Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 MARS 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17460 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQ4I

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 22/00823

APPELANT

Monsieur [Y] [X] [K]

né le 18 août 1968 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représenté et assisté par M^e Stéphanie TRIGALO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0127

INTIME

Monsieur [B] [O]

né le 19 février 1973

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Philippe de la GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 4 octobre 2007, M. [C] et Mme [I], aux droits desquels se trouve désormais M. [B] [O], a donné à bail à M. [X] [K] un appartement de deux pièces, situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 1.050 euros, outre une provision pour charges de 100 euros.

Par mail du 8 octobre 2019, M. [X] [K] a avisé le mandataire de son bailleur que le velux n’était plus étanche et que des infiltrations apparaissaient dans le mur du salon.

Au mois de décembre 2020, des travaux ont été réalisés sur le velux du salon et la fenêtre de la chambre.

En janvier 2021, estimant que les travaux n’avaient pas mis fin aux troubles et s’avéraient incomplets, M. [X] [K] a adressé à son bailleur une mise en demeure de procéder aux travaux suivants :

— réparation ou changement de velux ;

— remplacement de la fenêtre dans la chambre,

— remplacement du radiateur,

— travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations dans le salon.

M. [O] a fait réparer le vélux, et fait remplacer la fenêtre et un convecteur électrique.

Le 2 novembre 2021, M. [O] a fait délivrer à M. [X] [K] un congé pour reprise, au profit de son fils, à effet au 3 octobre 2022.

Par acte d’huissier de justice du 16 décembre 2021, M. [X] [K] a fait assigner M.[O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris :

— en condamnation à lui payer :

— la somme de 4.945 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

— la somme de 1.433,92 euros en remboursement des travaux effectués dont il a fait l’avance;

— la somme de 1.350,39 euros au titre de sa surconsommation d’électricité.

— en condamnation, sous astreinte à réaliser des travaux de reprise des peintures en enduits de la fenêtre de la chambre et les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations dans le salon.

Dans ses conclusions, il a également demandé la nullité du congé, ainsi que 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, M. [O] a conclu au rejet de l’ensemble de ces demandes, à la validation du congé pour reprise signifié le 2 novembre 2021 à effet au 3 octobre 2022, à l’expulsion de M. [O] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 15 septembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déboute M. [X] [K] de sa demande de nullité du congé ;

Déclare M. [O] irrecevable dans sa demande tendant à la validation du congé et ses demandes subséquentes ;

Condamne M. [O] à payer à M. [X] [K] la somme de 3.708,75 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne M. [O] à rembourser à M. [X] [K] la somme de 311,66 euros au titre des frais de travaux avancés ;

Condamne M. [O] à faire réaliser, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux de reprise des peintures en enduits de la fenêtre de la chambre ;

Rejette le surplus des demandes comme infondées ou contraires ;

Condamne M. [O] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [O] à payer à M. [X] [K] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 11 octobre 2022 par M. [X] [K]

Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 mai 2023 par lesquelles M. [X] [K] demande à la cour de :

RECEVOIR M. [Y] [X] [K] en son appel et ses conclusions et l’en déclarer bien fondé,

DEBOUTER M. [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence,

INFIRMER le jugement prononcé le 15 septembre 2022 par le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris, uniquement en ce qu’il a débouté M. [X] [K] de sa demande en nullité du congé et rejeté le surplus des demandes comme infondées ou contraires,

STATUANT À NOUVEAU,

— DECLARER nul et de nul effet le congé délivré le 2 novembre 2021.

— DIRE ET JUGER que le bail se trouve tacitement reconduit du 4 octobre 2022 au 3 octobre 2025.

Y AJOUTANT,

— CONDAMNER M. [B] [O] à payer à M. [Y] [X] [K], la somme supplémentaire de 1.236,25 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.

— CONDAMNER M. [B] [O] à payer à M. [Y] [X] [K] la somme supplémentaire de 962,26 € au titre du remboursement des frais de travaux avancés ainsi que la somme de 1350,39 € au titre de la surconsommation d’électricité.

— CONDAMNER M. [B] [O] à faire réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations dans le salon et dans le placard et/ ou à faire procéder aux travaux de reprises des peintures dans le salon et dans le placard, le tout sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, compte tenu de l’ancienneté du sinistre.

CONFIRMER le jugement du 15 septembre 2022 prononcé par le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris pour le surplus et notamment en ce qu’il a déclaré M. [O] irrecevable en ses demandes.

En tout état de cause,

CONDAMNER M. [B] [O] à payer à M. [Y] [X] [K], la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance dont distraction en ce qui la concerne au profit de M^e Stéphanie TRIGALO, Avocat, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 janvier 2024 au terme desquelles M. [O] forme appel incident et demande à la cour de :

Recevoir Monsieur [B] [O] en son appel incident et en ses conclusions et de l’y déclarer bien fondé,

En conséquence,

' Débouter Monsieur [Y] [X] [K] de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

' Infirmer le jugement rendu le 15 septembre 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

— Condamné [B] [O] à payer à [Y] [X] [K] la somme de 3708,75 € en réparation de son préjudice de jouissance ».

— Condamné [B] [O] à rembourser à [Y] [X] [K] la somme de 311,60 € au titre des frais de travaux avancés ; »

— Condamné [B] [O] à payer à [Y] [X] [K] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Et statuant à nouveau :

' Condamner [Y] [X] [K] à rembourser à Monsieur [B] [O] la somme de 6.020,41 euros

En toute hypothèse :

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a Débouté « Monsieur [Y] [X] [K] de sa demande de nullité du congé »

Y ajoutant,

' Condamner Monsieur [Y] [X] [K] à payer à Monsieur [B] [O] une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' Condamner Monsieur [Y] [X] [K] aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité du congé pour reprise

En substance le premier juge a rejeté la demande de nullité du congé délivré le 2 novembre 2021 mais a déclaré irrecevable, comme étant prématurée, la demande en validation de celui-ci formée par M. [O] avant l’expiration du délai de ce congé, prévue pour le 2 octobre 2022 à minuit.

M. [X] [K] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de nullité ; il conteste le caractère réel et sérieux du motif du congé et fait valoir, en substance, que les pièces justificatives n’étaient pas jointes à l’acte et qu’il n’était donc pas possible, lors de sa délivrance, de vérifierl’identité du bénéficiaire de la reprise et le besoin de la reprise, que la poursuite actuelle des études du fils de M. [O] n’est pas démontrée, qu’il est 'pour le moins surprenant de relever que le congé mentionne que M.[F] [M] demeure déjà sur [Localité 9] au [Adresse 5] : on comprend dès lors d’autant moins le besoin pour ce dernier d’emménager dans les lieux loués'.

Il estime que les dispositions légales impliquent un contrôle d’opportunité du congé.

M. [O] demande la confirmation du jugement, sans saisir la cour d’une nouvelle demande de validation de congé et d’expulsion.

Le chef de dispositif par lequel le premier juge a déclaré M. [O] irrecevable dans sa demande tendant à la validation du congé et ses demandes subséquentes est en tout état de cause irrévocable, non critiqué par les parties.

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce :

« I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il résulte de ces dispositions que :

— le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé; il doit donc motiver précisément le congé, c’est à dire indiquer les raisons de la reprise;

— en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, la loi dite Alur du 24 mars 2014 ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori). Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise ;

— pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière (Civ.3ème 11 juin 1997 pourvoi no 95-20.020; Civ.3ème 18 février 2003 pourvoi no 01-16.664).

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance :

— que le congé est régulier en la forme, qu’il mentionne bien le motif sur lequel il est fondé c’est-à-dire la décision du bailleur de reprendre le logement pour son fils, M. [F] [M], domicilié [Adresse 5], afin qu’il y habite et se rapproche du lieu de ses études ; qu’il est justifié de l’inscription de [F] à l’école de l’image '[7]' pour l’année scolaire 2021-2022 pour suivre la formation de bachelor en 3 ans et que ce jeune occupe actuellement un studio qu’il loue à l’adresse indiquée;

— que les pièces justificatives n’ont pas, selon les dispositions légales, à être jointes au congé; la cour ajoute sur ce point qu’aucun grief justifiant de retenir la nullité du congé ne résulte en l’espèce de cette circonstance, les documents ayant été transmis devant le premier juge, et le locataire ne justifiant pas s’être heurté à un refus du bailleur de lui apporter des précisions légitimes

et qu’il en a déduit que le caractère réel et sérieux de la reprise est démontré, qu’aucune fraude n’est alléguée ni établie, que le congé litigieux est donc valable et que la demande de nullité de cet acte doit être rejetée.

La cour ajoute qu’aucun élément ne permet de mettre en doute la réalité du motif de reprise invoqué; que le fait que le fils de M. [O] dispose déjà à [Localité 9] d’un studio loué, moyennant un loyer mensuel hors charges de 735 euros par mois, ne prive pas le bailleur de son droit et de sa légitimité à souhaiter mettre à sa disposition un autre logement, dont il est propriétaire; que cette circonstance n’est pas 'surprenante’ et contribue au contraire à démontrer le caractère réel et sérieux de l’intention de reprise ; que la qualité d’étudiant est encore confirmée par les certificats de scolarité produits pour la période postérieure au jugement entrepris, soit les années 2022 à 2024 ; qu’il est indiqué dans ces certificats que la formation se déroule sur le campus [6] – [Adresse 2], quand bien même une période d’apprentissage est prévue dont le lieu d’exercice effectif par le bénéficiaire de la reprise n’a pas ici à être autrement démontré.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du congé.

Il n’y a donc pas lieu de 'dire et juger’ que le bail se trouve tacitement reconduit du 4 octobre 2022 au 3 octobre 2025.

Sur le trouble de jouissance

M. [O] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [X] [K] la somme de 3.708,75 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant des désordres subis dans l’appartement. Il conclut au rejet de cette demande.

Il soutient avoir tenté de répondre aux exigences du locataire dès novembre 2019 et affirme qu’il n’est pas démontré qu’il a manqué à son obligation de garantir au locataire la jouissance paisible des lieux.

Il rappelle que les problèmes affectant le conduit de cheminée proviennent des parties communes, dont il n’est pas responsable, et met en doute l’entretien des lieux par le locataire; il estime que les factures d’électricité produites ne permettent pas d’établir un lien de causalité entre la consommation du locataire et un manquement du bailleur et fait valoir qu’aucune déclaration de sinistre ni aucun constat contradictoirement réalisé ne permet de corroborer les affirmations du locataire quant aux manquements allégués.

M. [X] [K] conclut à la confirmation du jugement qui a retenu la responsabilité du bailleur pour manquements à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, en bon état d’entretien et de réparation mais conteste le quantum des dommages-intérêts alloués (voir ci-après).

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pesant sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

Selon l’article 1720, le bailleur est tenu de délivrer les choses en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et qu’il est tenu :

a)De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués .

L’obligation de délivrance d’un logement décent, au regard du décret du 30 janvier 2002 , ici non invoqués, et d’assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, pourvoi n° 11-27.650; 3ème Civ., 23 novembre 2011 pourvoi n°10-25978).

Pour mémoire, le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit assurer, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, la protection contre les infiltrations d’eau et infiltrations d’air parasites dans l’habitation, l’évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale.

Le bailleur n’a cependant pas d’obligation de garantir le trouble de jouissance de fait causé au preneur par des tiers, ainsi que le prévoit l’article 1725 du code civil ; il ne répond donc pas des nuisances provenant des parties communes d’un immeuble en copropriété, pas plus que de celles causées par un copropriétaire du même immeuble (3e Civ., 25 mars 1998, pourvoi n° 96-10.119, Bulletin 1998, III, n° 73).

Toutefois ces dispositions ne dispensent pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, dans le bien loué, les réparations nécessaires autres que locatives, prévue à l’article 1720, et qui est une obligation distincte (le bailleur pouvant se retourner ensuite contre le tiers auteur du trouble).

Ainsi, la responsabilité du bailleur est en cause s’il commet une faute concourant à la réalisation du préjudice ou n’effectue pas les réparations d’entretien nécessaire pour éviter le trouble de jouissance du locataire, même si le fait à l’origine de la nécessité de le réparer est le fait d’un tiers (3e civ 25 février 2004, Bull 36, pourvoi 02-10.085, 3e Civ 20 janvier 2009, pourvoi n° 07-19.544 , 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-20.345 ), par exemple en cas de défaut de diligence pour alerter le syndicat des copropriétaire ou le syndic de l’immeuble.

De façon générale, en matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve.

Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve (mais il appartient au bailleur de prouver qu’il a rempli son obligation de délivrance).

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [O], qui ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance :

— que le bailleur a fait procéder à de menues réparations sur le velux et la fenêtre de la chambre en décembre 2020, soit près de 14 mois après avoir été informé d’une infiltration d’eau; que ces réparations se sont avérées insuffisantes quelque jours après, ce dont le bailleur a été avisé très rapidement, puis relancé à plusieurs reprises , que le bailleur a fait changer la fenêtre en mars 2021 seulement, ainsi qu’un convecteur, en avril 2021, et qu’il a finalement pris en charge la réparation du vélux en avril 2021; qu’il est ainsi manifeste que les premiers travaux ont été insuffisants, la fenêtre de la chambre ayant dû être totalement remplacée et l’étanchéité du velux ayant dû être refaite, que le délai de 14 mois pour exécuter des travaux de fortune constitue un manque de diligence.

La cour ajoute qu’il résulte des échanges de courriers et de courriels entre les parties que le bailleur s’est lui-même déplacé sur les lieux avec le gestionnaire de location, en novembre 2019 pour constater les fuites et infiltrations et qu’il ne saurait donc sérieusement contester la nécessité des travaux qu’il a d’ailleurs finalement fait réaliser, ne soutenant d’ailleurs ni ne démontrant qu’il s’agirait de réparations locatives.

De plus, quand bien même M. [O] fait valoir que 'le bailleur et son mandataire ont dès le mois de novembre 2019, été en constante communication avec le locataire pour tenter de répondre à ses exigences et ont réalisé toutes les diligences leur incombant', les diligences en question se sont révélées insuffisantes jusqu’en avril 2021 et le trouble de jouissance, avéré, doit en tout état de cause être réparé.

Par ailleurs, le bailleur ne démontre aucun défaut d’entretien du logement de la part du locataire, lequel démontre au contraire son respect de cette obligation, notamment au regard des travaux importants qu’il a fait effectuer en octobre 2020 et des constatations du procès-verbal d’huissier de justice établi le 29 mars 2022.

Enfin, l’absence de déclaration de sinistre de la part du locataire auprès de son assureur est indifférente en l’espèce, les désordres constatés ne résultant manifestement pas de son fait et cette circonstance ne faisant pas obstacle au principe de responsabilité et à l’obligation contractuelle du bailleur d’assurer la jouissance paisible d’un logement en bon état de réparation au locataire.

— que si le défaut de couverture des cheminées en toiture, causant une infiltration par le conduit de cheminée dans l’appartement, provient des parties communes de l’immeuble, le bailleur n’établit pas avoir effectué les diligences nécessaires auprès de la copropriété, les désordres n’ayant cessé que parce que le locataire a lui-même fait poser des chapiteaux sur les têtes de cheminées;

— que les travaux nécessaires ont ainsi été effectués tardivement et partiellement, le bailleur ayant donc insuffisamment exécuté son obligation d’entretien des lieux loués et que le locataire qui a souffert d’une humidité excessive des lieux, dont le clos et le couvert n’étaient pas assurés, ce qui a généré également une surconsommation électrique, de sorte que le bailleur doit au locataire la réparation de ce trouble de jouissance.

La cour ajoute que M. [O] ne contredit pas utilement l’existence de ces préjudices certains, directs et personnels dont la preuve est rapportée par M. [X] [K], notamment par les photographies produites et jointes aux messages adressés au bailleur et à son mandataire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [O] à réparer le trouble de jouissance subi par le locataire.

S’agissant de l’évaluation du préjudice de jouissance, M. [X] [K] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité la condamnation de M. [O] à lui payer la somme de 3.708,75 euros à titre de dommages-intérêts et demande à la cour d’appel d’ajouter à cette somme celle de 1.236,25 euros outre 1.350,39 euros au titre de la surconsommation d’électricité.

Il estime en substance que le premier juge a insuffisamment pris en compte son préjudice ; sa demande correspond à 274,72 euros par mois (soit 20% du montant du loyer mensuel de 1.373,60 euros, et non 15% comme jugé) pendant 18 mois, soit la somme totale de 4.945 euros ; il demande ainsi d’ajouter à la somme de 3.708,75 euros déjà accordée en première instance, la somme supplémentaire de 1.236,25 euros et de distinguer et d’augmenter la condamnation résultant de la surconsommation d’électricité.

Le préjudice, pour être réparable, doit être personnel, direct et certain. La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi ; les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [X] [K] , lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a évalué la réparation du préjudice de jouissance subi à la somme de 3.708,75 euros, incluant la surconsommation d’électricité résultant des désordres observés, soit 15 % du loyer pendant 18 mois, et a condamné M. [O] au paiement de cette somme.

La cour d’appel ajoute qu’il ne résulte pas des pièces produites que les désordres, affectant le salon, aient été d’une ampleur rendant 'près de la moitié de l’appartement inutilisable', contrairement à ce qui est soutenu ; de plus si la surconsommation d’électricité est avérée en raison du manque d’isolation, son ampleur précise telle que résultant de ce désordre demeure incertaine et ne peut résulter de la seule différence entre la facture d’électricité au titre de l’année 2019 et celle de l’année 2020, dont le paiement est demandé par M. [X] [K].

Ainsi, la somme totale de 3.708,75 euros est de nature à réparer suffisamment et intégralement l’important préjudice subi résultant du manquement du bailleur et le jugement sera confirmé sur ce point.

Il convient donc de rejeter les demandes de M. [X] [K] en condamnation de M.[O] à lui payer la somme supplémentaire de 1.236,25 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi et la somme de 1.350,39 euros au titre de la surconsommation d’électricité.

Sur les remboursements de frais de travaux

M. [X] [K] demande l’infirmation du jugement qui ne lui a accordé que la somme de 311,66 euros au titre du coût des chapeaux de cheminée, en excluant les frais de main d''uvre de leur installation sur le toit.

Il demande donc à la cour d’appel de condamner M. [O] à lui payer également la somme supplémentaire de 962,26 euros au titre du remboursement des frais de travaux avancés.

Il expose avoir également fait procéder à des réparations qui ne lui incombaient pas et dont il entend obtenir le remboursement à savoir le remplacement des robinets de la cuisine et de la salle de bains pour 388,30 euros, de la VMC de la salle de bains pour 73,96 euros, outre la somme forfaitaire de 500 euros au titre la main-d''uvre, soit 962,26 euros au total.

M. [O] demande l’infirmation du jugement et le rejet de toutes les demandes.

L’article 1222 du code civil dispose qu’après mise en demeure, le créancier peut, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation, demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin ou demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.

En l’espèce, le premier juge a retenu à bon droit que M. [X] [K] démontrait avoir supporté des frais d’un montant de 311,66 euros concernant les chapeaux de cheminées, le bailleur, mis en demeure, n’ayant engagé aucune démarche auprès de la copropriété ; devant la cour d’appel M. [X] [K] ne justifie pas davantage que devant le premier juge des frais complémentaires de main-d''uvre qu’il dit avoir exposés à hauteur de 500 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [O] à payer la somme de 311,66 euros à ce titre.

Par ailleurs, la cour d’appel constate que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, en octobre 2019, M. [X] [K] a suffisamment mis en demeure le bailleur de changer 2 robinets de la cuisine de la salle de bains et la VMC; il l’a notamment alerté sur le fait qu’il avait dû faire intervenir un plombier en raison d’une fuite sur ces robinets mais que le plombier avait constaté que les robinets étaient vieux de 12 ans et devaient être changés.

Il résulte des pièces produites que faute de réponse en temps utile il a pris en charge ces réparations non locatives, qui se révélaient urgentes et dont le montant est justifié et d’ailleurs raisonnable.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ces demandes et de condamner M. [O] à payer à M. [X] [K] la somme de 388,30 euros en remboursement des frais de remplacement des robinets de la cuisine et de la salle de bains et de 73,96 euros en remboursement des frais de remplacement de la VMC.

Sur la demande de réalisation de travaux

M. [X] [K] demande la condamnation de M. [O] à faire réaliser 'les travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations dans le salon et dans le placard et/ ou à faire procéder aux travaux de reprises des peintures dans le salon et dans le placard'.

Toutefois, ainsi que le fait valoir à juste titre M. [O], cette demande se heurte, en tout état de cause à la résiliation du bail résultant du congé, régulier, donné par le bailleur et qui a mis fin à cette date à toute obligation résultant du contrat de bail.

Cette demande, qui n’est pas autrement fondée, sera donc rejetée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il n’y a pas lieu d’accueillir la demande de l’intimé en remboursement des sommes payées en exécution du jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Il est équitable d’allouer à M. [X] [K] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 s’agissant de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes formées par M. [Y] [X] [K] en remboursement des frais de remplacement des robinets de la cuisine et de la salle de bains et de la VMC ,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Condamne M. [B] [O] à payer à M. [Y] [X] [K] la somme de 388,30 euros en remboursement des frais de remplacement des robinets de la cuisine et de la salle de bains,

Condamne M. [B] [O] à payer à M. [Y] [X] [K] la somme de 73,96 euros en remboursement des frais de remplacement de la VMC,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de M. [Y] [X] [K] en réalisation de travaux ;

Condamne M. [B] [O] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [O] à payer à M. [Y] [X] [K] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de l’instance d’appel.

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président