COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 04 FEVRIER 2009

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/04061

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 MAI 2008

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11.08.079

APPELANTE :

Madame Z A épouse X

XXX

XXX

représentée par la SCP AUCHE-HEDOU, AUCHE AUCHE, avoués à la Cour

INTIMES :

Monsieur B C

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP ARGELLIES – WATREMET, avoués à la Cour

assisté de la SCP DESSALCES-RUFFEL, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur D X

XXX

XXX

assigné par procès-verbal de recherches infructueuses du 30.12.2008

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 07 Janvier 2009

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 JANVIER 2009, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mathieu MAURI, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Mathieu MAURI, Président de Chambre

Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller

Madame Gisèle BRESDIN, Conseiller

Greffier, lors des débats : Mademoiselle E F

ARRET :

— par défaut.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Mathieu MAURI, Président de Chambre, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le 1^er septembre 2004, B C a donné à bail aux époux X une maison sise XXX à TEYRAN moyennant un loyer mensuel de 1 200 €.

Le 13 février 2007, B C a fait délivrer un congé pour reprise aux époux X pour le 31 août 2007.

En mars 2007, Z X a quitté les lieux.

— Par acte du 4 janvier 2008, B C a assigné les époux X par devant le Tribunal d’Instance de BEZIERS aux fins de les voir condamner à lui payer :

* 2 766,19 € au titre des travaux de remise en état

* 3 764,78 € au titre de la clause pénale pour retard dans le règlement des loyers

* 5 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires pour non-respect des obligations locatives.

— Z X a conclu :

* au débouté de B C

* à sa condamnation à lui verser la somme de 5 000 € pour congé frauduleux

* subsidiairement à l’octroi de larges délais de paiement pour s’acquitter d’une éventuelle condamnation.

Elle a soutenu :

* que l’état des lieux de sortie ne justifie pas le montant réclamé par B C et que les désordres ont déjà été réglés

* qu’il ne lui appartient pas de remettre en état la maison

* que la somme réclamée au titre de la clause pénale correspond à tous les loyers versés alors que le demandeur ne justifie pas du retard de paiement pour chaque loyer et que la clause pénale ne saurait être appliquée avant la mise en demeure

* qu’elle est seule avec trois enfants à charge et que le retard dans le règlement des loyers ne vient pas de sa mauvaise foi mais de sa situation de précarité

* que le congé est frauduleux car à ce jour la maison est occupée par G H et non pas par le petit-fils de B C, Y I.

A l’audience, B C a soutenu que contrairement aux stipulations contractuelles, seule Z X divorcée de D X depuis 2001, a occupé le logement.

D X n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement en date du 15 mai 2008, le Tribunal d’Instance de Montpellier a :

— condamné solidairement les époux X à payer à B C :

* 2 622,59 € au titre des travaux de remise en état

* 515,56 € au titre de la clause pénale pour retard dans le règlement des loyers

* 965,80 € à titre de dommages et intérêts complémentaires pour non-respect des obligations locatives ;

— autorisé Z X à se libérer de la dette en 24 mensualités de 170 €, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal ;

— dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois à compter du 10 juin 2008 sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

APPEL

Z X a interjeté appel de ce jugement et dans ses dernières conclusions demande :

— de réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer une somme totale de 4 594,95 € ;

— de débouter B C de toutes ses demandes ;

— de le condamner à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour congé frauduleux ;

— de le condamner à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, de lui accorder les plus larges délais de paiement en cas de condamnation.

Elle fait valoir :

— que c’est à tort que les premiers juges ont reconnu qu’elle était redevable des travaux sur la fosse septique et de plomberie au motif 'd’un branchement pirate’ alors que ce désordre est absent de l’état des lieux de sortie et que B C ne rapporte pas la preuve qu’elle en est responsable ;

— qu’il y a toujours eu des problèmes d’évacuation et qu’elle ne saurait être condamnée à la remise en état totale de l’installation d’évacuation des eaux usées et de la fosse septique ;

— qu’elle sollicite l’application de l’article 1231 du code civil pour voir réduire la clause pénale en tout ou partie eu égard à sa bonne foi. En effet, les retards dans le versement des loyers n’ont jamais excédé un mois, qu’elle ne devait aucun arriéré à la rupture du contrat du bail, qu’elle a quitté les lieux une fois le congé délivré alors qu’elle vit seule avec trois enfants à charge et qu’elle a des difficultés financières ;

— que contrairement aux dires de son ex-bailleur, elle n’a jamais sous-loué la maison mais seulement autorisé deux amis à utiliser son adresse pour des raisons administratives ;

— que c’est à tort que les premiers juges ont retenu un préjudice à hauteur de 956,80 € pour l’entretien du jardin alors que le dépôt de garantie avait déjà été retenu à ce titre ;

— que le tribunal a constaté le caractère frauduleux du congé, qu’elle est en droit de se voir allouer des dommages et intérêts eu égard aux conséquences d’un déménagement et de sanctionner le comportement abusif de B C.

B C demande la confirmation en toutes ses dispositions du jugement et l’allocation de la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

SUR LES DEMANDES FORMEES PAR J. C

Attendu, s’agissant des frais de remise en état, que ceux-ci concernent des désordres constatés dans l’état des lieu de sortie ou établis par les attestations versées aux débats ; que contrairement à ce que soutient la requérante, ces désordres lui sont entièrement imputables ; qu’il échet par suite de confirmer le jugement sur ce point ;

Attendu, s’agissant de la clause pénale, qu’il résulte des pièces versées aux débats, que la requérante s’est régulièrement acquittée des loyers, avec un retard de 10 à 30 jours ; que cependant, la mise en demeure ne lui ayant été adressée que le 6/11/2006 que par suite, c’est à bon droit que le premier juge n’a fait jouer ladite clause que pour les retards constatés postérieurement à cette date; qu’il échet de confirmer le jugement sur ce point ;

Attendu s’agissant de la demande de dommages et intérêts, que les pièces versées aux débats ne suffisent pas à établir la réalité d’une sous-location ;

Attendu que les autres causes de la demande ont déjà été prises en compte et indemnisées au titre des précédents préjudices.

SUR LES DEMANDES DE V. X

Attendu que le congé donné par l’intimé était motivé par la reprise du logement pour le petit-fils du bailleur : Y ; qu’il ressort des pièces du dossier qu’en réalité la maison a été louée à G H ; qu’il est par suite établi que le motif invoqué est erroné ; qu’il échet en conséquence de réformer le jugement ayant sur ce point débouté Z X de sa demande de dommages et intérêts et de lui allouer la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Attendu, s’agissant de sa demande de délai, que celle-ci est sans objet compte tenu de la compensation opérée entre les condamnations prononcées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par défaut,

Réforme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Z X à payer à B C les sommes de:

* 2 622,59 € au titre de travaux de remise en état

* 515,56 € au titre de la clause pénale

* 965,80 € à titre de dommages et intérêts

Réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne B C à payer à Z X 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la compensation entre lesdites sommes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit que chaque partie conservera ses dépens dont distraction, s’agissant des dépens d’appel, au profit des avoués de la cause.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MM/GR