COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Expropriations

ARRET DU 20 MARS 2012

Débats du 21 Février 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/00065

Minute n° :

Ce jour, VINGT MARS DEUX MILLE DOUZE,

A l’audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d’Appel de MONTPELLIER , Monsieur D-Luc PROUZAT, Conseiller assisté de M. Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l’arrêt suivant dans l’instance opposant :

d’une part :

Monsieur U B

6 AG Atgier Hazard

XXX

Représentant : la SCP SCHEUER, VERNHET ET ASSOCIES (avocats au barreau de MONTPELLIER) substituée par M^e JEANJEAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur J B

15 AG Paul Eluard

13920 SAINT-MITRE-LES-REMPARTS

Représentant : la SCP SCHEUER, VERNHET ET ASSOCIES (avocats au barreau de MONTPELLIER) substituée par M^e JEANJEAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur F B

XXX

XXX

XXX

Représentant : la SCP SCHEUER, VERNHET ET ASSOCIES (avocats au barreau de MONTPELLIER) substituée par M^e JEANJEAN, avocat au barreau de MONTPELLLIER

Monsieur AB B

416 AG Robert Capa

XXX

Représentant : la SCP SCHEUER, VERNHET ET ASSOCIES (avocats au barreau de MONTPELLIER) substituée par M^e JEANJEAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame H A épouse B

XXX

XXX

Représentant : la SCP SCHEUER, VERNHET ET ASSOCIES (avocats au barreau de MONTPELLIER) substituée par M^e JEANJEAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

APPELANTS

et

d’autre part :

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE MONTPELLIER, prise en la personne de son président en exercice domicilié ès qualité au siège social

XXX

XXX

XXX

Représentant : la SCP VINSONNEAU PALIES,NOY, GAUER ET ASSOCIES (avocats au barreau de MONTPELLIER) substituée par M^e BEQUAIN DE CONINCK, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE

EN PRESENCE DE

Monsieur le Commissaire du Gouvernement du département de l’Hérault

XXX

XXX

XXX

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 26/12/2011.

Statuant sur l’appel d’un jugement du Juge de l’Expropriation du Département de l’Hérault en date du 23 Septembre 2009

Après que les débats aient eu lieu à l’audience publique du 21 Février 2012 où siégeaient :

— Monsieur D-Luc PROUZAT, Conseiller de Chambre, Président suppléant, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de MONTPELLIER, en remplacement de M. BACHASSON, Président empêché,

— Monsieur Hervé OLIVIER, Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de RODEZ, Juge suppléant de l’Expropriation du Département de l’Aveyron, désigné par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,

— Monsieur D-Jacques SAINTE-CLUQUE, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Perpignan, juge de l’Expropriation du Département des Pyrénées Orientales, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,

En présence de M. N, délégué par le Trésorier Payeur Général de la Région Languedoc Roussillon, Commissaire du Gouvernement,

assistés de M. Philippe CLUZEL, Greffier,

Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,

Après avoir mis l’affaire en délibéré au 20/03/2012 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, les magistrats du siège ont délibéré en secret, conformément à la loi.

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

Par arrêté du 2 juillet 2007, le préfet de l’Hérault a déclaré d’utilité publique la constitution d’une réserve foncière au lieu-dit « Truc de Leuze » à Montpellier par la communauté d’agglomération de Montpellier et cessibles au profit de cette collectivité territoriale les immeubles bâtis ou non bâtis nécessaires pour l’opération, dont la parcelle, appartenant en indivision à U B, J B, F B, AB B et H M épouse B, cadastrée lieu-dit « truc de Leuze », section XXX de 4681 m2 (terre).

L’ordonnance d’expropriation a été prononcée le 12 novembre 2007 au profit de la communauté d’agglomération de Montpellier.

Le 26 juillet 2007, celle-ci a notifié aux consorts B une offre d’indemnisation à hauteur de la somme de 84 380,00 euros, indemnité de remploi comprise, sur la base d’un prix de 16,19 euros le m2.

A défaut d’accord amiable, la communauté d’agglomération de Montpellier a saisi, le 12 février 2009, le juge de l’expropriation du département de l’Hérault aux fins de fixation des indemnités revenant aux consorts B.

Après visite des lieux effectuée le 30 avril 2009, le juge de l’expropriation a notamment, par jugement du 23 septembre 2009 :

— débouté les consorts B de leur demande aux fins d’irrecevabilité de la saisine,

— fixé à la somme de 155 473,00 euros l’indemnité due par la communauté d’agglomération de Montpellier aux consorts B pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section XXX,

— condamné la communauté d’agglomération de Montpellier à payer aux consorts B la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration faite le 12 novembre 2009 au greffe de la chambre, les consorts B ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Ils ont déposé leur mémoire d’appel accompagné de 22 pièces, le 18 décembre 2009, lequel a été notifié le 7 janvier 2010 à la communauté d’agglomération de Montpellier et le 6 janvier 2010 au commissaire du gouvernement.

Les consorts B ont déposé, le 29 décembre 2009, un second mémoire, identique au précédent, se bornant à rectifier l’omission de M^me A épouse B de la liste des appelants.

La communauté d’agglomération de Montpellier a déposé son mémoire d’intimé avec 26 pièces, le 5 février 2010.

Le 8 février 2012, les consorts B ont déposé un mémoire complémentaire avec 18 pièces nouvelles.

Le 17 février 2012, la communauté d’agglomération de Montpellier a déposé un mémoire en réponse récapitulatif, accompagné de 22 pièces nouvelles.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de conclusions devant la cour dans le délai imparti à l’article R. 13-49 du code de l’expropriation.

* *

*

Les consorts B demandent à la cour, en l’état de l’annulation de l’arrêté préfectoral de DUP du 2 juillet 2007 par un jugement du tribunal administratif de Montpellier en date du 22 septembre 2009 confirmé par arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 10 octobre 2011, de suspendre la procédure d’expropriation et de faire interdiction à la communauté d’agglomération de Montpellier de prendre possession de la parcelle cadastrée section XXX.

Subsidiairement, ils concluent à la réformation du jugement et à la fixation de l’indemnité de dépossession leur revenant à la somme de 2 058 140,00 euros, subsidiairement à la somme de 412 928,00 euros ; ils sollicitent, en toute hypothèse, l’allocation de la somme de 5000,00 euros en remboursement de ses frais irrépétibles.

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :

— la procédure d’expropriation est illégale, l’annulation de la DUP ôtant toute base légale à l’ordonnance portant transfert de propriété,

— l’intention dolosive de l’expropriant est caractérisée, dès lors que la création d’une réserve foncière, le 2 juillet 2007, est illégale, faute pour la communauté d’agglomération de Montpellier d’avoir démontré la poursuite d’une action ou d’une opération d’aménagement au sens des articles L. 221-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, et que les terrains de la réserve foncière du Truc de Leuze, non acquis par l’entreprise Sanofi, sont les seuls du secteur à avoir été maintenus en zone AU0-7, bloquée, dans les modifications du PLU intervenus en mars, novembre 2006 et novembre 2008,

— la réserve foncière était, en effet, destinée à être rétrocédée à moindre prix à l’entreprise Sanofi, ainsi qu’il ressort du dossier de présentation de la ZAC Parc 2000 Extension,

— par jugement du 27 mai 2010, le tribunal administratif de Montpellier a enjoint au maire de Montpellier de convoquer son conseil municipal aux fins de statuer à nouveau sur la question de la modification des parcelles cadastrées section TX n° 27 à 38, après avoir considéré que le maintien de ces parcelles en zone AU0-7, c’est-à-dire dans une zone inconstructible dans laquelle l’ouverture à l’urbanisation est conditionnée à une modification du PLU, était entachée d’une erreur manifeste d’appréciation,

— le conseil municipal, par une délibération du 9 mai 2011, a ainsi classé l’ensemble des parcelles en zone 4AU1, dans le secteur 4AU1-3, correspondant à la 2^e extension de la ZAC Parc 2000 où est autorisée l’implantation d’activités tertiaires et de constructions à usage d’habitation,

— conformément à l’article L. 13-15 I du code de l’expropriation, le terrain exproprié doit donc être évalué sans tenir compte de son classement en zone AU0-7, mais en prenant en considération la modification du PLU intervenue le 9 mai 2011, corrigeant l’erreur manifeste d’appréciation liée au maintien de la zone en zone AU bloquée à toute urbanisation, le caractère immédiatement urbanisable de la zone au regard de la capacité suffisante des réseaux pour desservir les constructions à y implanter et le véritable projet de l’expropriant consistant en la réalisation d’une zone mixte dédiée aux activités et à l’habitat,

— n’étant pas incluse dans une opération d’aménagement d’ensemble à la date de référence, la parcelle XXX, qui dispose de l’ensemble des réseaux à proximité immédiate, doit recevoir la qualification de terrain à bâtir et être évaluée à 400,00 euros le m2, compte tenu de ses possibilités de construction et d’un COS important,

— à défaut, son évaluation comme terrain en situation hautement privilégiée, doit être faite sur la base d’un prix de 80,00 euros le m2.

La communauté d’agglomération de Montpellier invoque, en premier lieu, l’irrecevabilité des demandes nouvelles formées par les consorts B dans leur mémoire déposé le 29 décembre 2009 et des pièces nouvelles à l’appui, ainsi que l’irrecevabilité de leur demande nouvelle, formée dans leur mémoire du 8 février 2012, visant à la fixation du montant des indemnités à la somme de 2 058 140,00 euros, et des pièces nouvelles à l’appui.

Formant appel incident, elle demande à la cour de fixer à la somme de 84 380,00 euros l’indemnité due aux consorts B pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section XXX ; elle conclut à la confirmation du jugement pour le surplus et à la condamnation de M. C à lui payer la somme de 6000,00 euros en remboursement de ses frais irrépétibles.

En réponse à l’argumentation adverse, elle expose que :

— l’arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille confirmant le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 22 septembre 2009 n’est pas définitif et la procédure aux fins d’indemnisation des expropriés est indépendante de celle poursuivie devant la juridiction administrative,

— la parcelle est classée à la date de référence en zone AU0-7 du PLU, inconstructible en l’état, sans qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la modification intervenue postérieurement, le jugement du tribunal administratif de Montpellier en date du 27 mai 2010 n’étant d’ailleurs pas définitif,

— elle ne peut dès lors recevoir la qualification de terrain à bâtir, d’autant qu’en l’absence des réseaux, elle n’était pas immédiatement constructible à la date de référence, la zone étant alors à aménager,

— le moyen tiré de l’intention dolosive de l’expropriant n’est pas fondé dès lors qu’il n’y a pas identité entre le bénéficiaire de l’expropriation et l’auteur du POS et du PLU de Montpellier, que la parcelle en cause a toujours été classée en zone inconstructible et qu’il n’existe pas de coïncidence entre les divers documents d’urbanisme, s’étant succédés depuis 1979, la dernière modification du PLU en 2008 et la présente opération,

— eu égard au caractère inconstructible de la parcelle, située dans une zone non équipée, son estimation doit être faite, au vu des termes de comparaison proposés, sur la base de 16,19 euros le m2, tenant compte de leur situation dans l’agglomération montpelliéraine.

MOTIFS de la DECISION :

L’article 564 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les demandes que les consorts B ont, en l’espèce, formulé pour la première fois devant la cour, dans leur mémoire d’appel déposé le 18 décembre 2009, visant à faire juger l’illégalité de la procédure d’expropriation, obtenir la suspension de celle-ci et faire interdiction à la communauté d’agglomération de Montpellier de prendre possession de la parcelle XXX, découlent de l’annulation de l’arrêté préfectoral de DUP par le jugement du tribunal administratif de Montpellier en date du 22 septembre 2009, rendu postérieurement à la clôture des débats devant le juge de l’expropriation, à l’issue de l’audience du 24 juin 2009 ; le prononcé de ce jugement, confirmé depuis par un arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 10 octobre 2011, constitue ainsi un fait nouveau, rendant recevables les demandes nouvelles des consorts B.

De même, la délibération prise le 9 mai 2011 par le conseil municipal de Montpellier, à la suite du jugement du tribunal administratif du 27 mai 2010, de classer l’ensemble des parcelles incluses dans la réserve foncière du Truc de Leuze en zone 4AU1, ouverte à l’urbanisation, peut être regardée comme la révélation d’un fait au sens de l’article 564 susvisé, rendant recevable la demande nouvelle des consorts B tendant à la fixation de l’indemnité de dépossession à la somme de 2 058 140,00 euros, la parcelle XXX étant évaluée comme terrain à bâtir ; il importe peu que cette demande, formulée dans un mémoire complémentaire du 8 février 2012, l’ait été hors du délai de deux mois prévu à l’article R. 13-49, alinéa 1^er, du code de l’expropriation puisque, par définition, elle ne pouvait l’être que postérieurement à l’expiration dudit délai.

Le moyen d’irrecevabilité, soulevé par la communauté d’agglomération de Montpellier, des demandes et pièces nouvelles présentées devant la cour par les consorts B doit dès lors être rejeté.

* *

*

Il résulte de l’article L. 12-5 du code de l’expropriation que seule une décision définitive du juge administratif, annulant la DUP, prive de base légale l’ordonnance d’expropriation et rend, par voie de ricochet, sans objet la procédure aux fins de fixation des indemnités.

En l’occurrence, il n’est pas justifié du caractère définitif de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille en date du 10 octobre 2011 rejetant la requête de la communauté d’agglomération de Montpellier aux fins d’annulation du jugement du tribunal administratif de Montpellier du 22 septembre 2009, qui a annulé l’arrêté du préfet de l’Hérault du 2 juillet 2007 déclarant d’utilité publique la constitution d’une réserve foncière au lieu-dit « Truc de Leuze » à Montpellier ; cet arrêt a, en effet, fait l’objet d’un recours devant le Conseil d’Etat affecté à la 6^e sous-section, dont il n’est pas soutenu qu’il a été jugé.

L’ordonnance d’expropriation prononcée le 12 novembre 2007 continue donc à produire ses effets et autorise la communauté d’agglomération de Montpellier, après consignation du montant de l’indemnité, à prendre possession de la parcelle XXX ; les consorts B ne sont donc pas fondés à obtenir que soit ordonné la suspension de la procédure d’expropriation et qu’il soit fait interdiction à la communauté d’agglomération de Montpellier de prendre possession de la parcelle en cause.

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A) les dates à retenir pour l’appréciation de l’usage effectif du bien et la détermination de sa consistance :

En cas d’acquisition par voie d’expropriation d’un bien soumis au droit de préemption urbain ou en ZAD, la date de référence à retenir au sens de l’article L. 13-15 I du code de l’expropriation est, par application des dispositions combinées des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme, celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le premier juge a, en l’espèce, retenu comme date de référence, pour l’appréciation de l’usage effectif du bien, celle du 2 mars 2006 à laquelle est devenu opposable aux tiers la dernière révision du plan local d’urbanisme de Montpellier, applicable au secteur concerné.

A cet égard, il ne peut être tenu compte de la modification du PLU approuvée par délibération du conseil municipal de Montpellier du 9 mai 2011, qui a eu pour effet d’inclure la parcelle XXX en zone 4AU1, dans le secteur 4AU1-3, correspondant à la 2^e extension de la zone d’activités Parc 2000 ; cette modification est, en effet, intervenue postérieurement au jugement de première instance et ne peut dès lors influer sur la qualification et les possibilités de construction de la parcelle, lesquelles doivent être appréciées en fonction de la réglementation d’urbanisme en vigueur le 2 mars 2006.

Il n’est pas discuté, par ailleurs, qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation la parcelle XXX consiste en un terrain nu et en friche.

B) la qualification juridique du bien :

A la date de référence, la parcelle expropriée est classée dans le secteur AU0-7 de la zone AU0 du PLU, définie comme une zone non équipée, caractérisée par une faible urbanisation ; il s’agit d’une zone, décrite comme prioritaire dans le développement de la ville, l’objectif poursuivi étant de permettre de réaliser à moyen ou long termes des projets d’urbanisation nouvelle dans le cadre d’un opération d’ensemble ; il est, en outre, prévu de n’ouvrir cette zone à l’urbanisation qu’après modification du PLU.

La zone AU0 se caractérise ainsi par une inconstructibilité en l’état, excepté pour les équipements publics et les extensions mesurées de bâtiments existants, y compris les installations classées, compte tenu de l’insuffisance de la desserte en réseaux et voirie au regard des projets d’urbanisation d’ensemble projetés pour chacun des secteurs composant la zone ; le secteur AU0-7, qui correspond au secteur AG du Pilory ' avenue de l’Europe ' Blayac, était, à la date de référence, inclus dans le périmètre de la ZAD de Malbosc créée en 1994 en vue de la réalisation d’un espace de loisirs, culture et sport incluant des bassins de rétention et des équipements publics de superstructure en périphérie.

XXX, qui est classée dans un secteur, non équipé, défini comme inconstructible en l’état sans modification du PLU, ne peut donc recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 13-15 II du code de l’expropriation, comme l’a justement retenu le premier juge ; la seule perspective d’une occupation ou d’une utilisation du sol pour la réalisation d’équipements publics et d’installations classées n’est pas en soi suffisante pour leur conférer une telle qualification.

Quoique non qualifiée de terrain à bâtir, la parcelle en cause n’en est pas moins située, au nord ouest de l’agglomération montpelliéraine, à l’angle formé par la AG du Pilory et la AG AH AI Castor, dans une zone comprise entre le parc d’activités Parc 2000 et le complexe des laboratoires Sanofi Aventis, à proximité de secteurs urbanisés de la commune, tels les quartiers de Celleneuve et de la Mosson ; elle bénéficie ainsi d’une situation privilégiée, facteur indéniable de plus value.

C) l’intention dolosive :

Il doit être tenu compte, conformément à l’article L. 13-15 I, des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date de référence, sauf si leur institution révèle le part de l’expropriant, une intention dolosive ; celle-ci ne se présume pas et dont être démontrée par l’exproprié.

En l’occurrence, la création de la réserve foncière du Truc de Leuze par l’arrêté préfectoral du 2 juillet 2007 n’exerce aucune influence sur l’évaluation de la parcelle ; l’intention dolosive de l’expropriant ne peut davantage être déduite de la prétendue illégalité de la DUP résultant de cet arrêté, alors qu’il n’appartient pas à la juridiction de l’expropriation de se prononcer sur la légalité ou l’opportunité d’un acte administratif et que l’illégalité de la réserve foncière n’est pas acquise en l’état du recours formé à l’encontre de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 10 octobre 2011.

Les consorts B déduisent également l’intention dolosive du fait que la parcelle XXX a été maintenue en zone AU0 dans les modifications du PLU intervenues en mars et novembre 2006.

Il ressort, en effet, des pièces produites que dans le POS de Montpellier approuvé en 1998, l’ensemble des terrains situés au lieu-dit « Truc de Leuze » a été classé en zone 1 ND, c’est-à-dire dans une zone naturelle non équipée, puis dans le nouveau POS approuvé en janvier 2004, en zone 4 NA0 correspondant à une zone destinée à l’implantation de parcs d’activités mais inconstructible en l’état, que lors de la révision du PLU, en mars 2006, le territoire concerné a été classé dans le secteur AU0-7 à l’exception de sa partie est, classée dans le secteur 4 AU1-6 défini comme le secteur d’implantation de l’entreprise Sanofi et qu’en novembre 2006, les terrains situés à l’ouest, de l’autre côté de la AG AH AI AJ, ont été classés dans le secteur 4 AU0-7 pour permettre la réalisation de l’extension du parc d’activités Parc 2000 ; pour prétendre que la réserve foncière est, en réalité, destinée à être rétrocédée à moindre prix à l’entreprise Sanofi, les consorts B invoquent le dossier de création de la ZAC Parc 2000 Extension, dans lequel il est indiqué, page 15, que la zone AU0-7 est dédié notamment à l’extension du site industriel et de recherche du groupe Sanofi Aventis.

Pour autant, le passage d’un classement en zone ND naturelle non équipée du POS de 1998 à un classement en zone d’urbanisation future AU0 « bloquée » du PLU de 2006 n’a pas eu pour effet de dévaloriser la parcelle, qui reste inconstructible en l’état en dehors de la création d’une ZAC ou d’une modification du document d’urbanisme ; le fait qu’elle a été maintenue dans le secteur AU0-7 lors des révisons du PLU, en mars et novembre 2006, tandis que d’autres terrains ont été classés en secteurs 4 AU0-6 ou 4 AU0-7 dans la perspective du développement d’une urbanisation liée aux activités économiques, n’est pas en soi de nature à caractériser une intention dolosive de l’expropriant, d’autant que les consorts B ne sont pas les seuls propriétaires concernés par le maintien de ce classement et que les diverses révisons du PLU sont intervenues bien avant l’engagement de la procédure d’expropriation.

La preuve n’est donc pas rapportée que le classement de la parcelle XXX dans le secteur AU0-7 et le maintien d’un tel classement lors des révisons du PLU l’ont été, non dans un but intérêt général, mais avec la volonté délibérée de léser les consorts B ; c’est dès lors à juste titre que le premier juge a rejeté le moyen soulevé à cet égard par les intéressés.

D) l’évaluation du bien :

La communauté d’agglomération de Montpellier invoque, en premier lieu, diverses ventes amiables de terrains inclus dans la ZAC Garosud Extension et classés en zone 4 NA0 du POS, réalisées entre janvier 2004 et mars 2005, au profit de la SERM, moyennant le prix de 17,83 euros le m2 ; elle cite un arrêt de la cour d’appel de Toulouse rendu sur renvoi de cassation, le 28 août 2006, ayant fixé, par référence à un prix de 10,00 euros le m2, en valeur février 2003, l’indemnité de dépossession due aux consorts Z pour l’expropriation d’un terrain de 3083 m2, classé en zone 8 NA0 du POS et inclus dans la ZAC de Malbosc ; elle souligne que l’indemnité réclamée par les consorts B est excessive par rapport à l’indemnité allouée par la cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 10 juillet 2007 (communauté d’agglomération de Montpellier / Planes), pour un terrain de 7650 m2 classé en zone 6 NA0 du POS mais mieux situé (dans le futur quartier Ovalie), qui a été estimé sur la base de 25,00 euros le m2 devant être considéré comme un prix plafond.

Elle se prévaut, par ailleurs, de trois ventes aux prix de 15,00 ou de 16,19 euros le m2 intervenues, les 24 mars et 20 mai 2005, au profit de la société Sanofi Aventis relativement à des terrains également situés au lieu-dit « Truc de Leuze » alors classés en zone ND 1 du POS, ainsi que d’un traité d’adhésion à ordonnance d’expropriation en date du 13 janvier 2009, régularisé entre la communauté d’agglomération de Montpellier et la société Sanofi Aventis, fixant par référence à un prix de 16,19 euros le m2 l’indemnité due à celle-ci pour l’expropriation de la parcelle cadastrée XXX, acquise le 20 mai 2005.

L’intimée invoque, en outre, la vente, réalisée le 8 octobre 2008 (communauté d’agglomération de Montpellier / Lavaysse), au prix de 12,00 euros le m2, d’une parcelle cadastrée à Saint D de Vedas, section XXX, classée en zone 5AU du PLU correspondant à l’extension de la zone d’activités économiques « O P ».

Enfin, elle produit diverses décisions des juridictions d’expropriation montpelliéraines, seules les trois suivantes, dont le caractère définitif se trouve établi, devant être retenues :

— arrêt de la cour en date du 15 février 2011 (consort Brunero c/ Département de l’Hérault) estimant à 30,00 euros le m2, en valeur septembre 2009, un terrain classé dans le secteur AUO-2 du PLU de Montpellier, correspondant au futur quartier de Port Marianne et à ses extensions,

— jugement du juge de l’expropriation du 28 mai 2008 (SERM c/ Robischung) estimant à 32,00 euros le m2 un terrain classé en zone 7 AUO du PLU de Montpellier, exproprié dans le cadre de la réalisation de la ZAC Ovalie,

— jugement du juge de l’expropriation du 17 décembre 2008 (communauté d’agglomération de Montpellier c/ Bousquet) estimant à 35,68 euros le m2 un terrain (la parcelle TX n° 38) classé en zone 4AU1 du PLU de Montpellier, exproprié dans le cadre de la constitution de la réserve foncière du Truc de Leuze.

Les consorts B se réfèrent, de leur côté, à une vente du 27 février 2006 (SERM / SCI AP2B) d’un terrain à bâtir formant le lot n° 12 de la ZAC Parc 2000, au prix de 81,25 euros le m2, à une vente du 25 juillet 2006 (SCI La Peyrolaise / SEM Foire internationale de Montpellier) portant sur deux parcelles de terre avec mazet, cadastrées à Pérols section XXX et 91, classées en zone XXX, au prix de 112,00 euros le m2, et à une vente du 7 septembre 2006 (Bresson / SNC Mas Coste) relative à une parcelle de terre, cadastrée à Lattes section XXX, classée en zone XXX, au prix de 81,00 euros le m2.

Ils citent également deux arrêts de la cour d’appel de Montpellier du 15 septembre 2009 (SERM c/ consorts Y et SERM c/ consorts X) évaluant à 100,00 euros le m2 l’indemnité due aux propriétaires expropriés de terrains, totalisant l’un 52 738 m2, l’autre 2540 m2, situées à Montpellier dans le périmètre de la ZAC Ovalie et classés en zone 7 AU du PLU ; contrairement à ce qu’affirme la communauté d’agglomération de Montpellier, ces arrêts sont définitifs puisque les pourvois (n° 09-71111 et 0971316) ont été rejetés par arrêts de la Cour de cassation (3^e chambre civile) du 10 mai 2011 ; les appelants invoquent aussi un jugement du juge de l’expropriation en date du 23 juin 2010 (SERM c/ SCA Domaine Saint D de Pailletrice) estimant à 53,00 euros le m2 diverses parcelles expropriées en vue de la réalisation de la ZAC Parc d’activités de l’aéroport à Pérols, totalisant 115 697 m2, classées en zones 1AU-1a et 1AU-1b du PLU ; d’autres arrêts de la cour sont produits aux débats, qui intéressent notamment l’expropriation de terrains inclus dans le périmètre de la ZAC Parc 2000 Extension, qui ne sont pas cependant définitifs en l’état des pourvois en cassation, dont ils ont fait l’objet.

Les ventes, dont se prévaut la communauté d’agglomération de Montpellier, ont été, pour la plupart, réalisées par elle-même ou la SERM dans le cadre de la création de ZAC ; parmi les décisions de justice, citées, l’arrêt « Planes » est relatif à l’indemnisation d’un terrain comparable, classé en zone 6 NA0 du POS, inconstructible en l’état mais destiné à être englobé dans une ZAC d’habitation ; il en est même de l’arrêt « Brunero » fixant, en valeur septembre 2009, le prix d’acquisition d’un terrain classé en zone AU0 « bloquée ».

Les ventes, invoquées par les consorts B, portent, la première sur un terrain à bâtir inclus dans la ZAC Parc 2000 à Montpellier, les deux autres sur des terrains, situées dans un secteur géographique différent, qui sont classés en zone XXX de Pérols ou de Lattes, zone non équipée mais destinée à l’implantation d’activités après réalisation des équipements publics ; à noter toutefois que la vente du 25 juillet 2006 est afférente à un terrain sur lequel sont implantées quatre constructions, dont une à usage d’habitation et une autre d’entrepôt, outre une piscine démontable ; les arrêts « Y » et « X » concernent l’indemnisation de terrains expropriés, compris dans la ZAC Ovalie, non qualifiés de terrains à bâtir, mais situés dans un secteur constructible, en zone 7 AU du PLU, dans laquelle sont permises les constructions d’habitation et celles à usage de commerces et de bureaux ; le jugement rendu dans l’instance SERM c/ SCA Domaine Saint D de Pailletrice est relatif à un terrain situé à Pérols, dans une zone à urbaniser sous forme d’opérations d’aménagement d’ensemble, dédiée aux activités économiques.

Les prix pratiqués en 2005, à l’occasion de la vente à la société Sanofi Aventis de divers terrains localisés au lieu-dit « Truc de Leuze », ne peuvent être considérés, à eux seuls, comme représentatifs du prix réel du marché relatif à des terrains situés dans une zone d’urbanisation future de l’agglomération de Montpellier, inconstructible en l’état sauf dans le cadre d’une ZAC ou d’une modification du PLU, mais bénéficiant d’une situation privilégiée en rapport avec la présence des réseaux et leur positionnement urbain ; tel est le cas de la parcelle considérée, comprise dans un secteur en expansion, dédiée aux activités économiques, entre le parc d’activités Parc 2000 et le complexe des laboratoires Sanofi Aventis, proches de voies publiques et des réseaux implantés AG du Pilory.

C’est donc à juste titre que le premier juge, pour tenir compte de l’évolution du prix des terrains en situation privilégiée, renforcée par le constat de la programmation par le SCOT de l’urbanisation du secteur du Truc de Leuze en zone d’intensité A avec un COS de 0,8, a fixé l’indemnité principale due pour l’expropriation de la parcelle XXX sur la base d’un prix, réactualisé, de 30,00 euros le m2 ; le jugement, qui a fixé, indemnité de remploi comprise, à la somme totale de 155 473,00 euros, l’indemnité due par la communauté d’agglomération de Montpellier aux consorts B doit en conséquence être confirmé en toutes ses dispositions.

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Au regard de la solution apportée au règlement du litige, la communauté d’agglomération de Montpellier doit être condamnée aux dépens d’appel, mais sans que l’équité commande l’application, au profit des consorts B, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Rejette le moyen d’irrecevabilité, soulevé par la communauté d’agglomération de Montpellier, des demandes et pièces nouvelles présentées devant la cour par les consorts B,

Au fond, confirme en toutes ses dispositions le jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 23 septembre 2009,

Condamne la communauté d’agglomération de Montpellier aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à l’application, au profit des consorts B, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le Greffier Le Président