RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01047 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F6WQ

[G]

C/

S.A.R.L. GEST’IM

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 03 Avril 2023, enregistrée sous le n° 22/00181

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 AVRIL 2026

APPELANTE :

Madame [T] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.A.R.L. GEST’IM , représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Septembre 2025 tenue en double rapporteurs par M. Christian DONNADIEU et Mme [T] FOURNEL, qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 30 Avril 2026, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique de vente du 5 décembre 2011, Mme [T] [G] a acquis auprès de M. [E] [I] des biens immobiliers situés dans une copropriété « [Adresse 3] », au [Adresse 1], à [Localité 3], constitués d’un appartement, d’une cave et d’un garage. Elle est devenue copropriétaire à cette occasion de 1 442 / 100 000 èmes de parties communes.

Le syndic de la copropriété était la SARL Gest’im, dont les parts ont été rachetées en totalité aux associés par la société C.P.R. Immobilier selon acte sous seing privé du 6 septembre 2019.

Le 24 avril 2012, par résolution n°16, l’assemblée générale de la copropriété a ratifié la décision de réaliser des travaux portant sur le ravalement des façades, la réparation des garde-corps des balcons, l’étanchéité des terrasses, ainsi que la pose de couvertines et d’une main courante sur les balcons.

Le 14 février 2013, le syndic de copropriété présentait deux devis, l’un émanant de l’entreprise [U] pour des travaux d’étanchéité pour un montant de 634 966,89 euros, et l’autre de l’entreprise BST pour des travaux de façade pour un montant de 389 625,46 euros.

L’assemblée générale a ratifié les devis, et des appels de fonds pour travaux ont été effectués auprès des copropriétaires.

Par acte d’huissier du 31 janvier 2022, Mme [T] [G] a fait assigner la SARL Gest’im devant le tribunal judiciaire de Thionville, en lui reprochant sa mauvaise gestion, et en soutenant notamment que le syndic n’avait jamais intégré dans ses comptes la somme versée par Mme [G] au titre des appels de fonds pour travaux, de sorte que son compte était resté à tort débiteur pendant des années, jusqu’à l’intervention de son conseil. Elle soutenait également qu’un contentieux prud’homal avait existé entre la copropriété et le concierge de l’ensemble immobilier, révélateur d’une faute du syndic, lequel avait en outre continué à appeler des charges relatives à un emploi de concierge qui n’existait plus. Elle soutenait encore que certaines charges appelées ne correspondaient à aucune prestation, et que, en suite d’un litige, la société BST restait devoir à la copropriété une somme de 27 125 euros, que le syndic n’avait jamais recouvrée alors que la société BST était aujourd’hui en liquidation judiciaire.

Elle soutenait que ces diverses fautes lui avaient occasionné un préjudice, tant moral que matériel, et concluait à voir :

constater la défaillance de la SARL Gest’im dans la maîtrise des comptes de la copropriété,

En conséquence,

condamner la SARL Gest’im à payer à Mme [T] [G] la somme de 12 000 euros au titre du préjudice moral,

condamner la SARL Gest’im à payer à Mme [T] [G] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice matériel,

condamner la SARL Gest’im au paiement de la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SARL Gest’im au paiement des frais et dépens de la procédure.

La société Gest’im a soulevé dans ses conclusions la nullité de l’assignation délivrée par Mme [G], et la prescription de ses demandes, et a également conclu, sur le fond, au rejet de toutes les demandes, en exposant n’avoir commis aucune faute et en justifiant par ses pièces de son action et des sommes mises en compte.

Mme [G] ayant répliqué que les demandes en nullité et en irrecevabilité pour cause de prescription relevaient du juge de la mise en état et étaient irrecevables devant le tribunal, la société Gest’im, a sollicité un rabat de l’ordonnance de clôture afin qu’il soit statué sur l’incident, ce à quoi Mme [G] s’est opposée.

Par jugement contradictoire du 03 avril 2023, le tribunal judiciaire de Thionville a :

Rejeté la requête en réouverture des débats ;

Déclaré irrecevable l’exception de nullité soulevée par la SARL Gest’im ;

Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SARL Gest’im ;

Débouté Mme [T] [G] de sa demande au titre du préjudice moral ;

Débouté Mme [T] [G] de sa demande au titre du préjudice matériel ;

Débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamné Mme [T] [G] à payer à la SARL Gest’im la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [T] [G] aux dépens ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Sur la demande en réouverture des débats, le tribunal a rappelé que l’ordonnance de clôture ne pouvait être révoquée que pour une cause grave survenue après que l’ordonnance a été rendue.

Il a rappelé qu’en application de l’article 789 du code de procédure civile, les exceptions de nullité ainsi que les fins de non-recevoir devaient être présentées devant le juge de la mise en état par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, et que de telles demandes étaient irrecevables devant le tribunal. Il a constaté que les arguments soulevés par la société Gest’im existaient déjà avant l’ordonnance de clôture, que la défenderesse ne justifiait d’aucune cause grave survenue postérieurement à cette ordonnance, de sorte que rien ne justifiait que celle-ci soit rabattue et que les débats soient rouverts.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral lié à l’absence alléguée de prise en compte du paiement de Mme [G], et en l’absence de tout fondement juridique invoqué par la demanderesse, le tribunal a constaté que la responsabilité quasis-délictuelle de la société Gest’im était évoquée, et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, a rappelé qu’il appartenait à celui qui se prévaut d’une telle responsabilité de démontrer la faute ainsi que l’existence d’un préjudice réparable et le lien de causalité entre les deux.

Le tribunal a constaté que l’examen des procès-verbaux d’assemblée générale depuis 2011 ne permettait pas d’établir que le syndic aurait inscrit sur le compte de Mme [G] un déficit de règlement, de sorte qu’en l’absence de production des appels de fonds adressés à la demanderesse, il n’était pas possible de vérifier ses affirmations.

A l’inverse le tribunal a observé que la défenderesse produisait la répartition du compte de Mme [G] au 30 juin 2026, laquelle présentait un solde positif au titre du budget travaux, ce qui impliquait que son versement de 12 942 euros avait été pris en compte, de sorte que Mme [G] ne démontrait nullement qu’elle aurait été relancée pendant plusieurs années pour une somme qu’elle avait déjà versée.

Sur le préjudice matériel allégué par Mme [G], résultant selon elle d’une erreur qu’aurait commise le syndic dans le licenciement du concierge, le tribunal a constaté qu’aucune des pièces produites, et notamment pas le procès-verbal d’assemblée générale de 2019, n’établissait que la copropriété aurait été obligée de verser une somme à ce titre, de sorte que la preuve d’une faute du syndic n’était pas rapportée.

De même à propos du litige ayant opposé la copropriété à la société BST, également invoqué par Mme [G] au titre d’une faute du syndic ayant généré pour elle un préjudice matériel, le tribunal, à la lecture des mentions du procès-verbal d’assemblée générale du 28 mai 2019, a constaté qu’il résultait de celles-ci que le syndicat des copropriétaires était redevable vis à vis de cette société d’une facture de 59 125,52 euros, non réglée suite à des contestations sur les travaux effectués, qu’en suite d’une médiation cette somme avait été ramenée à 32 000 euros et qu’un accord avait été trouvé pour un paiement, par la copropriété, d’une somme de 4 874,50 euros, de sorte que la somme de 27 125,10 euros représentait ce que la copropriété avait évité de payer, et que Mme [G] ne démontrait pas en quoi le syndic aurait commis une faute, et encore moins quel serait son préjudice personnel à ce titre.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 10 mai 2023, Mme [T] [G] a interjeté appel du jugement, sollicitant son infirmation en ce qu’il a :

Débouté Mme [T] [G] de ses demandes aux titres de ses préjudices moral et matériel ainsi que de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et également en tant qu’elle a été condamnée aux dépens ainsi qu’à régler à la SARL Gest’im la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions du 15 janvier 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [T] [G], demande à la cour d’appel de :

Dire et juger bien fondé l’appel interjeté par Mme [T] [G],

Dire et juger mal fondé l’appel incident formé par la SARL Gest’im,

Infirmer le jugement rendu le 3 avril 2023 par le Tribunal Judiciaire de Thionville en tant qu’il a débouté Mme [T] [G] de ses demandes au titre des préjudices moral et matériel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et également en tant qu’il a condamné cette dernière à régler une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens,

Le confirmer en ses autres dispositions.

Puis, statuant à nouveau :

Condamner la SARL Gest’im à régler à Mme [T] [G] une somme de 12 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

Condamner la SARL Gest’im à régler à Mme [T] [G] une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel,

Débouter la SARL Gest’im de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la SARL Gest’im à régler à Mme [T] [G] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, Mme [G] expose que sa quote-part relative à l’exécution des travaux de façade et d’étanchéité votés lors de l’assemblée générale du 24 avril 2012 s’élevait à 16 435 euros, et qu’après déduction de la somme de 3 493 euros versée par M. [I], vendeur, le solde restant à sa charge était de 12942 euros.

Elle soutient avoir réglé cette somme en 2014, et fait valoir que la SARL Gest’im n’a pas tenu compte de ce règlement dans ses calculs ultérieurs, de sorte que le débit est resté inscrit sur son compte de copropriétaire jusqu’en 2021. Elle précise que par décision de l’assemblée générale du 17 juin 2021, la société CPR Immobilier a été désignée en qualité de syndic de copropriété en lieu et place de la SARL Gest’im, et expose qu’à la suite d’un courrier adressé par son conseil à ce syndic le 6 août 2021, le montant de sa dette est passé de 17 683 euros à 234 euros, ce qui démontre que la SARL Gest’im ne maîtrisait pas ses comptes.

D’autre part, Mme [G] expose que le procès-verbal d’assemblée générale de 2019 fait état d’un litige prud’homal opposant la copropriété au concierge, ayant donné lieu à un appel de fonds exceptionnel correspondant au préavis, à l’indemnité de licenciement ainsi qu’aux dommages et intérêts accordés au concierge par le jugement. Elle considère que ce jugement démontre une faute du syndic dans la mise en 'uvre du licenciement, dont la copropriété assume les conséquences.

Elle ajoute que bien qu’aucun nouveau concierge n’ait à priori été recruté, il ressort des comptes de gestion de l’assemblée générale de 2020 des dépenses relatives au salaire du concierge, aux charges afférentes, à l’aménagement de la loge ainsi qu’aux frais de téléphone. Elle précise que par courriers des 29 juillet et 26 août 2021, son conseil a sollicité du syndic la communication de pièces justificatives ainsi que des explications sur ce point, mais qu’aucune réponse ne lui a été apportée.

De plus, elle fait valoir que cette même assemblée mentionne également trois dépenses non justifiées, à savoir des frais d’élagage pour un montant de 117,21 euros, la maîtrise d''uvre pour la toiture d’un montant de 174,46 euros ainsi qu’une télé-alarme d’ascenseur pour un montant de 60,10 euros.

D’autre part, sur le litige opposant la copropriété et l’entreprise BST, elle relève qu’une médiation est intervenue à la suite d’une assignation en justice, aboutissant à une indemnisation de la copropriété à hauteur de 27 125 euros, ainsi qu’à un abattement de 4 478 euros sur la facture BST, soit un total de 32 000 euros, ces chiffres ayant été ratifiés par l’assemblée générale du 28 mai 2019. Elle soutient que l’entreprise BST, ayant fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire fin 2019 convertie en liquidation judiciaire, reste débitrice envers la copropriété de la somme de 27 125 euros, et fait valoir qu’elle a demandé des explications sur le sort de cette créance de la copropriété, mais n’a pas eu de réponse.

Mme [G] fait valoir qu’elle a été victime pendant neuf années des fautes, négligences et de l’incompétence de la société Gest’im, laquelle a imputé à son compte copropriétaire une dette de 17 683 euros sans en vérifier la réalité. Elle indique que dès la nomination du nouveau syndic, cette dette est passée de 17 683 euros à 234 euros. Elle reproche à la SARL Gest’im une mauvaise gestion des comptes, précisant être intervenue à de nombreuses reprises, avoir assisté à toutes les assemblées générales et s’être rendue au secrétariat de la SARL Gest’im, et souligne que ce n’est qu’à la suite de l’intervention de son conseil que son compte de copropriété a été régularisé. Elle rappelle également la difficulté d’obtention des éléments nécessaires à l’appréciation des comptes présentés.

Elle sollicite la condamnation de la SARL Gest’im à lui verser la somme de 12 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, et d’autre part, la somme de 5 000 euros au titre du préjudice matériel, correspondant au remboursement d’appels de fonds relatifs aux conséquences pécuniaires du licenciement du concierge, à la réfection et à l’électricité de la loge du concierge et au litige avec la société BST.

En réponse aux conclusions adverses, elle fait valoir que la société Quadral immobilier, actuel syndic, fait preuve de compétence, et que de son côté, elle prouve par les pièces qu’elle produit qu’elle est une copropriétaire scrupuleuse et de bonne foi.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la société Gest’im à raison des quitus qui lui ont été donnés pour sa gestion lors des assemblées générales, Mme [G] réplique qu’une telle demande n’avait pas été formulée sur ce fondement en première instance, et est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile. Elle ajoute que seul le conseiller de la mise en état est compétent pour juger si une prétention est nouvelle.

Elle soutient par ailleurs qu’un quitus n’est pas un acte d’acquiescement et ne met pas fin à toute contestation ultérieure quant aux éventuelles fautes de nature à engager la responsabilité du syndic.

Par ses dernières conclusions du 17 juin 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Gest’im, demande à la cour d’appel de :

Dire l’appel de Mme [T] [G] mal fondé,

La débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Dire l’appel incident de la SARL Gest’im recevable et bien fondé,

Infirmant le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevables les demande de Madame [T] [G].

Et statuant à nouveau de ce chef,

Déclarer irrecevables l’ensemble des demandes de Mme [T] [G] tant au titre de la prescription, qu’au titre de son défaut de qualité à agir compte tenu des quitus donnés par Mme [G] chaque année à la SARL Gest’im pour sa gestion et les comptes de la copropriété.

Subsidiairement,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En toute hypothèse,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [T] [G] à payer à la SARL Gest’im la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et en ce qu’il a condamné celle-ci aux dépens,

Condamner Mme [T] [G] à verser à la SARL Gest’im la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles devant la cour d’appel,

La condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

La SARL Gest’im soulève tout d’abord l’irrecevabilité des demandes de Mme [G] concernant le prétendu défaut de prise en compte du règlement de sa quote-part sur travaux, en faisant valoir que son action n’a été introduite que par acte d’huissier du 31 janvier 2022 et que le délai de prescription, s’agissant d’une demande de dommages-intérêts, est de cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action.

Dès lors que Mme [G] se prévaut du défaut de prise en compte d’un paiement qu’elle aurait effectué en 2014, la SARL Gest’im en conclut qu’elle aurait dû intenter son action avant 2019.

Elle s’estime recevable à soulever un tel moyen pour la première fois devant la cour et rappelle que les fins de non-recevoir peuvent être soulevées à tout moment, ne constituent pas une prétention nouvelle, et ne relèvent pas de la compétence du conseiller de la mise en état.

Sur le fond, la SARL Gest’im conteste toute faute de sa part, et tout préjudice, moral ou matériel, subi par Mme [G].

Elle rappelle d’une part qu’il ressort du relevé de compte personnel de Mme [G] arrêté au 22 février 2014, que le paiement de 13 891,22 euros, a été crédité dès le 17 avril 2013. Et d’autre part, elle produit un courriel de M. [C] [V], comptable de la société CPR Immobilier, détaillant le calcul du solde débiteur du compte de Mme [G] à hauteur de 234,71 euros. Elle ajoute que le salarié du syndic a précisé qu’il a été procédé à des suppressions de charges sur le compte de Mme [G], dont les charges d’élagage de 117,21 euros, des charges de télé-alarme de 60,90 euros et les charges de maîtrise d''uvre des travaux de toiture de 174,48 euros, ainsi que les travaux d’éclairage extérieur de 342,44 euros.

Sur le reproche tiré de la procédure prud’homale, elle soutient que l’existence d’un contentieux prud’homal entre la copropriété et le concierge, mentionnée dans un procès-verbal d’Assemblée générale de 2019, ne caractérise pas une faute de gestion de la part du syndic.

D’autre part elle rappelle que les copropriétaires, dont Mme [G], ont donné quitus au syndic de la gestion et de l’approbation des comptes annuels à chaque assemblée générale, que Mme [G] n’a jamais voté contre, et n’a donc aucun intérêt à agir.

Elle conteste tout lien de causalité entre la faute prétendue et le préjudice matériel allégué, pour lequel Mme [G] sollicite le remboursement de son appel de fonds pour « les conséquences pécuniaires du licenciement non causé du concierge, la réfection et l’électricité de la loge du concierge, et le litige avec la société BST », et observe qu’aucun décompte ne justifie la somme réclamée.

S’agissant de l’argument tiré du contentieux entre la copropriété et la société BST, la société Gest’im fait également valoir que compte tenu du quitus donné chaque année au syndic pour sa gestion, la demande sur ce point de Mme [G] est irrecevable.

En tout état de cause elle fait valoir qu’aucune faute n’est démontrée, le simple fait qu’un litige ait existé avec la société BST ne démontrant pas l’existence d’une faute du syndic, et que le prétendu préjudice subi par Mme [G] n’est pas davantage démontré, non plus que le lien de causalité avec sa prétendue faute.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 octobre 2024, l’instruction du dossier a été clôturée.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour observe à titre liminaire que dans sa déclaration d’appel, Mme [G] n’a pas interjeté appel des dispositions du jugement ayant rejeté sa demande de réouverture des débats et déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée en première instance.

Ces points ne sont donc pas soumis à l’appréciation de la cour, mais ne font pas obstacle à ce que des fins de non-recevoir soient soulevées à hauteur d’appel.

I- Sur les fins de non-recevoir soulevées

Mme [G] oppose à la fin de non-recevoir soulevée par la SARL Gest’im à raison du quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires, le fait que cette fin de non-recevoir, non soulevée en première instance, serait elle-même irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile, comme constituant une demande nouvelle.

Elle ajoute que seul le conseiller de la mise en état a compétence pour juger si une prétention est nouvelle.

Outre le fait que Mme [G] elle-même se prévaut devant la cour du caractère nouveau de cette demande, dont elle n’a jamais saisi le conseiller de la mise en état, il est rappelé que seule la cour d’appel est compétente sur ce point.

En revanche, et en application de l’article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

L’argument de Mme [G] ne peut donc être retenu, et la société Gest’im est recevable à soulever de son côté une fin de non-recevoir fondée sur l’existence d’un quitus donné par l’assemblée générale, outre la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l’action.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas où la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, tout en ayant évoqué l’absence d’intérêt légitime à agir de Mme [G], la société Gest’im dans le dispositif de ses conclusions se prévaut d’une irrecevabilité pour défaut de qualité à agir.

La loi ne réserve pas à une catégorie de personnes déterminées la faculté d’agir en responsabilité et dommages-intérêts à l’encontre d’un syndic, de sorte que Mme [G] a qualité pour agir.

Par ailleurs Mme [G] a bien un intérêt légitime à agir, en tant que copropriétaire débitrice de charges, pouvant contester le solde de son compte ou se prévaloir d’un préjudice personnel.

Le fait que des assemblées générales aient régulièrement donné quitus au syndic de sa gestion est un argument qui relève du fond du droit et non de la recevabilité de la demande, de sorte qu’il convient de rejeter la fin de non-recevoir présentée.

S’agissant de la prescription alléguée de l’action, Mme [G] ne se prononce pas sur ce point.

La cour observe qu’elle ne demande pas la restitution d’une somme ou la correction d’une erreur unique qui aurait été commise en 2014, mais fait grief à la société Gest’im de n’avoir jamais, malgré ses demandes, corrigé cette erreur, qui selon elle n’aurait été admise et corrigée que par la société CPR Immobilier en 2021.

La société Gest’im n’est pas en lien contractuel avec Mme [G], son seul co-contractant étant le syndicat des copropriétaires dont elle était le mandataire.

L’action de Mme [G] à son encontre, au titre du préjudice qu’elle dit avoir subi, est donc de nature délictuelle.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

S’agissant d’une demande indemnitaire fondée sur la responsabilité extra-contractuelle, le point de départ du délai de prescription est le jour de la manifestation du dommage.

En l’espèce, Mme [G] fait grief à la société Gest’im de faits qui ont perduré jusqu’en 2021, puisque jusqu’au courrier de son conseil la société Gest’im n’a jamais répondu à ses demandes ni recrédité son compte. Compte tenu d’une assignation délivrée le 31 janvier 2022, ne se trouvent concernés par la prescription que les faits antérieurs au 31 janvier 2017, et dès lors, l’attitude fautive reprochée à la société Gest’im a perduré au-delà de la période atteinte par la prescription.

Par conséquent, si l’action de Mme [G] est prescrite pour ce qui concerne l’indemnisation des faits reprochés à la société Gest’im antérieurement au 31 janvier 2017, sa demande reste en revanche recevable s’agissant de l’indemnisation de l’attitude de la société Gest’im, ou des faits qui lui sont reprochés, postérieurs au 31 janvier 2017.

Pour le surplus, les critiques émises par Mme [G] justifiant sa demande eu titre d’un préjudice matériel, concernent des faits révélés par des assemblées générales de 2019 et 2020, de sorte qu’aucune prescription ne s’oppose à l’action de Mme [G].

Il ne sera donc fait droit que partiellement, et selon les précisions précitées, à la fin de non-recevoir soulevée.

II- Au fond

Aux termes de l’article 1240 du code civil relatif à la responsabilité extra contractuelle, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La cour rappelle à Mme [G], qui se prévaut de l’attitude fautive de la SARL Gest’im, qu’il lui appartient de faire la preuve des fautes commises par celle-ci, du préjudice qu’elle subit et du lien de causalité entre ces fautes et son préjudice.

S’agissant de l’allégation selon laquelle la société Gest’im n’aurait pas pris en compte le paiement de 12 492 euros effectués par Mme [G] en 2014, la cour constate que celle-ci ne fournit aucun élément de preuve des griefs qu’elle énonce.

Mme [G] ne produit, comme en première instance, que des procès-verbaux d’assemblées générales allant de l’année 2012 à l’année 2021, (sauf les procès-verbaux des années 2018 et 2020), qui ne comportent aucune mention relative à une somme qu’elle resterait devoir au titre d’un appel de fonds pour travaux.

Elle se prévaut d’un paiement en 2014, mais ne fournit aucune preuve, ni du montant dont elle était redevable, ni du paiement effectué et non pris en compte, et notamment ne produit pas les appels de fonds et décomptes annuels de charges qui lui ont été adressés.

En revanche, la société Gest’im verse aux débats les extraits du compte de Mme [G] à compter du mois de juillet 2012, et ces documents font notamment apparaître des appels de fonds de 948,81 euros et 12 942,41 euros le 1er septembre 2012 au titre du budget sur travaux de façades, soit au total 13 891,22 euros, ainsi que différents paiements de Mme [G] et notamment un paiement de 13 891,22 euros le 4 avril 2013.

D’autres charges ayant cependant été appelées, le solde du compte de Mme [G] restait débiteur de 1 299,62 euros au 22 février 2014, mais il apparaît sans conteste qu’un paiement correspondant exactement aux appels de fonds pour travaux a bien été pris en compte.

Contrairement à ce que Mme [G] indique, aucun solde débiteur à hauteur de 17 683 euros n’apparaît dans les décomptes produits, son solde débiteur ayant été de 1 626,78 euros au 30 juin 2018, puis de 2180,01 euros au 30 juin 2019 et 2 040,80 euros au 30 juin 2020.

Mme [G] n’apporte donc la preuve d’aucune faute de la société Gest’im en ce qui concerne la gestion de son compte.

Quant au préjudice matériel que Mme [G] dit subir, à raison de sommes mises en compte suite au licenciement du concierge et au litige ayant opposé la copropriété à la société BST, la cour constate qu’elle ne justifie en rien des sommes qui lui auraient été réclamées et au titre desquelles elle réclame un montant global de 5 000 euros.

Contrairement à ce qu’elle indique, le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2019 ne fait allusion à aucun litige prud’homal, et il n’existe par conséquent aucune preuve d’une quelconque faute du syndic sur ce point.

Au demeurant et ainsi que relevé par l’intimée, quitus a été donné au syndic pour sa gestion chaque année, jusqu’au 30 juin 2018 (assemblée générale du 28 mai 2019)

Quant au litige ayant opposé la copropriété à la société BST, le procès-verbal d’assemblée générale du 28 mai 2019 relate que, dans ce litige un accord a finalement été trouvé pour le paiement par la copropriété d’une somme de 4 874,50 euros au lieu des 32 000 que réclamait cette société dans son assignation, de sorte que la copropriété a évité le paiement d’une somme de 27 125,10 euros, qui ne constitue donc nullement une dette de la copropriété. Mme [G] ne peut donc se prévaloir d’aucune faute du syndic sur ce point.

Enfin, quant aux sommes de 117,21 euros au titre de frais d’élagage, de 174,46 euros au titre de frais de maîtrise d''uvre pour toiture, et de 60,10 euros au titre de la télé alarme de l’ascenseur, Mme [G] ne justifie pas de ces sommes, qui en tout état de cause ne peuvent lui causer un préjudice matériel puisque, selon un mail de CPR immobilier ces sommes ont été extournées de son compte, sans que pour autant il résulte du mail précité la preuve d’une faute du précédent syndic.

Ainsi, Mme [G] ne fait preuve d’aucune des fautes qu’elle invoque, non plus que du préjudice qui en résulterait pour elle, de sorte que ses demandes au titre tant du préjudice moral que du préjudice matériel ne peuvent aboutir.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement dont appel.

Compte tenu de la présente décision, ce jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné Mme [G] aux dépens de première instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société Gest’im.

A hauteur d’appel Mme [G] qui succombe, supportera les dépens.

Il est en outre équitable d’allouer à la SARL Gest’im, en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel, une somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir opposée par Mme [T] [G] aux fins de non-recevoir soulevées par la société Gest’im ;

Déclare irrecevable la demande de Mme [T] [G] en dommages et intérêts pour préjudice moral, en ce que cette demande porte sur des faits antérieurs au 31 janvier 2017,

Déclare recevables pour le surplus les demandes de Mme [T] [G], au titre de son préjudice moral pour la période postérieure au 31 janvier 2017 et au titre de son préjudice matériel,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] [G] aux entiers dépens d’appel,

Condamne Mme [T] [G] à verser à la SARL Gest’im la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.