RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00264 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GDM6

[V], [O]

C/

[J]

Jugement Au fond, origine TJ de [Localité 1], décision attaquée en date du 23 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 11-23-271

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 29 AVRIL 2026

APPELANTS :

Madame [G] [V]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001342 du 16/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Monsieur [I] [O]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001343 du 16/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMÉ :

Monsieur [M] [J]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Claire LALLEMENT-HURLIN, avocat au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me GIACOMINI,Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2022, M. [M] [J] a consenti à M. [I] [O] et Mme [G] [K] un bail portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 990 euros.

Le 2 mars 2023, M. [O] et Mme [V] ont saisi le tribunal judiciaire de Thionville aux fins de condamner M. [J] à effectuer les travaux nécessaires à l’usage paisible et à la décence du logement sous astreinte et à leur verser des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et une indemnité titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] a demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des demandeurs, les condamner à lui payer la somme de 2.040 euros au titre des loyers impayés et une indemnité d’occupation mensuelle de 990 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à évacuation des lieux, à retirer divers éléments du jardin et des communs et lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 23 janvier 2024, le tribunal a :

— débouté M. [O] et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de M. [J]

— condamné M. [O] et Mme [V] à payer à M. [J] la somme de 2.040 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— prononcé la résiliation du bail consenti à M. [O] et Mme [V] et concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3]

— ordonné l’expulsion de M. [O] et Mme [V] et de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné M. [O] et Mme [V] à son paiement au profit de M. [J] jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 990 euros

— condamné M. [O] et Mme [V] à procéder au retrait du trampoline implanté dans le jardin privé, des encombrants sous bâche de la cour commune, des encombrants du jardin commun ainsi que ceux entreposés dans le corps de ferme de M. [J] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 15 euros par jour de retard dans un délai maximum de quatre mois au terme duquel M. [J] pourra solliciter la liquidation de l’astreinte et/ou le prononcé d’une nouvelle astreinte

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— condamné M. [O] et Mme [V] aux dépens et à payer à M. [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration déposée au greffe le 12 février 2024, M. [O] et Mme [V] ont interjeté appel de toutes les dispositions du jugement.

Par ordonnance d’incident du 11 septembre 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de M. [J] en date des 27 juin 2024, 15 juillet 2024 et 13 mars 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 8 octobre 2025, les appelants ont demandé à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes tendant à la condamnation de M. [J] à leur payer la somme de 10.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance ainsi que la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les a au contraire, condamnés à lui payer la somme de 2.240 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 septembre 2023, prononcé la résiliation du bail, ordonné leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef et les a condamnés à payer à M. [J] la somme de 990 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à leur libération effective des lieux, à procéder au retrait du trampoline implanté dans le jardin privé, des encombrants sous bâche de la cour commune, des encombrants du jardin commun ainsi que ceux entreposés dans le corps de ferme de M. [J] et à payer à celui-ci la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

— juger n’y avoir lieu à résiliation du bail, à leur expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation

— débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes

— condamner M. [J] à leur payer la somme de 10.680 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance et subsidiairement la somme de 7.920 euros

— subsidiairement, en cas de confirmation de la résiliation du bail, ordonner la compensation des créances réciproques des parties

— condamner M. [J] aux dépens de première instance et d’appel.

Ils exposent avoir constaté dès l’entrée dans le logement des désordres (défectuosité de la porte d’entrée, humidité, dysfonctionnement de la chaudière, obturation des toilettes, fuite de la robinetterie) et que l’intimé n’a procédé qu’à quelques réfections après plusieurs relances. Ils indiquent être à jour du paiement du loyer, à l’exception de l’échéance de décembre 2023 non réglée parce qu’ils ont dû supporter le coût d’une intervention pour débloquer la porte d’entrée du logement et sont fondés à opposer l’exception d’inexécution, et contestent la demande de résiliation du bail. Ils précisent avoir donné congé et libéré les lieux le 30 juin 2024 et que le loyer de juin 2024 se compense avec le dépôt de garantie. Ils ajoutent que leur condamnation à retirer les objets entreposés à l’extérieur de l’immeuble doit être annulée parce qu’il n’y pas lieu à résiliation du bail, qu’ils ont spontanément retiré les quelques affaires que le bailleur les avait autorisés à stocker et que la demande est sans objet depuis leur départ.

Ils sollicitent des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi du fait de l’absence d’intervention de l’intimé pour mettre fin aux désordres notamment l’humidité excessive, l’absence de VMC dans la salle de bains, la déperdition énergétique et la consommation excessive d’électricité, à raison de 50% du loyer courant soit 10.684 euros sur une période de 24 mois, subsidiairement à hauteur d’un tiers soit 7.920 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les loyers

L’article 7 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

En l’espèce, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les appelants ne justifient pas être à jour du paiement de leur loyer. En effet, les extraits de compte qu’ils produisent mentionnent des virements au profit du bailleur s’élevant fréquemment à 980 euros par mois, alors qu’il résulte de leurs conclusions et des constatations du premier juge que les échéances mensuelles sont de 990 euros par mois comprenant la provision sur charges. En outre, ces extraits de compte ne font état d’aucun virement au titre des mois de mai et décembre 2023 et il n’est fourni aucune pièce attestant du paiement de ces deux échéances alors que la charge de cette preuve leur incombe. Les loyers et charges échus impayés au 12 décembre 2023 s’élèvent à la somme de 2.040 euros tel que retenue par le premier juge.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Pour étayer leur demande d’exception d’inexécution, les appelants produisent un procès-verbal de constat dressé le 10 novembre 2023 faisant état de traces de moisissures dans la chambre parentale, de traces de peinture décollée et d’humidité au dessus de la fenêtre de la salle de bains, de joints de baignoire noircis, d’une odeur d’urine dans la chambre d’enfant et des traces d’humidité en dessous de la fenêtre à l’angle de cette pièce. Toutefois, il n’est fourni aucune pièce objective de nature à établir que ces désordres dont les origines peuvent être diverses, sont imputables au bailleur, étant observé que le procès-verbal d’état des lieux d’entrée n’est pas versé aux débats. Les autres désordres dénoncés (défectuosité de la chaudière, obturation des toilettes, fuite de la robinetterie) ne ressortent que d’un courrier et d’un message électronique des locataires qui ne sont corroborés par aucun élément objectif, de sorte que ni l’existence de ces dysfonctionnements ni leur cause ne sont établies. La réalité d’une déperdition énergétique excessive n’est pas davantage démontrée, la facture d’électricité produite étant à elle seule dépourvue de valeur probante en l’absence de pièce objective attestant de la taille du logement ou encore des habitudes de chauffe.

En revanche, il est établi que les locataires ont déploré un blocage de la serrure de la porte d’entrée de leur logement le 6 décembre 2023 date à laquelle ils ont fait intervenir la société RMS dépannage pour y remédier. Il ressort de la facture de cette entreprise pour un montant de1.210 euros que l’incident procède de la défaillance de la serrure laquelle relève de la responsabilité du bailleur qui doit dès lors supporter le coût de cette réparation non locative. Ayant procédé à son règlement, les appelants sont fondés à en compenser le montant avec le loyer courant s’agissant de créances issues d’obligations réciproques, certaines, liquides et exigibles. En conséquence ils sont condamnés à verser à l’intimé au titre de l’arriéré de loyers et charges la somme de 830 euros (2.040 – 1.210) avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Le jugement est infirmé

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte de ce qui précède que les appelants sont redevables d’un arriéré de loyer et charges de 830 euros. Indépendamment du montant de cet arriéré, il est relevé, au vu du décompte des virements effectués, que pendant de nombreux mois ils ne se sont acquittés que partiellement du loyer, qu’ils se sont abstenus de tout règlement pendant plusieurs mois (janvier à avril 2023) et qu’ensuite, juste après avoir régularisé l’arriéré, ils n’ont pas honoré l’échéance courante (mai 2023) puis réglé les échéances suivantes avec retard (juillet et août 2023). Ces multiples incidents caractérisent des manquements graves et renouvelés des locataires à leur obligation essentielle de payer le loyer et justifient le prononcé de la résiliation du contrat de bail. Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion des appelants, étant observé que s’ils soutiennent avoir quitté le logement ils n’en justifient pas.

Sur l’obligation de faire

Il n’y a pas lieu de condamner les appelants à procéder au retrait d’un trampoline et d’encombrants entreposés dans le jardin privé, la cour commune, le jardin commun et le corps de ferme, aucune pièce n’étant versée aux débats pour attester de la présence de ces objets, laquelle est contestée. Le jugement est infirmé et M. [J] est débouté de ce chef de demande.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en fixant l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et en condamnant les appelants à son paiement au profit du propriétaire jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 990 euros. Le jugement est donc confirmé.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ce qui précède que la preuve d’une défaillance du bailleur à ses obligations, telles que définies par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, n’est pas rapportée à l’exception d’un manquement à l’obligation d’entretien de la serrure de la porte d’entrée du logement. Le blocage de cet élément d’équipement ne démontre pas pour autant l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les appelants dès lors qu’il est établi qu’ils ont immédiatement fait intervenir un technicien qui a procédé au remplacement de la serrure. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de d’indemnisation. Par voie de conséquence, ils sont également déboutés de leur demande de compensation

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. Les appelants, partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [I] [O] et Mme [G] [K] à payer à M. [M] [J] la somme de 2.040 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 décembre 2023 et à procéder au retrait du trampoline implanté dans le jardin privé, des encombrants sous bâche de la cour commune, des encombrants du jardin commun ainsi que ceux entreposés dans le corps de ferme de M. [M] [J], sous peine d’astreinte et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [I] [O] et Mme [G] [K] à payer à M. [M] [J] la somme de 830 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter 23 janvier 2024 ;

DÉBOUTE M. [M] [J] de sa demande tendant à la condamnation de M. [I] [O] et Mme [G] [K] à procéder au retrait du trampoline implanté dans le jardin privé, des encombrants sous bâche de la cour commune, des encombrants du jardin commun ainsi que ceux entreposés dans le corps de ferme de M. [M] [J], sous peine d’astreinte ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [I] [O] et Mme [G] [K] de leur demande subsidiairement de compensation ;

CONDAMNE M. [I] [O] et Mme [G] [K] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.