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COUR D’APPEL DE MONTPELLIER 1^re Chambre A ARRET DU 08 JUIN 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 14/02915 Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 MARS 2014 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER. N° RG 11/03920 APPELANTS : Monsieur Z X né le XXX à XXX représenté par M^e Marie-L VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et par M^e Jean-Laurent REBOTIER, avocat au barreau de LYON, plaidant Madame A B épouse X née le XXX à XXX représentée par M^e Marie-L VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et par M^e Jean-Laurent REBOTIER, avocat au barreau de LYON, plaidant SARL BISINVEST RCS de Vienne sous le n° 504 054 966, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié au siège social 12 lotissement la Rivoire route de l’Abbé Peysonneau 38200 SEYSSUEL représentée par M^e Marie-L VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et par M^e Jean-Laurent REBOTIER, avocat au barreau de LYON, plaidant INTIMES : Maître C D, mandataire liquidateur venant aux droits de M^e K-L M en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de SARL LORENZO par jugement du Tribunal de Commerce de Nîmes en date du 18 mai 2011. XXX, XXX représenté par M^e Dorine FARHAT la SCP ALLE ET ASSOCIES avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur Z E, en qualité de liquidateur amiable de la SARL LORENZO ayant son siège social 100 lotissement Enclos de l’Auseri – XXX, inscrite au RCS de Nîmes sous le XXX représenté par M^e Dorine FARHAT substituant la SCP ALLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC agissant par son représentant légal en exercice ès qualité, domicilié en cette qualité au siège XXX représentée par M^e François BERNON substituant la SCP GRAPPIN ADDE-SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER SARL OIKOS 1086 XXX représentée par M^e Z BOUYGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER ORDONNANCE DE CLOTURE DU 01 Mars 2017 COMPOSITION DE LA COUR : L’affaire a été débattue le 22 MARS 2017, en audience publique, Madame Caroline CHICLET, conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre Madame Caroline CHICLET, Conseiller Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON en présence de Mesdames Muriel SAUVESTRE-CAVALIÉ et Coralie GATOUILLAT, greffiers stagiaires Le délibéré prononcé au 18 mai 2017 est prorogé au 08 juin 2017 ARRET : – contradictoire – prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; – signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, et par Madame Elisabeth RAMON greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ********** EXPOSE DU LITIGE : Dans le cadre d’une opération de défiscalisation propre aux loueurs en meublés professionnels, la société Bisinvest a acquis de la Sarl Lorenzo, par l’intermédiaire de la société Oikos, quatre studios et un appartement F2 dépendants d’une résidence de tourisme « Appart’hotel Victoria Garden » sise à XXX moyennant le prix de 540.000 € incluant le mobilier. En acquérant ces locaux, la société Bisinvest est devenue cessionnaire du bail commercial confié par le précédent propriétaire à la société Madéo en charge de l’exploitation des lieux moyennant le versement d’un loyer annuel de 26.870€ HT et hors charges. Le financement de l’opération a été réalisé grâce à un prêt consenti par la caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc (la CRCAM) pour lequel les époux X se sont portés cautions solidaires et qu’ils ont garanti par la délégation au profit du prêteur d’une assurance vie souscrite auprès de la société Générali. La société Madéo a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde le 1^er juillet 2009 et a été placée en liquidation judiciaire le 18 mai 2011. Reprochant aux sociétés Oikos et Lorenzo de les avoir trompés en leur ayant volontairement dissimulé les difficultés financières de la société Madéo, les époux X et la Sarl Bisinvest ont fait citer la Sarl Oikos et la CRCAM par actes des 23 mai et 30 juin 2011 devant le tribunal de grande instance de Montpellier en annulation de la vente et du prêt. Les demandeurs ont appelé en cause le 11 juin 2012 le mandataire liquidateur de la société Lorenzo. Par jugement contradictoire en date du 25 mars 2014 ce tribunal a : – déclaré l’action recevable ; – débouté les époux X et la Sarl Bisinvest de l’ensemble de leur demande ; – condamné in solidum les époux X et la Sarl Bisinvest à payer à la CRCAM la somme de 695.724,67 € avec intérêts au taux contractuel de 5,05% l’an à compter du 20 avril 2013 ; – débouté la société Oikos de sa demande reconventionnelle ; – débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires – condamné in solidum les époux X et la Sarl Bisinvest aux dépens et à payer sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile les sommes de : • 1500 € à la société Oikos, • 1.500 € à la société Lorenzo représentée par son liquidateur judiciaire, • 1.500 € à la CRCAM.

Les époux X et la Sarl Bisinvest ont relevé appel de ce jugement à l’encontre de toutes les parties. Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 28 février 2017 ; Vu les conclusions de la société Oikos remises au greffe le 16 janvier 2017 ; Vu les conclusions de la Sarl Lorenzo représentée par C D, ès qualités de liquidateur judiciaire, et par Z E, ès qualités de liquidateur amiable, remises au greffe le 1^er mars 2017 ; Vu les conclusions de la CRCAM remises au greffe le 7 juin 2016 Vu l’ordonnance de clôture en date du 1^er mars 2017 ; MOTIFS : Sur la demande d’annulation de la vente pour dol : Les époux X et la société Bisinvest reprochent à la société Lorenzo et à son mandataire, la société Oikos, de leur avoir dissimulé les difficultés financières auxquelles se confrontait la société Madéo depuis 2006 et de les avoir ainsi déterminés à contracter en leur faisant croire à un investissement avantageux alors que, s’ils avaient été informés des problèmes rencontrés par le preneur pour régler ses loyers, ils n’auraient jamais contracté. La vente porte sur des locaux meublés situés au sein d’une résidence de tourisme et donnés à bail commercial à la société Madéo afin que celle-ci les sous-loue aux clients. Elle a été réalisée par l’entremise de la société Oikos qui est intervenue à l’acte sous seing privé du 29 janvier 2008 en qualité de mandataire de la Sarl Lorenzo en vertu d’un mandat du 21 juin 2007 prévoyant une commission de 20.000 € . La société Oikos a donc négocié cette vente immobilière en qualité de mandataire de la venderesse. La société Oikos a ensuite convaincu les époux X de lui confier une mission d’ingéniérie financière le 2 février 2008. Il résulte de l’étude réalisée par la société Oikos que seule une personne morale dont l’objet social est la location à titre professionnel de locaux meublés est susceptible d’investir dans ce type de « produits » puisque c’est le statut de « loueur de meublés professionnel » qui permet de réaliser la défiscalisation en déduisant les charges empruntées des revenus imposés à la tranche marginale de 40%. La Sarl Lorenzo connaissait parfaitement l’objectif de défiscalisation poursuivi par la Sarl Bisinvest pour avoir, de même que toutes les autres sociétés propriétaires bailleurs des locaux de la résidence « Apppart’hotel Victoria Garden » de Clapiers, le statut de loueur de meublés professionnel et bénéficier ainsi de la défiscalisation inhérente à ce type d’activité. La société Madéo ayant rencontré des difficultés financières à compter de l’année 2006, les sociétés propriétaires des locaux ont décidé, dès le mois de juillet 2007, de constituer un comité d’éthique composé, entre autres, du gérant de la société Oikos, H I, (pièce 18 des appelants) afin de les informer sur l’évolution de la situation de l’exploitant. A cet effet, des bulletins d’informations mensuels ont été édités par ce comité afin de permettre une communication instantanée entre les « investisseurs » et leur locataire (la société Madéo) sur les indices clés d’exploitation ainsi que sur le suivi des moyens mis en oeuvre pour consolider celle-ci au travers d’un plan triennal. Le contenu de ces bulletins révèle qu’une procédure de conciliation et de désignation d’un mandataire ad’hoc a été initiée devant le tribunal de commerce de Bordeaux en mars 2007 au bénéfice de la société Madéo avec l’homologation d’un plan prévue pour le mois d’août 2007. Par l’intermédiaire de ces bulletins mensuels, la Sarl Lorenzo a été informée, si elle ne le savait déjà, que : – les arriérés de loyers dus par la société Madéo au titre de l’exercice 2006 seraient réglés courant juillet 2007, – l’arriéré du premier semestre 2007 serait payé en juillet 2007 à concurrence de 50%, le solde devant être versé en 2009, – l’arriéré dû au titre de l’exercice 2007 et équivalent à un trimestre de loyers TTC serait réglé au début de l’année 2009 au moyen de douze échéances mensuelles, – l’arriéré du 4^e trimestre 2007 serait réglé pour le 31 janvier 2008, – la société Madéo devrait procéder à des cessions d’actifs (vente de 5 appartements et d’un fonds de commerce sur Pau le 31 décembre 2007), à des apports financiers d’associés (à concurrence de 675.000 € fin décembre 2007) et à des restrictions de charges (annulation du mandat de gestion confié à la société Garden Immobilère de Gestion qui reversait les loyers aux investisseurs) afin de permettre la poursuite de l’exploitation de la résidence. Il est donc établi qu’à la date de signature du contrat sous seing privé en date du 29 janvier 2008, la société Lorenzo et son mandataire la société Oikos (dont le gérant faisait partie du comité d’éthique à l’origine du bulletin d’information mensuel) savaient que la société Madéo cumulait les dettes locatives à l’égard des investisseurs depuis 2006 et qu’elle se confrontait à des difficultés financières très sérieuses l’ayant contrainte à recourir à la procédure de conciliation et de mandat ad’hoc auprès du tribunal de commerce à compter de mars 2007 et à procéder à des cessions d’actifs et à des restrictions de charges. Or, la venderesse et son mandataire ont dissimulé cet état de fait aux époux X et à la Sarl Bisinvest lors de la signature de l’acte sous seing privé le 29 janvier 2008. La venderesse a même attesté lors de la régularisation de l’acte authentique le 30 septembre 2008 n’avoir connaissance d’aucun litige en cours. En omettant de signaler aux époux X et à la Sarl Bisinvest que la société Madéo se trouvait dans une situation financière délicate depuis 2006, à l’origine de divers impayés locatifs non encore régularisés et d’une procédure de conciliation devant le tribunal de commerce de Bordeaux en mars 2007, alors qu’elles savaient que ces informations étaient capitales pour l’acquéreur qui, par l’intermédiaire du statut de loueur de meublés professionnel, cherchait à bénéficier de la défiscalisation inhérente à ce type de location et à réaliser ainsi un investissement avantageux, la Sarl Lorenzo et la société Oikos ont commis une réticence dolosive à l’égard de la Sarl Bisinvest. L’omission dolosive de la Sarl Lorenzo et de son mandataire a permis également de dissimuler à la Sarl Bisinvest l’origine des difficultés financières de l’exploitant dues, selon les bulletins d’information non divulgués de l’année 2007, à une sous-estimation du caractère saisonnier de l’activité, à l’état moyen et au sous-équipement des locaux, à la faible attractivité du site de Clapiers et à la montée en puissance de la concurrence sur internet. Ce sont ces réticences dolosives qui sont à l’origine de l’erreur de la Sarl Bisinvest, toujours excusable en matière de dol, sur la pérennité et la rentabilité économique de l’opération. En effet, et contrairement à ce que soutiennent les intimés, la Sarl Bisinvest n’a jamais pu percevoir les loyers attendus ni bénéficier de la défiscalisation car, si ses recettes entre septembre 2008 et décembre 2010 ont été proches du loyer annuel de 26.870 € indiqué dans l’acte authentique (24.186 € en 2009 et 24.1983 € en 2010), ce n’est pas en raison des loyers perçus mais grâce aux efforts particuliers consentis par la société Madéo, dans le cadre d’une transaction, pour honorer ses obligations et éviter la liquidation judiciaire malgré la persistance de ses difficultés de trésorerie et d’exploitation. Par cette transaction, signée en mai 2010 avec l’ensemble des « investisseurs » dans le cadre de la procédure de sauvegarde ouverte par le tribunal de commerce de Bordeaux le 1^er juillet 2009, (passif déclaré de près de 7.000.000 € dont 15.684,95 € d’impayés locatifs à l’égard de la société Bisinvest ainsi que le révèle montant sa déclaration de créance du 16 octobre 2009), la société Madéo et les propriétaires bailleurs sont convenus que : – tous les baux seraient résiliés amiablement à compter du 1^er janvier 2010 avec restitution des clés prévue entre le 4 et le 15 mai 2010, – l’essentiel de sa dette locative serait payée par : – l’abandon au profit des bailleurs (dont la société Binsinvest) de tous les travaux d’amélioration et de valorisation des appartements ainsi que des meubles garnissant les logements, – la cession au syndicat des copropriétaires de divers lots immobiliers, – le reliquat de la dette locative de l’exploitant, soit 50.000 €, serait réparti entre les bailleurs au prorata de leurs droits de copropriété. L’exécution de cette transaction a été subordonnée au changement de destination de la résidence qui devait passer à un usage d’habitation. Après ce changement de destination imposé par les termes de la transaction, les loyers perçus par la société Bisinvest ont été sans rapport avec le rendement locatif indiqué dans l’acte authentique de septembre 2008 puisqu’ils se sont élevés à 4.986 € en 2011 et à 14.890 € en 2012 et que la défiscalisation inhérente au statut de loueur de meublés professionnel n’a plus été possible. Si en janvier 2008 la Sarl Bisinvest avait connu l’ampleur et la cause des difficultés de l’exploitant, elle n’aurait jamais contracté car elle aurait su que ses chances de percevoir les loyers de la société Madéo et de bénéficier de la défiscalisation inhérente au statut de loueur de meublés professionnel étaient d’ores et déjà très sérieusement compromises. Les omissions dolosives de la Sarl Lorenzo et de la société Oikos ont donc vicié le consentement de la Sarl Binsinvest. Le contrat de vente sous seing privé du 29 janvier 2008 et sa réitération authentique du 30 septembre 2008 doivent être annulés ainsi que la Sarl Binsinvest le demande et le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions. Sur les conséquences de l’annulation de la vente : 1) Sur les demandes de restitution : La nullité de la vente oblige les parties à se restituer réciproquement tout ce qui a été reçu de l’autre. Tenant la liquidation judiciaire de la Sarl Lorenzo, la créance de restitution de la Sarl Bisinvest, comprenant le prix en principal de 540.000 € outre les 38.000 € de frais et les taxes foncières acquittées depuis le 30 septembre 2008, sera fixée au passif de sa procédure collective, la déclaration de créance d’un montant de 680.175 € n’étant pas discutée par le mandataire liquidateur. Contrairement à ce que soutient à tort le mandataire liquidateur de la Sarl Lorenzo, la Sarl Bisinvest ne sera tenue de restituer l’immeuble à la procédure collective qu’à l’instant où elle aura été remboursée intégralement du prix de vente et de ses accessoires en vertu de son droit de rétention sur l’immeuble. 2) Sur la demande d’annulation du contrat de prêt : L’annulation du contrat de vente du 30 septembre 2008 entraîne celle du contrat de prêt immobilier accessoire consenti le même jour par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc à la Sarl Bisinvest ainsi que l’annulation des cautionnements consentis par chacun des époux X le 2 septembre 2008. La Sarl Bisinvest devra par conséquent restituer à la CRCAM du Languedoc le montant de l’emprunt reçu en capital soit 650.000 € après déduction de tous les réglements reçus de la Sarl Binvest ou des époux X en principal, intérêts et frais. En revanche, les primes d’assurance payées par la Sarl Bisinvest resteront acquises à l’assureur et ne seront pas déduites du capital à restituer. La CRCAM sera déboutée de ses prétentions au titre de la déchéance du terme. 3) Sur la demande de dommages-intérêts et d’annulation de la convention d’ingéniérie: La Sarl Bisinvest et les époux X demandent à la cour de dire que, en raison de son dol, la société Oikos doit être condamnée à garantir la société Lorenzo du remboursement de la créance de restitution à titre de dommages-intérêts et que la convention d’ingéniérie doit être annulée avec les restitutions de droit et l’allocation de dommages-intérêts supplémentaires. Il a été démontré dans les motifs qui précèdent que la société Oikos, dont le gérant était membre du comité d’éthique rédacteur des bulletins d’information mensuels, était parfaitement informée des difficultés financières importantes de la société en charge de l’exploitation de la résidence et qu’elle en a délibérément dissimulé l’existence à la Sarl Bisinvest et aux époux X dans le but de tromper leur consentement et de les persuader de contracter. Ce dol de la société Oikos est constitutif d’une faute à l’égard de la société Bisinvest qui a cru légitimement que son acquisition était sécurisée par l’intervention d’un professionnel de l’immobilier alors qu’en réalité celui-ci s’employait à lui dissimuler des données essentielles et déterminantes de son consentement dans l’intérêt de son mandant mais aussi dans le but de toucher le montant de sa commission de 20.000 €. La créance de restitution consécutive à l’annulation de la vente ne constitue pas, en elle même, un préjudice réparable. Mais la Sarl Bisinvest subit un préjudice en lien avec la faute commise par la société Oikos en cas d’insolvabilité de la Sarl Lorenzo. La société Oikos sera par conséquent condamnée, à titre de dommages-intérêts, à payer la créance de restitution de la Sarl Bisinvest en cas d’insolvabilité de la Sarl Lorenzo. La convention d’ingéniérie a été signée le 2 février 2008, soit postérieurement à la vente sous seing privé du 29 janvier 2008. Ce contrat n’a été rendu possible qu’en raison du dol de la société Oikos car il est évident que la Sarl Bisinvest n’aurait pas accepté de contracter ni de payer 71.760 € d’honoraires à ce professionnel si les difficultés financières de l’exploitant de la résidence lui avaient été révélées. Il convient par conséquent d’annuler la convention d’ingénierie et de condamner la société Oikos à restituer à la Sarl Bisinvest la somme de 71.760 € correspondant aux honoraires versés. Ce dol a occasionné un préjudice sérieux à la Sarl Bisinvest puisque, contrairement à ce que lui avait indiqué la société Oikos dans son étude d’ingéniérie, le placement proposé n’a jamais été rentable ni pérenne en raison d’une part, des difficultés de paiement de la société Madéo ayant conduit à la transaction de mai 2010 et d’autre part, de la faible attractivité du site de Clapiers qui a contraint les propriétaires à modifier la destination des lieux à partir de 2010 ce qui est à l’origine de la baisse substantielle du montant des loyers. La société Bisinvest se retrouve huit années après la signature de cette convention sans immeuble et sans les bénéfices que la société Oikos lui avait fait miroiter. La société Oikos sera condamnée à lui payer la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires. Succombante en cause d’appel, la société Oikos sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Sur les demandes de la société Lorenzo représentée par son liquidateur : Le contrat de vente étant annulé, la Sarl Bisinvest n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation et la demande formée par le liquidateur de la Sarl Lorenzo sera rejetée de ce chef. En revanche, cette annulation oblige la société Oikos à restituer à la société Lorenzo, représentée par son liquidateur, le montant de la commission de 20.000 € qui lui a été versée lors de la vente annulée avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil. PAR CES MOTIFS : La cour ; INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau ; Dit que la société Lorenzo et son mandataire, la société Oikos, ont commis un dol à l’endroit de la Sarl Bisinvest ayant eu pour effet de vicier son consentement lors de la conclusion de la vente immobilière du 29 janvier 2008 réitérée par acte authentique du 30 septembre 2008 ; Annule par conséquent l’acte de vente sous seing privé du 29 janvier 2008 et l’acte de vente authentique reçu le 30 septembre 2008 par Z J, notaire associé à Montpellier, publié et enregistré le 6 octobre 2008 à la conservation des hypothèques de Montpellier (n° répertoire 1804, volume 2008P n°13445) et portant sur les lots 16, 17, 66, 73 et 87 dépendants de l’ensemble immobilier en copropriété sis à XXX, XXX et cadastré section XXX ; Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Lorenzo, représentée par son liquidateur judiciaire, la créance de restitution de la Sarl Bisinvest comprenant le montant du prix en principal, soit 540.000 €, outre les 38.000 € de frais ainsi que les taxes foncières acquittées par la société Bisinvest entre le 30 septembre 2008 et la date de prononcé du présent arrêt ; Ordonne à la Sarl Bisinvest de restituer à la société Lorenzo représentée par son liquidateur judiciaire les immeubles acquis dès l’instant où elle aura encaissé intégralement la créance de restitution du prix et de ses accessoires ; Dit que la société Oikos a engagé sa responsabilité délictuelle envers la Sarl Bisinvest; Condamne la société Oikos à payer à la Sarl Bisinvest la créance de restitution du prix et des accessoires précitée en cas d’insolvabilité de la Sarl Lorenzo ; Annule le contrat de prêt immobilier accessoire à la vente consenti le 30 septembre 2008 par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc à la Sarl Bisinvest ainsi que les cautionnements consentis par chacun des époux X le 2 septembre 2008 ; Condamne la Sarl Bisinvest à restituer à la CRCAM du Languedoc le montant de l’emprunt reçu en capital, soit 650.000 €, après déduction de tous les réglements versés par la Sarl Binvest ou par les époux X en principal, intérêts et frais ; Dit toutefois que les primes d’assurance payées par la Sarl Bisinvest resteront acquises à l’assureur et ne seront pas déduites du capital à restituer ; Déboute la CRCAM de ses prétentions au titre de la déchéance du terme ; Annule la convention d’ingénierie signée avec la société Oikos le 2 février 2008 ; Condamne la société Oikos à restituer à la Sarl Bisinvest la somme de 71.760 € correspondant aux honoraires versés en exécution de cette convention ; Condamne la société Oikos à payer à la Sarl Bisinvest la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires en réparation de son préjudice ; Déboute la société Oikos de ses demandes indemnitaires pour procédure abusive ; Déboute la société Lorenzo représentée par son liquidateur de ses prétentions dirigées contre la société Bisinvest et les époux X Condamne la société Oikos à rembourser à la société Lorenzo représentée par son liquidateur la somme de 20.000 € perçue à titre de commission pour la vente annulée avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ; Condamne in solidum la société Lorenzo, représentée par son liquidateur judiciaire, et la société Oikos aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés, pour ceux d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer sur le fondement de l’article 700 du même code : •à la Sarl Bisinvest et aux époux X, pris ensemble, la somme de 5.000 € ; •à la CRCAM la somme de 3.000 €. Déboute les autres parties de leurs demandes de ce chef. Ordonne la publication du présent arrêt au fichier immobilier du service foncier territorialement compétent aux frais de la Sarl Lorenzo. LE GREFFIER LE PRESIDENT CC