RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 25/01032 – N° Portalis DBVS-V-B7J-GMLM

[K], [I]

C/

E.P.I.C. [Localité 1]

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 2]

14 Mai 2025

24/000158

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 10 JUIN 2026

APPELANTS :

Monsieur [G] [K]

[Adresse 1] [Localité 3]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-003239 du 30/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Madame [J] [I]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-003238 du 25/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMÉ :

E.P.I.C. [Localité 1]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2026, en audience publique les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2023, l’EPIC [Localité 1] a consenti un bail à M. [G] [K] et Mme [J] [I] portant sur un local d’habitation situé à [Localité 4], [Adresse 4].

Par acte du 24 mai 2023, l’EPIC Moselis a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 19 février 2024, il les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires et les condamner à titre provisionnel à lui verser une somme au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 14 mai 2025, le juge des référés a :

— écarté des débats les conclusions de M^e Duchet du 9 janvier 2025

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 13 janvier 2023 entre M. [K], Mme [I] et l’EPIC [Localité 1] concernant le logement situé à [Localité 4], [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 juillet 2023

— condamné à titre provisionnel M. [K] et Mme [I] à payer à l’EPIC [Localité 1] la somme de 3.164,12 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, soit 1.582,06 euros chacun, incluant l’échéance de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance pour le surplus

— rejeté la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire – ordonné en conséquence l’expulsion de M. [K] et Mme [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé à [Adresse 5] [Localité 3], [Adresse 4]

— ordonné à M. [K] et Mme [I] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut pour M. [K] et Mme [I] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, l’EPIC [Localité 1] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue a l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable

— dit qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné à titre provisionnel M. [K] et Mme [I] à payer à l’EPIC [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 392,70 euros soit 196,35 euros chacun à compter du 24 juillet 2023 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 3.164,12 euros outre intérêts à laquelle M. [K] et Mme [I] sont déjà condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 24 juillet 2023 et la date de l’ordonnance

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [K] et Mme [I] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L.711-1 et suivants du code de la consommation

— rejeté toute autre demande

— condamné M. [K] et Mme [I] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale, et à payer à l’EPIC [Localité 1] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 3 juin 2025, M. [K] et Mme [I] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 2 avril 2026, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et de :

— constater l’existence de contestation sérieuse, dire n’y avoir lieu à référé et déclarer irrecevables les demandes de l’EPIC [Localité 1]

— subsidiairement déclarer ses demandes irrecevables et les rejeter

— plus subsidiairement réduire la provision au titre de l’arriéré locatif à 1.171,11 euros, rejeter le surplus et leur accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

— leur accorder des délais de paiement

— condamner l’EPIC [Localité 1] aux dépens.

Ils exposent que le premier juge n’a pas constaté le résiliation du bail, que leur demande de surendettement a été déclarée recevable le 27 décembre 2024, que la commission a imposé un rétablissement personnel avec effacement des dettes le 12 mars 2025 et que la demande en paiement pour la période antérieure est irrecevable. Ils ajoutent que la demande de provision doit être rejetée compte tenu de l’état du logement et de l’absence de régularisation des charges. A titre subsidiaire ils sollicitent des délais de paiement, précisant que le loyer résiduel est payé et que la somme actualisée réclamée est contestée.

Aux termes de ses dernières conclusions du 1er avril 2026, l’EPIC [Localité 1] demande à la cour de confirmer l’ordonnance, débouter M. [K] et Mme [I] de leurs demandes et les condamner aux dépens d’appel et à lui verser 1.080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le juge des référés a retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 24 juillet 2023, que le bail a été valablement résilié à cette date, que ses demandes sont recevables puisque la décision de recevabilité du surendettement est postérieure à l’acquisition des effets de la clause résolutoire et que, nonobstant l’effacement d’une partie de la dette, les appelants restent devoir la somme de 1.171,11 euros au 25 juillet 2025. Il conteste l’existence d’une exception d’inexécution alors que le logement n’est pas inhabitable et soutient qu’il n’y a pas de contestation sérieuse sur ses demandes. Enfin il s’oppose à la demande de délais de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le juge des référés a exactement constaté que le commandement de payer notifié à M. [K] et Mme [I] le 24 mai 2023 d’avoir à payer la somme de 1.043,38 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, étant relevé que la décision du 27 décembre 2024 déclarant recevable la demande de bénéfice de la procédure de surendettement est postérieure à l’acquisition des effets de la clause résolutoire et sans effet sur la résiliation du bail.

Si les appelants invoquent une exception d’inexécution liée au caractère indécent du logement, il est rappelé qu’ils ne peuvent légitimement suspendre le paiement des loyers sans avoir préalablement obtenu une suspension judiciaire du paiement des loyers en application de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ou si le logement est insalubre et totalement inhabitable. En l’espèce, s’il ressort des pièces produites, notamment les courriers de [Localité 1] et du maire de la commune, que l’immeuble dans lequel se trouve le logement présentait des désordres dans les espaces communs (fissures au niveau des coursives, porte d’entrée qui ne ferme pas), le logement dans lequel a été constaté des désordres n’est pas celui loué par les appelants et ils ne justifient par aucune pièce que leur logement serait inhabitable. Ce moyen est inopérant.

Le grief tenant à l’absence de régularisation des charges est également infondé puisque le commandement de payer a été délivré quelques mois après le début du contrat de bail et qu’il ne s’est même pas écoulé une année de location. Il s’ensuit qu’il n’y a aucune contestation sérieuse sur les demandes de l’intimé.

Le premier juge a exactement constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2023, ce qui induit la résiliation de plein droit du contrat de bail, aucune irrecevabilité n’étant encourue. L’ordonnance est confirmée et les appelants sont déboutés de leur fin de non recevoir.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, à la lecture du décompte arrêté au 26 janvier 2026, les appelants restent devoir à l’EPIC [Localité 1] la somme de 1.488,53 euros après déduction de la dette locative effacée par la décision de rétablissement personnel prise par la commission de surendettement le 12 mars 2025 (3.008,54 euros). Il n’y a aucune contestation sérieuse sur la somme restant due qui est postérieure à la décision de rétablissement personnel et à l’effacement des dettes, s’agissant d’indemnités d’occupation échues après la décision de la commission. Il convient en conséquence de condamner les appelants à verser à l’intimé la somme provisionnelle de 1.488,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 26 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt. L’ordonnance déférée est infirmée.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence l’ordonnance est confirmée sur ces dispositions relatives à l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de grâce

Selon l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission de surendettement le 12 mars 2025, les effets de la clause résolutoire sont suspendus de plein droit pendant un délai de 2 ans à compter de cette date, étant observé que les appelants ont repris le paiement du loyer courant depuis avril 2025. Il est rappelé qu’ils sont tenus de régler le loyer courant et les charges selon les modalités prévues au contrat de bail et qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à terme, la clause résolutoire reprendra ses effets et entraînera la résiliation du contrat de bail de plein droit et l’expulsion des appelants sans nouvelle décision judiciaire. L’ordonnance est infirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. [K] et Mme [I], partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [G] [K] et Mme [J] [I] de leur demande d’irrecevabilité des demandes de l’EPIC [Localité 1] ;

INFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel M. [G] [K] et Mme [J] [I] à payer à l’EPIC [Localité 1] la somme de 3.164,12 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, soit 1.582,06 euros chacun, incluant l’échéance de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance et rejeté la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [G] [K] et Mme [J] [I] à verser à l’EPIC [Localité 1] la somme provisionnelle de 1.488,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 26 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 12 mars 2025 ;

DIT qu’en cas de paiement des loyers courants et charges par M. [G] [K] et Mme [J] [I] à l’EPIC [Localité 1] selon les modalités prévues au contrat de bail et pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi ;

DIT que, en cas de défaut de paiement d’une seule échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit;

ORDONNE en ce cas l’expulsion de M. [G] [K] et Mme [J] [I] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin, passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONFIRME le surplus des dispositions de l’ordonnance de référé ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [G] [K] et Mme [J] [I] aux dépens d’appel ;

DEBOUTE l’EPIC [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.