retenue ou encore le titre de propriété fondant les droits des donateurs.

Si le notaire chargé d’un acte constatant une transfert de propriété immobilière à titre gratuit est tenu d’alerter les parties lorsqu’il dispose d’éléments lui permettant de déceler ou de suspecter que les biens en cause ont été manifestement sous-évalués, la seule connaissance du marché, la détention d’un certificat d’urbanisme ne sauraient à eux seuls générer une suspicion quant à la valorisation retenue, laquelle selon les dispositions de l’acte ressort d’une estimation déclarée par les parties au notaire.

Au cas particulier, les appelants ne justifient pas avoir confié au notaire quelque mission tenant à valoriser le bien antérieurement à la transmission et à la réalisation de l’acte.

Si les appelants font valoir que les titres antérieurs rappelés dans l’acte au titre de l’origine de propriété contenaient des éléments de valorisation, il sera observé, d’une part, que ces titres ne sont pas communiqués au nombre des pièces déposées, d’autre part, que les appelants ne déterminent aucune valorisation extraite desdits titres.

Par ailleurs, les appelants ne contestent pas le contenu même de l’acte renvoyant expressément, d’une part à la valeur estimative du bien résultant de leurs propres déclarations, d’autre part au rappel exprès des obligations découlant des affirmations présumées sincères des parties à l’acte et leurs conséquences notamment des sanctions fiscales en cas d’inexactitude.

Si les appelants évoquent à hauteur de cour l’absence de toute possibilité de renoncer au projet de transmission du terrain soumis à redressement sous la forme d’une donation, s’ils avaient eu connaissance des conséquences d’un redressement évoqué par les énonciations même de l’acte, ils ne justifient d’aucun élément les ayant privés de cette faculté de renoncer avant l’apposition des signatures sur l’acte authentique après lecture faite des rappels des sanctions. Ils n’invoquent aucun élément tendant à remettre en cause la transmission à titre gratuit du bien constatée par cet acte, cette finalité demeurant, à défaut de tout élément contraire rapporté par les appelants, le seul objectif poursuivi les donateurs et le donataire bénéficiaire de la libéralité qui n’ont jamais évoqué la possibilité de recourir à un autre type de transmission.

La cour observe par ailleurs que les déclarations de l’intimé évoquant la nature du terrain donné qualifié de parcelle de terre, dans l’acte, concernée par des servitudes d’utilité publique et décrite comme étant un verger bordant un cimetière dans les écritures n’est pas contestée par les appelants. Ces éléments ont pu convaincre l’officier public de la sincérité des déclarations des parties auxquelles il a prêté son concours pour assurer la transmission d’un bien de faible valeur.

Ainsi en imputant une faute au notaire tenant à la sous-évaluation des biens visés dans l’acte de donation établi le 19 juillet 2019, au motif qu’elle aurait été notable, sans établir qu’elle aurait été manifeste et que le notaire disposait d’éléments lui permettant de suspecter la sincérité des déclarations des parties, les appelants n’établissent pas la preuve d’un manquement du professionnel à son obligation de conseil. Ils échouent à démontrer que la responsabilité du notaire ait pu être engagée pour un quelconque manquement à son devoir de conseil sur la portée, les effets et les risques de l’acte reçu sur la foi de leurs déclarations.

S’agissant de la caractérisation de la faute imputable à l’intimé en sa qualité d’officier public dans l’exercice de sa mission de notaire rédacteur d’un acte emportant transmission à titre gratuit d’un immeuble, la cour observe que les parties ne font que reprendre leurs prétentions et moyens de première instance. Conformément aux dispositions de l’article 955 du Code de procédure civile, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef en ce qu’elle a retenu que les appelants ne pouvaient utilement reprocher au notaire d’avoir dressé un acte comportant une valeur du bien inexacte alors que cette inexactitude ne procède que de l’erreur commise par eux dans l’évaluation du bien déclarée par leur soins sans qu’aucun élément ne permette d’établir que le notaire ait eu la possibilité de suspecter l’insincérité des déclarations faites et donc de douter de la véracité des déclarations des donateurs ou donataires.

C’est à bon droit en conséquence que le premier juge a considéré que M. [F], dans l’exercice de ses fonctions de notaire, chargé de conférer la forme authentique à la libéralité consentie par les époux [L]-[W] à M. [Y] n’avait commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile et qu’il a débouté Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires dirigées contre ledit M. [F] fondés sur la perte de chance de ne pas accepter la donation qui aurait fait échec au redressement pratiqué par l’administration fiscale.

Succombant dans la démonstration d’une faute, imputable à l’intimité, à l’origine du redressement fiscal, la demande additionnelle de M. [Y] tendant au paiement d’une somme égale aux intérêts de retard, chiffrés à 6 890 euros sera rejetée.

II- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement déféré sera approuvé en ce qu’il a laissé les dépens de première instance à la charge commune de Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] et condamné ces derniers au paiement en faveur de Monsieur [F] de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à hauteur d’appel, Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] seront condamnés in solidum aux dépens.

Aucune considération d’équité ne justifie en la cause de laisser à la charge de Monsieur [H] [F], les frais irrépétibles engagés par la présente instance et Monsieur [K] [L], Madame [V] [W], son épouse, et Monsieur [G] [Y] seront solidairement condamnés à lui verser, à ce titre, une somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande indemnitaire formée par Monsieur [G] [Y] à l’encontre de Monsieur [H] [F],

Condamne solidairement Monsieur [K] [L], Madame [V] [W] épouse [L] et Monsieur [G] [Y] à payer à Monsieur [H] [F], la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [L], Madame [V] [W] épouse [L] et Monsieur [G] [Y] aux dépens d’appel.

La Greffière Le Président de chambre