RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01577 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GAGL

[T]

C/

S.C.I. [P]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 1], décision attaquée en date du 15 Juin 2023, enregistrée sous le n° 11-22-0427

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 13 MAI 2026

APPELANTE :

Madame [K] [T]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.C.I. [P]

[Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 13 mai 2026 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2018, Mme [S] [Q] a consenti à Mme [K] [T] un bail sur un appartement n°37 et un parking aérien situés [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 310 euros outre 60 euros de provision sur charges. Ces locaux ont été vendus à la SCI [P] le 30 août 2019.

Par actes d’huissier signifiés les 25 août et 28 octobre 2022, Mme [T] a assigné devant le tribunal de proximité de Saint-Avold Mme [Q] et la SCI [P] aux fins de voir ordonner avant dire droit une expertise de l’installation électrique du logement.

Mme [Q] a demandé au tribunal de prononcer l’irrecevabilité de la demande, la rejeter et condamner Mme [T] au paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [P] a demandé au tribunal de déclarer les prétentions de Mme [T] irrecevables, la débouter de ses demandes, reconventionnellement juger que Mme [T] a résilié le bail d’habitation, ordonner son expulsion et la condamner au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 15 juin 2023, le tribunal a':

— déclaré irrecevable la demande de Mme [T] à l’encontre de Mme [Q]

— débouté Mme [T] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts

— déclaré recevable la demande de Mme [T] à l’encontre de la SCI [P]

— débouté Mme [T] de sa demande

— constaté reconventionnellement la résiliation du bail liant Mme [T] à la SCI [P] par l’effet du congé donné par Mme [T]

— constaté que Mme [T] est occupante sans droit ni titre de l’appartement numéro 37 et de la place de parking aérien situés [Adresse 6] mésanges, [Adresse 7] à [Localité 4]

— ordonné à Mme [T] de libérer les lieux susvisés de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef

— ordonné à défaut de libération volontaire l’expulsion de Mme [T] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 4], au besoin avec l’assistance de la force publique et après l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— condamné Mme [T] aux dépens et à verser à Mme [Q] et à la SCI [P] la somme de 500 euros à chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe le 28 juillet 2023, Mme [T] a interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement hormis celles ayant déclaré irrecevable sa demande à l’encontre de Mme [Q], débouté Mme [Q] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts et déclaré recevable sa demande à l’encontre de la SCI [P]. Elle a uniquement intimé la SCI [P].

Par arrêt avant dire droit du 24 avril 2025, la cour a ordonné à la SCI [P] de produire en original la lettre de congé datée du 26 octobre 2021et aux parties, en particulier à Mme [T], de produire tous documents contemporains à cette lettre sur lesquels figurent son écriture et sa signature et de faire toute observation utile sur les pièces produites.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 13 octobre 2025, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement et de':

— avant dire droit ordonner une expertise technique et commettre pour y procéder tel expert électricien avec pour mission de faire toute constatation utile sur l’existence des désordres allégués, examiner l’installation électrique du logement dans son ensemble, signaler toutes les anomalies détectées, examiner plus particulièrement le tableau électrique de l’appartement, dire si les branchements de ce tableau électrique sont tous conformes et correspondent bien au seul usage de l’appartement loué, examiner tous les convecteurs électriques de l’appartement et relever leurs spécifications techniques, mesurer leurs consommations, dire s’ils sont conformes à leur usage et dire si des travaux doivent être entrepris en urgence pour empêcher la survenance d’un désordre ou pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens

— en tout état de cause et en l’état condamner la SCI [P] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre du préjudice résultant de la surconsommation anormale d’électricité

— déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la demande reconventionnelle de la SCI [P] et en conséquence rejeter ses demandes

— en tant que de besoin déclarer nul et de nul effet le congé qui lui est attribué

— à titre infiniment subsidiaire condamner la SCI [P] à lui rembourser l’intégralité des loyers versés depuis le mois de février 2022

— en tout état de cause condamner la SCI [P] aux dépens de première instance et d’appel et à lui verser la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que la première facture EDF sur une période de 7 mois faisait état d’une consommation anormale d’électricité avec un montant très supérieur au coût prévisible selon le diagnostic de performance énergétique remis lors de la conclusion du bail, qu’elle a recherché la responsabilité du bailleur sur le fondement des vices du consentement et que par jugement du 28 avril 2020 sa demande a été rejetée au motif que le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur indicative et ne peut engager la responsabilité du propriétaire. Elle précise que son assureur a dépêché un expert qui a relevé une anomalie se situant sous le meuble de l’évier où des fils apparaissent sans protection et constaté que les circuits de chauffage et du ballon d’eau chaude étaient neutralisés au niveau électrique, en sorte qu’aucun test ni examen des radiateurs ou du tableau électrique n’a pu être réalisé. Elle conteste la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir aux motifs que le congé dont se prévaut l’intimée n’est pas valable, que les parties y ont renoncé et qu’elle a toujours un intérêt à agir pour obtenir réparation du préjudice subi pendant le bail. Sur la demande d’expertise, elle explique que tout l’intérêt de cette mesure réside dans la réalisation de tests et examens des radiateurs et du tableau électrique ajoutant que la société Saretec a estimé le préjudice causé par la surconsommation à 3.000 euros.

Elle fait valoir que la demande de constat de la résiliation du bail est irrecevable faute d’avoir été dénoncée à la CCAPEX, qu’en tout état de cause elle n’est pas fondée puisque le congé qui lui est attribué n’émane pas de sa personne, ne comporte ni destinataire ni indication quant au bail censé être résilié et n’a pas été délivré dans l’une des formes prévues par l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, ajoutant que suite à l’arrêt avant dire droit, l’intimée prétend qu’elle n’est plus en possession de l’original du congé pour un motif fallacieux et fait ainsi obstacle à la vérification d’écriture. Elle souligne que la date de résiliation a été fixée sans fondement au mois de février 2022 alors que la date de réception de la lettre est indéterminée et en déduit que le congé n’est pas valable. Subsidiairement elle soutient que les parties ont tacitement renoncé à s’en prévaloir, la propriétaire n’ayant sollicité reconventionnellement le constat de la résiliation que par conclusions du 23 mars 2023 alors que compte tenu du délai écoulé et de la poursuite du paiement des loyers, le bail s’est nécessairement poursuivi d’un commun accord, ajoutant qu’aucune demande en paiement d’une indemnité d’occupation n’a été formée avant des conclusions du 30 janvier 2024. Plus subsidiairement, en cas de confirmation de la résiliation du bail, elle sollicite le remboursement des loyers depuis le mois de février 2022 au motif que le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer par la seule volonté de celui qui l’a délivré.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 7 septembre 2025, la SCI [P] demande à la cour de':

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable la demande de Mme [T] à son encontre

— juger irrecevables les demandes principales de Mme [T]

— subsidiairement confirmer le jugement

— y ajoutant, condamner Mme [T] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges, outre intérêts et indexations, à compter du 1er février 2022, date de résiliation effective du bail à l’initiative du locataire

— débouter Mme [T] de ses prétentions

— la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Elle soutient que l’appelante, qui a résilié le contrat de location selon une lettre du 26 octobre 2021, ne peut plus invoquer être locataire de l’appartement et qu’en conséquence elle est irrecevable en sa demande principale d’expertise pour défaut d’intérêt et de qualité à agir, précisant que si en raison de l’ancienneté du dossier, elle n’est plus en possession de l’original du congé, il n’est pas démontré que celui-ci n’émane pas de la locataire. Sur le fond, elle reprend la motivation du premier juge ayant rejeté la demande d’expertise et ajoute que l’appelante n’apporte aucun élément susceptible de remettre en cause la décision, que selon le rapport du CALM qui conclut à la décence du logement, elle a volontairement bouché les entrées d’air sur les fenêtres, que le cabinet Saretec a relevé qu’elle avait arraché la VMC et qu’il a été constaté qu’elle chauffe l’appartement à plus de 25 degrés tous les jours. Elle fait valoir que la demande de dommages et intérêts est tout aussi infondée.

Elle prétend que la régularité du congé est vainement contestée, que l’appelante ne peut se prévaloir d’éventuelles irrégularités de forme dès lors que c’est elle qui l’a délivré et qu’il lui a été donné acte de sa volonté de mettre fin au bail sans contester la validité de ce congé. Elle conteste la poursuite tacite du contrat de location, indiquant que Mme [T] s’était engagée à partir du logement suite à son préavis de départ mais qu’elle s’est maintenue dans les lieux, qu’elle a cessé de régler l’indemnité d’occupation convenue et qu’elle n’a pas contesté le courrier du 5 septembre 2022 la mettant en demeure de quitter les lieux. Elle soutient être fondée à solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec indexation à compter de la fin du mois de janvier 2022 et s’oppose à toute demande de remboursement de ces indemnités à compter du mois de février 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Mme [T]

Selon l’article 32 du code de procédure civile, toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

En l’espèce, l’intimée soutient que les demandes de l’appelante sont irrecevables faute de qualité et d’intérêt à agir, celle-ci n’étant plus locataire de l’appartement litigieux. C’est à juste titre que le premier juge a rejeté cette fin de non-recevoir. Quelle que soit la réalité du congé dont se prévaut l’intimée, la résiliation qu’elle allègue n’est pas rétroactive de sorte qu’elle est sans effet sur la qualité préexistante de locataire et Mme [T] est recevable à solliciter une expertise de l’appartement et l’indemnisation du préjudice subi pendant son occupation. Le jugement est confirmé.

Sur le fond, selon les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

L’appelante produit le rapport d’une expertise privée réalisée par la société Saretec en septembre 2021 faisant état «'d’un logement effectivement énergivore'». Toutefois, cette affirmation est exclusivement fondée sur le montant des dépenses d’électricité sans autre constatation ou explication, alors que comme l’a pertinemment relevé le premier juge, le coût très élevé de factures d’électricité ne suffit nullement à mettre en évidence une anomalie de l’installation électrique et/ou des radiateurs électriques équipant le logement. Aucun élément relatif aux habitudes de chauffe et à la consommation d’eau chaude de l’appelante n’est produit et un rapport du mois de juillet 2021 établi par le CALM ne relève aucune anomalie de l’installation électrique et conclut à la décence du logement, contredisant ainsi l’expert d’assurance. Si cet expert évoque d’autres désordres, en particulier l’obturation des grilles d’aération et l’ajout sauvage d’une prise électrique dans le cellier à partir d’une prise de la cuisine, il ressort de ses propres constatations que ces désordres ne peuvent être imputés à la SCI [P], notamment l’ajout de la prise de courant qui ne figure pas dans l’état des lieux d’entrée. Il s’en déduit que la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien n’est en rien rapportée. Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve comme le précise l’article 146 du code de procédure civile et dès lors le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [T] de sa demande d’expertise laquelle n’est aucunement légitimée par la nécessité de tests ou examens des radiateurs et du tableau électrique qui ne sont préconisés ni par le CALM, ni même par l’expert de la société Saretec qui s’est abstenu d’y procéder. La décision est également confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts de l’appelante.

Sur la résiliation du bail

C’est en vain que l’appelante conteste la recevabilité de la demande reconventionnelle de la SCI [P] au motif qu’elle n’a pas été dénoncée à la CCAPEX en application de l’article 24 II de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989. En effet, ces dispositions, dans leur version applicable au litige, sont relatives aux assignations tendant au constat de la résiliation du bail après un commandement de payer resté infructueux ou au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’il est motivé par une dette locative du preneur, alors qu’en l’espèce la demande de résiliation est fondée sur la délivrance d’un congé par la locataire. En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond, l’article 12 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délais prévues. L’article 15 de la même loi précise que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis est de trois mois sauf dans les cas limitativement énumérés où il est d’un mois.

En l’espèce, si l’intimée se prévaut d’un congé de l’appelante, elle ne produit qu’une copie d’une lettre manuscrite à l’entête de Mme [T] datée 26 octobre 2021 et n’a pas déféré à l’arrêt avant dire droit du 24 avril 2025 lui ordonnant de produire en original ce document au motif qu’il n’est plus en sa possession, 'le dossier ayant été archivé eu égard à son ancienneté'. Indépendamment du fait qu’il n’est pas expliqué les raisons pour lesquelles l’archivage d’un dossier le rend indisponible, il est rappelé qu’il ne peut être procédé à une vérification d’écriture que sur l’original du document litigieux. Contrairement à ce que soutient l’intimée, il n’appartient pas à l’appelante de démontrer la fausseté du document mais à elle-même d’établir l’authenticité de l’écriture et de la signature contestées et c’est en vain qu’elle produit à cet effet la lettre recommandée que la SAS Aci Immo, gestionnaire du logement, a adressée à Mme [T] presque un an plus tard, le 5 septembre 2022, la mettant en demeure de quitter l’appartement. En effet, si ce courrier atteste que la SCI a bien été destinataire d’un «'préavis de départ'» à une date qui n’est pas déterminée, il ne démontre pas en revanche que celui-ci émane de la locataire. Faute de rapporter cette preuve, la copie versée aux débats étant à elle seule dépourvue de valeur probante, l’intimée n’établit pas la réalité du congé et par voie de conséquence de la résiliation qu’elle invoque. Il s’ensuit que le jugement est infirmé et la SCI [P] est déboutée de sa demande tendant au constat de la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion de Mme [T] des locaux.

En conséquence du rejet de la demande de résiliation et de l’absence de congé valablement délivré, le contrat de bail s’est poursuivi entre les parties et l’appelante n’est pas occupante sans droit du logement. En conséquence, le jugement est infirmé et la SCI [P] est déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation. Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de remboursement des loyers payés depuis le mois de février 2022.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

En cause d’appel, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, elles sont condamnées à supporter pour moitié les dépens d’appel et déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [K] [T] de sa demande d’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de la SCI [P]';

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable la demande de Mme [K] [T] à l’encontre de la SCI [P], l’a déboutée de sa demande et l’a condamnée aux dépens et à verser à la SCI [P] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE la SCI [P] de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail liant les parties et ordonner l’évacuation de Mme [K] [T] des locaux situés [Adresse 9], à [Etablissement 1] (57730)';

Y ajoutant,

DEBOUTE la SCI [P] de sa demande de condamnation de Mme [K] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation';

CONDAMNE chacune des parties à supporter la moitié des dépens d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.