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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARR’T DU 13 JANVIER 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/03818

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 MARS 2013

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 10/06810

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SARL SADAKA

XXX

XXX

ayant pour avocat M^e Sonia PEREZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CL TURE du 27 Octobre 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 NOVEMBRE 2014, en audience publique, Monsieur X Y ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur X Y, Président

Madame Chantal RODIER, Conseiller

M^me Nathalie LECLERC-PETIT, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me B C

ARRET :

— contradictoire

— prononcé en audience publique par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur X Y, Président, et par M^me B C, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

*

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant bail commercial du 30 août 1977, renouvelé le 1^er février 2000, Z A, aux droits de laquelle est venue la SCI De Cristhal, a loué à la société Super Textile Nicoroi Saint-Louis, aux droits de laquelle est venue SARL Sadaka, un local commercial situé XXX et XXX

Par acte du 9 mars 2010, la SARL Sadaka a signifié une demande de renouvellement de bail, aux même clauses et conditions, le loyer annuel étant de 31 500 €.

La bailleresse a sollicité un loyer annuel de 70 000 € auquel la locataire s’est opposée.

Suivant exploit du 30 novembre 2010, la locataire a fait assigner la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier, en fixation du loyer.

Par jugement du 7 juin 2011, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d’expertise, confiée à M^me D E qui a établi son rapport, le 11 juin 2012, aux termes duquel elle conclut pour un renouvellement au 1^er avril 2010 :

* en cas de non-déplafonnement du loyer et d’application de l’indice, à un loyer annuel de 33 074 € hors taxes ;

* en cas de déplafonnement du loyer, à un loyer annuel de 40 994 € hors taxes.

Dans son mémoire en lecture de ce rapport d’expertise, la SCI De Cristhal a, notamment, demandé la fixation du loyer à compter du renouvellement au 1^er avril 2010, à la somme annuelle de 71 760 € hors taxes tandis qu’en réponse, la SARL Sadaka a, pour l’essentiel, demandé une fixation du loyer en application du principe de plafonnement et de dire qu’il n’y aura pas lieu à augmentation du loyer.

Par jugement contradictoire du 5 mars 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier a fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de 33 074 €, hors charges et hors taxes, par an à compter du 1^er avril 2010, condamné la SCI De Cristhal aux dépens et au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 18 mai 2013, la SCI De Cristhal a relevé appel de ce jugement.

Vu les dernières conclusions déposées, le 23 septembre 2013, par la SCI De Cristhal.

Vu l’ordonnance rendue le 10 avril 2014 par le conseiller de la mise en état et non déférée à la cour, ayant prononcé l’irrecevabilité des conclusions déposées le 16 décembre 2013 pour le compte de la SARL Sadaka, par application de l’article 909 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2014.

******

' La SCI De Cristhal demande à la cour, en substance, de :

dire et juger que durant les travaux du tramway, il n’y a pas eu de baisse du chiffre d’affaires, que la fréquentation des chalands dans la rue des Étuves a augmenté entre 1999 et 2004, puis a baissé en 2009 en raison de ces travaux ;

constater que le chiffre d’affaires de la locataire a augmenté pendant ces travaux ;

dire et juger que les travaux réalisés dans les lieux loués par la précédente locataire, la société Ventilo, avant la prise d’effet du bail, le 1^er février 2000, n’ont pas été financés par la bailleresse, laquelle en bénéficie donc à compter du terme du second bail, c’est-à-dire en 2010 ;

au visa de l’évolution des charges du bâtiment, de l’augmentation du foncier de 50 % entre 2002 et 2010, de la clause 'tout commerce du bail’ qui augmente la valeur du droit au bail, de la possibilité de céder le fonds et du caractère sous-évalué à l’origine du loyer, de l’impossibilité de bénéficier de la loi en cas de changement de destination des lieux, constater que le bailleur n’a pas perçu de droit d’entrée ;

dire et juger que la clause 'tout commerce’ prive le bailleur de la possibilité de solliciter le déplafonnement en cas de changement de destination des lieux en tenant compte du commerce exploité ;

au visa du prix des loyers pratiqués rue des Étuves, juger que le loyer des locaux en cause ne saurait être inférieur à la valeur locative, soit 71 660 € par an, à compter du 1^er avril 2010 ;

dire la locataire redevable d’une différence de loyer, entre celui payé à titre d’acompte et celui qui sera fixé par la cour, cette différence produisant un intérêt qui portera intérêts ;

débouter la SARL Sadaka de ses demandes, de la condamner au paiement des dépens, y compris les frais d’expertise, et de la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

La SCI De Cristhal réitère son argumentation de première instance, à savoir, pour l’essentiel des pages 1 à 21 de ses écritures :

* que le commerce litigieux est situé au bas de la rue des Étuves, à l’angle du boulevard de l’Observatoire et donc, selon elle, dans la partie la plus commerciale de cette rue qui est piétonne, et que même si cette piétonisation est antérieure à la prise d’effet du contrat et qu’elle n’a donc pas à être prise en compte comme facteur de déplafonnement, l’incidence de cette piétonisation s’est faite dans le temps, ainsi qu’elle en rapporte la preuve ;

* que la commercialité de la rue des Étuves s’est accrue du fait de l’installation d’enseignes commerciales nationales, le boulevard de l’Observatoire étant particulièrement commerçant, desservi par le parking Laissac et le tramway qui a remplacé les bus ;

* qu’une étude de la chambre de commerce établit qu’entre 1999 et 2004, la fréquentation des piétons s’est accrue de 80 % dans la rue des Étuves ;

* que certes, la fréquentation a baissé de 12 % en 2009 du fait des travaux du tramway, mais cela laisse subsister une hausse proche de 40 % par rapport à 2004 ;

* que la baisse du chiffre d’affaires, intervenue entre 2009 et 2012, du fait des travaux du tramway, n’est pas définitive alors que la locataire ne justifie pas des indemnités auxquelles elle avait droit ;

* que la locataire n’a pas produit ses bilans entre 2000 et 2009 pour établir si l’augmentation des chalands a provoqué une baisse ou une augmentation de son chiffre d’affaires ;

* que les chiffres qu’elle-même développe, en page 10 de ses écritures, prouvent qu’entre le début des travaux du tramway, en mars 2009, et leur achèvement, en avril 2012, le chiffre d’affaires n’a pas baissé, étant, en réalité, influencé par deux éléments, l’exploitation d’un second fonds de commerce rue des Étuves et la création d’un deuxième point de vente, rue Saint-Guilhem ;

* que l’expert judiciaire n’a pas apprécié une situation nouvelle, telle que le retour au centre-ville des commerces traditionnels ;

* que le calcul purement mathématique du premier juge, qui limite à 23 % l’augmentation de la fréquentation des piétons, est inexact ;

* que le bail est tout commerce, de sorte que le locataire peut faire évoluer son activité sans l’accord du bailleur et sans augmentation du loyer ;

* qu’en tout cas, l’augmentation du nombre de chalands et l’attractivité d’autres commerces nationaux ont permis à la locataire d’accroître sa notoriété, la valeur du fonds ;

* que le bâtiment a bénéficié de travaux importants, à savoir l’aménagement de la cave et du rez-de-chaussée par le précédent locataire, la société Ventilo, ces travaux ayant été constatés en 2000 par l’expert judiciaire H qui les décrit en page 9 de son rapport, ces travaux n’ayant pas été financés par le bailleur, celui-ci pouvant donc se prévaloir des dispositions de l’article 23-3 du décret de 1953, devenu article 'L. 145' (lire R. 145-8) du code de commerce qui permet aux bailleurs de se prévaloir de ces travaux pour un déplafonnement, au deuxième renouvellement suivant l’exécution des améliorations, lesquelles ont été réalisées et financées par le précédent locataire dans le cadre du bail qui a pris fin en 2000, avant la prise d’effet du contrat qui est venu à terme en 2010 ;

* que ni le premier juge, ni l’expert n’ont recherché dans quelles conditions le prix du loyer initial avait été fixé, alors qu’à l’époque la rue n’était pas piétonne, qu’il est constant que, selon l’expert, le montant actuel du loyer est inférieur à la valeur locative, le loyer étant de 175,83 € tandis que la moyenne des loyers est de 205,91 € le mètre carré, la valeur du loyer n’ayant pas suivi la valeur de l’indice, ce qui est confirmé par le fait que le prix de cession en 2001 (1 600 000 Fr) n’est pas conforme à la valeur locative, surtout par rapport à la clause tout commerce, qui interdit aux bailleurs de remettre à niveau les loyers en cas de cession du fonds, de déplafonner en cas de changement de l’activité exercée ;

* l’expert judiciaire E n’a pas tenu compte des observations de l’expert H, émises en 2000, a effectué une pondération qui n’est pas conforme aux pratiques habituelles des experts de l’Hérault, effectuant ainsi une pondération très sévère, sans tenir compte de la clause tout commerce, qui profite au locataire en cas de cession, le dispensant de l’accord du bailleur ;

* qu’en tenant compte des observations de l’expert, il est possible de retenir un prix de 220 € le mètre carré, ce qui donne, y compris les 86 m² de sous-sol, de la cave aménagée et climatisée, pondérés à 0,50, un montant global de 71 760 €.

La cour observe, cependant, pour ce qui est des travaux effectués par la précédente locataire, la société Ventilo, et non financés par la bailleresse, que si la SCI De Cristhal est fondée dans son principe à prétendre à la prise en compte de ces travaux au deuxième renouvellement suivant leur exécution, ce qui paraît être le cas de l’espèce en l’état des travaux effectués avant le 1^er février 2000, même si l’appelante reste floue sur ce point, pour autant il est indispensable qu’elle prouve que ces travaux sont des améliorations notables des lieux loués.

Or, invoquant de 'profonds travaux en l’état de l’aménagement de la cave et du rez-de-chaussée par les prédécesseurs de Sadaka’ la cour constate que devant l’expert judiciaire E, la SCI De Cristhal n’a pas développé d’arguments techniques sur ce point, les constatations de cet expert comme les photographies reproduites dans le rapport (pages 11à 13 du rapport établi le 11 juin 2012) et qui n’ont trait qu’à l’aire de vente, étant insuffisantes pour prouver le caractère notable des améliorations invoquées (pièce 1 de l’appelante).

De même, le rapport d’expertise, clôturé le 22 juin 2001 par M^me F-G H, n’est pas davantage probant (pièce 2 de l’appelante), cet expert notant, en page 9 de son rapport, que le précédent locataire, la société Socrini, 'a refait entièrement les locaux pour les rénover et les rendre conformes à l’exploitation de commerce de luxe : réfection complète des sols avec pose de plancher bois, des murs, des piliers et des plafonds avec pose de placoplâtre, réfection et mise aux normes de l’installation électrique, réfection des canalisations des sanitaires, remplacement de menuiseries extérieures et de grilles de sécurité''.

En effet, de tels travaux ne peuvent être qualifiés d’améliorations notables, s’agissant de réfection à l’identique, de travaux de remise en état, dont rien n’établit qu’ils ont amélioré la commercialité des lieux, les travaux d’amélioration consistant en des aménagements, embellissements, ou des travaux ayant pour conséquence une meilleure adaptation des locaux à la forme de l’activité exercée, ce dont ne justifie pas l’appelante.

Par ces motifs substitués, la cour confirmera le jugement en ce qu’il a refusé de prendre en compte ces travaux pour admettre le déplafonnement.

Par ailleurs, pour ce qui est des autres causes de déplafonnement invoquées par l’appelante, à savoir la fréquentation de la rue, la chalandise, son attractivité, sa commercialité, le premier juge a retenu à bon droit, en substance, qu’il ressort de l’expertise des éléments qui suivent pour l’essentiel :

* au cours du bail commercial expiré, aucune modification notable n’est à signaler concernant les caractéristiques du local (pas de modification de l’assiette du bail, pas de travaux effectués par le bailleur ou financé par lui) ;

* certes, l’impôt foncier a augmenté de 40 % entre 2000 et 2010, la taxe foncière passant de 5 045 € à 7 067 €, mais le loyer a augmenté de 47 % entre le 1^er février 2000 et le 1^er février 2009, passant de 23 782 € à 35 100 €, ce qui ne caractérise pas une modification notable ;

* si la population de Montpellier a augmenté de 22,53 % entre 1990 et 2012, toutefois, certains quartiers dont le centre-ville ont perdu des habitants ;

* certes, pendant la durée du bail et malgré les travaux, les difficultés du centre-ville, la commercialité de la rue des Étuves s’est développée, la moyenne des loyers établie en prenant le total des loyers, divisée par le total des surfaces pondérées, étant de 206 €/m² par an, ce qui donnerait un loyer de 42 994 € hors taxes par an ;

* cependant, pour ce qui est de l’évolution du flux piétonnier pendant le bail écoulé, il peut être retenu, sur la base d’une étude effectuée par la chambre de commerce et d’industrie entre 1997 et 2004, puis en 2009, que pour l’année 2000, le flux piétonnier peut-être évalué à hauteur de 51 796 personnes, d’où une augmentation de 23 % entre 2000 et 2009, et non de 80 % comme le soutient la bailleresse;

* l’expert note aussi dans ses réponses aux dires des parties, en page 7 de son rapport, que l’activité de la société locataire implique un flux de chalandise très important, compte tenu de la très faible valeur des articles vendus, contrairement aux grandes enseignes qui ont besoin d’une clientèle aisée, moins nombreuse mais qui recherche des marques, précisant auparavant, en page 6 de son rapport, que les nouvelles boutiques installées sont plutôt haut de gamme, leur clientèle ne semblant pas correspondre à la clientèle habituelle du commerce litigieux ;

* ainsi, si la modification des facteurs locaux de commercialité paraît acquise, en revanche, elle n’a pas nécessairement profité au commerce considéré, l’augmentation du flux piétonnier de la rue des Étuves ne semblant pas avoir eu une incidence favorable sur l’activité commerciale du preneur, la bailleresse ne produisant pas d’éléments contraires, les piétons n’étant pas nécessairement des chalands.

Par ces motifs adoptés, l’appelante ne versant aux débats aucune étude émanant d’un technicien compétent, se limitant à réécrire le rapport d’expertise dans un sens qui lui est favorable, la circonstance que le bail soit tout commerce étant sans emport, puisque nécessairement prise en compte lors de la conclusion du bail, la seule circonstance que la valeur locative du fonds se soit accrue, étant insuffisante à caractériser un motif de déplafonnement, le jugement sera confirmé en ce qu’il a exclu celui-ci et a débouté la SCI De Cristhal de ses demandes.

La demande de la SCI De Cristhal en remboursement de ses frais irrépétibles sera en voie de rejet.

Succombant dans son appel, elle en supportera aussi les dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Déboute la SCI De Cristhal de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens d’appel.

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.

JM/MA